偶看新闻澳门风云刘嘉玲:没真正验收合格收楼无需交物管费
来源：百度文库 编辑：偶看新闻 时间：2024/05/05 04:13:49
业主没有真正验收合格收楼不需交纳物业管理费
http://dg.fangdr.com/ 房地产门户-房博士 2011年10月28日 08:14:20 来源：东莞时报 [提要]业主没有真正验收合格收楼不需交纳物业管理费南城蔡小姐：2010年4月份，我在南城购买了一套商品房。我们所签订的商品房买卖合同中所约定的交楼时间为2011年1月1日。但是我们在收楼时却发现开发商计划交付的房屋存在严重的质量问题和装修问题。于是我们向开发商提出了抗议，最终开发商同意6个月内整改完毕。后我们直到今年10月份才办妥收楼。前不久接到物业公司的电话和书面通知，告知我们应当向其交纳自2011年1月1日起至今的物业管理费，否则物业管理公司不让我进场装修。请问物业公司的要求合法么？
邓云龙律师：物业公司的要求不合法。因为按照国家法律规定，在商品房尚未交付给业主正式使用之前，商品房的权利人为开发商。在开发商尚未与业主完成交楼手续的情形下，该商品房的权利人和占用人、占有人均为开发商。虽然蔡小姐与开发商所签订的合同约定的交楼时间为2011年1月1日，但是在蔡小姐所发生的法定事由的情形下，蔡小姐与物业管理公司存在物业管理服务合同关系的起始时间应当是自蔡小姐收楼之日起开始。因此，物业管理公司要求蔡小姐交纳自2011年1月1日至收楼手续办妥之前的物业管理服务费的理由不成立。如果购房人在收楼之后，以房屋存在质量问题或者装修问题而以其与开发商之间的商品房销售合同关系作为其拖欠物业管理费用的抗辩的话，是难以成立的。因为购房人在办妥收楼手续之后，购房人已经与物业管理公司发生物业服务合同关系。此时，购房人与物业管理公司的物业服务合同关系与购房人和开发商之间的商品房销售合同关系属于不同的法律关系。
桥头朱先生：商品房买卖合同的签订前后，可能会发生哪些问题？如何规避这些风险？有什么好的解决办法？
邓云龙律师：可以说商品房买卖合同的签订的每一个环节和商品房买卖合同的每一个合同条款，都是存在法律风险的。结合法律规定和实务经验，我认为需要特别注意可能导致商品房买卖合同无效的情形。针对这种可能出现的情形，我们购房人需要特别注意如下几个方面：
1、如果开发商与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并已经将商品房交付给第三人所使用，导致购房人无法取得房屋的，购房人可以请求确认开发商与第三人订立的商品房买卖合同无效。
2、开发商未取得商品房预售许可证或提供虚假的商品房预售许可证而与购房人签订的商品房预售合同，应当认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证的，可以认定为合同有效。
3、开发商在与购房人签订商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押、所售房屋已经出卖给第三人，或者为拆迁补偿安置房屋的事实的，购房人有权要求撤销或解除商品房买卖合同，并可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，以及由开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
4、一旦商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除的，购房人可以要求同时解除担保贷款合同。购房人同时有权要求开发商返还购房款的本金及利息。