纨绔邪皇的百度云:房地产企业的帐务处理

房地产企业和工业企业（制造业）在会计核算上是有不同的。从成本核算：制造业生产成本周期短，产品在很短的时间内就可完成生产成本的制造；而房地产企业开发成本周期长，房屋开发建设一般跨年度才可完工。所以，这是两个不同行业的会计核算，还有很多不同之处，

房地产企业涉及的税种 
   房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税、个人所得税以及契税等。
  （一）营业税:计税依据:为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用。应税劳务主要涉及以下几个方面：
1、转让土地使用权，应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；
2、销售不动产，税率为5%；
3、土地使用权出租以及房地产建成后出租的，按“服务业―租赁业”征税。计算公式=营业额×适用税率
  （二）城市维护建设税和教育费附加： 
  以营业税为计税依据，依所在地区分别适用7%、5%、1%征城市建设维护税，依3%计征教育费附加。
  （三）土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。它采用四级超率累进税率，应纳土地增值税=土地增值额×适用税率－速算扣除额×速算扣除率。
其中：土地增值额=转让房地产总收入－扣除项目金额。 
   计算扣除项目有：取得土地使用权所支付的金额；开发土地和新建房及配套设施的成本；开发土地和新建房及配套设施的费用；旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；加计扣除。
  （四）房产税：是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对拥有房屋产权的内资单位和个人按照房产税原值或租金收入征收的一种税。它以房产原值(评估值)为计税依据,税率为1.2%。年应纳税额=房产原值(评估值)×(1-30%)×1.2%。出租房屋税率12%。
  （五）城镇土地使用税:是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内,对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额、按年计算、分期缴纳的一种税。年应纳税额=∑(各级土地面积×相应税额)。房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税和房产税。
  （六）印花税：是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。应纳税额=计税金额×税率,应纳税额=凭证数量×单位税额。 
    土地使用权出让转让书立的凭证（合同）暂不征收印花税，但在土地开发建设，房产出售、出租活动中所书立的合同、书据等，应缴纳印花税。凡进行房屋买卖的，签定的购房合同应按产权转移书据所载金额0.05%缴纳印花税，房地产交易管理部门在办理买卖过户手续时，应监督买卖双方在转让合同或协议上贴花注销完税后，再办理立契过户手续。在办理房地产权属证件时，应按权利许可证照，按件交纳印花税五元，房地产权属管理部门应监督领受人在房地产权属证上按件贴花注销完税后，再办理发证手续。
  （七）契税：
契税是以土地使用权出让、转让以及房屋买卖的成交价格作为计税依据，适用税率为3～５％。征收范围包括国有土地使用权出让、土地使用权转让（包括出售、赠与和交换）、房屋买卖、房屋赠与和房屋交换。计税依据主要是成交价格、核定价格、交换价格差额和“补缴的土地使用权出让费用或者土地收益”等。应纳税额=计税依据×税率
  （八）企业所得税、外资和外国企业所得税：是对我国境内的企业或组织，在一定期间内的生产、经营所得和其他所得征收的一种税。应纳税额=（全部应税收入-准予扣除项目）×适用税率。
  （九）个人所得税 :是对个人的劳务和非劳务所得征收的一种税。房地产业所涉及最多的是“工资、薪金”所得。其适用5%-45%的超额累进税率。应纳税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数。

开发成本及期间费用的核算：
1、“开发成本”，主要包括：
（1）土地征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费）；
（2）前期工程费（规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”）；
（3）基础设施费（小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化）；
（4）建筑安装工程费（支付给承包单位的建筑安装工程费）；
（5）公共配套设施费（居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出），分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细。可根据上述六项来设置三级明细科目
　　①开发土地成本费用：
　　借：开发成本—土地开发
　　　贷：银行存款
　　　　　或应付账款—XX公司
　　分配开发的间接费用
　　借：开发成本—土地开发
　　　贷：开发间接费用
　　结转开发土地成本费用
　　借：开发成本—房屋开发
　　　贷：开发成本—土地开发
　　②配套设施开发
　　计算公式：
　　某项开发产品预提配套设施开发费=该项开发产品的预算成本（或计划成本）*配套设施预提率
　　配套设施费预提率=该配套设施预算成本（或计划成本）/应负担该设施开发产品的预算成本（或计划成本）*100%
　　发生的配套设施费用（自用的建筑场地的开发）
　　借：开发成本—配套设施开发
　　　贷：开发产品
　　支付的配套设施开发费用
　　借：开发成本-配套设施开发
　　　贷：银行存款
　　同时领用库存设备或是材料开发
　　借：开发成本—配套设施开发
　　　贷：库存设备或库存材料
　　分配应负担的开发间接费用
　　借：开发成本—配套设施开发
　　　贷：开发间接费用
　　结转配套设施开发成本
　　借：开发成本—房屋开发
　　　贷：开发成本—配套设施开发
　　③房屋开发过程中发生的费用（能够分清对象的）
　　借：开发成本—房屋开发
　　　贷：银行存款
　　④开发房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自营”两种
　　出包给外单位进行施工建造（根据提出的已完工程月报或是价款结算单）
　　借：开发成本—房屋开发
　　　贷：银行存款
　　　　　或应付账款—应付工程款
　　自已组织施工的
　　借：开发成本—房屋开发
　　　贷：银行存款
　　　　　或应付账款—应付工程款
　　　　　应付工资
　　⑤代建工程开发成本：是指企业接受其他单位委托，代为开发建设的工程项目
　　企业发生的各项代建工程费用支出
　　借：开发成本—代建工程开发
　　　贷：银行存款
　　　　　或库存材料
　　　　　或现金
　　结转开发的间接费用
　　借：开发成本—代建工程开发
　　　贷：开发间接费用
　　工程竣工后结转成本
　　借：开发成本—代建工程
　　　贷：开发成本—代建工程开发
　　移交委托单位后，根据移交手续
　　借：主营业务成本—代建工程结算成本
　　　贷：开发成本—代建工程
2、开发间接费用：所属直接组织和管理开发发生的费用，包括：管理人员的工资、职工福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销发生的间接费用等
　　借：开发间接费用
　　　贷：银行存款
　　　　　或应付账款
　　　　　或应付工资
　　分配开发的间接费用
　　借：开发成本—房屋开发
　　　贷：开发间接费用
　竣工房屋开发成本的结转
　　借：开发产品
　　　贷：开发成本—房屋开发
3、管理费用：是指开发企业的行政管理部门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用
4、财务费用：包括开发经营期间的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续费、金融机构手续费用
5、销售费用：为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用。主要包括：产品销售之前的改装修复费、产品看护费、水电费、采暖费；产品销售过程中所发生的广告宣传费、展览费，以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常费用发生的销售费用。
四、主要帐务处理过程
（一）房地产开发过程中发的土地费用、前期工程费、基础设施费、建安费等支出
借：开发成本
贷：银行存款、现金、原材料等
（二）开发完工
借：开发产品
贷：开发成本
（三）预售房款
借：银行存款、现金
贷：预收账款
（四）开发完工，结转预售房款
借：预收账款
贷：经营收入
（五）结转销售房屋成本
借：经营成本
贷：开发产品
（六）计提税金
借：经营税金及附加
贷：应交税费-营业税
贷：应交税费-城建税
贷：其他应交款-教育费附加
（七）结转收入
借：经营收入
贷：本年利润
（八）结转税金
借：本年利润
贷：经营税金及附加
（九）结转成本、费用
借：本年利润
贷：经营成本、管理费用、销售费用、财务费用

  如果是普通住宅按预收的1%预缴交土地增值税，除些按2%。 p 4%ERmd?~  
预缴企业所得税需扣除营业税金及附加、扣除期间费用。 M vY;­+ K]  如果是预收的购房款,就要按5%预提营业税和教育附加,并按税务部门规定的利润率计提所得税,如果预售证没批还不能作预收帐款.

中华人民共和国营业税法实施细则》第二十八条规定：纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。税法中明确指出了纳税人在转让土地使用权或销售不动产取得预收账款时必须缴纳营业税，营业税的计税依据是实际收到的预收款金额。但新《企业会计准则》及税法并没有对转让土地使用权或销售不动产预收款计征营业税和企业所得税的会计处理进行明确。 0ahfG h^'e  
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　　目前房地产企业结合实际核算营业税的方法，按预收账款科目当期的发生额计提“营业税金及附加”，即借“营业税金及附加”，贷“应交税费——应交营业税”、“应交税费——应交城市维护建设税”、“应交税费——应交教育费附加”等，实际缴纳税款时，借“应交税费——应交营业税”、“应交税费——应交城市维护建设税”、“应交税费——应交教育费附加”，贷“银行存款”。年度终了，对达到收入确认条件的“预收账款”转入当年销售收入，并将已缴纳的税金转入本年利润，反映在利润表的营业税金及附加栏，就是借“本年利润”，贷“营业税金及附加”，同时对未达到收入确认条件的预收账款，反映在资产负债表“预收账款”的期末余额里，对此部分计提的税金在编制报表时，笔者认为应并入其他流动资产反映，对此部分已缴纳的税金则反映在应交税费栏，用负数表示。 _HU1R2+kb  
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　　房地产企业预缴所得税会计处理 %+?;2<'J"  
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　　《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号），关于未完工开发产品的税务处理问题中明确：开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。

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　　房地产开发企业所得税一般核算方法按预收账款当期的发生额扣除期间费用及税金计算缴纳所得税。可作如下会计分录，借“应交税费——应交所得税”，贷“银行存款”。房地产开发产品完工后，企业应及时计算已实现的收入，同时按规定结转成本，经过纳税调整计算出的所得税反映在利润表中，借“所得税”，贷“应交税费——应交所得税”。计算出预缴所得税与应交所得税差额部分缴纳所得税时，借“所得税”，贷“应交税费——应交所得税”。计算出预缴所得税与应交所得税差额部分缴纳所得税时，借“应交税费——应交所得税”，贷“银行存款”。对未达到收入确认条件的预收账款对应的所得税反映在应交税费栏，用负数表示。若房地产企业在核算所得税按照可抵扣暂时性差异来确认对未来期间应纳所得税金额的影响，笔者认为对预缴的所得税确认为递延所得税资产，并使用“递延税款—预售房预缴所得税”科目，缴纳时同上，只是在年终对未达到收入确认条件的预收账款对应的已上缴的所得税，从“应交税费——应交所得税”科目转入“递延税款—预售房预缴所得税”科目，反映在资产负债表中资产类科目中的“递延税款”的借方。会计分录如下，借“递延税款——预售房预缴所得税”，贷“应交税费——应交所得税”。 1D|c0+2vC  
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