印度孟买普通房子每平米十几万人民币

2012-02-11 15:32:10　来源: 经济观察报(北京)

     一个并非人人都能玩的游戏

         在上海、北京对高房价望而兴叹的人们，到了印度的孟买、新德里，就只能望而生畏了。

        孟买南部班卓尔区一栋面积约1000平方米的小楼，上世纪90年代时售价400万美元，到了今天已经暴涨到5000万美元。小楼旁边一户位于第五层的小公寓，有四个卧室、四个卫生间和两个厨房，面积共300平方米。听房主讲，这套房子1975年买的时候值60多万卢比(约合人民币10万元)，现在它的价格已攀升至3.6亿卢比(约合人民币6000万元)。三十多年的时间里房价竟涨了600倍，让人惊叹。

        看上去普普通通的房子，十几万人民币一平方米，贵得有些不可理解、不能接受。但在印度专家眼中，价格如此之高的房地产市场却并不存在泡沫，2010年之后的房地产市场黯淡只是价格抑制了需求，老百姓对房子的渴望仍然是实实在在的。

        但面对这样一个如此巨大、利润如此之高的市场，门槛却不是人人能跨得过去的。

“咋舌”的高房价

        孟买的房子基本都贵在地理位置上。几年以前，孟买地价是南贵北贱，南方临海属于富人区，越往南走地皮价格越高，房价越贵。因为那里是老城区，古建筑多，设施完备，而且没有土地可再开发；北边是新开发的城区，相对便宜，再往北更远处的郊区房价更便宜，是许多中产白领的首选。

        2007年开始，孟买的房价飞涨，在南孟买素来是富商巨贾、宝莱坞明星聚居地的库巴拉山一带，曾经出现过9万卢比1平方英寸的房子(即每平方米约合人民币1984万元)。那是一座塔楼，外表像火柴盒一样简单普通，可当年一经推出，很快就被印度人抢购一空。换算一下，对比孟买当时不足3000元人民币的年人均收入，这个价格有点像是在开“国际玩笑”，可事实就是如此。“现在孟买的房子已经没有严格意义上的富人聚居区了，高品质、高价格的房产散落在沿海以及沿sealink的地区。”摩根斯坦利的一名员工这样介绍。

        Oberoi　是孟买品质最好的房地产开发公司之一，公司总经理助理Chirag　Savia带我们去看Oberoi　正在开发的位于孟买远郊的一处住宅，社区不是很大，只有五六幢高楼。项目已经基本完工，进入样板间，与中国的住宅楼看起来很像，没有太大迥异。其中一间三室两厅两卫的普通家庭住房，建筑面积170平方米，售价64万美元。“如果不塞车，从这里开车到市中心大概只要40分钟至一个小时，所以价格便宜很多。”Chirag　Savia语气稀松平常地介绍说：“如果在市中心，这样的三居室，120平方米的大概在300万美元。”

        2010年孟买房价甚至挺进世界前十。据2010年在线房地产调查公司发布的调查报告显示，进入世界最贵房价的十大城市是摩纳哥、莫斯科、伦敦、东京、香港、纽约、巴黎、新加坡、罗马、孟买。就拿孟买与巴黎来比，巴黎在世界最贵房价排行榜上位居第7位，每平方米售价12122美元。孟买排行第10位，平均每平方米9163美元；而2010年巴黎人均年收入为36966美元，孟买人均年收入只有900美元。

高房价背后

        印度高房价背后，隐藏的是它的土地制度。印度宪法规定：一切公民均享有在印度领土内自由迁徙，在任何地方居住和定居的权利。这意味着一个印度人，无论他走到了哪里，他都与所在地的居民享有一样的公民权利：求职、子女教育、医疗等方面权利均等；不需要健康证、暂住证，不会被收容；可以卖烤肠或红薯为生，甚至不会有城管。

        同时，印度法律还规定只要连续使用一块土地10年，就自动获得这块土地的所有权。其法律精神表现为：只要政府没有规定不能住，那就可以住。

        从上世纪60年代起，越来越多的印度农民进城随意划地而居，贫民窟随之壮大成型。由于这种划地而居的权利，贫民窟的居民自称为“贫民窟主“，即贫民窟的业主，并为政府和城市原住民所认可。

        印度的贫民窟举世闻名，甚至成了一些旅游者来印度观景的一处“胜地”。贫民窟的规模正在无声地蔓延，悄悄地蚕食着城市。来自《印度时报》的报道曾预测，截至2011年底，全印度城市贫民窟人口将达到9306万。印度城市贫民窟人口十年间增加了1780万。

        虽然贫民窟以垃圾成堆、卫生条件恶劣、缺乏公共厕所、治安问题突出著称，但当有开发商或者政府提出拆迁或购买土地，这里的主人却并不愿意。

        Chirag　Savia说：“大致有两个原因：第一，改造会砸烂这些人的现有生计，他们的手工作坊、垃圾回收站、小商铺等产业无法安置在公寓里，而他们一向赖此为生；其次是印度包括孟买的公共交通设施还较差，拆迁意味着他们要搬到更远的地方去住，会使这些人远离工作地。”

        而强拆在这里是行不通的，开发商不敢强拆贫民窟，政府同样也不敢。在印度，遇到拆迁问题打输官司的几乎总是开发商和政府，这是下层百姓的福音，印度也因此被称为“穷人天堂”。这些贫民窟主尽管处于社会底层，但手上握着让政客们害怕的“尚方宝剑”，那就是选票。在每一次印度大选或地方选举中，数目巨大的贫民窟选民都是任何一个政客不敢忽视的强大政治力量。

        而且，印度实行土地私有制，政府在这个问题上并没有太多发言权。“政府自己手里的土地都不富余，很多基础设施建设不能顺利进行最大的原因也是政府没有可用之地，也不能强行征用。”顾问公司Citigate　Dewe　Rogerson的Ravi　Sathe介绍说：“在印度属于政府的土地只有30%左右，在孟买、新德里这样的大城市份额会更少，其余的都为私人所有。”

        所以，在印度这样一个土地资源稀缺的国家，尤其是在城市，如何获得土地是地产开发商的棘手问题。“我们公司开发的房产，土地基本上都是老板私有的，有一些是前几年购买的土地。”Chirag　Savia说。

高利润 高门槛

        房地产行业在印度是一个高利润行业。Chirag　Savia给出一组数字：1980年到1990年，开发房地产的利润仅在20%左右，2006年到2007年是25%至35%，2008年利润上升到50%。“50%的利润是在自己拥有土地或者几年前购置土地的情况下，如果按照目前的市场价格购买土地再开发，利润大概在30%至40%。”

        印度是一个以服务业为基础的经济体，很多人都从事科技行业或其他出口型服务或商品行业。而从2010年《福布斯》杂志印度版列出的百富榜可以看到，除常见的热门人选，让人们感到好奇的是多数新入选者都来自房地产行业。这是一个有关砖头与灰泥的行业，面向的是国内市场。它以庞大的规模，造就了数不清的富豪。里昂证券(亚洲)的首席经济学家Anirudha　Dutta分析称：“印度人有了钱首先想到的就是买房，这是一个巨大的市场，大型商业地产也有着同样的需求。当然，在几个城市投资需求会被限制，例如孟买。如果你遇到最大的房产机构HTFC，他们会告诉你从25岁到47岁的人群中平均多少人买房产，25%到40%的个人将资金用在房产上。从这个角度上来说，印度的房地产是没有泡沫的。”

        从增长率入手分析，Anirudha　Dutta说：“2008年我们看到房产价格迅速崛起。随着价格上升，不确定性增多，风险也在上升，我们看到物业销售大幅放缓。这主要发生在孟买、新德里这样的城市，但在其他地方仍有着25%至35%的增长。因此基本上没有看到印度住房需求的明显放缓。”

         Anirudha　Dutta分析，需求下降的一个原因就是价格的上升，房价已经是一般家庭难以承受的。“利率已经上升到8%至12%，我知道以前一个人贷款买房通常做25年的抵押，现在通常一个人要负担45年的贷款。”

        而普通人在印度投资房产，转手卖掉，坐地升值也没有那么容易。首先，不动产税是印度一项很重要的税收，私人拥有的土地、房屋，甚至院子里的树都要交不动产税。不动产税的税费很高，但里面打折的名堂不少，对于穷人和有钱人，税收政策有很大差别，明眼人一看便知，这种税是偏向穷人的。

        如果房价暴涨，政府会立即调整不动产税率，越是高档住宅税率增长幅度越大。例如在2010年，新德里地区的房价急剧上涨，当地政府便将高档商品房的不动产税率在原来1%至3%的基础上调高至5%到20%，而普通居民的自住房还是继续保持在0.5%左右。印度不动产税上还依附有很多税种，比如饮水税、下水道税、卫生税、照明税等等，这些税都是根据房地产税来估价征收的。

        此外，交易税和空置税也抑制了人们的炒房欲望。例如你卖掉100平方米的房子，得到5000万卢比(约合人民币700万元)，在一年时间里，如果你没有再买房或用于其他投资，就要交纳全部盈利的33%。所以，摩根斯坦利的Ridham　Desai也并不认为这其中存在着大的泡沫，反而看好印度房地产市场：“如果你能找到一个好的公司做投资，我想你可以做得很好。”

        虽然前景和利润都被看好，但想进入这个行业去“捞一桶金”却没有想象得那么容易。“许可证王国”时代或许已经远离其他行业，但在印度的房地产市场却活生生地存在着。从购买土地到获得建筑许可，房地产业要经历超乎寻常的磨难才能让一个项目开工。例如孟买就拥有一套分为很多步骤的建筑审批制度，项目完工前需要拿到50多个许可证，费时从24到36个月不等。

        这种繁复的手续加上不明晰的法律，使得政客或官僚能够用上他们的“自由裁量权”——腐败。于是制度急需修复，使之更加透明和简单。