blood 第6集:房价乌鸦嘴

作者： 陈子河 2011-10-27 14:46:17 发表于：博客中国

同理：世界上有两种楼市，一种是楼市，一种是有中国特色的社会主义楼市。

只要挂上有“中国特色的社会主义”几个字。任何文化，价值，学问，逻辑都会死翘翘。不论你是才高八斗，还是学富五车。

所以任何著名经济学家用正常的经济学规律预测中国楼市都会身败名裂就是这个道理。

案例分析：

镜头一：辞职在家的前摩根斯坦利亚太区首席分析师预言：由于全国性的房地产市场受到经济周期的影响，房价下跌拐点将在2008、2009年显现。其中逻辑应该与其“中国房地产泡沫论”一脉相承。  

2006年，有人预测年底房价将会大跌。可是到了年底，房价却依旧一路飙升。

2007年房价是涨是跌？专家、机构和老百姓猜测纷纭。既然是猜想，就有看空的，也有唱多的。

谢国忠的结论显然更受人关注。这位辞职在家的前摩根斯坦利亚太区首席分析师预言：由于全国性的房地产市场受到经济周期的影响，房价下跌拐点将在2008、2009年显现。其中逻辑应该与其“中国房地产泡沫论”一脉相承。

镜头二：

谢国忠：楼价将逐步下跌 大城市房价或跌50%
2010年10月02日11:34

我现在正式通知大家，楼市已见顶，接下来将逐步下跌，熊市将持续五年，大城市的平均房价可能会跌一半以上

弱弱地问一下从2006年就开始预测中国房价会下跌的谢国忠先生中国房价崩溃了？中国房价下跌了一分钱吗？

为什么作为一个著名的经济学家，预测中国的楼市屡屡失败，仿佛就是一个楼市版的贝利。

很简单，中国经济问题就是政治问题，不解决政治问题，什么都是经济学规律都是神马浮云。

各位明白谢国忠先生为什么会成为活脱的现代版赵括一个了吧？

结束语：最近偶尔看看博客中国有关楼市文章，凡是预测中国房价不会下跌，都会被投臭蛋。

敬告各位网友，中国房价确实是不会下跌的。什么业主攻击开发商呀，什么港商低价抛售房子，什么美国投资机构看空中国楼市。。。。。

傻瓜，那是骗你的烟幕弹，逗你玩滴。不安抚一下你们这些民众，不给你们楼市要下跌的希望，你们闹起来怎么办？七年了，那一年没有热炒“房价要跌了，房价要跌了”。

再问一句：“房价有木有跌？”。

PS:木有民主就木有低房价

按语：这段时间，楼市一直在喊“熊市来了”。熊市真的会来吗？本文不想长篇大论，用两位学者的两段文字就可以把房价要降了的谎言打碎。

一）从技术上分析，中国法律支持房价在涨。

国务院第55号令第四条赋予“取得土地使用权的土地使用者”“其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动”：的权利，《物权法》第一百四十三条这样制订
“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押。”这就颠覆了罗马法系中使用权者不得有处分权的规定。处分权是所有权四项基本权能（占有、使用、收益和处分）的核心，处分权包括了转让、出租、抵押、赠与、继承、销售、封存、丢弃等权利。国务院第55号令和物权法第一百四十三条使我国的土地使用权受让者具备了处分权，使用权就成了事实上的“有期限的所有权”。我国的土地出让制度就成了允许和鼓励土地炒卖、允许和鼓励不动产炒卖的制度——“炒卖”皆因“处分权”而来——如果没有转租权、转让权、抵押权等“处分权”，土地就不可能通过土地使用权利的交易而增值，土地使用权也就不过是实物意义上的对土地的“使用”而已。
    使用权人兼拥有处分权，这在西方法律制度中几乎是没有先例的。公元六世纪制定的《法学总论》即罗马私法第五篇中明确规定：“使用权人不能把使用权出卖、出租或无偿让与他人”；《法国民法典》第631条规定：“使用权人不得出租或出让其权利于他人。”；《德国民法典》第１０８０条条文是：“用益权不得转让。”“用益权既不得抵押，也不得用作担保或者再设定用益权。”用益权是所有权的组成部分，是比使用权内容更广的一种权利，用益权不得转让抵押，使用权更谈不上转让抵押了。
    为什么呢？因为“转让、出租、抵押”这些“处分权”才构成了所有权中的核心权利。当所有权者把使用权出让后，使用权者行使“转让、出租、抵押”权利势必会削弱所有权者的权益！试想，如果是你的房子出租给别人后被别人转租出去、你的房子出租给别人后被别人抵押了，你作为所有者，你的利益不是被削弱、被侵犯了吗？所以，民法法系都明文禁止对“使用权”这个权利的出租、抵押、转让。普通法法系的英国法律允许不动产承租人对不动产的转租转让，但大多数不动产所有者却通过立契约的形式禁止承租人转租转让，即不让出租权、抵押权、转让权来削弱自己的所有权。
    然而，西方法律制度中对使用权人的权限限制，到了我们这里是反其道而行之。使用权=有期限的所有权，就是我国土地使用权出让制度的实质。并且这种有期限的所有权在我国还被提前兑现——我国规定房地产企业完成房地产开发投资25%就能动用转让权，国外的惯例是土地承租人在完成全部建筑物以前，不得转让土地使用权——因为房产和地产不能分割交易。
    所以，我国的土地使用权出让制度就是由土地使用者动用“处分权”来“处分”使用权的制度，是让“使用权”为“处分权”服务的制度。而我国房价的暴涨，就是因为土地使用权被土地使用者“处分”而造成的不可避免的、必然的恶果。
    自从二十世纪最后十年中国的特大城市上海移植了香港土地制度中的核心部分——批租出让土地使用权、并准许转让、抵押、转租土地使用权开始，中国的城市就都步入了高房价、高地价的陷阱——土地炒卖就是由于土地的使用权者具有了对土地使用权的出租权、抵押权、转让权所致，而在市场经济的鼻祖西方国家，公有土地国家不准这么做，私人土地业主一般不会同意这么做。也因此，这些国家“市场化”了几百年，老百姓的住宅用地价并没有因为“市场化”而“化”上去。
    必须指出，当十九世纪精于法律的港英政府制订了把出租权、抵押权、转让权全都出让的土地使用权出让制度，港英政府的殖民心态就曝露无遗——正是因为他们出让的土地本来就是中国“出借”给他们的，他们不会对真正的土地主人负责，在使用权与所有权分离的前提下，让使用权人能同时具有对使用权的出租、抵押、转让等“处分权利”，这正是港英当局用法律形式对炒卖地产者提供的“炒卖权”保障——所以香港的房价地价都很高呀！
    这个制度移植到我们这里，自然也导致了我们这里的房价飙升。于是我们不得不问：我们移植这个制度是为了什么？就为了侵害土地所有权人——全体人民的利益？就是为了方便一部分房地产商炒卖土地炒卖房屋？逻辑很难解释得通。（此段文字为王炼利老师的文字）。

二）从购买人群中分析，房价暴涨与供求关系毫无无关，房价操控在某些人手里。

征税起点由2000元提高至3500元之后，纳税人数由原来的8400万人左右减至约2400万人。认真解读这一结果，意味着“富裕”的中国有约6000万人的月收入在2000~3500元之间，其余93.8%的人口除1.5亿每天消费水平在1美元（6元人民币）以下的穷人之外，大部分人月收入在600元~2000元之间——600元是中国政府为农村低保人口设置的低保金。

这一数字与中国在援助非洲及拯救欧洲经济时所展示的富裕极不相称。而且也与另外几组数字呈矛盾状态：一是与全国用“皇粮”供养的人数不相称。全国由财政供养的党政机关工作人员4000万加上事业机关人数，有多个估算，大致在7000万~8500万人之间，以此减去2400万人，即使这个中国收入最为稳定、让小百姓羡慕的群体也有一大半人的月收入未到3500元。二是与2010年高达29748元（3650美元）的人均GDP极不相称，粗略估算劳动力年龄人口占总人口的三分之二，为9亿左右，其中8.7亿多人的收入竟然都低于人均GDP水平，只能说这个国家的财富分配极度不公平。（此段文字为何清涟老师文字）。

 其实从上面两点可以看出来，房价是不可能跌的。房价只是转移财富一个工具，房价怎么可能会下跌？ 2010年的一个调查报告说，全大陆住宅房空置量，足够两亿五、六千万人住的，仅北京一地，办公楼的空置率，足够北京市民每个人十多平方米的。空在那里没人买，可是年年拿出钱来还要盖，钱花出去了那就是GDP，收不回来就咬牙忍痛，没有钱就借，借不来就印。……

结束语：房价掌控在0.1%的人手里，在非文明社会里，谁掌握了经济权，谁就掌握了国家政权。房价不是温总理说调控，就可以下降的。

以后，不论谁说房价要跌了，永远不要信，房价在一定时期内永远是上涨的，在某些人眼里，大陆现在只有民、贱民。从来就没有“人”字。

如果房价跌了，说明中国已经步入民主社会了。

没有民主，就木有低房价。

**********************************

PS:房价调控的德国经验
2010-06-25 08:57:21　来源: 人民网(北京)　跟贴 0 条 手机看新闻

虽然指导价的制定必然参考历年市场房价，但任何不具备垄断势力的开发商或炒房者，都不可能单独影响“指导价”的制定。

“指导价”之所以能够得到有效执行，在于德国法律规定，对于房价、房租超高乃至暴利者，地产商和房东甚至要承担刑事责任。

用法制手段遏制房地产超额收益

在德国，自有自用的住宅不需要交纳不动产税，只交纳宅基地的土地税。对用于出售的房地产首先要缴纳评估价值1-1.5%的不动产税，房屋买卖时还要交3.5%的交易税。如果通过买卖获得盈利，还要交15%的差价盈利税。至于房子的管理、维修等费用也很高。为限制房地产炒作，德国政府一直对市场上的相应资金课以重税。重重的税收限制大大压缩了炒房者进行“低买高卖”的利润空间，对于炒房者而言可谓釜底抽薪。

对于自有房屋的出租，除缴纳不动产税外，租金收入还要交纳个人所得税，税率在20-45%不等（2009年后统一为25%的资本利得税）。

按照法律，对于房价、房租超高乃至暴利者，地产商和房东甚至会因所构成的违法行为承担刑事责任。如果地产商制订的房价超过“合理房价”的20%为“超高房价”，根据德国《经济犯罪法》规定，购房者可以向法院起诉，如果房价不立即降到合理范围内，出售者将面临最高5万欧元的罚款。如果地产商制订的房价超过50%则为“房价暴利”，触犯《刑法》构成犯罪，出售者将受到更高罚款，以及最高被判处三年徒刑。

与房屋出售价格一样，德国政府对房租也进行了严格限定。所有超过五万人口的城市，由市政府主管的市政建设部门或与该地区房东和房客协会、房屋租赁和买卖介绍所等机构，根据该地区实际房租情况统计资料来确定该地区的“租房价格表”，并公开发表。每两年更新一次。因为“租房价格表”是根据通常情况下的房子情况来定的，所以房租的具体价格应当在“合理房租”的上下波动。但这样的提高房租是有限度的。

如果房东所定的房租超出“合理房租”的20%，则就视为“房租超高”论处。根据《经济犯罪法》，房客可以向法庭起诉，不仅房租应立即降到最高超出“合理房租”的20%，而且房东还会受到巨额罚款。如果房东所定的房租超出“合理房租”的50%，则视为“房租暴利”。根据《刑法》已构成犯罪，房东将受到更高罚款，甚至判到三年的徒刑。

与此相似的还有提高房租问题。根据《租房法》，在三年内房租提高不能超出20%。如果超出这个限额，就以违法论。

对于房屋中介，依照德国《住房中介法》规定，如果中介商任意提高佣金，一经发现，将被处以高达2.5万欧元的罚金。由于租房有充分的保障，不少人非常愿意租房，而不愿意购房。