偶看新闻mac双系统 默认苹果:谈租赁对投资物业的影响,澳洲地产网,澳大利亚最大的专业房地产网站
来源：百度文库 编辑：偶看新闻 时间：2024/05/03 15:21:51
谈租赁对投资物业的影响
时间:2011-10-16 23:20:33 来源:不久前与国内一些亲友聊天，谈到了中国房地产投资与国外的差异。有一位长辈在一个开发区买了一套一百多平米的复式房，首付百分之四十，贷款百分之六十，每个月大约还款为两千两百多人民币，当我们去参观他的这套投资物业时却发现，这套已经购买了两年多的投资物业竟然还是毛坯房，没有进行任何装修，而且一直空置着。我与他谈到这套物业为什么不租出时，他却跟我算了一笔账，这套一百多平米的房子即使简单装修也需要再花10多万，而由于是新开发区，租金最高只能租到每月一千多点，装修等投入3年都收不回成本，如果不装修不出租，只等房价的上涨反而会比较划算。这样进行房地产投资恐怕在澳洲是不可想象的，但国内却有很多投资者选择这样的方式，这与国内房地产买卖及租赁市场的不健全大有关系。中国缺乏系统而有保障的房屋租赁体系，同时贷款方面限制多多，因而导致了许多投资者宁可全额购买或自己负担也不愿意将投资房出租，
与中国不同，澳洲的房地产投资是建立在一个稳定、健全的信贷、买卖与租赁体系之上的。这就保证了在澳大利亚并不是只有手握数十万资金的投资者才能参与到房地产投资之中，更多普通收入者可以通过贷款，利用银行的资金做杠杆来购买投资物业，更可以通过将投资物业出租来支付银行贷款的利息，自己则安全轻松地享受房屋增值带来的利益。因此在澳大利亚选择投资物业，租金回报的高低早已成为了衡量投资物业价值的一个潜在标准。一个拥有高租金回报的物业对投资者而言维持成本很低，这也就是为什么近年来交通便利的公寓较之交通不便的独立屋更受投资者追捧的原因，投资物业的持有成本是不得不考虑的因素（详见拙作《选择投资物业的几个误区》）。当我们考察澳洲过去几十年甚至百年的房地产交易数据就会发现，澳洲的房价虽然始终在一个稳步增长的过程中，但其间却从未出现过中国房地产半年翻一番的夸张涨幅。因此对于澳洲投资者来说，能够轻松持有投资物业，经过时间的推移来逐步获得资本的增值是最佳的选择。
租金的高低，出租的难易对于投资者来说是至关重要的，幸运的是各位读者都在悉尼，目前悉尼租赁市场上出租房空置率始终维持在极低的1.2%左右，这就意味着如果您手中有投资物业想要出租，应该是非常容易租出的。同时由于空置率极低，租金的增长不可避免，对于业主来说又是极好的消息。目前悉尼投资市场的租金回报率超过4%接近5%（租金回报率即年租金/房价）, 这一表现足以傲视其他所有首府城市。而一些高质量投资物业的租金回报更是高达6%以上。可以说，持有这些物业可以让投资者在最短的时间内达到收支平衡，接下来需要做的就是坐等物业的增值了。
谈到这里再顺便谈谈投资物业的出租，绝大多数投资者都选择将自己的投资物业交给专业的地产公司来租赁，这样做在极大程度上解放了投资者的精力，而且专业的租务管理公司无论在筛选租客还是在维修退房等一系列繁琐事务上都有独到的解决方案，虽然由此会产生一笔管理费用，但这笔费用仍可作为物业投资的支出享受抵扣税的优惠。特别是当投资者不只拥有1~2处投资物业的时候，想要自行管理投资物业租务就更是繁琐复杂了。租赁是投资房地产至关重要的一个环节，能够举重若轻地安排好租赁才能在房地产投资致富的道路上一帆风顺。