mac正在关闭图库:看清购房合同提防“阴招”

看清购房合同提防“阴招”

诚意金改定金，私改设计，承诺与实际“货不对板”，夸大、虚假宣传……虽然深圳楼市已无可置疑的进入调整期，开发商不像以前那么牛了。但面对诱人的“优惠”条件，购房者在签订合同时，还是要长个心眼，避免落入陷阱。日前，羊城晚报记者专门搜罗了部分案例，并请北京市炜衡律师事务所深圳分所肖文全律师做点评，给购房者签订合同前“提个醒”。

　　诚意金莫名改定金

　　案例：去年12月，网友“不罢休”有意购即将开盘的深圳龙华××春城四期楼房，开盘之前，“不罢休”与开发商签协议，先交诚意金2万元，如双方最终不能签订购房合同，开发商无偿退还。

　　开盘当天，“不罢休”选了一套房，但随后自己钻进工地，实地考察发现，项目实际情况与广告描述相差甚远，最后放弃购房。可是因为当时选房场面乱，手上持有的原先那份诚意金收据已被销售人员给换了另一张，写着“诚意金已转成××号房的定金”。

　　因为“不罢休”并未与开发商签署任何购房合同，因此他当天就向开发商提出退还诚意金。开发商方面承诺“没问题”，但需要等领导“层层”审批。谁知过几周，对方却说“已经转成定金，不能退。天下没有退定金的道理。”现在，“不罢休”还在为讨回自己的血汗钱而奔波于福田与龙华之间。

　　律师支招：目前，收诚意金颇为普遍，但争议也较大。有些人认为应取消，因为开发商往往会以诚意金来要挟买家购买房子。有些人认为，诚意金是对开发商的一种保护。不管怎样，如开发商不退还诚意金，“不罢休”可凭当初协议与收据上诉法院。

　　空地变车棚仅赔数千元

　　案例：去年3月底，周先生和妻子在宝安某知名小区买了一套房，总价80万元。今年初即将入住前，开发商电话通知他，原来设计图纸中一处空地将被改建成自行车棚，并已得到相关部门的同意，问周先生是否同意，如果不同意，可以退还房款并得到一笔赔偿。

　　周先生实地看过后，发现这一车棚就在他所买的房子后面，当即表示不同意设计变更。开发商拿出与江先生签的合同，其中有这样一条：只要得到规划等部门同意，开发商可变更该楼盘的设计，设计变更后，开发商应在10天内通知全体业主。业主若同意，可与开发商再签一个补充协议；业主若不同意，可要求退房，开发商退还房款，并按照银行活期存款利率进行赔偿。

　　这样，江先生如果要求退房，他所能得到的赔偿只是银行活期存款利率，极为有限，经计算只有数千元。虽然深圳楼市进入调整期，楼价下跌，但周先生买的房产比去年初还是涨了不少，最终，他只好委曲求全。

　　律师支招：事先在合同中提高赔偿标准，是防范这类事情的好办法。以本案为例，在签订合同时，周先生可要求按照银行活期存款利率的3倍来赔偿。这样开发商在变更设计前就会增加些顾虑，一旦发生变更设计，购房者也能得到更多的补偿。

“进口电梯”变杂牌货

　　案例：张女士在去年盐田购置了一套小高层，开发商在合同中注明，整幢楼的公共电梯采用“进口品牌电梯”。去年底，新房交付，张女士却发现所谓的“进口品牌电梯”款式陈旧，空间狭小，比国产普通电梯还不如。

　　张女士找到开发商要求赔偿，开发商以没有约定品牌为由拒绝。她发现该楼盘还有20多名业主与她情况相同，而另外30多名业主，由于在合同中与开发商约定了电梯的品牌、型号，得到了相应的赔偿。

　　律师支招：对小区配套、装修材料、室内基本设施的规定不明确，是购房合同中比较普遍的问题。购房者应事先要求开发商在合同中注明所用设施的品牌、型号；如果是绿地，要有明确的范围、面积、所在方位等；如果是精装修房，不要过于相信样板房，对装修材料和配置的电器、厨卫等设施，要一一注明品牌、型号、颜色、款式等，还要约定违约责任。

　　楼盘广告宣传夸大其辞

　　案例：丁先生想在郊区买一套环境好的房子，作为全家度假的场所。他看到一则房产广告，广告中称该楼盘小区规划用地500亩，并用显眼的图纸标示了小区内大面积的绿化带。他没多想，便订了一套房子。但没多久，开发商受到了工商部门的查处，原因是广告含有虚假成分。原来，该楼盘实际用地只有200多亩。最后，该楼盘100多名业主得到了2万-4万元不等的赔偿金。

　　律师支招：相关法律规定，广告内容对购房产生重要影响的，也属于合同的一部分，如果楼盘开发的实际情况与广告内容不符，可视为违约，开发商应承担违约责任。购房者遇到这样的情况，首先不要轻信广告的内容，应在购房前到实地考察，并到相关部门查询。如果事后发现广告与事实不符，可到工商等部门投诉。

　　商品房投诉集中在六领域

　　深圳市消委会一负责人告诉羊城晚报记者，随着深圳楼市发展，现在商品房已成为消费者申诉热点中的难点问题，在有着丰富专业知识和技术设备的开发商面前，消费者显然是弱者。有关商品房的申诉问题主要集中在：房屋质量问题；虚假广告，误导消费者；合同违约，承诺不兑现；面积“涨水”和“缩水”，多算公摊面积；产权证难办理等。

　　该负责人认为，房屋类申诉维权比较困难，主要因为：首先，合同设下陷阱。对一些关键的问题，开发商与消费者没在合同中约定。出现纠纷后，开发商千方百计推卸责任。其次，开发商设置障碍。开发商背景复杂，遇到问题开发商寻求各种社会关系设置障碍，采取拖延甚至恐吓的办法，让消费者放弃维权。再者，法律法规不健全，有关购买商品房的消费者合法权益配套法律法规还不够完善。

　　该负责人提醒消费者，若有意购房，不妨请教专业律师参与购房的全过程，以免自己因为对合同的不了解在购房过程中吃“暗亏”。