库房改建:如何做好甲方代表

如何做好甲方代表

一、个人能力

甲方代表要有工程阅历和经验，具有全面的综合能力和素质。

（一）要有一定的专业知识和工作经验，这是一个基础也是前提。

从技术方面来讲，做为甲方，不可能各方面的知识技能都具备，但必须都要了解一些，并且精于某些方面，在施工的时候，甲方代表不可能代替监理和施工方的质量检验员来管理工程质量，但需要让他们了解你的能力，这样在你管理工程的某些方面时，会大大提高你的威信，也会赢得大家的尊重。如果面临技术问题而大家觉得你只是个摆设，那就树立不起权威。掌握一定的项目管理工具或者软件，如会做进度计划，熟练CAD，对现有信息资源进行优化处理等。基本的要求，就是你能解决大多数的现场技术问题，包括提出解决问题的途径和方法。

从业务方面来讲，要眼观六路、耳听八方。熟悉相关部门的工作流程，与政府相关部门的办事人员要有一定的联系，起码知道最基本的办事流程，做的好能事半功倍；要懂得预结算，要掌握项目实施节点，如外围报建、许可备案、前置审批、检测验收等等，做得好能节约时间和开支。

（二）要有相当的全局把握的能力和思维。项目管理是一个综合的，全方位的管理。涉及质量、进度、造价、人力资源、内部协调、外部协调等等方面。全局把握的能力和思维是建立在积极的工作态度和长时间的工作经验积累上面的。围绕建设工程总目标，树立大局意识，立足全局、顾全大局，这一点对控制整个工程进度和成本是很有效的。建议甲方代表要根据工程实际，事先制定工作大纲并适时修改补充，所有的事情都要在自己计划和预料之中，什么时候该做什么要心中有数。

（三）甲方代表还要有综合协调能力。包括内部协调和外部协调。

协调不仅是方法、技术问题，更多的是语言艺术、感情交流和用权适度问题。有时尽管协调意见是正确的，但由于方式或表达不妥，反而会激化矛盾。而高超的协调能力则往往起到事半功倍的效果，令各方面都满意。

目的：让监理和施工方信服你，让公司领导放心你。

对象：懂得协调各合作单位和公司内部关联部门之间的关系；调解监理和施工方的关系；监理、施工方和政府机关的关系；远一点还有施工方和材料供应商的协调；监理、施工方和设计的联系。

方法：形式上把自己和设计、监理、施工放到一个平等的位置，实质上要起到主导作用。

内容：技术协调，管理协调和组织协调。

技术协调。提高设计图纸的质量，减少因技术错误带来的问题。图纸会签关系到各专业的协调，比如：在我们的工程中，设计人员对己设计的部分与其他人的工作不一定能够一致。这就需要在图纸会签时找出问题并加以解决。

管理协调。协调工作不仅要从技术下功夫，更要建立一整套健全的管理制度。督促施工方建立由管理层到班组逐级的责任制度；建立奖罚制度,提高施工人员的责任心和积极性；建立严格的隐蔽验收与中间验收制度。

组织协调。建立专门的协调会议制度，施工中由监理工程师主持，甲方、项目经理应定期组织举行工地例会，解决施工中的协调问题。对于较复杂的部位，在施工前应组织专门的协调会，使各专业队进一步明确施工顺序和责任。

1、协调本单位

（1）甲方单位的意志，不折不扣贯彻；领导吩咐的事，及时落实到位。

（2）将工程的实际情况定期或适时、及时如实地汇报。

（3）超出权限的事项，及时请示，同时提出自己的处理建议。

2、协调监理单位

（1）强化合同意识。监理合同是协调双方的基石，能不偏不倚的执行合同，就达到了协调目标。需要指出的是，明确合同关系就是双方的角色关系。建筑法三十一条规定：“实行监理的建筑工程，由建设单位委托具有相应资质的工程监理单位监理。建设单位与其委托的工程监理单位应当订立书面委托监理合同。”建设单位与监理单位是委托与被委托的关系，监理单位拿建设单位的钱，就要替建设单位办事。建设单位用好监理单位已经在法律上站得正正当当了，必须充分利用监理单位的作用。

（2）加强对现场监理的管理是最好的协调。应当经常巡查工地，特别是一些重要部位，要作有计划的检查，对严重问题，除了返工外还应当追究经济损失，时刻告诫监理他属于你一条阵线的，一旦发现其与施工方关系暧昧，可随时更换。监理旁站和监理工作资料都是为了监督施工过程，应该重视。监理不是圣人，也会因为经济利益而玩忽职守，就算不为经济利益，老虎都还有打盹的时候。我们不能等问题出现了才去解决它，特别是结构隐蔽工程一旦出问题，那可就是大事，我们要杜绝和纠正监理不“仔细”，施工方“看错了”之类的借口，加强工地巡视是管理监理的一部分。

（3）日常的检查应该由监理单位主抓，甲方参与其中或重点抽查即可，在施工现场及会议上为监理撑腰，扶持监理，绝对不能代替监理。通过一两次的协查树立监理单位在工作中的权威性，这也符合我们用监理的初衷。

（4）对监理的不足要在与监理的沟通中及时指出，重要的应该正式行文。

3、协调承包商

对承包商方面的协调要充分利用好监理单位，在这个问题上甲方和监理单位是统一战线，甲方代表的工作就是维护和巩固统一战线，坚持合理合法把监理推向一线，坚持本单位的决策权，做好监理的工作向导。

（1）与承包商项目经理关系的协调。从承包商项目经理及其工地工程师的角度来说，他们最希望监理工程师是公正、通情达理并容易理解别人的；希望从监理工程师处得到明确而不是含糊的指示，并且能够对他们所询问的问题给予及时的答复；希望监理工程师的指示能够在他们工作之前发出。他们可能对本本主义者以及工作方法僵硬的监理工程师最为反感。这些心理现象，作为监理工程师来说，应该非常清楚。一个既懂得坚持原则，又善于理解承包商项目经理的意见，工作方法灵活，随时可能提出或愿意接受变通办法的监理工程师肯定是受欢迎的。

（2）进度问题的协调。由于影响进度的因素错综复杂，因而进度问题的协调工作也十分复杂。实践证明，有两项协调工作很有效：一是业主和承包商双方共同商定一级网络计划，并由双方主要负责人签字，作为工程施工合同的附件。实际工作在该网络计划需要不断修正；二是设立提前竣工奖，由监理工程师按一级网络计划节点考核，分期支付阶段工期奖，如果整个工程最终不能保证工期，由业主从工程款中将已付的阶段工期奖扣回并按合同规定予以罚款。

（3）质量问题的协调。在质量控制方面应实行监理工程师质量签字认可制度。对没有出厂证明、不符合使用要求的原材料、设备和构件，不准使用；对工序交接实行报验签证；对不合格的工程部位不予验收签字，也不予计算工程量，不予支付工程款。在建设工程实施过程中，设计变更或工程内容的增减是经常出现的，有些是合同签订时无法预料和明确规定的。对于这种变更，监理工程师要认真研究，合理计算价格，与有关方面充分协商，达成一致意见，并实行监理工程师签证制度。

（4）对承包商违约行为的处理。在施工过程中，监理工程师对承包商的某些违约行为进行处理是一件很慎重而又难免的事情。当发现承包商采用一种不适当的方法进行施工，或是用了不符合合同规定的材料时，监理工程师除了立即制止外，可能还要采取相应的处理措施。遇到这种情况，监理工程师应该考虑的是自己的处理意见是否是监理权限以内的，根据合同要求，自己应该怎么做等等。在发现质量缺陷并需要采取措施时，监理工程师必须立即通知承包商。监理工程师要有时间期限的概念，否则承包商有权认为监理工程师对已完成的工程内容是满意或认可的。

监理工程师最担心的可能是工程总进度和质量受到影响。有时，监理工程师会发现，承包商的项目经理或某个工地工程师不称职。此时明智的做法是继续观察一段时间，待掌握足够的证据时，总监理工程师可以正式向承包商发出警告。万不得已时，总监理工程师有权要求撤换承包商的项目经理或工地工程师。

（5）合同争议的协调。对于工程中的合同争议，监理工程师应首先采用协商解决的方式，协商不成时才由当事人向合同管理机关申请调解。只有当对方严重违约而使自己的利益受到重大损失而不能得到补偿时才采用仲裁或诉讼手段。如果遇到非常棘手的合同争议问题，不妨暂时搁置等待时机，另谋良策。

（6）对分包单位的管理。主要是对分包单位明确合同管理范围，分层次管理。将总包合同做为一个独立的合同单元进行投资、进度、质量控制和合同管理，不直接和分包合同发生关系。对分包合同中的工程质量、进度进行直接跟踪监控，通过总包商进行调控、纠偏。分包商在施工中发生的问题，由总包商负责协调处理，必要时，监理工程师帮助协调。当分包合同条款与总包合同发生抵触，以总包合同条款为准。此外，分包合同不能解除总包商对总包合同所承担的任何责任和义务。分包合同发生的索赔问题，一般由总包商负责，涉及到总包合同中业主义务和责任时，由总包商通过监理工程师向业主提出索赔，由监理工程师进行协调。

（7）处理好人际关系。在监理过程中，监理工程师处于一种十分特殊的位置。业主希望得到独立、专业的高质量服务，而承包商则希望监理单位能对合同条件有一个公正的解释。因此，监理工程师必须善于处理各种人际关系，既要严格遵守职业道德，礼貌而坚决地拒收任何礼物，以保证行为的公正性，也要利用各种机会增进与各方面人员的友谊与合作，以利于工程的进展。否则，便有可能引起业主或承包商对其可信赖程度的怀疑。

4、协调其它

（1）理顺与设计单位之间的关系。加强甲方与监理和设计的沟通，避免施工单位不打招呼就直接与设计单位沟通。

（2）做好服务。主动及时处理与外部的联系工作，主动协调监理、施工方和各专业主管机构的关系。

（四）对自己的工程了如指掌。特别是，施工前完全熟悉图纸，包括建筑、结构、水电、通风、人防、消房等全套图纸，减少图纸的错误和冲突对后续施工的影响。施工图审查，是否能满足使用功能，只有甲方最清楚，设计院图纸有的深度不够，是否接收图纸是建设单位说了算，这时候监理和施工还没有进场。不要迷信审图机构的工作，审图机构并不管这样的事，短短时间内他们只是审查是否违反了强制性条文，他们不会关心细节。甲方代表要与本单位专业人员一起把好图纸关。

二、正确的方法

（一）甲方代表的难点就是怎么样处理工程建设过程中涉及最多的施工单位、监理单位和本单位的关系问题。可以大智若愚，在关键问题上寸步不让，细小问题把握有度。如果对施工单位过于严厉有的时候会适得其反，原则性问题决不退让，小问题可进可退要看施工单位表现。监理单位主要关系质量问题的是专业监理工程师。如果专业监理工程师在质量上放水，做为业主的我们也不能拿到例会上说，最重要的是跟总监理工程师甚至是监理公司老总沟通，让他们对工程予以重视。另外不怕麻烦，根据自己的经验制定一套适合本项目的质量管理细则和施工管理细则，当然有的东西执行起来非常难，但是在最开始必须要执行而且质量管理细则要以公司的名义出，而甲方代表就可以从容的在公司与施工单位周游，把握大原则。

（二）要获取必须的权力，明确权限。单位权利要下放到甲方代表，这一点甲方单位领导必须清楚。甲方代表如果没有一点权限，什么问题都要向上报，等上头研究，经过几天甚至更久，这不是管理工程的办法。如此甲方代表将是一个摆设，再有能力、再好的方法也不能实现，而且延误工程进度，最终施工单位借此会将责任推给甲方。当然，对于超出权限范围的问题应及时上报单位领导，得到明示后才可处置。应当明白，超出权限的问题不是现场代表所能解决的，相应的责任也不是现场代表所能承担的。

（三）要有责任心。一个人无论做任何事，从事任何职业，其实都是在做人，所从事的任何工作都体现了个人的素养。在工作中要体现敬业精神，要努力扩大沟通和获取信息的渠道，尽量多发现问题，多解决问题，这既是素质问题也是态度问题。要坚持执行制度，按程序办事，时刻清醒自己代表甲方单位工作而不是个人。

（四）实事求是大公无私。对在工程中发现和遇到的问题要进行深入研究，做好核实工作，不能人云亦云，要说到做到，要求的事情必须认真落实处理，尽量做到客观处理、大公无私。

三、明白工作重点

项目建设标准的定位，很多工程是边施工边修改，主要原因是建设单位的领导构思不成熟，领导是外行，等着实施，发现不满意就要来改，但业主代表是内行，前期没有让领导形成一个建设标准及可改范围，以后就要等着累死了。

（一）设计阶段

1、审核各设计阶段的设计图纸(含说明)是否符合国家有关设计规范、有关设汁规定要求和标准；

2、审核施工图设计是否达到足够的深度，是否满足设计任务书中的要求，各专业设计之间有无矛盾，是否具备可施工性；

3、审核有关水、电、气等系统设计是否满足有关政府部门的审批意见；

4、对设备方案进行技术经济分析比较，提出优化意见。

5、对基础形式、结构体系可组织专家进行分析、论证，确定结构可靠性、经济性、合理性及可施工性。

（二）施工前期

1、工程开工前，要求施工单位按照监理规定程序报送开工申请书及相关施工技术文件，经监理批准后才能开工。

（1）督促施工单位做好开工前各项准备，督促监理工程师对施工方案和施工组织设计进行审查，同时保证监理的正确意见被采纳吸收，以实现事前控制。

（2）做好甲方供图工作，督促监理工程师认真组织设计交底和图纸会审。

2、督促监理工程师做好现场工程材料、构配件的验收，审查其出厂合格证和质量保证书，并且见证取样送检；对施工机构设备进行监控，检查施工机构设备的型号、数量和招标函所列的型号、数量是否吻合，其分批进场的时间能否保证正常施工进度，机构设备必须安检后取得合格证才可使用。

3、督促监理工程师做好工程施工工序质量控制计划的审查，要明确质量控制项目，要明确质量控制工作程序，要明确质量检查制度。

4、做好与当地政府主管部门如建委、自来水公司、电业局施工安装、周边村民、市政单位等的外部协调工作，包括一些占道手续、水表安装手续、绿化拆除手续、地下管线资料调查等方面。

（三）质量控制的重点

督促监理工程师对施工单位质量管理实施状况实施监控，检查质量体系的运转是否良好。如浇灌混凝土前必须对土建专业的钢筋、预埋件、安装各专业(水、电、空调、消防电梯)预留预埋件进行全面检查，防止遗漏。对于施工中的质量缺陷，督促监理工程师及时书面通知施工单位整改，直至合格为止。重点关注：

1、对工程有关设计变更、修改设计图纸等进行审批，确保设计及施工图纸的质量。

2、严格材料、设备的进场检验制度，抓好进场材料的复检工作，以保证工程质量有可靠的基础。

3、在施工过程中，对分项工程质量进行跟踪检查，审核工程承包商所提交的有关分项工程质量的检验记录及试验报告，特别加强对隐蔽工程的检查验收，以确保和控制施工过程的质量。

4、基础：测量放线、钢筋和砼

5、框架部分：钢筋和砼，尤其是几何尺寸

6、抹灰：注意必须两遍成活，并注意在框架与墙体交接部位采取一定的措施。

7、对装修工程建立工程样板制。

（四）竣工及其后期

在竣工验收阶段，督促监理工程师对项目分项进行检查，检查其是否符合设计和规范要求；对工程的完整性进行检查，即检查各项内容是否有疏漏，保证工程的完整性。

1、竣工图及其工程资料，档案工作。

2、决算工作。做好施工方决算与审价决算阶段间的中间工作，甲方代表最了解情况，做好初审去虚工作。

3、配合做好后期审计工作。

四、了解现场

现场工作主要是做好工地的“四控两管一协调工作”，即质量控制、投资控制、进度控制和安全控制、信息管理、合同管理和组织协调。主要通过对监理工作的检查来实现对质量、投资、进度、安全文明施工的有效控制，所以说要经常对监理的工作进行检查、监督、抽查资料等。监理在现场是为甲方服务的，只有用好了监理才能管好工程。安全文明施工的管理甲方应给予特别关注，若做不好会影响全局。对进度的管理，监理的作用不是太大，主要是甲方通过对付款控制（扣、缓付工程款、付款前让施工单位写承诺等）、执行合同（索赔等）等手段来进行控制。工程付款不是监理说了算，要坚持验工计价的办法，坚持执行合同支付的原则。

作为甲方代表，应当经常巡查工地，特别是一些重要部位，要作好检查工作，必要时应当和监理进行分时分工检查，对严重问题，除了返工外还应当追究经济损失。同时随时注意监理与施工方的关系，一旦发现其与施工方关系暧昧，可随时更换。

基础隐蔽工程，砼浇筑前的钢筋模板以及拆模时砼表面，都是重点检查时间、重点检查部位；

裂缝的防止——材料交接面的处理、砌块墙体的施工工艺；

渗漏的防止－－屋面防水、窗口节点处理、穿墙螺栓孔的处理、卫生间防水保护等等；

外墙装修和精装修的质量。

还有一个非常关键的工作：分包单位之间的交叉作业涉及的成品保护工作。

日常的检查应该由监理单位主抓，甲方偶尔抽查即可，或者通过一两次的协查树立监理单位在工作中的权威性，这也符合我们用监理的初衷。

五、角色问题

甲方是投资方，设计单位和施工单位是项目的直接落实单位。这种角色定位决定了，工程质量主要负责单位是总承包商，甲方的职责是通过招标确定合格的设计单位和施工单位以及监理单位，并通过监理单位的监督来保证工程质量，而不应该是通过自己直接监督来对质量进行负责。

甲方的项目管理与承包商的施工管理有着本质上的区别，“有所为有所不为”，“关注自己应该关注的”。

甲方不是监理，事无巨细都去管，精力上不允许，并且不利于树立监理单位在项目上的权威地位，多头领导可能会导致施工单位不知所措。