业主维权解读：买房后房价下降不应要求退差价

2011年08月22日 09:28
来源：京华时报

“在房价上涨过程中，购房者并未平分利润给开发商，所以在下调的时候也很难要求开发商退差价。目前处于调控初期，开发商从维护品牌形象的考量接受协商的行为可以理解，但是有可能给市场带来不好的示范。”

针对北京通州某楼盘因降价引发的业主维权事件，北京中原地产市场总监张大伟在接受媒体采访时表示，开发商给出的“原有成交价格下调5个折扣点”等解决方案不符合契约精神。

京郊楼盘降价一半以上 退房或补差价缺乏法律依据

2011年09月15日 19:08
来源：人民网

在中央政府对房价宏观调控影响下，北京住房市场观望情绪继续加剧，开发商在2011年中秋假期出师不利，期待“金九银十”赚一把的想法正在落空。

价格战悄然拉开 京郊楼盘降价一半以上

很多开发商都想打好“金九银十”的开局之仗。所以，他们备足了资源，准备中秋假期大干一场。

位于北京通州的京贸国际城[最新消息 价格 户型 点评]把房价一调再调，从2010年的2.6万/平米下调到1.98万元/平米，但近日再推特价房，直降6000元，均价降至1.4万—1.5万元/平米，仅为最高值的约50%。

通州曾经领涨北京房市。由北京珠江房地产开发有限公司开发的珠江拉维小镇[最新消息 价格 户型 点评]曾经领涨通州。在中秋期间，拉维小镇成了“降价急先锋”。记者看到，拉维小镇在建项目的围墙上刷着斗大的墙体广告语，就是以价格为主要诉求点，那几个大字为“直降50万”。

据业内人士介绍，北京偏远郊县房价已经跌回到两年前，即与2009年底的价格不相上下。最高时卖到2.8万元/平米的通州地王房产项目润枫领尚[最新消息 价格 户型 点评]，目前出现了不到最高价时一半的价格，即1.3万元/平米。在通州以半价出售的楼盘，已经不止润枫领尚一家。通州二手房十大低价楼盘均价已经低至6400元/平米。

大兴和房山，低价楼盘已经批量出现，新楼盘价格已经明显下降。9月11日，有微博称，大兴地铁口附近多个二手楼盘均价已经跌破1万元/平米。海淀也出现了1.4万/平米的楼盘。曾经平均价格接近3万/平米的望京，均价跌破了2万/平米，有的已经喊出了1.9万/平米。链家地产销售员小李向记者介绍，低价楼盘在北京已经小规模出现，最近均价在1.5万/平米的楼盘数量已经突破了十家。

产经观察家彭雄江认为，目前市场对房价下行幅度还有很大预期，开发商不下“猛药”已经无法刺激消费者的购房“欲望”，与此同时，开发商面临年终业绩盘点和资金紧张等问题“逼宫”，到了把价格作为提升销量主要手段的关键时刻。

“金九”已经过半，从上半场的情况来看，今年金九褪色几成定局。据中原地产统计，中秋假期，北京新房成交仅为199套，同比不到50%。而业内预计北京年内库存量或超过13万套。

退房和补偿差价无法理依据 专家呼吁理性购房

房价快速下降刺激着业主的神经，不少在高位价格购房的业主，已经表现出明显的悔意，要开发商退房或者要求补偿差价成为他们的主要诉求。

京贸国际城一位急着退房的黄姓业主对记者抱怨：我们当初购房碰上房价涨得厉害，所以在最高点入市了，现在一下子掉到一万四五，不到一年时间100多万资产说没就没了。

负责世华泊郡开发的世纪鸿城销售副总经理陈维其向记者透露，已经有业主由于不满当初售价过高，现在要求退房。半年降价6000元的京贸国际城，则在中秋假期遭遇了业主集体要求退房和补偿差价的风波。

中国营销学会副理事长洪仕斌认为，随着调控导致的房价下跌，要求退房情况或将规模出现，因为购房价格实在太高，现在房价下降空间很大，巨大落差难让购房者心理平衡。

洪仕斌认为，从开发商自身利益和目前形势来看，开发商是不愿意退房和补偿差价的，特别是在房产市场形势不好的关键时候，如果退房和补偿差价的闸门一旦打开，局面将变得难以收拾。

购房合同一旦签订，买和卖似乎是周瑜打黄盖一方愿打，一方愿挨的事。开发商不愿退房和补偿差价，也合情合法，只能怪业主购房时没把握好机会。“除非购房合同有约定，房价下降开发商需要补偿差价外，业主购买房产就应承担房价波动的风险。”湖南溥天律师事务所唐波律师在接受记者采访时表示，购房合同双方是平等法律关系主体，只要开发商已经取得了法律规定的证件，合同内容本身合法，签订的购房合同是具有法律效力的。不会因房价的波动，而影响购房合同本身的效力。

唐波认为，目前普遍采用的购房合同是房产局的范本，此范本不包括房价下跌业主可以要求退房或者补偿差价的规定。所以，消费者理智购房才是上策。

洪仕斌表示，政府调控效果显现，此轮房价涨跌的经验教训有利于培养房产市场的理智消费意识，而理性购房时代的到来将有利于促进房地产市场的稳定规范发展。

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北京新房退房超千套 开发商降价促销引业主不满

2011年09月23日 08:05
来源：北京晨报 作者：王萍

晨报讯（记者 王萍）对于房地产开发商来说，今年可谓是“漏屋偏逢连夜雨”，不但房子不好卖，就连卖出去的房子，也遭遇着退房的问题。据统计，今年北京新房退房量为1530套。

据相关数据统计，今年北京共有349个项目出现退房纪录，新房退房量为1530套。自有网签记录以来，北京退房的项目一共有2027个，今年的项目就占17.2%。记者了解到，像万科蓝山[最新消息 价格 户型 点评]苑等项目的退房数都达到十几套。位于东二环边、潘石屹soho中国旗下的银河soho中心也遭遇了退房14套的尴尬。

链家地产首席分析师张月认为，随着市场调控的深化，购房者信心受到巨大打击，退房项目数量也呈现增长态势。“有很多开发商‘以价换量’的降价促销行为也引发了部分业主退房维权，从而也导致了全市退房数量增加。”不仅北京如此，南京、江宁等城市也出现了大量退房情况。

(北京晨报)

 

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一二手房价格倒挂 市场又发回调“信号”

2011年09月23日 01:58
来源：第一财经日报

马可佳

“金九”进入尾声，在限购等政策叠加的效果下，一线城市部分房地产项目开始频繁打折促销，而不少二手房项目依旧价格坚挺。在很多区域，已经出现了一二手房价格倒挂的特殊现象。

根据伟业我爱我家的最新统计数据，北京2011年1~8月二手住宅成交均价为23709元，而一手住宅则为22038元，一二手住宅价差为7.5%，价格倒挂现象严重。以通州、大兴、昌平、顺义最为明显。从很多区域楼盘新盘的价格来看，普遍比二手房价格便宜10%到20%。

同样的现象还出现在上海、广州、深圳等其他一线城市中，根据中原地产抽样统计，当前上海一二手房价格倒挂现象有所加剧，宝山月浦、嘉定南翔、松江新城三个板块表现尤为突出，部分区域二手房比新房单价可高出每平方米2300元至3300元。

通常情况下，同一区域新房总是引领着二手房的涨势。业内人士分析认为，根据往年调控经验，一旦出现一二手房倒挂的现象，下一步意味着市场将继续回调价格。

错位的价格

“姐，您过来看房吧，真的降了，回龙观地铁旁边的小区，业主1.8万元/平方米就可以卖，之前开价2万多呢。”在位于北京回龙观某小区的链家地产，中介业务员小李正在积极地向客户推销房子，虽然想促成交易，但这一价格并不能让客户满意。

对小李来说，目前是一段颇为尴尬的时期。回龙观区域二手房均价在1.7万~1.8万元/平方米左右，而最近新开盘的首开[简介 最新动态]国风美唐最低起价还不足1.4万元/平方米。

频频开始特价促销的新盘项目，让二手房的小业主和中介业务员们有些措手不及。位于亦庄的某商住项目，二期开盘伊始，就打出了“94折”的特价，LOFT买一层送一层的特殊户型，再加上特价，使得该项目比周边二手房每平方米便宜5000元左右；近期促销的通州某项目，其在售均价为1.58万元/平方米，而周边的两个小区二手房项目，目前均价均为1.7万元/平方米。

北京中原地产三级市场研究总监张大伟给记者做了个对比：东坝的首开常青藤[最新消息 价格 户型 点评]家园8月开盘销售的均价为22729元/平方米，而同项目挂牌的二手房均价则高达25000元/平方米。学府树家园的二手房售价为34500元/平方米。而在7月底预售的一期新项目的售价则为33083元/平方米。大兴的香海园项目最近一期的售价为18029元/平方米，而二手房签约价格则为18500元/平方米。

“新盘开发商临近年底，面临业绩问题，有银行回款的压力，有施工面临结账的压力，打折跳水在所难免。而二手房的小业主则相对压力小得多，这是目前出现一二手房价格倒挂的主要原因。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告诉《第一财经日报》记者，据他透露，一二手住宅价差已由2010年的3.3%，扩大到目前的7.5%。

此外，中房信分析师薛建雄指出，政府限价也是一二手房价格倒挂的原因之一。比如，位于上海浦东新区的东方城市花园[最新消息 价格 户型 点评]，当前开发商在售盘因为政府限价，价格比二手盘每平方米低三四千元。

链家地产一项调查显示，在业主惜售的前提下。北京已经有近20个小区出现了只租不售的情况。这让不少中介生存困难，北京房地产交易管理网最近数据显示：日前，北京中介分支机构总量为4161家，而在7月底为4347家，最近不到2个月的时间，中介门店减少了近200家。

二手房价格回调在即

倒挂现象的出现代表了市场很可能出现一个价格加速下行的拐点，目前来看，主要出现倒挂的依然是郊区，特别是库存量大的小区域是倒挂现象最明显的区域。

在价格倒挂的前提下，二手房的价格继续回调已经初现端倪。北京中原统计目前北京市场上的二手报价房源数据显示，在9月中上旬，北京二手房房源报价出现了明显的变化，各区县的二手房报价均出现了明显的松动，特别是通州区的报价指数平均下调幅度达到了4.46%。海淀、朝阳等区域的房价报价指数下调也均超过了1.5%。

面对开始松动的二手房价格，购房者的市场依旧难以被点燃。中原一项针对购房者的调查显示，未来一季度有购房意愿的居民占14.2%，比上季度下降0.4个百分点。此前，万科[简介 最新动态]针对北京家庭的入户抽样调查显示，在严格的限购政策下，北京现在只有3%的家庭有资格、有能力、有意愿买房。

因此，在有价无市的市场现状下，二手房价格下行将持续。“价格的回调需要一个过程。”一位业内人士告诉记者，一二手房倒挂的情形在2008年年底、2010年5月均出现过。是市场继续回调的前兆信号。

值得注意的是，一二手房价倒挂的现象与以往不同。张大伟认为，受到限购无法换房的影响，北京的二手房业主惜售心态越发明显，导致挂牌出售价格居高不下。很多手中房产超过限购标准的投资者，一旦出售房产就没有购房资格，导致出售谨慎，不愿意降价抛售。张大伟进一步表示，除非是金融环境大规模恶化，导致小业主们不得不抛房套现，否则这种倒挂现象还是会存在。

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潘石屹：开发商“在寒冷的黑夜里打颤”（是吐暴利还是过寒冬？咋浮啥呢？？？）

2011年09月23日 10:16
来源：证券时报

SOHO中国[简介 最新动态]董事长潘石屹22日在回应易居中国董事局主席周忻的“今天中国房产股的大跌应该给所有地产商敲响了警钟”言论时称，“今年冬天来得特别早，又特别冷。开发商在寒冷的黑夜里打颤着，可怜啊！”

易居中国董事局主席周忻22日发表微博称：“今天中国房产股的大跌应该给所有地产商敲响了警钟”，“海外融资基本关了，国内信托传言要查了，银行开发贷款没人给了，民间高利贷的利息高的吓人了，加上限购限贷了。我不知道今天对开发商而言有什么比现金更重要的！”（是吐暴利还是过寒冬？咋浮啥呢？？？）