安贝慧奶粉:2010年税务检查房地产企业计税收入的检查重点

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作者: 钟必 日期： 2010-06-24 来源: 中国税网
房地产企业几年连续被税务机关稽查，税务机关在多年的稽查中，发现了房地产企业在收入确认方面存在许多问题。一般来讲，税务稽查会重点关注房地产企业的如下计税收入：
一、是否有延迟确认收入的行为
《企业会计准则——收入》规定，销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：
（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；
（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；
（3）收入的金额能够可靠地计量；
（4）相关的经济利益很可能流入企业；
（5）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
通常房地产企业会计确认收入的条件是：1.办理了商品房实物移交手续。2.取得了买方付款证明。也就是说，房地产企业确认收入的时间一般是在交楼时。
但是，税法对房地产企业确认收入比会计规定要提前：
1、2008年前：国税发[2006]31号文件第二条第（二）项规定，发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额。2008年前，税法规定开发产品完工后就要确认收入，而不是交楼时才确认收入。
2、2008年后：国税发[2009]31号文第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。国税发[2009]31号文件，将会计上的“预收账款”提前确认为收入。也就是说，2008年后，从企业所得税的角度，不再存在“预收帐款”的概念，只要签订了《房地产销售合同》、《房地产预售合同》并收取款项，税法不再考虑开发产品是否完工，一律确认为收入。这样一来，税法比会计确认收入的时间更为提前了。
因此，税务机关对房地产企业收入的检查重点是，“预收账款”有没有按税法的规定提前确认为收入缴税。
收入交税的方式是：收入在完工前取得时，按预计毛利率征税；收入在完工后取得时，按实际的毛利率征税。
国税发[2009]31号文第十二条规定，企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
也就是说，房地产企业预售房按照预计毛利率计算的预计毛利额并入当年的应纳税所得额，期间费用以及与此有关的税金和附加统统允许在税前扣除。预售房收入可作为计算业务招待费和广告费支出的基数，但在会计处理时，将预售房收入转为销售收入的年度，不可以重复计算业务招待费和广告费支出的基数。
另外，这里要特别提醒房地产企业注意的是，国税发[2009]31号文第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额， 计入当期应纳税所得额。
开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
“计入当期应纳税所得额”应理解为“实际征收”，不是预征税款的概念，不是预征税款就没有多退少补的过程，房地产企业不按税法的规定申报预收账款的收入就属于虚假申报，属于偷税行为。
二、预收的定金、诚意金是否按规定征税
1、定金
所谓“定金”，其法律定义是指合同当事人为保证合同履行，由一方当事人预先向对方交纳一定数额的钱款，即有合同为前提，没有合同即不可定义为“定金”。依据《合同法》相关规定，一方违约时，双方有约定的按照约定执行；如果无约定，销售者违约时，“定金”双倍返还；消费者违约时，“定金”不返还。“定金”的总额不得超过合同标的的20%.定金具有担保性质。
根据新会计准则的规定，预收账款科目指核算企业按照合同规定向购货单位预收的款项，即预收账款是建立在购货合同基础上的。由于定金签了合同，就要征收企业所得税。那么，定金是否要交营业税呢？
根据国税函发[1995]156号文件18条规定，此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。
《营业税暂行条例》第十二条规定：营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。《营业税暂行条例》第十二条新增加了前置条件：即纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产发生后才能征营业税。
《营业税暂行条例实施细则》第二十四条规定：条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天。未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。
因此，一般情况下，对应税行为提供前收到的款项不能以收到款项的当天确认纳税义务发生时间。
但是，《营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定：纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
因此，预收定金必须要交企业所得税和营业税。
2、订金（保证金、诚意金、VIP卡）
订金并不是一个规范的概念，在法律上仅作为预付款的性质，是预付款的一部分，是当事人的一种支付手段，不具有担保性质，如果合同履行可抵充房款，不履行也不能适用“定金”双倍返还罚则。订金只是单方行为，不具有担保性质。
订金、诚意金均不属于建立在购房合同上的预收款性质，在合同签订日之前，此时企业所得税、营业税应税行为尚未成立，不应作为预收账款征收销售不动产营业税和企业所得税 .订金暂时可以记在其他应付款。
但是，一签合同，订金（保证金、诚意金、VIP卡）马上要从其他应付款转到预收账款缴企业所得税和营业税。签了合同还把诚意金放在其他应付款是错误的，这也是税务机关检查的重点。
三、真假银行按揭收入检查
（一）真按揭的检查
有一些房地产企业喜欢隐瞒银行按揭的收入，而隐瞒银行按揭的收入很容易检查出来。
例如，检查员到某单位售房部实地调查，通过对售房部人员询问，并对其销售部微机进行了检查，取得了详细的电子售楼明细表，证实了其所开发项目已售出住宅162户，并发现其中按揭贷款售房户数75户。但该单位账薄中没有记载按揭贷款银行划转的按揭贷款金额。针对这一问题，检查人员到按揭贷款银行进行调查取证，证实银行给该单位发放按揭贷款金额为1549.5万元。在事实面前，该单位只好承认少计了这部分收入。
国税发[2009]31号文规定，采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
（二）假按揭的检查
假按揭一般在房地产市场低迷的时候出现。税务机关对假按揭的态度是，只看形式，不考虑是否真假银行按揭，只要有合同就一律征税。
例如，某房地产开发公司因资金不足，而通过银行的融资渠道又很狭窄，故采取了假按揭的方式，即让该公司员工用自己或亲属的名字，签定个人预购商品房协议，该公司支付个人首付款后，收到银行给付的住房按揭款，账务处理是借：“银行存款”贷：“长期借款”（不是“预收账款”），在财务费用或和建工程中列支个人按揭利息，另外，企业还代替个人还按揭款项，计入其他应收款。通常税务机关如果看到购房人员有本企业人员（在工资表中可以看到），并且内部人员买房不便宜，反而贵的时候，税务机关就会怀疑企业是不是有假按揭。如果税务机关认定企业确实属于假按揭，就会依预征率计提营业税和土地增值税，依计税毛利率计算企业所得税，并且不得在财务费用或和建工程中列支个人按揭利息。
四、代收款项的检查
房地产企业销售商品房时，通常代有关部门向购房者收取煤气（天然气）集资费、 暖气集资费、有线电视初装费、电话初装费、办证费（房屋交易手续费、产权登记费、他项权利登记费、权证工本费、契税、商品房购销合同印花税、房屋所有权证印花税、土地使用证印花税、住房维修基金）等。
1、企业所得税的处理
按《企业会计准则第1号——存货》中《企业会计准则第14号——收入》规定，企业代第三方收取的款项，应当作为负债处理，不应当确认为收入。
国税发[2009]31号文规定，开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入； 未纳入开发产品价内并由企业之外的其他部门收取、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
同时，国税发[2009]31号文第十六条规定，企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。
这里体现了收支两条线的原则：不影响税款本身，只影响企业所得税款的利息。
但是要注意的是，如果收了代收款项，等跨年度才支付的，要先征税，以后跨年度支付时做费用扣除。
会计税法差异及处理：当税法上将代收款作为收入处理时，上缴代收款作为费用处理，在纳税申报表上调整不调账。代收款作为收入，对企业所得税影响是暂时可转回的。
2、营业税的处理
根据《营业税暂行条例》第五条的规定：纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务，转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。
《营业税暂行条例实施细则》第十三条的规定：条例第五条所称价外费用，包括手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、罚息、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、待垫款项以及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金和行政事业性收费（三个条件）
（1）由国务院或者省级政府批准设立的政府性基金，由国务院或者省级政府及其财政、价格主管部门批准设立的 行政事业性收费。
（2）收取时开具省级以上部门印制的财政票据。
（3）所收款项全额上缴财政。
另外，国税发[2004]69号文件规定，专项维修基金，不计征营业税。
综上所述，（1）除了专项维修基金，原则上代收费用应当作为价外费用缴纳营业税，而不去区分是否开票或纳入房价内。（2）合同违约金是否需要开具发票，要视具体情况而定。
例：A房地产公司销售房屋给B公司，由于B公司没有按期付款，因此B公司支付违约金10万元，对于A公司来说这10万元是价外费用，应当缴纳营业税，因此应当开具发票给B公司。B公司没有取得发票，不应当在所得税前扣除。
如果A公司违约取消销售房屋给B公司，支付给B公司违约金10万元，由于B公司并没有销售的主价款，因此该笔款项不属于价外费用，不缴纳营业税或增值税。因此，B公司无需开具发票。此时，A公司可以凭借购销合同、协议和付款收据扣除。
五、委托销售方式的检查
（一）支付手续费方式
甲房地产公司2007年开发住宅小区，公司分别与A、B、C、D四家房屋销售公司签订代理销售合同。由于销售公司情况各异，代理方式均有所不同。
与A房屋销售公司签订代理销售合同， A公司按销售额5%收取手续费。2009年9月销售房屋2000平方米，每平方米5000元。A公司将销售清单提交甲公司，并按合同约定转交售房款950万元。甲公司账务处理为：
借：银行存款　　950万元
贷：销售收入　　950万元
税务机关检查后的处理：A公司代理业务营业额应为1000万元（支付手续费50万元不能扣除，应由A房屋销售公司开据服务业发票50万元，作为费用列支）。
（二）视同买断的方式
注意：买断的是价格而不是产权。
B公司采取买断方式代理销售，买断价为每平方米4500元，销售时由委托方、受托方、买房共同签订协议。2009年9月B公司将开发产品销售清单提交甲公司时，销售房屋2000平方米，实现销售收入1000万元，平均售价5000元。甲公司账务处理为：
借：银行存款　　900万元（按买断价计算）
贷：销售收入　　900万元。
税务机关检查后的处理：B公司代理业务营业额应为1000万元（开发商参与合同签订，合同价大于买断价，按照合同价确认收入）。
（三）超基价分成方式
C公司采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品。合同约定销售保底价4500元，并由C公司直接与客户签订销售合同，超过保底价部分受托方和委托方按三、七分成。2009年9月C公司提交销售清单时，销售房屋2000平方米，实现销售收入1000万元，平均售价5000元。甲公司账务处理如下：
借：银行存款　　900万元（按保底价计算）
贷：销售收入　　900万元。
税务机关检查后的处理：C公司代理业务营业额为2000×4500＋（5000－4500）×2000×100%＝1000（万元），这里关键点在于开发商支付给受托方的分成额（5000－4500）×2000×30%＝30（万元）不得直接从收入中扣除，将来支付时根据发票作为销售费用列支，好比收支两条线。
（四）包销方式
D公司采取包销方式。合同约定：D公司包销甲公司2000平方米房屋，以每平方米销售价4500元向甲房地产公司结账；如果截止到2009年9月15日销售不完，房屋归D公司，并由D公司于期满日起10日内付清房款。合同规定，由受托方与客户签订售房合同。截止到2009年9月底，D公司提交销售清单时，当月销售房屋1700平方米，还有300平方米未售出。
甲公司账务处理如下：
借：银行存款　　765万元
贷：销售收入　　765万元
税务机关检查后的处理：D公司代理业务营业额为4500×（2000＋300）＝1035（万元）。
包销期内：包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期外：包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。也就是说，包销期外按照包销协议执行，等于将房屋卖给了包销方。包销的全部收入为包销期内应实现收入加上期满后应实现收入之和。
另外，国税函发[1996]684号文件规定，在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。
六、租金收入的检查
（一）企业所得税的处理
《企业所得税条例》第19条规定，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。
《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号）规定，根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。
本条实际上是对《企业所得税条例》第19条规定的实质性改变。
法律用语表述为“可”，意味着企业可以有选择权。企业提前一次性收到租赁期跨年度的租金收入，既可以以按照合同或协议规定的应付租金日期确认收入，也可以在租赁期内，根据权责发生制原则，分期均匀计入相关年度收入。
例如：2009年A企业租赁房屋给B企业，租赁期3年，每年租金100万元，2009年一次收取了3年的租金300万。
会计处理：2009年确认100万租金收入。
税法处理：可以有两种选择：
1、 根据国税函[2010]79号的规定，企业可以在2009年纳税申报表时，确认100万租金收入，这样税法同会计就没有差异了。
2、 根据《企业所得税条例》条例第十九条的规定确认300万租金收入，这时税法同会计就存在差异了，企业应在2009年纳税申报表附表3第5行调增应纳税所得额调增200万元。2010、2011两个年度应该调减100万元。
（二）营业税的处理
《营业税暂行条例实施细则》第24条规定：条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天。第25条规定，纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
从上面的规定可以看出，营业税实际上也是采取的收付实现制。即书面合同规定的付款日期当天，预收款模式则是收到预收款当天。因此，2009年一次收取了3年的租金300万要全额缴纳营业税300×5%=15（万元），营业税不能分期缴纳。
（三）房产税的处理
税法规定，房产税按年征收、分期缴纳，这一规定只是适用于依照房产原值计算缴纳房产税的纳税人。房产出租的，应以房产税的租金收入为房产税的计税依据，而不能随意分解租金收入。纳税人出租、出借房产的，应自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。因此根据税法规定，纳税人出租房屋应以实际收取的租金收入作为房产税计税依据，该公司收取的300万租金，应在出租房屋次月起以全额租金收入计征房产税，应为300×12%=36（万元）。
七、视同销售的检查
（一）企业所得税视同销售的原则
《实施条例》第二十五条规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。
企业所得税视同销售的原则：资产所有权属已发生改变，国税函[2008]828号文件更加体现这种精神。
（二）非货币性资产交换的处理
使用账面价值计量的非货币性资产交换，会计与税法差异很大。
使用账面价值计量的非货币性资产交换的会计处理：
如果非货币性资产交换不具有商业性质，或者虽然具有商业性质，但其换入、换出资产的公允价值不能够可靠地计量的，应当以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本，不确认损益。
商业实质的判断：
使换入企业受该换入资产影响产生的现金流量与换出资产明显不同的，表明该两项资产的交换具有商业实质。
例如：A公司以开发产品换取B公司的办公楼一幢。开发产品的成本为500万元，公允价为900万元。假设该交易不具有商业实质。
会计分录：
借：固定资产——办公楼　　500
贷：开发产品　　500
税法规定：
（1）视同销售400万，收入为900万元，成本为500万元。
（2）办公楼账面价值为500万元，计税基础为900万元。
（三）卖精装房送家电、家俱的处理
例如：卖房子赠送送家电、家俱，房屋销售合同价款100万元，售房合同中说明交房标准送家电、家俱，家电、家俱的购进价格为10万元，即其公允价值为10万元，房屋的公允价值可推定为90万元。成本50万。
1、企业所得税的处理
国税函[2008]875号文件第三条规定，企业以买一赠一（有偿）等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。
（1）借：银行存款　　100万
贷：主营业务收入——房屋　　90万
主营业务收入——家电、家俱　　10万
（2）借：主营业务成本——房屋　　50万
主营业务成本——家电、家俱　　10万
贷：库存商品　　60万
2、营业税的处理
家电、家俱销售收入10万交营业税吗？卖精装房送家电、家俱属于混合销售还是兼营？
（1）混合销售与兼营的概念
①混合销售是指一项销售行为既涉及“营业税应税劳务”又涉及“增值税货物销售”的单项行为。
②兼营是指同时经营“营业税应税劳务”、“增值税应税劳务”、“增值税货物销售”等多项业务的行为。
（2）两者的区别在于：
①混合销售是一项经营业务，兼营是多项经营业务。
②混合销售的对象只能是同一个单位和个人；兼营的对象也可能是同一个单位和个人，也可能是多个单位和个人。
③混合销售行为，“增值税货物销售”与“营业税应税劳务”有着密不可分的依附、从属关系；兼营行为，“增值税货物销售”与“营业税应税劳务”没有依附、从属关系。
密不可分是混合销售实质所在。如销售空调并安装，为混合销售，两者密不可分；但是，销售房产不售家电、家俱并不影响房屋的使用功能，不符合混合销售要件。应该将销售不动产所有权与赠送实物作为两项单独的业务，按兼营处理。企业卖精装房送家电、家俱，属于将货物无偿赠送其他单位或者个人，应按视同销售缴纳增值税，不用计征营业税。虽然房地产 一般是营业税纳税人，但只要发生增值税应税行为就需缴增值税，与其为何类型纳税人无关。
3、土地增值税的处理
精装房所用家电、家俱，能否作为土增清算成本项目扣除？
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法[1995]6号）第七条规定，开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
另外，《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发[2006]187号）规定：
4、土地增值税的扣除项目
房地产开发企业销售已装修的房屋，其装 修费用可以计入房地产开发成本。
但是，上述政策也未具体建安费的核算内容。那么，精装房所用的家电、家俱可否作为建筑安装工程费扣除呢？
关于印发《建筑安装工程费用项目组成》的通知（建标[2003]206号）规定，建筑安装工程费由直接费、间接费、利润和税金组成。直接费由直接工程费和措施费组成。
直接工程费：是指施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用，包括人工费、材料费、施工机械使用费。材料费：是指施工过程中耗费的构成工程实体的原材料、辅助材料、构配件、零件、半成品的费用。
根据建标[2003]206号规定，只有构成工程实体的材料费才构成建筑安装工程费的内容。而精装修所用家电、家俱不构成工程实体，不符合土地增值税扣除项目的内容，因此不能作为成本项目扣除。