新12s6:产业园区特点

空间与环境：在更开阔的空间里面享受花园办公

空间上的不同应该算是产业园区和传统写字楼的最大区别。传统的写字楼装修好以后，一般室内空间的层高多在2.7米左右，这样的层高会在一定的程度上限制装修，如果做的不好会给人一种压抑之感。而且处于租金等办公成本的考虑，更多的小企业的办公空间只是写字楼楼某一层或者一层中的一部分很小的空间，在这样的空间中，企业要和其他的公司共享公共空间，特别是在上下班高峰期，传统写字楼中的员工不得不面对拥挤的电梯。

但是在产业园区中，这样的情况将不会出现。在产业园区中，建筑以独栋的办公别墅为主，由于租金上相对便利，所以一般情况下，企业会选择租赁整栋，这样在同一栋建筑中办公的将都是同一家企业的员工。空间的完整性和私密性得到了保证。而且由于这样的办公别墅的层高相对较高，所以企业在装修中可以有更多的发挥，能够利用装修来塑造出不一样的企业文化。

传统的写字楼由于只是一栋独立的建筑，所以周边的绿化相对来说较少，但是在产业园区中，绿化面积则会大很多，一般情况下，产业园区的绿化面积能够达到35%-40%左右，有的甚至能够更高。以金桥区域的金桥产业园区为例，园区中不仅规划了大面积的绿化，而且园区中还有一个人工湖，整体园区的景色非常优美。在这样的环境中工作，感觉会更加的轻松。

交通上的不同：改善还要多方面发力

虽然在空间和办公环境上具备了一定的优势，但是相应的因为地理位置相对较远，产业园区办公也同样面临着一些困境。这首先便体现在交通上，在上海，大多数的产业园区处于中外环甚至更远的地方，其中很多的园区的由于规划的时间不是很长，所以一些交通条件还不是很完善。诸如位于宝山的印象钢谷，周边的交通条件就不是很成熟。但是这些交通上的劣势也并不是不可以调和的。解决这些首先要依靠政府在公共交通上的不断完善，例如在张江高科技园区的一些地方原本交通也并不是很好，但是在轨道交通2号线全线贯通以及园区的有轨电车开通以后，园区内部的交通得到了非常大的提升；其次，一般很多的大型产业园区会配备园区班车供园区中办公的人员上下班使用。

对于那些想要入驻产业园区，但是又对交通条件有一定要求的公司来说，可以选择一些交通条件目前已经相对成熟的区域，譬如张江高科技园区靠近轨道交通2号线站点的地方以及漕河泾科技园区中靠近轨道交通9号线站点的地方都会是不错的选择。

整体商业环境：消费与娱乐还有待时日

和交通条件相联系的是产业园区周边的商业环境，由于产业园区所处地理位置的关系，很多产业园区周边的商业环境都还并不是很成熟。在张江办公的赵先生就曾经面临这样的状况，赵先生说，在张江，中午如果想要叫一份外卖至少要提前一个半小时，因为这边办公人群多，但是可供吃饭的地方少，很多员工都会选择叫外卖。目前这些商业配套的缺失正在伴随产业园区的成熟逐步的改善中，张江区域的天之骄子的商业广场就会有一定量的餐饮配套，将会在很大的程度上缓解张江园区的商业配套的缺失；漕河泾区域的新宜街也将会有大量的面向区域产业园区中的产业配套。

除去依靠周边整体商业环境的改善，很多产业园区会自己配备园区餐厅，这也能够在很大的程度上解决园区员工最基本的生活需求。如地处松江的名企公馆建有2.5万平方米商业街区，配会所、员工餐厅、美术馆等设施，引进物流公司，更打造了高尔夫练习场、网球场、篮球场等户外运动场馆。此外，园区周边商务配套齐全，企业注册、工商行政、税务等均在3公里之内；高端酒店如世茂艾美大酒店、东方佘山索菲特大酒店、开元名都大酒店等皆在6公里范围之内。

产业环境：更好的政策扶持

根据调查，目前入驻销售型总部园区的企业70%以上都是中小企业、成长型企业，50%以上是创立时间在5年内的新兴企业。显然，这类企业更渴望能到政策上的种种扶持，特别是实际税收上的优惠，以保证自身的稳定发展、快速壮大。美国硅谷的成功要素之一，就在于其创业环境建设中，政府担当着重要角色，因势利导，顺应产业发展规律，制定了一套完整的鼓励中小企业发展的法律法规。沪上的总部型园区中有相当一部分坐落于工业园区、科技园区内，政府对入驻企业采取相应的鼓励扶持。

另外和传统写字楼单纯的移动楼不同的是，产业园区重在产业链的建设，它所提供的并不仅仅是一个办公空间，更是将企业发展所需要的更多条件都囊括了进来。如研发、设计、展示、体验、营销、仓储、物流等，这些要求也只有在总部型办公里才能一一满足。

成本上的不同：用几年租金买套办公别墅

租金便宜，这是产业园区的又一大优势，目前，虽然上海整体的写字楼租金水平有所下降，但是，多数的写字楼还是在4元/平方米/天，再加上不菲的物业管理费用，租赁写字楼的成本将会非常高。

根据市场对总部型办公产品的面积需求的调查显示，对1000平方米以下和1000-3000平方米面积段的需求最集中，两者相加则达到75%以上比例。若以人均10平方米的办公使用面积计算，3000平方米最多可容纳300名员工同时办公。因为总部型办公楼全部为企业自用，没有公共分摊面积，得房率接近100%，故而此面积已相当于传统写字楼一至三个层面的实际可使用面积。从经济成本考虑，在市中心甲级写字楼租赁此类面积一年的租金至少上百万，而购买一套同样使用面积的总部型办公，也就大约相当于2-5年租金，同时可作为企业固定资产，保留未来升值空间。

小结：

看待一个产业园区的好坏，需要企业主从自身需求的角度去多方面考量，总体上，产业园区租金更便宜，办公环境更好，企业能够用相同甚至更少的费用拥有更好的办公空间，但是同时可能要承受交通和周边商业环境上的相对短缺。公司可以根据自己的性质去选择。