消防队百货大楼检查:学习资料： 房地产企业会所等配套设施的核算及会计处理

        长期以来，由于我国法律并未对小区会所的权属进行明确约定，开发商、业主与业主大会之间，就会所的产权问题存在着许多争议。广泛的说，会所属于小区配套设施，但它不同于一般意义上的配套设施，因为它可以归属于全体业主，也可以归属于开发商，产权并不明确。在进行涉税会计处理时，必须在明确产权的基础上考虑成本核算。

 　　按照国家法律规定，会所的开发成本分为下列几种情况：

　　1.经规划部门批准，建筑区划内的会所所有权归全体业主。其开发成本可通过“开发成本——配套设施开发成本”科目核算，并计入可售房产开发总成本。竣工验收时计入“开发产品———某开发小区”科目并随房产销售收入的实现，结转销售成本。

　　2.经规划部门批准，建筑区划外的会所所有权归开发商。这种情况下，有两种核算方法可供选择： 　　

其一，经规划部门批准且作为自建固定资产单独立项的。会所的建造成本通过“在建工程”科目单独核算，竣工交付使用后作新增固定资产处理，计提固定资产折旧费，计入期间费用，转让时按照清理固定资产进行账务处理。

　　其二，经规划部门批准且未单独立项的。会所的建造成本通过“开发成本——配套设施开发成本”科目核算，但不并入可售房产总成本内。竣工验收计入“开发产品———配套设施”，此时其成本不纳入公摊，不随房产销售收入的实现而结转，会计核算上反映为空置的“开发产品———配套设施”。同时也应注意到是否存在销售或视同销售行为，如将会所转作经营性固定资产，则一方面属于视同销售行为，另一方面应结平“开发产品———配套设施”科目。

 　　  按照国税发〔2006〕31号文中规定，会所的开发成本核算分为下列几种情况：

1.属于非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

2.属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。此时，可分如下两种情况处理：

一种是开发企业就会所单独立项，按建造固定资产进行处理；

一种是按建造开发产品进行处理，包含四种情形：属于营利性的（产权不属于开发企业），产权归开发企业所有的，未明确产权归属的，无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的。

根据上述分析，会计制度下会所的开发成本核算按下面几种类型处理：

　　1.凡是准备作为商品有偿转让的配套设施，以及本企业将用于出租或作为第三产业经营用房的配套设施，应将其实际成本从“开发成本”总账及所属“配套设施开发”明细账，结转到“开发产品”总账及所属“配套设施”明细账。在办理销售或交付使用手续后，再从“开发产品”账户，结转到有关账户。

 　　2.不能有偿转让的开发小区内的非经营性配套设施和按规定应计入土地和商品房成本的其他配套设施，其实际成本的结转有以下两种情况：

一是配套设施与土地、商品房等同步进行建设，发生的公共配套设施费应由两个以上土地或房屋开发项目负担的，应在配套设施完工后，将其实际成本按有关项目建筑面积或预算造价、预算成本的比例，分配计入有关土地或房屋等项目成本，从“开发成本”总账所属“配套设施开发”明细账，结转到“开发成本”总账所属“土地开发”或“房屋开发”明细账。

二是配套设施与商品房和商品性建设场地非同步建设，即土地和房屋已开发完成，准备转让或出售，而配套设施尚未完工。经批准后可按配套设施的预算成本或计划成本，预提配套设施费，将它记入房屋等开发成本明细分类账的“配套设施费”项目，并记入“开发成本———房屋开发成本”等账户的借方和“预提费用”账户的贷方。

     在这种情况下，土地和房屋开发项目竣工时，已经预提了配套设施费。因此，当配套设施竣工时，应将其实际成本冲减预提的配套设施费。实际成本与预提数的差额，应视其金额大小和开发项目的建设进度进行处理：如果差额较小，则不再调整先行竣工的商品房和商品性建设场地成本，全部计入在建的土地及房屋开发项目的成本，实际成本大于预提数的差额追加在建开发项目成本，实际成本小于预提数的差额冲减在建开发项目成本；如果差额较大，则应调整已竣工土地及房屋开发项目的成本。
 附：新31号文条款   国税发[2009]31号
 　第十七条 企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：
　（一）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

（二）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。

除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。
对于公建配套设施的成本处理是税局税务稽查的重点，在处理上给出以下建议供参考：
  （1）作为公共配套设施。意味着可以扣除成本。公共配套的定义其实31号文规定得十分清楚。实践中的标准为：无产权、无租约。请注意，人防虽然属于盈利性质的，但产权属于全体业主或者赠送给国家，我们拥有的只是“代管权”。其成本应分摊进开发成本，不应保留成本，在实际租赁或销售的时候，直接按租金或销售收入缴纳企业所得税，不扣除任何成本。引入新法“第三十三条 企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。

”例如：地下人防建设的停车场所、立体车库等，以前部分省份税务机关认为，既然作为经营性的配套设施，就不允许将其成本全部进入开发产品的开发成本，而是要保留一些开发成本。由于对地下基础设施建造的停车场所，其成本很难估计，所以即使没有销售，也不再保留成本。33条对此问题做了简化处理，即：将地下基础设施的成本作为公共配套一次性进入开发成本，等到停车场所出租或者出售的时候，一次性作为收入处理，无成本同其配比。
 （2）不能作为公共配套的，应视为开发产品。作为单独的成本对象，要同销售收入相配比，未销售前不得扣除成本。会所等作为单独的成本对象，是否分摊地价各地税机关把握的尺度不一样，一定要做好事前与税务机关的沟通。
（3）自建固定资产，不能将成本在成本对象前扣除。
（4）产权未定的配套，一律不能在所得税前扣除成本。