温州人炒房，“各色人等”在利益共同体的心理驱使下，各取所需、乐此不疲地炒热了温州人这块“买房风向标”。他们是炒房利益集团，他们确信温州人买房的“鲶鱼效应”能预热和搅动整个市场。

南方周末记者 苏岭 实习生 刘志毅 发自温州

中国的房地产只是让人“看上去有信心”。

温州人炒房，“各色人等”在利益共同体的心理驱使下，各取所需、乐此不疲地炒热了温州人这块“买房风向标”。他们是炒房利益集团，他们确信温州人买房的“鲶鱼效应”能预热和搅动整个市场。

（梁伟驰/图）

冒着暴雨，张静琳赶到了远离温州市中心的香格里拉酒店。5月22日，温州新通出国咨询服务有限公司在这里进行加拿大房地产推介。高回报率的卖点，吸引了包括她在内的三百多人，香格里拉酒店的三个会议厅坐得满满当当。

宣传说：在加拿大买三套实用面积60至80平方米的公寓，新通公司就包租，在等待移民的三年间，租金可达80万，正好可抵加拿大收取的一家三口办绿卡的费用。

移民和理财两不误，张静琳听得颇为心动。几年前，她曾考虑过让儿子出国读小学，一直没定下来。她心里盘算着：现在温州好一点的二手房都要每平米3万多元，而那边精装修、包全屋家电的公寓不过每平米3万；她在人民路的一套房子月租两三千元，而那边的公寓月租近1万元；国内按揭利率5.8％，而那边仅为2％。

一听说“当天报名，3万多的考察费优惠1万”，张静琳就马上报名了。就算没有地产新政，她认为自己在温州的几套房子也再涨不到哪儿去，何况现在卖也没人买。

截至5月25日，已经有十多人签订了考察合同，够组团了。

温州不止令新通公司产生无限畅想，山西煤改返回的资金，从国内房市撤退的钱，数千亿民间游资使温州和温州有钱人被“包围”。

海外地产敏感地捕捉到了目前国内房市的观望情绪，抢滩中国，不过，他们都不约而同地将造势的第一站选在了温州。上海和广州等大城市的推广计划都被排在了温州之后。

他们确信温州人买房的“鲶鱼效应”能预热和搅动整个市场。

除了房产、移民中介，还有打着各种如意算盘的各色人等投身其中。他们都乐于将温州人炒成买房“风向标”，这对谁都有益无害，只是“世界温州人大会”除了经济话题，需要增加一个议题——“如何提升温州人的品牌形象”。

海外地产“请炒”

5月11日这天午饭，温州中小企业促进会会长周德文需要同时聚合4拨不同来历的人。出现在人们眼前的他，纹丝不乱的头发，金边眼镜，深色领带，与名片上的照片一模一样。

5月开始，周德文的名字频频出现在媒体上，“每天都有一篇与我有关的报道”，包括美国、加拿大、澳大利亚、新西兰、新加坡、马来西亚、迪拜、香港、台湾等大量海外地产主动伸出橄榄枝，以市场经济和永久产权为噱头，请他组织温州企业家前去考察。

温州中小企业促进会有两千多家会员企业，周德文被外界喻为温州中小企业的代言人。他的时间表上排满了各种投资论坛、投资推介会、记者采访。无疑，他正是各方人士最合适的“投资转接口”。

5月30日，上海澳太置业联系周德文帮助在温州推介澳大利亚昆士兰州愿望岛的4万平方米别墅用地。有时下热炒的各种升值概念：黄金海岸、冲浪天堂、梦幻世界、世界级的购物中心、豪华赌场、私人直升机停机坪、私人游艇码头等。作为协办方，协会拿到三万运作费。

“与加拿大、美国等不同，澳洲没有高昂的持有物业费和遗产税，只需交2％至4％的地花。”澳太置业市场项目总监林洁仪说。

当林洁仪背着LV挎包去订会场时，才发现各五星级酒店都爆满。不惟移民机构在温州穿梭。此前，美国加州帝国郡政府已与温州市政府达成协议，合推“加州帝国商业中心”。

这个商业中心位于“北美自由贸易区”，已享受了美国政府的系列优惠政策。不过，帝国郡政府还嫌对温州人吸引不够，与有关美国开发商一道，多次和美国移民局交涉申请，试图解决中国投资企业和个人赴美签证与身份的难题。

最终，美国联邦移民局特别授权“加州帝国商业中心”得以通过置业投资的途径，拥有384个置业移民的名额。

推介卖点宣传说：置业移民不需在美国注册公司，不需每年雇用10个美国雇员，3－6个月可获得美国条件绿卡，21个月可申办永久绿卡。并且，一人申请，全家（配偶及21岁以下未婚子女）均可同时获得绿卡，享受美国优厚的福利待遇。

这意味着用50万美元的合法收入，在“加州帝国商业中心”购买商铺，6个月内可获得条件绿卡，置业后3年半，可获美国永久居民签证。

周德文说，过去他们去美国考察，只有六七成能获得签证，而此次由于美国政府的“绿灯”，第一期去考察的38人全部获得签证。他们将于6月10启程，并且，每人2.5万元的考察费，温州市政府“走出去基金”将报销60％。

海外地产并非所有人眼中的投资香饽饽。

韩国济州岛搞国际度假旅游区，外国人投资50万美元即可获得永久居留权。北京浙江企业商会副会长陈俊曾两次受邀，去考察酒店式公寓项目。到那里，一听周围人口音，“95％都是浙江人”，他乐了，“其实那里消费很高，吃、喝、住、行都很贵”。

日本东京也邀请陈俊去考察，写字楼2万元／平方米，便宜的价格也没令他动心，“毕竟是国外，万一有纠纷，一打就是国际官司。”

温州华晨投资有限公司董事长翁银林也认为中国人购买海外地产不合适，“中国人对国外的税收政策、相关法律并不了解，风险也不小。”

翁银林说，在美国，房子买后出租，房主跟租的人签订是一个人住的，如果警察发现或邻居举报住了两个人，警察不通知房主，立即让另一人搬到旅馆住。其间一个月或几个月旅馆费，全要房主负责。并且，政府还要罚款。门口放的垃圾，分为可回收和不可回收，如果有一个装得不规范，垃圾车就不给运，警察发现了，会重罚。有人在房主家门口摔倒了，所有的治疗费用都由房主出，“要是运气不好，极可能罚掉整个房子总成本的50％。”翁银林说。

谁炒了“温州炒房团”？

不止是海外地产盯住温州，也不止周德文一人成为信息枢纽，罗夏兰是温州另一个受外地房产商青睐的“投资转接口”。她是媒体公认的温州“太太炒房团”团长。

地产新政出台后，电话请不动她，一些代理公司干脆派人从上海和杭州过来，守在她家楼下。眼见人家苦等四五个小时，她只好应了吃饭之邀，“差不多天天有人请”。

SOHO中国的一位策划总监找到罗夏兰，想在SOHO中国在朝阳门的写字楼开盘时合作，由她带温州人过去。资料和文件先行寄了过来，那里的商铺每平方米要8万至10万元，写字楼6万元以上，投资都在千万元以上，为示诚意，“每天发短信，联络感情”。

当时罗夏兰不知道SOHO中国是大名鼎鼎的潘石屹的公司，不过她知道在房产新政出台前，潘石屹一直在媒体上炮轰高房价。

而2001年以来，“温州炒房团”以时常爆出“空降”、“转战”全国某个城市的信息出现在各种媒体上，不断刺激着大众神经。

“我们一直讲温州购房团、看房团，从来没有说是炒房团”，《温州晚报》房产工作室总监董文远极力正名说，“这是吹牛。”

10年间，董文远接触到的温州人中买一至三套的居多。他没听说过一个人买几十套、上百套甚至几百套的事，“有本事买这么多，干嘛还去炒房，不直接投钱开发？”

他惟一接触到的一个人买十几套的个案，其实只反映了温州人的“精打细算”，“团里有个人在北京东二环某个楼盘买了17套，他说拷贝17套，只付一份设计钱，装修、材料都是批发价，只需找一个人来管理17套房出租。”

这个人并非炒楼，而是受家族委托买房投资。他的家庭在温州做皮鞋生意，当时北京房子装修后的租金比存银行收益大。

当然，确实也存在一些以房为生的炒家。

数度组团买房的张盛林接触过专门炒房的人。2009年初，一个10人的专业炒房团，每人出2000万，来到海口，首付20％，以6000元／平方米的价格，跟一个开发商包下销售的全部房源，要求可在60天内随意更改房产所有人的名字。

60天内随意更名是炒房的核心潜规则，随后，这10人各自联络自己的亲朋好友来买，房价涨到7000元，亲朋好友又通知自己的“关系人”，房价涨到8000元。见房价涨势喜人，外面人也跟进，房价一路飙升到1万多元，而温州人在8000、9000元以下已悉数抛尽。

“人们都说温州人像蝗虫，走到哪里，哪里的房价遭殃，”张盛林说，“其实这种专业炒房团队并不多。”

“没有温州人炒房，房价也会涨。”陈俊说，温州人被妖魔化了。

陈俊2006年随团去长春考察，发现那里每平方米只有1500元。他想带浙江商人去投资创业，他对长春市领导试探说，“创业首先要买房，房价会涨。”对方说：“投资行，买房不行。”陈俊不敢担保没买房的，于是放弃了，结果他们没去，一年之后，长春房价也涨到了5-6000元/平米。

其实，媒体的大力渲染，为房价上涨做出了“卓越贡献”。媒体也是最醒目的风向标。

不少没有出处的经典炒房故事被描述得神乎其神。买房如“买菜”：上海，陆家嘴102套住宅仅两天就被温州人一抢而空，成交近亿元；杭州，西子湖畔每平方米逾万元的“黄金房产”主人大多是温州人；喀什，至少1000名温州人吃下喀什商贸城半壁江山。

“腰上挂满钥匙的人”，则意指温州某些炒家购置房产无数，并将其钥匙环挂于腰间。这等故事曾见诸多家媒体，情节类似，惟一的差别是腰上所挂的多寡。版本有几种，有挂22把钥匙的、35把的、50把的，最惊人的是72把钥匙。

地产商翁银林说，“其实媒体就是最大的炒房团，炒房的是炒房集团。”

除了渲染情节，多年来全国各地都有不少都市类媒体乐此不疲地投身其中，外地开发商一到某处最先跟媒体联系，双方互利互惠。

有些零散的买房客实际就是通过媒体聚到一起的，“在报纸上做一个广告，给一个联系方式，大家自愿报名，到一定规模时就组上一个团，直接飞过去，然后再配以相关媒体的报道，打上一个标语，打标语实际上就是为了炒作。”

《温州晚报》是“温州炒房团”的始作俑者。2000年，《温州晚报》国内首创“看房团”，之后这一模式先被温州民间复制开来，后被外地不断拷贝。

知情人士说，其实政府也是炒作温州炒房团的一分子，“有很多地方政府，用各种优惠政策去吸引各类温州炒房团，去关照他们。”

温州人炒房，“各界人士”各循所需，乐此不疲地炒热了温州人。在共同的利益诉求驱使下，这一耐人寻味的炒房故事实际上已演变为一场合谋的财富游戏。

张盛林深知温州人很难脱掉“炒房”恶名，他经常上业主论坛与邻居聊天，然而他不敢透露自己的温州人身份，害怕板砖如雨而来。

被利用的“买房风向标效应”

无法得知SOHO中国是否真寄望罗夏兰找来客户，但无疑对方相中了“温州炒房团”的标签价值。

连SOHO中国董事长潘石屹也不例外。2008年4月，潘石屹随凤凰卫视行政总裁、中城乐天房地产董事长刘长乐召集的“地产富豪”考察团到台湾时，台湾媒体指责他们要炒高台湾房价，潘石屹申辩：“我们不是温州炒房团，我从来不炒房！”

时隔两年后，“温州人”在潘石屹心目中的价值骤变。5月20日，他和妻子张欣来到温州，出现在“新政下投资什么”论坛上。SOHO中国方面称，此论坛属于“地产中国”主办的“2010政变地产”系列观察与解读论坛之二。然而，参加了论坛的周德文说其为“SOHO中国”自己主办的论坛，邀请了温州本地的一些人士，关注房地产。

在这个论坛演讲台的背景板上，冠名赞助单位赫然写着“SOHO东海广场”。“东海广场”是SOHO中国在2009年8月18日在上海收购的商业项目。

这是潘石屹第二次来温州。同样为了销售“东海广场”，1月22日，他来到温州，拜访了大约24组温州投资者。在随后接受媒体采访时，他称有部分已成为上海SOHO东海广场的业主。“温州人”的被标签化，也曾使周德文被武汉某开发商忽悠了一把。

3月中旬，《温州都市报》的朋友打电话给周德文，称武汉有位置很好的楼盘开发商想邀请他去指点。一到汉口的楼盘，他就傻掉了，“几十个记者已经等着，长枪短炮对着，还有很多电视台”。看楼成了走过场，他很快被拉到了会议室接受采访。

次日，武汉的媒体铺天盖地报道“温州炒房团来武汉炒房”，将他描述成温州上千亿游资的代言人，称他声言会带更多的温商前来看楼。

更离谱的是，他们正筹备的温州投资联盟被说成是“房地产投资联盟，资金总额在100亿以上，专注于房地产投资，以改变以往散兵游勇式的状态”。

该楼盘正好在报道出来当天早上开盘，来了很多人。事前，房地产商将开盘一事按下不表，周德文一直被蒙在鼓里。

过了二十多天，该楼盘价格上涨，一抢而空。凑巧的是，整个武汉的房价也在这二十多天内涨了一千多块钱。楼盘销售事后得意洋洋地透露，温州人的示范效应起了风向标作用。

“网上都说这是温州人进来了，甚至想抵制我们。其实，我们就是去看了一下。”这让周德文哭笑不得。

事后，很多在武汉开发别墅的房地产商纷纷找到周德文，不断打电话要他去看楼，还高价利诱。“我们不能去，去了要给武汉人骂死。”周德文说。

周德文还记得自己有次带企业家去上海考察被当做“买房风向标”的经历，“房产商先给我一个订单，5万块，他说你定金已经交了，我莫名其妙，”周德文说，“原来他们宣传说会长已经在这里买房了，其他人一看周会长买了，肯定错不了，也就去买了。”

有意思的是，“温州人”似乎成了富豪的标志形象，“温州人推荐”也成了房地产商打出的一张推高房价牌，周德文再不敢随便去看楼。

但温州人“鲇鱼效应”的市场价值却被有些精明的温州人抓住了。

罗夏兰带领的“太太炒房团”团员累积至今，超过两万人，都密密麻麻地记在笔记本中。

由于四处看楼，一些楼盘的开发商和代理商注意到她，每次都打电话让她带人过去，承诺包全部人的吃、住、行，并给她好处费。好处费分两种，一是返点，即按带队过来的成交房价返0.5％或1％，二是人头费，无论成交与否，都按带过来的人数拿钱，一人算200块。一线城市因为房价高，点数下来很可观，通常给人头费，而二线城市怕没有成交，则选择点数。

这种营销手段实际是开发商通过“团长”实现了与客户的直接对接，省下了找策划公司和打广告的费用。一个广告最少十来万，团长拉两个大巴过去，人头费不过2万多，加上吃、住和车费，远比广告便宜，即使没有成交也聚集了人气，而且人群的传递效应本身也是一种有效的活动广告。

令罗夏兰头疼的是，“太太炒房团”树大招风，还被一些免费蹭旅游的“混混”利用了。都是团员带团员，上车前，她无法分辨出“混混”。到了楼盘，“混混”就现形了。“混混”只关心楼盘附送的旅游项目，认为楼盘一无是处，怂恿别人不买。掌握这一情况后，她看楼前要求无心买房的人呆在车上。

“买房掮客”也在市场低谷期起到了加热作用。2008年，在浓厚的观望气氛中，杭州某楼盘70％以上成交房源都由一名温州的叶姓掮客带来，“温州人都很信任叶先生，百分之百都是当天下单，出手很爽快”，而叶本人的获益也令人咋舌，“仅在3个月内，佣金五十多万。”

一位多年承办会务的人士透露，在温州的各种投资推介会，参会的所谓“企业家”、“投资者”其实多是一些“会虫”。他们要么是无业人员，要么是吃房租的人，闲来无事，就去开会，图的是吃顿饭、领点小礼品。而那些声称能找到客户的“组织”，一有会就通知这些会虫，“安排长得好看的坐在前两排”。一些会虫还会在周末守在香格里拉这类五星级酒店外，会场不够人就大大方方入内。

上述人士称，地产新政之后，一些房产推介会，开发商和嘉宾只坐了两桌，另十多桌全坐的是“会虫”及其家属。“哪有那么多企业家，闲来无事去开会？”她说。

在房产掮客眼中，市场好的时候需要他们，市场不好的时候，更需要他们。