偶看新闻我的失忆男友豆瓣:透视业主收楼十大陷阱
来源：百度文库 编辑：偶看新闻 时间：2024/04/28 23:27:05
收楼作为整个购买过程的最后阶段，往往也是出问题最多的阶段，一不小心，购房者就容易掉进发展商精心布下的陷阱里。在这一最后阶段，购房者千万随意不得。本文列出业主收楼过程中容易出现的一些问题，希望对业主购房有所裨益。
陷阱一：假按揭
假按揭现象在广州楼市中大量存在，近两年因假按揭而引发的纠纷屡见不鲜。关于假按揭现象的产生、性质、危害及防范方法等问题，编者在第3期已做过较为详细的分析，在此不再赘述。
在这里我们想提醒购房者的是，市国土资源和房屋管理局目前已开通了商品房买卖合同查询、商品房预售证确权查询、二手房地产交易办理情况查询及登记案件办理情况查询等服务项目，购房者如果对所选购房产有疑问，可以在交完订金后凭预售证好上网或者到房地产登记部门查询该套房屋的抵押情况。购房者也可以要求开发商出示所购房产的国有土地使用权证和房屋所有权证，看证件的备注栏里有无他项权利记载。如果没有，那么该房屋就没有抵押给银行。在此购房者值得注意的是：1、应坚持看原件；2、应注意审查证件的真伪。
此外，为避免买到假按揭房，购房者还可以在房屋买卖合同中增设如下条款：出卖人保证不得以任何形式将该商品房所属的在建项目及其所处的土地使用权进行抵押，否则买受人可无条件退房并要求出卖人承担违约赔偿责任。
陷阱二：交楼手续不齐全开发商在交楼的时候，应按合同规定提供竣工备案表(按照验收合格交楼)或者综合验收合格证(按照综合验收合格交楼)或者其他交楼条件(至少有规划、消防验收证明)，同时，购房者还要注意审查包括住宅质量说明书、住宅质量保证书、房屋面积实测表等几个证件，如果发展商不出示文件或出示文件不齐全，那么业主可以拒绝收楼，并且发函开发商，要求按照合同规定提供证件并且要求逾期交楼的赔偿。
注意，业主此时千万不要领钥匙，因为按照法律规定，领了要是就是收楼，同时也不要跟开发商签订补充协议。遇到这种情况，业主最好委托律师与开发商交涉处理，以免受骗。陷阱三：面积与层高缩减
一般来说，购房者在看楼时不会自己带卷尺去量，对于选购的楼房大多只是凭着样板房的印象。等到交楼的时候发现面积缩水或层高降低时，却可能已经太迟了。那么，遇到面积缩水或层高降低时购房者该如何处理呢？
在《商品房买卖合同》通常对“面积确认及面积差异处理”都有约定。按照法律规定，如果建筑面积、套内面积的误差比绝对值在3%以内(含3%)，根据产权登记建筑面积结算房价款；如果建筑面积、套内面积误差比绝对值中有一项超出3%(含3%)，那么购房者可以有两种选择，一是补足房价款(产权登记建筑面积大于合同约定建筑面积时，建筑误差比在3%以内部分)或要求返还房价款(产权登记建筑面积小于合同约定建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3%以内部分)，二是退房。购房者选择退房的，发展商应在购房者提出退房之日起30日内将购房者已付款项如数退还，并按一定的利率付给利息。因楼盘设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，还应当签订补充协议。
同时，购房者在看楼时还要慎防“垃圾面积”——即装修时无法把利用起来的那部分面积。在看样板房的时候应该看同栋楼的同一朝向、同一结构的户型，对于可能变更设计的楼盘，最好与发展商签订书面协议，约定如果所选房型与样板房不符，存在较多垃圾面积时的处理办法，以免交楼时吃哑巴亏。
层高问题与面积缩水相类似，购房者在看楼时一般也难以察觉。发展商为获取高额利润，往往会在层高上做文章，从每一层中减少几厘米，就可以在整个楼中出现规划里没有的负一层或复式单位。为避免吃哑巴亏，购房者可以与发展商在合同的附件文本上约定层高，万一发生层高缩减的情况，购房者可以向发展商索赔。陷阱四：楼房裂缝
裂缝是一个非常复杂的问题，当购房者遇到所购楼房出现裂缝时，该如何处理呢？
现有法律对裂缝问题的规定主要表现在如下四个方面：一、在涉及主体结构时，要求“钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过GBJ10的规定值。”“砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。”；二、在涉及楼房地面时，要求“面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。楼体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；块料面应表面平整，接缝均匀顺直，无缺棱掉角。”；三、在涉及装修时，要求“抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷。”；四、涉及地基沉降，当地基产生不均匀沉降，其沉降量大于现行国家标准〈建筑地基基础设计规范〉规定的允许值，上部墙体产生沉降裂缝宽度大于10mm，且房屋局部倾斜率大于1%时，应评定为危险状态。
一般来说，与房间横梁平行的裂缝，是眼下的质量通病，虽有质量问题，但基本不妨碍使用；如果裂缝与墙角呈45度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重，该住宅有严重的结构性质量问题。如果裂缝情况低于以上标准，那么业主就不能将其作为不收房的理由。陷阱五：暖气、煤气、宽带不能及时使用
按照现行法律规定，房屋配套设施(包括水、电、气等)应在房屋交付时同时具备使用条件。但是，如果未能达到要求，发展商该如何承担责任呢？现行法律法规对此并没有作出明确规定，而把工业用电转换成稳定的民用电时，需要投入大笔费用进行设备器材的安装，有部分发展商会想方设法拖延办理更改用电用途的手续，更有极少数小开发商开发完楼盘之后就马上撤离，业主根本找不到开发商去办理相关的手续。
比如海珠区一住户反映，他所在的楼盘交楼已1年多，但仍然没有把临水临电转成永久水电。临时水电费用高于民用水电，住户多花钱不说，还享受不到一般住宅可以享受的稳定的水电供应，尤其是夏天天气热的时候，由于住户们纷纷开着空调睡觉，临时电力无法负荷，经常跳闸，水压也无法保证，时大时小，住户苦不堪言。
如果暖气、煤气、宽带不能及时使用，目前主要是依据合同约定来追究违约责任。购房者在签订合同的时候，最好在合同或者补充协议中加上关于配套设施使用的条款。 陷阱六：建材超标省质监局近期对广州、佛山、东莞16个重点楼盘工厂使用的钢筋、水泥、涂料、陶瓷、电线、插座6种产品的进行了专项检测，检测结果显示，总体合格率为84.4%，仅有七个楼盘所抽产品都合格。其中水泥和钢材出问题最多，水泥仅五成多合格，而75%不合格钢材为假冒名牌的劣质钢材。黄埔某花园工程使用的钢材圆盘条化学成分(碳、硅、磷)都严重超标，属劣质产品，根本不能使用。
建材超标是一个非常普遍的问题，发展商所使用的建材是否符合国家标准？是否环保健康？电线、水管、燃气管道等设备的铺设是否规范？诸如此类的问题，往往涉及到比较复杂的专业知识，普通购房者很难清楚地了解。
一些水泥、钢材、陶瓷等建材生产企业为了短期利益，生产出质量不合格的产品。个别发展商为了节省成本，就置消费者健康于不顾，不惜采用劣质材料。而相关行业、产品标准的不健全不完善和极少数相关检测部门执法不严，也让不少发展商钻了空子。
对于建材超标问题，消费者只能寄希望于相关检测部门加强执法力度，在购房时尽可能选择那些信誉度较高的发展商，同时在合同的文本中应详细规定相关的技术规范，在收楼的时候应仔细查验各项合格证明。 陷阱七：装修隐患多很多楼盘在交楼时都带装修，甚至有不少楼盘把装修作为一项购房优惠措施免费赠送，而许多消费者为了节省时间和精力，也乐意选择带装修的房子。然而不少装修却暗藏隐患，损害消费者身心健康。
李先生在某小区买了一套带装修房，住进去的时候感觉房间气味比较大，于是隔了2个月才入住，但入住之后全家人都相继患病。在朋友提醒下，李先生请室内环境检测中心检测，发现甲醛达到0.41毫克/立方米，超过国家规定居室空气中甲醛标准5倍多。究其原因，一是室内设计不合理，人造板制作的家具较多；二是施工工艺不合理，在实木地板下面铺装了大芯板，成为室内甲醛超标的主要污染源。
发展商在装修过程中所使用的材料如陶瓷、水泥、涂料等大多不是亲自挑选，难以保证其质量。部分资金不足的中小发展商为了最大限度地节省成本，常常会在装饰市场上购买一些质量不可靠材料，意图蒙混过关。
如果是选择装修房，那么购房者在签订《商品房买卖合同》时，应将附件中的“装修、设备标准”约定得尽可能详细，比如品牌、档次、价位、产地等，以免发生争议时无依无据。在现实中，因双方对“装饰、设备标准”没有具体约定而产生的纠纷很多，发展商为了避免承担责任，通常使用“高档”、“高级”等模糊的语句，如果购房者没有与发展商就装修、设备标准作出详细约定，一旦发生纠纷就很容易吃亏。
另外，在收楼的时候，购房者还应看清楚发展商是否具备了国家相关部门颁发的单项验收和综合验收证明，如果不具备则购房者最好拒绝收楼，等发展商取得相关证明之后再收。
新建商品房住宅都配有一般性用电与大家电用电的线路和插座，包括电视、宽带网络插座等都要一一点清。厨房和卫生间是房屋中硬件设备最多、最容易出问题且不易维修的部分，应仔细观察。最好是再做一次闭水试验，注意查看地漏排水是否顺畅，地面是否会积水或向房间外渗水，同时注意查看厨卫设备的生产厂家、品牌、规格、型号、件数等是否与合同约定相符，电源插座是否为带盖防水插座，上、下水和灶具排烟是否畅通等。陷阱八：配套设施人间“蒸发”
某楼盘在广告宣传资料上说小区内配套齐全，有会所、幼儿园、学校、泳池等，李小姐看了广告之后觉得很满意，于是花了50多万买下一套100平方米的3房单位。可到了收楼的时候，李小姐却发现发展商在宣传资料中所承诺的学校和泳池人间“蒸发”了。李小姐和几位业主找发展商理论过好几次，最后发展商终于承认：学校和恒温泳池均因未通过审批而取消。一怒之下，李小姐和几位业主把发展商告上了法庭，最后法院判决，发展商应承担违约责任。
在购房过程中有过与李小姐类似遭遇的业主不在少数。发展商为了促进楼盘销售，往往会打出一些“美丽诱人”的宣传口号，宣称小区将建有会所、幼儿园、小学、泳池等配套设施，甚至有的还会加上一些煽动性词语，如豪华会所、皇家园林、温馨家园等，以吸引消费者。然而到了交楼的时候，这些“美丽诱人”的承诺却很可能人间“蒸发”。有的设施虽然建成了，但发展商却可能在不久之后又把它拆掉用来盖房子。如果业主去找发展商理论，发展商一般都会采取拖延战术，隐瞒、欺骗业主。
消费者要识破这些谎言也不难，只要向发展商索要小区的详细规划图就可以知道，必要时也可以到相关政府部门去查询。一般来说，一些大发展商如合生创展、祈福、万科等会先把配套设施建设出来，才开始公开发售。而有少数实力不足的发展商则会以种种谎言隐瞒、欺骗消费者。
消费者应保留好销售广告和宣传资料，在收楼时如果发现楼盘宣传资料中所承诺的合法具体的学校、泳池等配套设施人间“蒸发”，应当要求发展商兑现诺言。如果发展商不能兑现诺言，那么消费者可以根据2003年4月28日公布的〈最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律的若干解释〉，向法院提起违约之诉，要求发展商承担违约责任。陷阱九：验收有“猫腻”
根据法律规定，商品住宅的交付使用必须具备专业验收、竣工验收、综合验收合格的条件。收楼时发展商应向业主出示〈广州市商品住宅建设项目综合验收合格证〉，并提交〈商品住宅质量保证书〉、〈商品住宅使用说明书〉及〈广州市商品住宅交楼书〉。
广州市建设委员会负责组织实施用地规模5万平方米(含5万平方米)的商品住宅建设项目和列为国家、省、市级住宅示范工程等商品住宅建设项目的综合验收工作；区建设行政主管部门具体负责用地规模5万平方米以下的商品住宅建设项目的综合验收工作。而规划、市政、园林、环卫、供电、电信、邮政、公用事业、公安、消防、文化、教育、体育等管理部门则根据小区规划、设计的要求配合竣工综合验收，并做好前期的各项专业和单体工程验收工作。
新建小区没有通过综合验收不能领取预售许可证，不过有些手眼通天的发展商却用单项验收来代替综合验收，并通过一些手段拿到房地产预售许可证。
有些楼盘没有通过综合验收，发展商急于套现，就可能采取边发售边验收的办法。这种情形下，一旦综合验收不过关，需要对业主已经落定装修好的房子进行拆除，那么最终损害的将是业主的利益。所以，如果业主在收楼的时候发现发展商没有综合验收合格证，那么业主就不要接钥匙，以免将来综合验收不合格发生纠纷时后悔。陷阱十：市政规划变更
天河区某楼盘在华南快速干线没有动工之时，销售非常不错，可是华南快速干线一动工，楼价马上下跌，令许多业主痛心不已。这本来不是发展商的错，而是由于城市规划发展的需要，不过对已在该楼盘购房的许多业主来说，这样的结果显然是让他们难以接受的。
无独有偶，番禺区某大型小区也曾发生过类似实践，因市政规划的变更，原本仅为15米宽的小区路突然变成了40米宽的市政路，小区居民的平静生活被打破，他们想出了各种办法来阻止道路施工，甚至差点与施工方发生流血冲突，但最后还是不得不接受。
由于现阶段市政规划的超前意识还不够强，朝令夕改的情况时有发生，今天的香饽饽很可能明天就成了烫手山芋。因此，消费者在选购房子的时候一定要先对城市规划有一个大概的了解，对楼盘所在区域、地段的市政规划更要详细了解，以免将来市政规划变更时影响楼盘保值增值。
根据法律规定，房地产开发项目规划方案一经批准，任何单位和个人不得擅自变更。确需变更的，必须按原审批程序报批；城市规划行政主管部门在批准其变更前，应当进行听证。
如果规划部门变更规划导致相关权利人权益受到侵害的，权利人可以依据法律规定，对规划部门提起行政复议或行政诉讼，要求规划部门撤消变更后的规划。