2011年，1000万套全竣工需1.3万亿元；今年资金需求量可能更多

保障房，资金缺口怎么填？（节后再探保障房·资金篇）

本报记者 王 炜

　　【阅读提示】

　　资金一直是保障房建设的大难题。

　　当前保障房建设的资金主要是怎样构成的，能否真正实现平衡？缺口要如何弥补？要实现建设资金的可持续发展，中央到地方都想了哪些办法？

　　政府补一点、个人拿一点、市场筹一点、银行贷一点

　　“投资确实是一个大问题，以2011年为例，如果1000万套保障房全部竣工，就需要1.3万多亿元。”住房和城乡建设部部长姜伟新表示。

　　这1.3万亿元，从哪儿来？

　　算大账，以2011年所需的1.3万亿元资金为例，中央和地方各级政府投入4000多亿元，企业和个人要出5000多亿元，银行贷款等社会投资要出3000多亿元。

　　在所有投入中，中央财政2011年安排了1522亿元，剩余的需要地方投入。

　　“六个一点”——吉林省住建厅副厅长范强用一种形象的方式解释了资金来源：目前吉林采取“政府补一点、政策减一点、企业出一点、个人拿一点、市场筹一点、银行贷一点”的办法，积极筹措保障房建设资金。

　　2006年至2010年，吉林省利用国家补助资金86.81亿元，省级财政投入62.87亿元，银行金融部门贷款108亿元，各地政策性减免488.27亿元。同时鼓励和引导开发企业和居民个人出资，破解开发建设资金不足的难题。

　　目前，各地基本上都采取类似的方法多渠道融资。整体而言，30%靠财政，70%靠各渠道的融资。在财政资金中，又包括保障房专项资金、土地出让收益、公积金增值收益等。

　　在各类保障房中，经济适用房、限价房等销售型的房源，可以通过销售回笼资金，实现资金的平衡。主要的资金压力来自廉租房、公租房等租赁型保障房。

　　“要实现保障房资金的平衡，首要的是结合资金来源和需求，合理确定各类保障房的建设比例，不能冒进。”陕西省住建厅副厅长张阳介绍，以2012年建设目标为例，经过测算汇总，陕西省确定了廉租房、经适房、公租房、限价房的比例为1∶1∶1.75∶1.25，这样尚有盈余资金0.45亿元，基本可以实现建设资金的平衡。

　　根据住建部、财政部等部门测算的结果，2012年尽管保障房的开工量比2011年有所减少，但今年的在建工程量将达到1800万套的历史新高，因此资金的需求量比2011年可能持平甚至更多。建设规模的大幅增加，建材、人工等建设成本不断上升，则进一步加剧了保障房建设的资金压力。

　　记者在各地采访时，不少地方的负责人都表示，2011年已经是“砸锅卖铁”，想尽办法为保障房建设投入资金。但近两年，受货币政策和房地产市场调控影响，银行等金融机构对保障房的支持力度仍然有限，而地方赖以生存的土地出让收益也在减少。保障房资金的可持续，越来越难。

　　用好财政资金，发挥杠杆效应

　　保障房姓“公”，因此，坚持政府主导，财政资金不断加大投入，将始终是保障房建设资金可持续的保障，也随时做好为保障房运行管理资金“兜底”的准备。

　　陕西省渭南市住建局局长陈双牛告诉记者，渭南市在陕西省属于经济发展比较滞后的城市，保障房建设的资金压力其实最后落到县一级的政府，根据近两年的建设标准，渭南市所属的县城要为保障房每平方米配套建设资金600元。“县城没有别的钱，只有财政和少量的土地收益。认清了保障房的定位，就要把保障房放在第一位，财政资金优先保证保障房建设。”

　　记者在各地采访时了解到，地方政府普遍希望中央财政能进一步加强支持力度。对此，财政部部长助理王保安表示，在2012年保障房建设套数有所调减的情况下，中央财政的保障房投入还将大幅增加，实际上将多分担一些。随着国家财力的增长和整个资金安排结构的调整完善，中央财政还将加大对中西部地区的支持力度。

　　归根到底，保障房建设属于地方政府的事权范围，对地方政府而言，在不断增加财政投入的同时，还应该考虑如何用好各级财政资金，让财政资金发挥更大的效应。

　　近两年，各地纷纷建立了保障性住房专属的投融资平台，成为创新保障房融资的主要方式。这种平台的运作模式，大多是政府向投融资平台注入一定的财政或土地资产，发挥财政资金撬动和放大作用，向金融机构贷款融资。

　　如北京市2011年在安排专项财政资金131亿元的基础上，成立北京市保障性住房建设投资中心，市财政一次性注资100亿元。江苏常州则将每年的财政专项资金一部分为融资平台增资，降低负债率，进一步发挥杠杆效应。

　　陕西省则首创了“财政+国企”的模式，省政府出资10亿元，该省最大的国有企业延长石油集团出资30亿元，共同成立平台。凭借财政和国企的优质信用，截至去年10月，该平台已融资55亿元，保证了一些资金有困难的县市顺利开工建设。

　　融资的同时，未来如何偿还银行贷款，也是各地头疼的问题。如果无法顺利偿还本金，融资平台有可能面临资金链断裂的风险，将严重影响保障房建设进度。

　　财政也将是还贷的最后保障。除了财政资金直接用于偿还贷款以外，为了减轻金融机构的顾虑，江苏南京市正在筹划建立由财政支持的“保障房偿债基金”，用于偿还保障房建设的贷款。

　　租售并举求解资金平衡，地方探索需要支持

　　在建设成本不断上升的情况下，地方财政不断投入，有时也显得力不从心。

　　以东北某市为例，算上拆迁征收土地的成本，公租房的建设成本最低每平方米也要2000元，国家和省级补助占600元。“让市级政府在无偿划拨土地的情况下，再补贴1400元，太难了。”当地有关负责人告诉记者。

　　在财政资金捉襟见肘的情况下，去年以来，受货币政策影响，金融机构对保障房的支持力度十分有限。尽管央行、银监会等部门多次要求金融机构要大力支持保障房建设，但实际落实情况并不理想。

　　对银行而言，最大的担忧还是公租房、廉租房等租赁型保障房，投资巨大，回报慢，风险大。综合一些省份的测算，如果按照现在指定的公租房租金标准，在不考虑房屋维修、通货膨胀因素等“理想状态”下，公租房靠租金偿还银行贷款本息的周期，至少要18年，长的则达到30年甚至更长。对银行而言，并非香饽饽。

　　多数金融机构对贷款给公租房有所顾虑，但惟独对重庆的公租房情有独钟。2011年前9月，重庆市公租房已向银行及非银行金融机构融资500亿元，并与社保基金达成协议，贷款45亿元。

　　“连社保这种风险控制极其严格的资金也能支持重庆的公租房，很说明问题。金融机构之所以支持，最关键的是我们有完善的资金平衡方案。”重庆市国土房管局局长张定宇表示。

　　在重庆市平衡公租房资金的制度设计中，最核心的是公租房居住满5年，将销售一部分。

　　据张定宇介绍，2010—2012年3年间，重庆共将建设公租房4000万平方米。按每平方米每月租金10元计算，每年租金收入有48亿元。总共需要投资约1200亿元，财政可投入350亿元，贷款融资800亿元左右每年利息40亿元。这样算下来，每年租金基本可以偿还利息，余额用于保障房的管理。前5年不还本金的情况下，就可以实现当期的资金平衡。

　　5年以后，开始偿还本金，公租房社区逐渐培育成熟，商铺的价值开始显现。重庆市计划通过出售10%左右的商铺，筹集数百亿元。同时，对租住满5年的居民，出售30%左右的公租房，又能筹集约400多亿元，两者相加，基本可以满足偿还贷款本金的需求，实现总投资的平衡。有了这种平衡和回报模式，金融机构自然会格外青睐。

　　“5年以后，公租房的新开工建设会从一个高峰期逐渐进入稳定期。财政稳定投入、稳定建设，可以实现轻装上阵。”张定宇说，实行5年以后出售部分公租房，主要是为了解决现阶段大规模建设时期的资金紧张。

　　吉林省在全国较早探索实行廉租房“按份共有产权”，廉租房住户可以出一部分资金，获得部分产权，并通过严格的制度，保证共有产权筹集的资金循环用于保障房建设本身。这种方式，为吉林省加快廉租房建设提供了关键性的支持。

　　无论租售并举还是共有产权，政策上都还没有明确给予支持，只是一些省市的探索。但在不少地方主管部门的负责人看来，如果制度上不进行探索、突破，这几年的保障房资金很难持续。保障房建设，应该更加实事求是，在不同阶段，采用不同的手段加快建设进度。

　　香港公屋咋运营（链接）

　　香港的公屋由房屋委员会（房委会）管理，房屋署为房委会的执行机关。

　　因为长期奉行低租金政策，仅租金收入难以维系公屋运行。以2009年—2010年度为例，房委会公屋租金收入为99.23亿港币，薪水、维修、折旧等开支为116.85亿港币，二者相抵尚“亏”17.62亿港币。

　　目前，房委会主要通过两种途径补贴公屋，一是按市值出租公屋附属的商业设施和非住宅设施，如商场、铺位及停车场。二是通过各种自置居所计划出售房屋，从中获得可观的盈余。此外，政府也会通过免费拨地、拨出资本和贷款提供资助。2010至2011年度，特区政府推行公屋政策的开支预算为104亿港币，约占公共开支总额的4.3%。

　　据统计，2009年—2010年度，房委会出租商业楼宇和资助自置居所两项盈余合计为20.22亿港币，加上其他项目盈余，当年综合运作盈余为3530万港币。房委会估计，考虑出售剩余居屋的收益，下一年度综合运作盈余可超过4亿港币。