偶看新闻楚晨灵海境:买了没办出三证的二手房房价跌了 ，买房人能要求退房吗？·每日商报
来源：百度文库 编辑：偶看新闻 时间：2024/05/07 23:13:21
张某于2009年12月与某房地产开发商签订了一份《商品房预售合同》，约定以按揭付款方式购买一套商品房，合同约定交房时间为2011年底。2011年初，由于房地产调控，张某决定转让自己所购买的房屋，在朋友的介绍下，朱某购买了房屋，双方还签订了转让协议，由于房屋尚未交付，房屋权属证书还未取得，所以双方约定房屋过户手续待张某取得房产证后办理，费用由朱某承担。
2011年底，商品房交付，张某取得房屋权属证书后，要求朱某尽快办理产权过户手续。但由于相同地段的商品房价格大幅下跌，朱某遂产生退房的想法，在与张某多次协商未果的情况下，朱某向法院起诉，以《城市房地产管理法》第三十八条规定下列房地产，不得转让：未依法登记领取权属证书的，要求以违反法律强制性规定确认转让协议无效。
预购商品房又称“楼花”，是指房地产开发商已经出售，但由于尚未竣工交付，无法办理房屋权属证明的商品房。
关于预购商品房的转让效力，主要依据的是《城市房地产管理法》的一些规定，其中第三十八条规定下列房地产不得转让：未依法登记领取权属证书的。但是第四十六条又规定了预购商品房再转让的问题，由国务院规定。在目前国务院并无明确规定的情况下，按照法无明文禁止则自由原则，应当是允许的。
从表面来看，以上内容似乎存在一定矛盾：第三十八条规定了未取得权属证书的房屋是不能转让的，那么预购商品房没有房屋权属证书当然不能转让。但是其第四十六条又规定了预购商品房再转让的问题，由国务院规定。在目前国务院并无明确规定的情况下，按照法无明文禁止则自由原则，应当是允许的。
律师认为这两个条款并不矛盾，第三十八条规定的“转让”是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。商品房转让并非只是签订合同、付款，更重要的是交付房屋办理过户以完成对房屋的实际占有和权利占有。本条规定的“不得转让”应指不能发生房屋所有权转移的效力，但不代表签订的预售房转让合同就是无效的。如果机械地认定转让合同无效，显然既违背了商事合同的意思自治原则，也不利于在市场形势变化时保护守约方的合法利益；况且以尚未存在或尚未实际取得物作为标的物订立合同的，也普遍存在受到法律保护，如融资租赁合同。
本案中，律师认为在张某和朱某订立转让协议时，双方对房屋尚未领取房屋权属证书是明知的，也约定了交付后办理过户手续，过户费用承担问题，实际上当事人对交易风险和权利义务关系是知晓、同意的，何况张某起诉前已经领取了房屋权属证书，房屋所有权的过户是可以办理的，朱某要求确认合同无效的目的是房价出现了大幅下跌，如果转让协议无效，可以退房减少损失。因此无论是从诚信信用原则的角度还是从促进交易的角度，都不应确认转让协议无效。所以法院驳回了朱某的诉讼请求。