偶看新闻中南大学附近的理发店:不同借貸率得出不同租金回報率 | Blog | OKAYDUCK 說 :
来源：百度文库 编辑：偶看新闻 时间：2024/05/01 18:12:15
http://hk.myblog.yahoo.com/luan-invest/article?mid=1021
網誌日期：2011-05-30 12:34
很多投資者買樓投資都會計一計租金回報率，坊間很多人(包括地產經紀)都會粗略計算租金回報率，程式如下:
每月租金x 12個月 / 樓價 = 租金回報率 (1)
有些人還會減去地租、差餉、管理費等等雜項。這種計算方法只適用於無借按揭，100%現金買樓收租。如果投資者有借按揭，一般人就會用以下計算方法：
租金回報率 -- 雜項 (約1%) – 按揭息率 (2)
亂博認為這樣計算方法太籠統，因為投資者借按揭做投資，其實涉及杠桿(leveraging)，對於投資而言，杠桿比率越大，投資回報應該越高。計算租金回報程式應該如下：
假設投資者買一間$3,000,000的樓房，每月收取$10,000租金，一年租金$120,000，用以上程式計算不同按揭成數及租金回報，請看下表：
表一：
現在看看加息至兩厘，結果如下:
表二:
再看加息至三厘, 結果如下: 表三:
加息至五厘, 結果如下: 表四: 圖一所見借貸比率與回報的關系是非直線的，而我的看法是，如果有朝一日，銀行唔使首期借錢給你買樓收租，你的回報是infinity，即是無限。 圖一： 整個故事的要旨是 低息情況下，如早前按揭一厘息，投資者盡借，租金回報是雙位數，買一間$3,000,000的樓房，收$10,000租金，借八成半，租金回報是21%，即使减去通脹率，回報仍然是雙位數，名正言順地抗通脹，風險只有樓價下跌。如果完全以現金支付，同樣的租金，回報只得4%，扣除通脹率，回報大概打和，但可賺樓價升值。(所以亂博一直唔明內地人用現金買樓，還要空置的投資理論是什麼？) 加息至兩厘，即約現時水平，投資者借八成半，租金回報就減至15.33%，但現時出租樓只可借五成，回報是6%。即使減去雜項，回報仍然有5%，大大高於一般人以為的4%水平。 加息至三厘，以現時出租樓只可借五成，回報是5%。減去雜項，回報仍然有4%。 加息至五厘，借盡85%，實質回報巳跌至-1.67%，即使借50%，回報亦只得3%。減去雜項，回報只有2%。即是說加息至五厘水平，借錢買樓收租已不化算。 結論是買樓投資，在按揭利息低至一厘水平，投資者盡借才是最着數，現時按揭利息升至兩厘，只准借五成，回報仍然吸引，但扣除通脹，只能打和，如果樓價不漲，對抗通脹便成疑，不過還是好過無。在利息上升趨勢下，以五成按揭成數買樓收租，回報越來越不吸引，抗通脹惟有不斷加租和寄望樓價不斷上漲。
