【买房必看】----购房基础知识读物     [复制链接]

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电梯直达 1楼 发表于 2009-12-28 12:00:51 |只看该作者 |倒序浏览 .pcb{margin-right:0} 本帖最后由 lyk0224 于 2009-12-31 14:29 编辑

寄语：这不是一篇给房产专业人士看的图书，而是供大众阅读的家居读物。本书把购房当中所接触到的专业术语进行了详尽的解释，对各种不同的购房方式和流程，本书也以一个普通购房者的身份进行了审定。文字简单易懂，内容贴心实用，确实是一本【买房必看】的购房基础知识读物。


序 言

房地产业是我国国民经济的支柱产业之一，就目前来看，其发展越来越成熟，特别是当前，各大中城市的旧城改造、城市规划和城市化进程的步伐已经越来越快。大大小小的房地产商给普通的老百姓们提供了大量的各式各样的商品住房。

虽然国家已经制定了相应的法律规范来约束开发商，开发商们的经营行为也在逐渐走向规范，但是因为利益的驱使，在商品房的交易过程中，还是会不时地有各种各样的购房陷阱出现，令购房者防不胜防，后悔不迭。

虽然商品房的属性还是商品，但是因为其涉及的金额巨大，相应的法律条款也比较多，所以，这并不是一个简单的交易，而应该是一种比较专业的交易市场。在西方一些国家，都有比较成熟和专业的房屋经纪人为准备购房者提供相应的法律等方面的咨询和服务，但是就我国目前的情况来看，虽然各种各样的房屋中介机构如雨后春笋般涌现，但是这些中介机构本身也是良莠不齐的。怎样才能掌握购房过程中的最基本的知识和技巧，有效地识别各种不同的圈套，合理充分地保护自己的合法利益……以上的种种问题，就成为横亘在很多准备买房者面前的鸿沟。

有鉴于此，我们精心编写了这本【买房必看】----购房基础知识读物。这本书本身不是给专业人士看的，而是给普通大众阅读的，因此，我们的语言尽量做到简洁明快，许多专业术语也尽量予以解释，对各种不同的购房程序和流程，我们也以一个普通购房者的身份进行了审定。我们的目的就是希望可以打造出一本通俗大众化的购房基础知识读物。

考虑到国家为了更好地调控房地产业的发展，会随时根据社会需求和行业发展而颁布相应的法律法规，如2004年，央行曾经建议取消商品房预售制度，但是很快被建设部予以否定，声明短时间内不会有所调整，但是关于取消预售制度的说法一直都没有停息过。而我们在创作这本书的时候，都是以现行的法律法规为基础的，所以，当读者朋友参阅本书的时候，一定要密切关注相应的产业政策，让自己的选择以出台的相关政策为依据，只有这样，才可以提高你购房的成功系数，把风险降到最低。 分享到: QQ空间 腾讯微博 腾讯朋友 分享0 收藏0 顶1 踩0 转发到微博 遵义房产网（http://fc.seezy.com/） 联系电话：0852-8624021

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2楼 发表于 2009-12-28 12:01:38 |只看该作者 第一章　
　　一、制定购房计划
　　1.五年内，你是否有购房计划？
　　A.是B.否
　　2.你在五年内购房的原因是什么？(可以多
　　项选择)
　　A.从长远来看，目前的房价相对比较低
　　B.可以享受多种的税费优惠
　　C.看好今后的楼市发展形势
　　D.这是原来的计划
　　E.市内楼盘比较多，可选择的余地比较大
　　F.其他
　　3.你在五年内不购房的原因是什么？(可多
　　项选择)
　　A.目前还没有购房的经济支付能力
　　B.还没有考虑过这一计划
　　C.已有住房，不需再购买
　　D.仍需观望
　　E.没有看到合适的楼盘出现
　　F.没时间
　　4.近期，你是否关注过房市的消息？
　　A.是B.否
　　5.你获取楼盘信息的渠道有哪些？
　　A.报纸
　　B.电视
　　C.网络
　　D.中介机构
　　E.其他
　　6.你购房计划中的区域是哪里？
　　A.市中心
　　B.一般区域
　　C.郊区
　　D.外地
　　7.你将要购房的类型是什么？
　　A.普通住宅
　　B.公寓
　　C.  别墅
　　D.商住楼
　　E.写字楼
　　F.其他
　　一、五年之内，你准备买房吗
　　国家进行宏观调控的相关政策正在陆续出台，对于商品房市场的干预也在加强，你对今后  房地产市场的看法如何，在今后几年内，你是否有买房的准备呢？请阅读下列问题，认真思考，做出自己的选择。
　　8.你准备购买房屋的面积是多少？
　　A.80平方米以下
　　B.80～100平方米
　　C.100～120平方米
　　D.120～140平方米
　　E.140～160平方米
　　F.160平方米以上
　　9.如果购房，你所能承受的总价款是多少？
　　A.20万元以下
　　B.40万元以下
　　C.60万元以下
　　D.80万元以下
　　E.100万元以下
　　F.100万元以上
　　10.对于房屋价格差别不是很大的楼盘项
　　目，你更关注的是什么？(可以多项选择)
　　A.开发公司的实力
　　B.交通及地段
　　C.相关的配套设施
　　D.良好的物业服务
　　E.诱人的优惠措施
　　F.其他
　　11.购房时你最能接受的优惠方式是什么？
　　(可以进行多项选择)
　　A.打折
　　B.送家具或家用电器
　　C.免一定时间段的物业费用
　　D.送停车位
　　E.赠送各类消费券
　　F.提供出境游机会
　　G.其他
　　12.对于目前的  房价，你怎么看？
　　A.较低
　　B.一般
　　C.较高
　　D.很高
　　E.其他
　　13.你对本地未来房价的走势持怎样的看法？
　　A.持续稳定地大幅度上扬
　　B.价格走势基本平稳
　　C.价格会有微幅上扬
　　D.将会大幅下跌
　　E.将会小幅下跌
　　F.将会崩盘
　　测试结果分析：(略)
　　测试声明：
　　这是一个没有标准答案的测试，之所以在本书开头部分设置此测试部分，目的是引起大家的思考。有调查显示，虽然有很多人都曾经或多或少地考虑过购房的问题，但是其考虑的范围是并不宽泛、全面，即使是已经购房者，也有一部分人在消费的时候处于非理性状态。实事求是地说，这种心态是很不妥当的，特别是在涉及住房这样的大宗商品消费的时候。因此，我们希望所设置的这些问题能够真正引起你的思考，使自己在购房之前能够做出比较理性的决定。 遵义房产网（http://fc.seezy.com/） 联系电话：0852-8624021

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3楼 发表于 2009-12-28 12:04:45 |只看该作者 二、你为什么要买房
　　虽然购买住房对每个购房者(买受人)来说都是值得高兴的事情，但是购买住房对任何人来讲又都不是一件小事情，有些人可能需要穷其一生的积蓄才能实现这个愿望，还有些人甚至要为此背上多年的还贷包袱，除了经济方面外，想要买到自己满意的住房，也是一个非常艰难的过程(需要四处看房、砍价)。既然如此，为什么人们还要买房子呢？

　　对于大多数购房者来说，买房的目的不外乎以下两个：居住和投资。至于购买者是自己居住还是投资，这就要看购买者的购房意愿和经济实力了。但是对于资金不是很充裕的工薪家庭来说，买房就是为了居住，那么，对你来说，买房的目的是什么呢？因为目的不同，所购买房屋的位置等也会有很大的不同。

　　1.为居住而购房

　　既然购买房屋是为了居住，最需要考虑的就是根据自身的经济实力挑选地点、价格和户型等因素均适合的房屋，此外，购房者还要对住宅外部的环境，即社区内部和社区

　　外部环境进行细致的了解。一般而言，良好的住宅外部环境应该做到交通方便；没有噪音干扰；空气清新；水质无污染；远离工业区；周边有大面积绿化地带；有良好的商业服务场所；附近有文化机构；整体的规划设计美观、完整；物业管理完善；水、暖、电、气供应有充分的保障等。

　　2.为投资而购房

　　为了投资而购房的人最需要考虑的因素就是区域位置，最理想的房产应该在人气较旺、出入方便、外观和内质形象较好、周边人流较大的地区。其次，应该选择外来人员较为集中的公司聚集区、院校区和商业密集区等地区，由于这些地区是商业和住房的最大市场，在此处投资都能有较好的收入。

　　此外，购买房屋要把握好购买的时机，因为房屋基本分为现房和期房两种，如果购买现房，价格就要略高一些，但是，如果这种房屋地处繁华区段，能够当作商业或办公商务制定购房计划用房，购置后即可经营，购买现房还是比较合适的。期房的价格相对较低，当市场出现较大的波动时，房屋可能会在短时间内快速升值，如果购买后转手出售，就有可能获得较好的收益，只是期房会涉及交房的时间，如果时间太长，就会影响到投资回报率。

　　三、买房，你应该准备什么

　　1.准备好资金

　　随着经济的发展，人们的收入日益提高，经济水平的提高自然让人们开始追求高质量的生活，于是，为了求得更好的居住环境，购房者开始越来越多。但是，由于许多人都是初次购房，而且，购房也不是一件小事情，关系到以后数年甚至是数十年的生活，因此，每个购房者都需要非常谨慎地对待购房问题。

　　在购房中，人们最关心的当然首先是房价，也就是说，人们在购买房屋的时候往往都会在心中有个小小的购房预算。但是，如果只是因为房价而忽略了与此相关的其他问题，往往会造成整个购房预算的超支，甚至达到买得起而住不起的尴尬境地。因此，每一位想要购房的人都应该事先制定好全面、合理的购房预算，只有如此，才能有效避免购房之后的尴尬出现。那么，在购房的时候，会涉及哪方面的资金支出呢？

　　(1)首付款

　　对于具有贷款买房资格的人来说，初期的最大支出就是首付款，所以，一定要算好手中可动用的资金，不仅要保证有足够的资金支付首付款，还必须保证日常生活开支不受影响。

　　(2)各种税费

　　按照规定，购房需要交纳不同种类的税费，这些税费包括：契税，金额为总房款的1%～1.5%；土地税，金额为总房款的1%；保险费，金额在总房款的1%以内，除此之外，还有印花税、手续费等等，粗略计算，如果购买30万元的房子，这些税费的总额几乎达到2万元。

　　(3)维修基金

　　这一款项通常需要在进户的时候交纳，款额通常为总房款的1%，如果是别墅等高档房，维修基金还要高。

　　(4)物业管理费

　　不同档次的住房，物业管理费的收取标准也不一样，但有一点是相同的，那就是按房屋的建筑面积收取。北京市最低的物业费为每平方米0.45元，这项费用是伴随购房者一生的。因此，打算购房的人应该了解不同楼盘物业管理的收费标准，计算好自己的财买房真经政支出。

　　(5)取暖费

　　不同省市的取暖费收费标准是不同的，而这个不同主要是由采暖时间决定的，北方的费用较高，越往南方费用越低，取暖费都是按照房屋面积来收取的，北京城郊的取暖费为每平方米18.50元。

　　(6)初装费

　　入住新房的时候，其内的生活必需设施肯定要是要完备的，例如煤气管道、有线电视、电话、宽带网，这些同样是需要费用支出的。

　　(7)每月固定数额的贷款本金

　　现如今，许多购房者不重视银行要求提供的“家庭收入证明”，往往多开月收入以便多贷款。可是一旦还款开始，购房者就会感觉还款吃力，生活质量还有可能受到影响，甚至出现还不起贷款的现象，不管最终出现了什么结果，责任只能由购房者自己来承担。因此，购房者应当切记，每月的还款额应该在家庭月收入的40%以内，同时还要选择适合自己的还款方式。

　　(8)装修费用

　　在通常情况下，购房者都需要对新住房进行装修，按正常的比例计算，100平方米的两居室需要8万元左右。而且，装修费应当与首付款一起考虑。

　　(9)家具、电器等费用

　　进户后各种各样的家具和电器都是必须准备的，这部分费用即使按照最低金额计算，也应该在2万元以上。

　　(10)其他杂费
除了上述所说的各个款项外，不同的楼盘还有许多不同的杂费，这也需要在购房前了解清楚，并做好财务预算。

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4楼 发表于 2009-12-28 12:06:53 |只看该作者 2.了解相应的购房知识

　　有句话说得好：安居乐业。之所以把“安居”放在“乐业”的前面，就是告诉人们只有先安居才能乐业。因此，对很多人来说，购房称得上是人生中的一个非常重要的事情。虽然人人都想买到一套称心如意的住房，但是，人们在购房的过程中却往往会遇到很多的问题，使人们无法实现买房的愿望或买到一套不称心的房子。这里面的原因固然有很多，但是对相关的法律知识不了解却是主要原因之一。

　　说到买房，我们最先接触到的就是售楼书。什么是售楼书呢？就是开发商所做的宣传制定购房计划广告。在阅读售楼书的时候，最值得关注的就是看售楼书中是否有商品房的预售许可证，这是衡量开发商资质的一个重要标准。不过，即便售楼书中有商品房的预售许可证，你最好也到互联网上查询、核对一下，以确认房地产开发商和预售许可证的真实性。

　　其次，根据自己的需求审核售楼书的外观图、小区整体布局图、地段、房型、规划配套设施、价格、优惠条件以及投资者等信息，并且要明确售楼书中的广告信息是否准确。如今的部分开发商往往采用比较模糊的说明方式，比如注明离某处有10分钟或20分钟的车程，以此来说明开发地段繁华和优越。这里面就具有非常大的伸缩性，因为这个时间没有限定车辆和车速，所以用多长时间的车程来确定地段的位置是很不可取的，而且国家工商局也已经将其认定为违法广告。只不过目前有些售楼书中还会有这样的字眼出现，我们需要特别加以注意。

　　如果你对售楼书上所描述的内容非常感兴趣，但又怕买到的房子不像售楼书中所描述的那样，应该怎么办呢？也就是说怎么才能保证售楼书的内容具有法律效力呢？关于这一点，唯一的办法就是把售楼书中的内容明确写到你的商品房销售合同中，这样才能确保和约束开发商按照售楼书的内容履行他的义务，如果他没有按照约定的条款履行义务，他就要承担责任，这是法律所规定的。

　　在你检验完售楼书，并且决定购买此处房子的时候，还需要签订认购书，并交一部分定金了。在这里我们需要提醒购房者注意，你一定要注意认购书里的“定金”和“订金”的区别。“定金”是一个专门的法律概念，对合同的成立、履行起到担保作用，具有特定定金的规则，此外还有特定的法律内涵：给付定金的一方如果不履行债务就无权要求返还定金，而接受定金的一方如果不履行债务则应该双倍返还定金。而“订金”就与此不同了，它不对合同起担保作用，因此，给付订金的一方不履行债务也可以要求返还订金。所以，当你签订认购书的时候，一定要分清是哪个“定(订)”，这可是两个截然不同的法律概念。

　　通常情况下，房地产开发商的认购书中会有这样的条款：“买房者应该在签订认购书后的多长时间内买房，否则便不退还先交的定金。”因此，购房者在签订认购书的时候，不妨更改一下这个条款，可将其改为：“买房者在签订认购协议书后的多长时间内与房地产开发商谈正式合同，如果买房人对合同中的部分条款与房地产开发商有分歧，从而导致未能签署正式的购房合同，房地产开发商应将所收的定金全部退还。”做到这一点虽然不容易，但事在人为，只要努力争取，相信会实现这个目的的，而这样对购房者(特别是初次购房者)来说，是比较有利的。

　　3.认识相应的购房文件

　　签订了认购书之后，就需要与房地产开发商签订买卖合同了，这时，你需要非常慎重地对待这份买卖合同，因为你的权利和义务都体现在这份买卖合同里。将来一旦和房地产商发生纠纷，这份购房合同就成为解决双方分歧的最主要根据和凭证。所以，在签订购房合同之前，你需要仔细查看开发商的资格和“五证”，(如果你购买的是现房，根据国家有关规定，房地产开发商不需要办理销售许可证，但应当改为办理大产权证的审批手续，并去产权登记部门进行登记。)并且看清房地产开发商销售给你的房子是否可以办理房屋产权证。

　　那么什么是五证呢？所谓五证，就是《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(也称为《建设工程开工证》)、《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》。下面，我们将对其进行详细的解释。

　　(1)《建设用地规划许可证》
　　此证是建设单位向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围均符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有用地规划许可证的用地单位，取得的建设用地的批准文件是无效的，属于非法用地，后期的售房行为也属非法，因此，买房前一定要看清楚相关证件。该证是由市规划委员会核发的。

　　(2)《建设工程规划许可证》
　　此证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位合法建设工程的法律凭证，是在建设活动中接受监督、检查时的法定依据。没有此证的建设单位，它所实行的工程建筑就是违章建筑，因此，房屋也就无法领取房地产权属证件。该证是由市规划委员会核发的。

　　(3)《建设工程施工许可证》又叫建设工程开工证，它是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有施工许可证的建设项目均属于违章建筑，不受法律保护。该证是由市建委核发的。

　　(4)《国有土地使用证》
　　此证是证明土地使用者(单位或个人)

　　使用国有土地的法律凭证，是受法律保护的。在填发《国有土地使用证》时，国土房管局会根据国有土地使用方式的不同，分别加盖“国土房管局划拨土地使用证专用章”、“国土房管局有偿土地使用证专用章”、“国土房管局交纳使用费土地使用专用章”、“国土房管局临时土地使用证专用章”。该证是由市土地资源和房屋管理局核发的。

　　(5)《商品房销售(预售)许可证》

　　此证是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。它的主管机关是国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。房地产商在销售商品房的时候，如果此建筑已经建成，还应该持有房屋所有权证书。如果购房者想了解房屋的建筑质量，还可以查验房地产商的《工程验收证》。对于买房人来说，所买的房子是否合法，关键是看开发商有没有《商品房销售(预售)许可证》，如果有，就说明其他手续都已齐备。不过，买房人能够在售楼处看到的一般都是《商品房销售(预售)许可证》的复印件，这里面有很多名堂，你可一定要看仔细。

　　在《商品房销售(预售)许可证》内，主要标有证号、售房单位、项目名称、用途、房屋坐落、销售范围、建筑面积、销售方式、土地使用年限、发证机关、有效期限等内容。这时，你需要看清售房单位，了解自己接触的售楼机构是否是合法的销售主体。因为售楼机构有两类：一类是开发商自己的下属部门，还有一类是开发商委托的销售代表。如是后者，就需要察看其提供的委托书以证明他的身份和权限。

　　在察看项目名称时，还需要注意上面的施工号、正式地名和销售别名，因为一个项目在开发过程中会有很多名字，如果不了解这些名词的含义，就会给你的买房带来阻碍。《商品房销售(预售)许可证》上的“用途”实际决定了物业的类型。也就是说直接影响了将来所交物业费标准的允许范围，比如是按普通住宅交还是按公寓收费。销售范围是《商品房销售(预售)许可证》的核心问题，一个项目的《商品房销售(预售)许可证》可以按楼座发，也可以根据物业的具体情况按楼层发，虽然是同一项目，但不同楼座在办证的时候也有先后之分，因此，一定要看清你买的楼座是否在许可之内。此外，发证机关和公章必须清楚，而且必须是有权机构，并且，你还要注意《商品房销售(预售)许可证》本身的年限。

　　对于以上“五证”，购房者应该怎么样看待呢？五证中最主要的就是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，只要房地产开发商有这两证，一般情况下都不会出现太大的问题。在此特别提醒购房者，在购房的时候一定要查看五证的原件，因为复印件是很容易作弊的。此外，在签订购房合同前，还要看清楚所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来能够顺利办理产权证。 遵义房产网（http://fc.seezy.com/） 联系电话：0852-8624021

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5楼 发表于 2009-12-28 12:08:59 |只看该作者 第二章　购 房 常 识

　　一、购房术语

　　随着房地产的急剧升温，许多购房术语越来越多地出现在购房者的视野中，虽然其中的部分术语已经众所周知，但还有很多不为购房者所熟知，正是因为对购房术语的不了解，往往使得购房者在签订购房合同时对其中部分条款的理解出现偏差，从而造成合同无法最终履行，这既打击了购房者的积极性，也容易让不法开发商钻“术语”的空子，因此，现将其中的部分术语介绍如下：

　　1.准现房

　　准现房是指房屋的主体基本完工，小区内的楼宇及相关设施也已经有了大致的轮廓，户型、楼的间距等都已经一目了然，只剩下内外墙的装修和配套设施的施工的房地产项目。

　　2.现房

　　通常情况下，人们认识中的现房就是已经建好的房子。但事实并非如此，按照我国销售“现房”的规定，只有领取了房产证和土地使用证的房子才叫“现房”。

　　在商品房销售过程中，真正的现房销售不需要“销售许可证”，购房者只需要查看“房产证”即可，而且，在签合同的时候也不一定要使用国土房管局印制的标准合同。购买这种房子，对购房者来说是比较有利的(眼见为实)，但是购房者的眼光一定要敏锐，如果买错“现房”，将使自己陷入被动。

　　3.期房

　　在建的房子肯定是期房，此外，已经建好和已经有人入住但还没有取得房产证和土地使用证的房子，在一定意义上也被称为“期房”，而不是真正意义上的“现房”。所以，这种房子是按照期房来销售的。对于这一类房子，购房者既要查看房产商的预售许可证，又要留意自己要买的房子是否已经被抵押。有人可能会有这样的理解：小区已经有人入住，而且入住的业主也已经拿到房产证，买这种房子就万无一失了。实际上这是误解，因为房子是按套拥有独立产权，是可以分别抵押的，别人的房子没问题，不等于你要买的房子也没有问题。其实，房产商很容易将盖好的房子抵押出去，以获得大量的资金。

　　因此，购房者在购买商品房时一定要认清“期房”和“现房”的区别。如果购房者想了解自己要买的房子是否已经被抵押，可以查看房地产商提供的相关证明，如果可行的话，不防在合同上注明此房是现房还是期房，并且写明房子是否被抵押。

　　4.尾房

　　何谓“尾房”？就是房子盖好后，大部分都已经销售出去，只剩下几套还没卖出去，通常情况下，此房的预售许可证已经过期，而房产证还没有办下来。对于这种“无证”房，虽然不能建议购房者别买，但在买之前一定要访查清楚，最好的办法就是坚持在预售合同登记备案后再行付款。

　　此外，购房者还需要注意的是，北京市国土资源和房屋管理局关于印发《〈北京市城市房地产转让管理办法〉实施意见》的通知中还有这样的新规定：“商品房竣工后，房地产开发企业应当按规定时限申请办理房地产权属证书，并自取得房地产权属证书之日起，持房屋所有权证书和土地使用权证书进行商品房现房销售。商品房竣工后，房地产开发企业未取得房地产权属证书的，可自商品房取得竣工备案表之日起四个月内继续进行商品房预售；但自取得竣工备案表之日起超过四个月的，不得进行商品房预售。”

　　从这个规定中可以看出，已经建好的房子，即使预售许可证没有过期，由于房地产商在取得竣工备案表的四个月内没有获得房产证，这种房子也是不能销售的，对此购房者千万要注意。

　　5.公房

　　公房又叫公有住房，通常是指由国家及国有企业、事业单位投资兴建和销售的住宅，在此住宅尚未出售前，住宅的产权(拥有权、占有权、处分权、收益权)归国家所有，也就是说，属于国有住宅。

　　目前的公有住房可分为两大类：可售公有住房和不可售公有住房。公房的居住者需要按月交纳一定的房租，但房租的金额国家有相应的规定，通常比租个人住房要节省资金，但是，这种住房很少，只有少数人能够获得居住权。

　　6.使用权房

　　使用权房是指由国家及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府按照相应的规定出租给居民，也就是说，居住人只有使用权，没有出卖、出租、抵押等权利。

　　7.不可售公房

　　不可售公房是指根据当地的现行房改政策，暂时不能出售给承租住户的公有住房，主要为旧式里弄、新式里弄、职工住房等厨房和卫生间合用的不成套房屋。当然，也包括部分公寓和花园住宅等房屋。

　　8.二手房

　　二手房也就是人们眼中的旧房，通常情况下，人们将二次交易的新建商品房也叫做二手房。二手房的价格要略低于商品房，而且，一些出售的二手房往往是因为住房有问题才出售的，因此在购买二手房的时候一定要对所选购住房有个全面了解，以免买到手后会后悔。当然，也不排除出卖人因为着急用钱而出售房屋的可能。

　　9.房屋产权

　　所谓房屋产权，是指房产的所有者依照国家法律规定所享有的权利，也就是说，房屋所

　　有者对该房屋拥有占有、使用、收益和处分的权利，通常情况下是指房屋各项权益的总和。

　　10.产权证书

　　产权证书是“土地使用权证”和“房屋所有权证”的总称，通常包括产权类别、产权

　　比例、产权来源、房产坐落地址、房屋结构、建筑面积、使用面积、间数、共有数纪要、他项权利纪要和附记等，其中还配有房地产测量部门的分户房屋平面图。如果购房者没有取得房屋产权证，即便是交纳了房款，法律上也不认可购房者的拥有权。

　　11.起价

　　起价是指房产商所销售房屋价格中的最低价格，通常情况下，如果是多层住宅而且不带花园，一楼或顶楼的价格最低，也就是起价，如果一楼带花园，顶楼的价格就是起价。所以，当购房者打算购买房屋的时候，不要单纯考虑价格，因为越便宜的房屋，居住越不理想。

　　12.均价
　　均价是指所有房屋的销售价格总数除以所有房屋建筑面积的总数，所得出的价格就是每平方米的均价。均价通常不是销售价，好的房屋需要在此基础上进行加价，有瑕疵的房屋比这个价格要低。

　　13.定金

　　定金是指购房者按照约定支付给卖房者的一部分钱款，以作为债权担保，这属于法律上的担保方式之一，目的在于促使债务人履行债务，也是为了保障债权人的债权能够实现。我国《担保法》规定，定金必须以书面的形式约定，当事人必须在合同约定的定金交付日期内交付定金。但是，定金不能超出购房款的20%，如果购房者在交了定金之后又不购买，开发商有权以购房者违约为由，不退还定金，反之亦然。

　　14.违约金

　　违约金是指按照法律规定和合同的约定，违约方付给对方一定数量的货币。违约金属于经济制裁方式中的一种，既具有惩罚性(对违约方而言)，又具有补偿性，如果当事人有违约行为，而且还是主观上的过错，无论有没有给对方造成损失，都要支付约定数额的违约金。

　　15.容积率

　　当开发商提起容积率的时候，许多购房者都不明所以，其实，容积率就是建筑总面积与建筑用地面积的比值。比如：在1万平方米的土地上建造4千平方米的建筑，容积率就是0.4；如果4千平方米的建筑是六层，那建筑总面积就是2.4万平方米，容积率就应该是2.4。

　　16.开间

　　开间又叫住宅宽度，是指一间房屋的相对应的两面墙之间的实际距离。住宅的开间一般在3米至3.9米之间，如果是砖混结构的住宅，开间应该在3.3米之内。如果开间尺度较小，就会缩短楼板的空间跨度，住宅结构的整体性、稳定性和抗震性都将得到增强。

　　17.进深

　　进深是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙壁到后墙壁之间的实际长度。进深大可以有效地节约用地，但是，为了保证住宅有良好的自然采光和通风，住宅的进深不宜过大，通常限定在5米左右。

　　18.建筑密度

　　建筑密度是指在小区内的各类建筑基底总面积与小区整体用地的比率，以百分比计算，通过这个数值可以看出小区内建筑的密集程度。

　　19.绿化率

　　绿化率是指规划建设用地内的绿化面积总和与规划建设用地面积的比，绿化率越高，环境越好。

　　20.绿地率

　　绿地率是指居住区内各类绿地的总和与居住区用地的比率。居住区内各类绿地包括公共绿地、住宅旁绿地等。 遵义房产网（http://fc.seezy.com/） 联系电话：0852-8624021

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6楼 发表于 2009-12-28 12:09:36 |只看该作者 　二、理性看待房地产广告与楼书

　　作为购房者，在购房过程中最先接触到的就是商品房广告与楼书，而购房者最容易产生“上当”感，事后最容易产生纠纷的起因也在于广告与楼书。

　　一般情况下，广告与楼书中都会写明楼盘的价格(有起价、均价与最高价，但通常只写起价)；付款方式(一次性付款、银行按揭、分期付款)；地理位置、环境、交通(一般都称小区交通方便、环境幽雅、地理位置好)；配套服务、管理(非常完善，通常情况下是为了弥补地理位置、环境与交通的不理想)；工程量(一般都称规模非常大，就算是只有5～6栋楼)；装修与建筑特色(通常都称为欧式风格)；金融方面的利益(称房产升值快)；发展商与代理商的实力(称自己的实力雄厚)等等方面。

　　看着这些异彩纷呈、不拘一格的房地产广告与楼书，总会让你怦然心动：这就是我需要购买的房子。如果你有了这种认识，那就说明你太幼稚了，因为这只是房地产商的宣传而已，为了达到宣传的目的，房地产商将广告与楼书中的内容进行夸大也是很自然的事情。虽然最高人民法院对其有“司法解释”：房地产商的口头承诺、楼书与媒体广告承诺会自动成为合同的一部分，但在真正执行起来的时候却非常难。

　　为了避免日后可能出现的麻烦，购房者在看广告与楼书时千万要带上“放大镜”。购房者不仅要看广告中的漂亮图画和文字，更要学会看那些肉眼无法看清的提示，诸如“图片仅作示意用途，如有修改，恕不另行通知。”“房地产商对本广告内容的正确性或完整性不做任何保证，也不负任何责任。”“一切资料均以政府最后批准之图以及法律文件为准。”……即使没有此类提示，也没有哪家房地产商在广告上明示：宣传内容绝对真实。

　　正是由于房地产商在广告与楼书中埋下了伏笔，因此在纠纷发生后，购房者很难以广告与楼书作为要约。此外，购房者在签署正式合同后，没有写进合同的要约就已经撤消，所以广告要约在签订合同后就没有实际意义了。通常情况下，即便在房地产案件的审判中，司法机关也只承认购房合同中的承诺。

　　我国《合同法》第10条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”商品房买卖的最终方式是以书面形式完成的，因此，购房者还是把商业广告与楼书看作没有约束力的“要约邀请”，把写进购房合同中的条款看成“要约”才更现实一些。也就是说，购房者应将广告与楼书中房地产商不愿写进合同中的条款都看作“虚假、欺骗”。

　　也许有人会问：《广告法》中不是明文规定不能做虚假广告吗？这没有错，但你应该明白，《广告法》属于行政法，它只规定了对做虚假广告的处罚标准，而没有规定做虚假广告者对受虚假广告欺骗者的具体赔偿条列。也就是说，工商管理部门在打击房地产商的虚假广告过程中，国家可以收到罚款，但受害者(购房者)得不到赔偿。还有一点需要了解，那就是《广告法》对虚假广告的罚款标准是广告费的1～5倍罚款，这对房地产商来说只是皮毛。因此，购房时，一定要慎重对待广告与楼书中的内容，最好是做到“宁可信其无，不可信其有”，理性选择。 遵义房产网（http://fc.seezy.com/） 联系电话：0852-8624021

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7楼 发表于 2009-12-28 12:11:51 |只看该作者 三、科学规避购房风险

　　如今，政府不断出台各种新政策，逐步规范房地产市场，使得开发商坑害购房者的现象日益减少，但是，由于部分购房者不太了解购房过程中的相关法律知识，给房地产开发商留下了不规范操作的空间，而购房者在认识到被开发商暗算后，往往也难以通过相关渠道保护自己的合法权益。

　　购房置业是一个非常复杂的过程，在这个过程中，购房者自然要承担一定的风险，而这种购房风险在很大程度上是由商品房的“非成品性”造成的。因为如今开发商销售的房屋多数都属于期房，购房者只能凭借销售人员的介绍、一块地和设计图纸来决定是否购买。

　　基于期房的非成品性和消费者对所购房屋情况不甚了解，使得购房者在购房过程中承担了很大的风险，那怎样才能规避购房风险呢？

　　目前，在房地产市场中，购房者认为自己的权益受到侵害的问题主要集中在开发商刻意进行广告欺诈、销售手续不全、房屋质量存在问题、面积不符、开发商违反合同、违反规划等。要想更好地保护自己，只要做到以下几点就可以了：

　　1.了解自己

　　在购房前，购房者要清楚自身的收入和消费情况，由于买房多采用按揭，所以购房者要根据自己的经济实力来决定所购房屋的地点、面积、价格、还贷金额和还贷周期等等，以免后期因还贷款问题而影响生活质量。

　　2.了解所购房屋和开发商

　　对所购房屋项目的市场前景进行客观评价，由于自身对这个行业不太了解，可以委托自己信任的中介机构；看看房地产开发商是否拥有“五证”；了解项目开发进度和竣工、交付使用的时间，并以个人的经验考虑一下这个时间是否准确；了解清楚所购房屋的价格和付款办法，如果是贷款的话，要了解贷款利率和还款方式(这里面有很多学问)；了解所购房屋的结构类型、户型、装修标准以及公共、公用建筑面积的分摊办法和比例，最好能让房地产开发商出具书面资料；物业管理机构和费用等相关事项……

　　如果对以上几点都有所了解，并认为各方面都符合自己对房屋的预期，那就可以放心地和开发商商谈认购事宜了。

　　3.认识到售楼广告并不具备法律效力

　　根据《商品房预售管理条例》规定，开发商的预售广告内容必须真实、准确，不能有误导消费者的内容，而且，上面还要有商品房预售许可证的编号和发证机关；购房者有权要求将广告和宣传资料中的事项写入商品房买卖合同中。但如今的开发商非常注重包装，也精通包装之道，他们会在售楼广告中加入许多诱人的但又比较模糊的许诺，从而给购房者造成一种“购买此楼盘非常合适”的错觉。当购买者在购买了楼盘后，往往发现许多与广告内容不相符的情况，可是，当购房者无法从开发商那里得到满意的答案，拿着售楼广告到相关的法律部门的时候，其结果往往是令人失望的：售楼广告只是一种“要约邀请”，在法律上，对房地产开发商没有约束力，除非将广告中的许诺作为合同条款写入商品房买卖合同中。

　　4.了解内部认购的真实意义

　　如今的开发商喜欢在楼盘预售前搞内部认购，这样做的目的是为了造势与摸底，也是为预售做准备。这时，开发商往往会以较低的价格吸引购买者的注意，虽然如此，购买者也需要清醒地认识到，政府是不认可内部认购行为的，所以这种行为也没有被纳入管理，在这种前提下，商品房的内部认购有可能存在众多隐患，比如：A.开发商没有缴清开发用地的土地使用权出让金，这将导致购房者很难取得房产证；B.购房者所购商品房已被开发商抵押给第三者，购房者的房屋所有权是不完全的；C.由于政府部门不对内部认购合同登记备案，往往出现一楼多售的现象……

　　基于以上原因，购房者在购买房屋时，不要单纯地考虑内部认购商品房的价格，还要从全局考虑，毕竟购房是人生中的一件大事。

　　5.签房屋认购书要谨慎

　　在现实生活中，开发商为了销售房产，通常会同购房者签订商品房预售认购书，并让购房者缴纳一定数额的款项，然后再具体商谈、签订商品房销售合同。但是，在签订正式的商品房销售合同前，双方又会因为部分条款无法达成共识而不能签订正式的商品房买卖合同。这时，购房者所缴款项又成为争吵的主题：能否退还。

　　法律规定，商品房认购书中如果写明了商品房买卖合同的主要条款，如商品房的位置、楼层、总面积、单价、总价等，就具有合同约束力，如果当事人违约，就要承担相应的违约责任。如果认购书没有写明商品房买卖合同中的主要条款，这份认购书就没有法律约束力，只能算是“意向书”，购房者所缴款项应当如数退回。此外，即便是商品房认购书具有法律约束力，如果购房者在签订认购书时，就所交款项的退还(订金)与不退还(定金)作明确约定，也将很好地解决购房者所交款项的争议问题。

　　关于房屋认购书的签订，《商品房预售管理条例》第二十三条规定：“预购人与预售人签订书面的商品房预购销合同前，经双方协商同意，预售人可以向预购人收取一定数额的商品房预购订金；预售人收取订金前，应当向预购人提供商品房预购销合同草案。收取商品房预购订金时，预售人与预购人应当订立书面协议，约定所收订金的具体数额和退还与否的具体办法。预售人与预购人签订书面的商品房预购销合同后，预售人向预购人收取的商品房预购订金应当转作预购人支付的商品房预售款。”

　　6.寻找适合自己的付款方式

　　房地产开发商为了加快资金回笼，都愿意采用一次性付款的方式，并对购房者提供相应的优惠，许多购房者也愿意一次性付款，多数为有经济实力的，也有部分购房者是为了开发商提出的优惠。但不管什么原因，一次性付款的做法都是存在风险的，一旦遇到开发商开发烂尾，购房者的资金就有可能分文不回。最好的办法就是分期付款，而且是根据工程进度分期支付房款的那种，比如：签合同的时候支付一部分房款，工程的主体结构建成后，再交一部分……这样就能将风险降到最低。

　　根据《商品房预售管理条例》，如果开发商代替购房者办理产权证，购房者有权留下总房款的15%，其中的10%在商品房竣工验收后和交付使用前的这段时间支付，剩下的5%房款在房产商交付房产证时支付。

　　7.商谈好房屋面积的增减处理办法

　　通常情况下，商品房的建筑面积以房地产测绘部门的测绘结果为准。但是，现今销售的商品房多数为期房，购房合同的签订是在测绘之前，所以，合同中的商品房面积与实测面积是不相符的。因此，就需要买卖双方协商好房屋面积增减的处理办法。建设部《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》明确规定：

　　商品房销售合同约定面积与实际面积发生差异的，按照合同约定处理；合同未作约定的，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。

　　产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内的(含3%)部分的，房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超过3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

　　8.收楼标准要明确约定

　　根据《城市房地产开发经营管理条例》中的条款规定，只有房地产开发项目竣工，并且验收合格才能交付使用。商品住宅建设项目验收项目有：

　　城市规划设计条件的落实情况；

　　城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；

　　单项工程的工程质量验收情况；

　　拆迁安置方案的落实情况；

　　物业管理的落实情况。

　　现行《商品房买卖合同》中的收楼标准由买卖双方协商签订，但建议购房者不要选择“(一)该商品房经验收合格”，因为这项条款比较笼统，日后的争议比较大，此外，购房者还要在收楼标准中写明：开发商在商品房交付使用的同时，必须向购房者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并且按照《住宅质量保证书》中的约定承担保修责任。

　　9.对购房按揭进行充分的了解

　　现在购房者多数采用按揭购房，这就为部分房地产商提供了作弊的机会，他们的房产明明无法办理按揭，但他们的售楼广告中依然写着能够办理按揭，并且还提供出几成按揭，时间多长，月供多少等等，以表明供楼是轻松的事情。但在购房者签订合同，交足部分房款，提交按揭申请文件后，得到的答案却是无法办理按揭，这往往使得购房者非常被动。

　　购房者对此也应该有清醒的认识：提供按揭的是银行，与开发商没有关系，当开发商承诺可以办理按揭购房时，购房者应该到相对应的银行进行了解，根据银行提供的信息判断开发商的承诺是否属实。如果从银行中无法了解到较为详细的信息，购房者可在商品房买卖合同中对按揭不能成功时的处理做明确而又详细的规定。

　　10.了解交楼违约的追究技巧

　　通常情况下，许多购房者在接到开发商的交楼通知书后，虽然楼盘的许多设施都没有到位，但他们依然会接受入住。只有很少的购房者会以书面形式通知开发商自己不能接受交付，同时提出，开发商承担延迟交付商品房的违约责任。

　　两种收楼方式的法律后果是不同的：如果楼盘的设施没有到位，而购房者又接收了，那么，即使房屋不适合居住、使用，购房者也不能要求开发商承担延迟交付的责任，更无法得到相应违约金。只有商品房存在质量问题，购房者才能根据相关的法律依据找开发商，要求他赔偿自己的损失，但这种可能性很小，证明房屋有质量问题的难度也非常大。

　　而以书面形式通知开发商不能收房的购房者，却能较为容易地从开发商那里得到相应的推迟交房违约金，因为开发商具有明显地违约行为(辅助设施不齐备)。

　　11.清楚预售商品房是否可以转让和转让的条件

　　购房者在购买预售商品房后，有时会因为特殊原因而转让自己未完工的房产。也有人专门购买尚未竣工的预售商品房，然后再行转让他人，也就是人们所说的“炒楼花”。但是，不管什么原因，其中都涉及许多复杂的法律关系，因此，当你决定购买他人的转让房时(价格上可能有所优惠)，一定要全面了解转让人商品房买卖合同中的具体条款。如果转让人已将全部房款付清，预售商品房的转让就不需要征得房产开发商的同意。如果转让人还没有付清房款，这就需要征得房产开发商的同意。如果转让的预售商品房需要或已经办理了按揭，情况就更为复杂，因为涉及银行、房产开发商、转让人。但是，无论什么情况，只有持有经过登记备案的预售合同和转让合同的购房者才能成为转让人，如果商品房买卖合同没有登记备案，相对应的预售商品房就不能转让。 遵义房产网（http://fc.seezy.com/） 联系电话：0852-8624021

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8楼 发表于 2009-12-28 12:12:15 |只看该作者 四、买房砍价策略

　　时下，买东西砍价已经成为一种时尚，也是一种学问，房子属于高价商品，买房对于任何家庭来说都是非常重要的事情，当购房者对房屋的地点、格局、环境、交通等条件都较为满意时，往往会发现价格超出了自己的预算，如果不买，心有不甘，买吧，又会心疼自己辛辛苦苦赚来的血汗钱，而且，购房款超出预算将直接影响到装修预算，因此，购房者砍价本领的高低就成为房屋买卖中的关键。那么，怎样进行砍价呢？

　　所谓知己知彼，百战不殆，应用到买方砍价中就是购房者要掌握市场动向和开发商的情况，同时心要“狠”，这样才能把价格降下来。

　　(1)购房者要先仔细察看房屋。因为房子是真实的物体，好与坏都能尽收眼底。看房子时，购房者要表现出自己的兴趣，以免冷淡卖主，使他没有心思同你多谈。同时，购房者要细心观察房屋的结构、采光、保养和周围环境，并耐心倾听卖主的讲解，最好是多向卖主提问题。

　　(2)掌握详尽的背景材料。购房者要对所选购房屋的推出时间、有多少人想要购买、都出过什么价格等都应该有所了解，只有将这些情况作为参考资料，才能在商谈房价时有更好的发挥，达到自己的目的。

　　(3)让房产销售商知道你是自己居住，并非炒房(倒卖)。通常情况下，销售方不希望有人倒卖自己的住房，而且，他们认为直接卖给自住人家的价格较高(这符合人们的心理)。

　　(4)了解出售方是否急于出售房屋，因为卖主越着急出售，越有利于购房者砍价。

　　(5)了解出售方对房款的用途，如果得知出售方急于用钱，便容易砍价，反之，购房者在砍价过程中就会遭到许多挫折。

　　(6)在正式的价格商谈中，要陈述出房屋的各种缺点，这样容易造成卖方对自己所开价格失去信心，便于购房者砍价。

　　(7)不要着急购买，应采取拖延战术。当卖主急欲出售手中住房的时候，购房者可以寻找不同理由刻意拖延时间，以便在最后时刻迫使卖方降低价格。

　　(8)如果购房者看中了房屋，千万不要将这种表情流露出来，要装作不喜欢的样子，以便砍价。

　　(9)购房者可以告诉售房人自己采取一次性付款，这样可以适当地降低房屋的价格。

　　(10)采用团体购房的方式，这样可以为房产开发商节省广告和代理费，而且，他们也不用操心楼层、朝向而带来的损失，因此会做出一定的让步。

　　(11)通过业主介绍购买房产。通常情况下，业主介绍自己的朋友购买房子，开发商都会给予一定的优惠，当然，这种优惠不一定是直接降低售房价格，通常以赠送物业管理费或者其他形式体现出来。

　　虽然各种不同的优惠都可以让购房者省下一笔钱，但购房者不要忘记：“天下没有免费的午餐”，如果购房者一味追求价格折扣，很可能在意想不到的地方有很大损失。因为房地产项目从拿地、立项、开工、销售是一个非常复杂的过程，如果没有特殊原因，开发商是不会将自己费尽周折完成的项目廉价出卖的，如果开发商同意购房者低价购房，那他就有可能在房屋质量和售后服务上偷工减料，以保证自己的利润。

　　一般情况下，如果楼盘有较大优惠，最大的可能就是开发商急需资金或者是清盘(处理尾房)。这些都属于内部信息，购房者无法直接了解到，如果真的对某个楼盘情有独钟，不妨从各方面了解“内部情报”，从而为自己创造(节省下)大量的经济利益。 遵义房产网（http://fc.seezy.com/） 联系电话：0852-8624021

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9楼 发表于 2009-12-28 12:15:30 |只看该作者 本帖最后由 小凌 于 2009-12-28 12:16 编辑

五、怎样核算商品房的面积

　　在如今的商品房买卖纠纷中，最为普遍的就是面积问题纠纷。这主要是因为少量的房地产商不太“规矩”，他们认为购房者无法复测整幢建筑的建筑面积，因此便在面积上大做文章：即让购房者补缴3%的购房款，又让购房者少得3%的套内建筑面积。如果按一百平方米住房、每平方米三千元来算，房地产商就能得到(3%+3%)x100x3000=1.8万元，此外，房地产商的这种做法不但增加了购房者的购房款(为看不清的公摊面积所交)，还要长年为其支付相应物业和供暖等费用，这可是严重侵害消费者权益的事情。

　　正是由于购房者对房屋面积测量的不了解，使购房者经常“吃”房地产商的亏，为了避免这种现象的发生，购房者就要对商品房面积的计算有充分的了解。当购买者在签订商品房购买合同的时候，通常会发现商品房购买合同中有产权登记建筑面积、套内建筑面积和公共部位与公用房屋分摊建筑面积三部分。据《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》(京国土房管权字［2000］第369号)，商品房销售面积(合同中的产权登记建筑面积)＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积。商品房的套内建筑面积包括：套内的使用面积、套内的墙体面积和阳台的建筑面积。

　　1.商品房套内建筑面积的计算原则

　　(1)商品房的套内使用面积

　　是指套内房屋所有能够使用空间的面积，通常以水平的投影面积计算，是套内卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。如果套内有楼梯，则将自然层数的面积总和计入使用面积，同时，套内的烟囱、通风道、管道井、内墙面的装饰厚度均计入使用面积。

　　(2)商品房的套内墙体面积

　　是指套内使用空间周围的所有墙体和起支撑作用的支撑体所占的面积。包括：各套间的分隔墙和与公共建筑空间的分隔墙(包括外墙和山墙)的水平投影面积的一半，套内自有墙体按照水平投影面积计算。

　　(3)商品房的套内阳台建筑面积

　　按阳台外围与房屋外墙间的水平投影面积计算，通常情况下，如果是封闭阳台，水平投影全部为建筑面积；如果是未封闭的阳台，水平投影的一半为建筑面积。

　　2.商品房公用房屋分摊建筑面积的分摊原则

　　(1)商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位，如果是多层商品住宅楼，需要先求出整幢楼的公有建筑面积分摊系数，然后按每套商品房的室内建筑面积所占比例进行分摊。如果是功能综合楼，需要先求出整幢楼和楼内不同功能区的公有建筑面积分摊系数，然后，按照幢内各功能区的建筑面积比例进行分摊。但是有一个大的原则不能忘记，不管如何分摊，都应该以建设部现行的有关文本为准。

　　(2)如果是为整幢商品房服务的公用建筑面积，应该由整幢楼的所有商品房分摊；如果是为局部服务的公用建筑面积，应该由受益的商品房分摊。如果公用建筑面积需要多次分摊，就应该分别计算出分摊系数。商品房的应分摊公用建筑面积为每次分摊的公用建筑面积之和。

　　(3)虽然公用建筑面积分摊到各套商品房，但并不具体划分各套商品房所分摊建筑面积的具体部位，而且，任何人也不能侵占或改变原设计的使用功能。

　　3.商品房可分摊的公用建筑的部位与面积

　　走廊、过道、楼梯间、电梯井、管道井、大堂、公共门厅、电(楼)梯前厅、公用厕所、电梯机房、垃圾道、消防控制室、冷冻机房、空调机房、热水锅炉房、水泵房、水箱间、消防通道、煤气调压室、变(配)电室、卫星电视接收机房、值班警卫室、电梯工休息室、

　　物业管理用房，为该建筑服务的各种专用设备用房，套内与公用建筑空间之间的分隔墙和外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。

　　4.商品房不应分摊的公用建筑面积

　　仓库、供暖锅炉房、车道、非机动车库、机动车库、作为人防工程的地下室、售房单位自营和自用的房屋、具备单独使用功能的独立空间(公共休憩的设施或架空层等)。

　　5.商品房面积的计算方法

　　(1)商品房公用建筑面积分摊系数计算：将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。公式为公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积÷套内建筑面积之和。

　　(2)公用建筑面积=整幢建筑的建筑面积-套内建筑面积之和-不应分摊的建筑面积。

　　(3)可分摊的公用建筑面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数。

　　六、怎样办理房屋所有权证

　　随着房地产的升温，相关法律知识的普及，不但房屋的地理位置、房屋质量、周边环境、户型、价格、物业管理等相关问题日益受到购房者的注意，就连当初被人们认为“可有可无”的房屋所有权证也越来越受到购房者的重视。

　　1.认识误区

　　据权威部门调查，有相当多的购房者对办理房屋所有权证的条件和程序不太了解，有些购房者甚至为了省税费而不去办理房产证，也有许多房产开发商因项目开发不合法而以各种原因阻挠购房者办理房产证。但是，不管是什么原因使购房者没有取得房屋所有权证，最终的受害者都是购房者。因为没有房屋所有权证，购房者的合法权益就得不到保证，正如《中华人民共和国宪法》第十三条规定：“国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。”和《中华人民共和国民法通则》第七十一条规定：“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。”要想证明购房者对房产的所有权，就必须拥有房屋所有权证，只有拥有房屋所有权证，法律才能承认购房者对房产的所有、支配权。

　　如今的许多购房者认为，只要自己与开发商签订了房屋买卖合同，并交纳房款，办理了入住手续，就表明自己拥有了房屋的产权，其实这种观点是错误的，以上行为只是买卖购房常识双方进行房屋买卖行为中的一部分，并不是全部，只有买卖双方到房屋主管部门办理产权过户登记，并领取到房屋所有权证，整个房屋买卖过程才算完满结束。

　　2.不办房屋所有权证的危害

　　如果购房者入住后没有取得房屋所有权证，那他对自己所购房屋的所有权便处于不确定的状态，购房者也就对所购房屋失去了以下相应的权利：

　　(1)购房者无法进行房屋的买卖、转让、置换、继承、赠与等行为如果发生上述行为，就是违反国家法律规定，属于非法民事行为，这些行为也将被宣布无效，法律不予保护，各方的损失只能由自己承担。

　　(2)购房者无法设定他项权利

　　他项权利包括抵押权、典权(典权和抵押权同为不动产物权，但典权是以使用收益为目的的用益物权，典权的目的在于房地产的使用价值，抵押权是以清偿债务为目的的担保物权，其目的在于取得房地产的交换价值)等，因为我国的房屋抵押实行登记制度，这是法律所规定的，而登记的凭证(唯一的)就是房屋所有权证，因此，没有房屋所有权证，购房者就无法通过办理房屋抵押来获得贷款或其他民事责任。

　　(3)无法获得拆迁补偿

　　当购房者所购房屋需要拆除时，没有房屋所有权证就无法得到国家政策及相关拆迁法规规定的拆迁补偿。

　　(4)无法通过法律渠道维护自己的权利

　　如果这栋建筑是非法开发，购房者就无法办理房产证，当这栋建筑需要强制拆除或拍卖时，购房者就将一无所有，也无法通过法律渠道维护自己的权利。

　　(5)到期后无法申请继续使用该土地

　　即便是购房者能够居住到土地使用期满，但因没有房屋所有权证，届时也无法申请继续使用该土地。

　　3.办理房屋所有权证的意义

　　根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的第五十九条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”而且，各省市都对领取房屋所有权证有明确规定，比如《北京市城镇房屋所有权登记暂行办法》规定：“城镇房屋所有权人必须在规定的时限内，到房屋所在地房管机关申请登记，领取房屋所有权证。”这说明，购房者办理房屋所有权证是有法律法规和规章保证的，而且，办理房屋所有权证不但是购房者的权利和义务，也是房地产开发商应该履行的法定手续。

　　4.无法办理房屋所有权证的原因

　　往往有些特殊原因导致购房者在购买房屋之后，无法办理或者不能按期办理房屋所有权证，这里面有开发商的原因，也有购房者的原因。

　　(1)由开发商造成无法办理房屋产权证的原因：

　　①没有取得规划审批的项目。

　　②没有获得立项批准的项目。

　　③利用集体所有土地开发的项目。

　　④验收不合格或根本未经验收的房屋。

　　⑤没有取得销售许可证并且没有大产权证的房屋。

　　⑥开发商没有交纳相关税费的项目。

　　⑦土地或房屋已被抵押。

　　(2)由购房者造成无法办理房屋产权证的原因：

　　①购房者没有交纳相关的税费。

　　②购房者没有提供房屋登记发证机关所要求的相关资料以及身份证明。

　　③购房者委托他人办理房产证但是没有出具授权委托书。

　　5.办理房屋所有权证的程序

　　按照相关规定，房产证应当在房屋竣工验收并入住后的九个月内办理完，如果购房者在收房入住后的一年内依然没有拿到房产证，就应当到相关部门询问无法办理产权证的原因：开发项目不合法、开发商散漫、自己提供的手续不正确……如果是购房者原因，只要积极主动地配合房屋发证主管机关，就会很快取得房产证；如果是开发商的原因，就应查明无法按期办理房屋所有权证的真正的原因：如果是项目不合法，购房者就永远也无法取得房屋产权证，唯一的办法就是尽快退房或者要求开发商承担相应的损失，如果拖延，只会使自己的损失越来越大。

　　如果购房者在与房地产商签订《商品房买卖合同》时，对办理完房屋所有权证的时间有所约定：双方约定房屋所有权在房产证办理完毕后发生转移；约定房屋所有权证的办理时间为180天内；由房产商代为办理房屋所有权证；如果在规定期限内没有取得房屋所有权证，购房者需要催促开发商，但应给与一定的宽限期(宽限期内开发商需要承担相应的违约责任)；如果在宽限期内，开发商依然没有办完房屋所有权证，购房者就可以选择退房，并且可以要求开发商承担相应的违约责任(按总房款的一定比例赔偿违约金)。

　　如果上述约定写在了购房合同中，结果依然没能如期取得房屋所有权证，购房者就拥有保护自身合法权益的法律的保障(解决问题的依据)，自己就不会遭受损失或者少受损失。 遵义房产网（http://fc.seezy.com/） 联系电话：0852-8624021

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10楼 发表于 2009-12-28 12:17:46 |只看该作者 七、购房中所应缴纳的费用有哪些

　　购房者在买房的时候，都会经历从签订购房合同到办理入住以及办理房屋产权证等不同的几个阶段，但在这些不同的阶段中，购房者对自己究竟应该交哪些费用以及每项费用的金额是多少却不是很了解，在这里我们将给以详细介绍。

　　(1)缴纳购房款

　　关于购房款的多少，人们都能计算出来，如果贷款购房，首付金额最低应在30%以上，如果选择公积金贷款，首付金额最低是20%，如果你希望多交一部分首付，开发商是欢迎的，具体的首付金额可根据自己的资金状况决定，当然，你的贷款金额也会因为首付金额的不同而不同了。

　　(2)缴纳印花税

　　购房者在签订购房合同、缴纳首付款的同时，还需缴纳印花税，通常为总房款的0.5‰，一般新建内销商品房为0.3‰，这一款项由税务部门征收。

　　(3)缴纳律师费

　　在办理购房贷款的过程中，由于购房者对相关知识的欠缺，通常委托开发商或者律师所代为办理。购房者为此所缴的费用为申请贷款总额的3‰，如果不足100元，按100元收取。如果是办理住房公积金贷款，就不用缴纳律师费。如果办理组合贷款，除了公积金贷款外，商业贷款部分依然要缴3‰的律师费。

　　(4)缴纳公证费

　　当购房者购买的住房需要办理公证时，就需要按照一定比例缴纳公证费，在一般情况下，公证费的标准在200～400元之间，或者按照公证处的收费标准计算。

　　(5)缴纳房屋买卖契约税

　　这一款项由税务部门征收，一般为购房款的6%，其中的3%以上的部分由政府贴费，购房者只需要交纳总房款的3%，甚至更少。后来国家又出台了降低购房契约税的措施，购房契约税又由3%降到了1.5%，空置房全部免除契约税。

　　(6)缴纳交易过户手续费

　　这一款项由房地产交易管理部门收取，一般为总房款的0.5‰，如果是新建的内销商品房，则为总房款的0.8‰。

　　(7)缴纳勘丈费

　　这一款项由房地产交易管理部门按照每平方米0.05元收取，以建筑面积为准。

　　(8)缴纳初始登记费

　　这一款项由房地产交易管理部门按照每平方米0.25元收取，以建筑面积为准。

　　(9)缴纳权证费

　　这一款项由房地产交易管理部门按照每件25元的标准收取。

　　(10)缴纳个人住房贷款担保费

　　如果办理贷款的住房是商品房和二手房，购房者需要缴纳个人住房贷款担保费用，由担保中心收取，担保费用的多少与贷款金额和贷款年限有关。如果办理贷款的住房是经济适用房、房改房或者是集资建房，只需要交纳住房公积金贷款担保费，由担保中心收取。如果你没有贷款，而是一次性全额付款，则不需要缴纳此项费用。

　　(11)抵押登记费

　　购房者需要向房屋交易所缴纳抵押登记费75元。

　　(12)缴纳保险费

　　保险费有两种缴纳形式，通常情况下，购房者(指贷款购房者，如果你没有贷款，而是一次性全额付款，则不需要缴纳此项费用)适宜选择第一种形式。

　　①抵押加连带责任保证担保：保险费=房款×年保险费率×换算现值系数。

　　②抵押加购房综合险担保，这种保险又分为房屋险和人身险：

　　a.房屋险=贷款金额×年保险费率×换算现值系数

　　b.人身险=贷款金额×主险保险费率×失业保险

　　(13)缴纳房地产抵押登记费

　　通常根据总房价分段计算，比如：100万元以下(含100万元)收取1‰；100万元至2000万元之间(含2000万元)收取0.4‰。如果你没有贷款，而是一次性全额付款，则不需要缴纳此项费用。

　　(14)缴纳供暖费由于小区供暖的方式不同，购房者入住时所交纳的供暖费用也不同，这主要按照当地小区所在城市的相关规定缴纳。

　　(15)缴纳公用设施维修基金通常按照总房款的2%交纳，这部分资金由业主委员会管理。

　　(16)缴纳房屋产权登记费通常的标准为每套房屋80元。