鼻祖与始祖的区别:1月十大城市住宅均价19个月同比首跌

　　中国内地房价数字拐点越发明显。

　　2月1日，中国指数研究院公布的“百城价格指数”显示，2012年1月，中国内地十大城市住宅平均价格同比(较上年同期)下跌0.62%，这是自2010年6月以来十大城市平均房价首次出现同比下跌。中指院统计的十大城市囊括了京沪穗深四大一线城市。

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　　纵观中指院统计的100个城市1月住宅平均价格，已是连续第五个月出现环比(较上月)下跌，1月环比跌幅为0.18%。百城住宅价格同比虽然上涨1.71%，但涨幅也在继续收窄，为2011年8月以来的最低涨幅。

　　“十个大型城市住宅均价同比首次出现下跌，表明中央所希望导向的大型城市房价理性回归正在转变为现实。”中国指数研究院副院长陈晟说，价格环比、同比下跌城市增多的趋势会保持下去，预计会持续到今年二季度。

　　陈晟说，因为1月存在春节因素，因此未来几个月十大城市房价同比是否还会出现下跌，颇值得关注，“如果未来几个月这一数据继续下跌，那么房价拐点就非常明确了，政府要求的房价理性回归，就初步达到了。”

　　房价下调趋势会持续一段时间

　　上海易居房地产研究院企业研究中心总经理周建成说，这些数据很客观地反映了当前房地产市场的形势，市场变冷已经从一线城市向二三线城市蔓延，房价的下跌已经由环比向同比蔓延。

　　周建成的观点是，“长期的价格环比下跌，必然造成最终的同比下跌，这需要调控不放松，时间足够长，要看目前的市场情况能否持续下去。”

　　来自中指院的数据显示，同比来看，100个受调查城市的1月住宅价格上涨1.71%，但涨幅较上月缩小1.16个百分点，这也是自2011年8月以来的最低涨幅。其中，同比涨幅介于10%~13%之间的城市仅3个，75个城市同比涨幅在10%以内。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭分析，上述数据反映出房价在下调，下调趋势会持续一段时间。

　　杨红旭预计，今年上半年，全国房价还是会保持下跌的态势，“再过几个月，大概三四月份的时候，应该能看到全国房价出现整体性的下跌，即百城房价同比下跌。”

　　中国社会科学院金融研究所研究员尹中立同样认为，目前全国房价回落的趋势、拐点，已经基本得到了确立。

　　但尹中立同时强调，这种回落的基础还并不是很牢固，因为回落的幅度不管是环比还是同比，还是非常小的，因此政策建议是不能因此而放弃房地产调控政策。

　　“从总的趋势来说，不言而喻，目前房价下跌城市所占比重越来越大。但前提条件是确保现在的调控政策、货币政策、财政政策是不变的，如果政策调整，那么一切重来。”尹中立说。

　　上半年降价将蔓延至二线城市

　　而在陈晟看来，中央层面上半年的政策不会有松动的可能性，开发商可能会通过推迟开工、选择销售节点来应对，并会在拿地、确保现金流方面更加谨慎。

　　“信贷非常关键，如果银行的授信额度拿不到，抓不住，开发企业会出很大问题，而目前房企在海外发债的情况也普遍不理想。”陈晟说，今年银行对房地产授信的总额度会和去年差不多，全年房地产行业都会有资金压力，不过国企、央企在获取信贷上可能会比较有优势。

　　周建成则提到，去年的楼市调控对开发商更多的是心理层面的影响，去年更多的企业在观望，徘徊不定，到了10月才开始大幅促销，而今年的影响则特别直接，目前整个行业对市场的判断趋于一致，即政策很难反转，因此年初就会大规模促销，大量企业和楼盘加入进来。

　　陈晟强调，开发商在二季度可能会面临严峻考验，三四月的销售节点是开发商所要重点关注的。

　　“上半年降价会从一线城市蔓延到二线城市，如果一线城市已经有了30%的跌幅了，不会再有更多的降幅。”陈晟预计，今年的成交量会呈前低后高，在经过一定时期的阴跌后，会有一个回升。陈晟还认为，上半年的房地产投资增速会出现下滑，个别月份甚至会出现负增长。

　　二季度推盘量或更多

　　可见的是，一线城市楼市面临的压力更为明显。

　　以上海为例，金丰易居&佑威联合研究中心的监控数据显示：2012年1月，上海市商品住宅成交面积为21.27万平方米，较上月下跌63.27%，比去年同期下跌79.75%；成交均价为22541元/平方米，环比上涨了1.85%，同比下跌2%。

　　“今年1月份的成交量只相当于过去的一周的量。”银亿集团销售总监王士章说，1月份因为春节，再赶上调控深度期，很多开发商索性顺势而为，关门歇业，暂缓操作，“有的开发企业正月十五以后才上班。”

　　王士章所言不虚，沪上某大型房企高管昨日即称，他本人目前尚在休假，还没回上海上班。

　　对于春节后的市场行情，上述房企高管也认为，肯定是不乐观的，“从中央的政策范畴、到上海两会发出的声音，2、3月份都不乐观。”

　　上述房企高管说，1月他所在公司在沪项目没有推盘，只有尾盘续销而已，2、3月份也不会有项目新增入市，真正推盘要到4月份之后。

　　上述高管进一步说，“一方面，2、3月是淡季，同时我们的经营计划、开发的节奏，也决定了我们的推盘时间。个人估计，二季度入市的楼盘量肯定比一季度多，二季度是个传统的好时间段。”

　　上述房企高管判断，一季度以后，只要有房源大家肯定都会推，而不会刻意去压，因为现在推和以后推所面对的环境都一样，晚推不如早推，“价格肯定要贴近市场，这不用说了，任何开发商都是这样的。”

　　“四五月会再现大促销”

　　持类似观点的开发商不在少数。

　　沪上某豪宅楼盘销售主管昨日称，由于该公司当下的项目是全新豪宅楼盘，推盘要看时机，初步定在今年年中以后，“今年2、3月份会做一些前期准备、产品策划，把工程做好，4、5月份才会做客户积累。”

　　王士章亦称，2月份因为刚过完年，开发商和买房人都会观望一段时间，一些开发商即使拿到预售证也不一定会立即推盘，因此推盘量不会太多，真正的推盘高峰期应该会在4、5月份。

　　上海另一高端楼盘销售主管同样认为，2月推盘太早，3月倒是可以看一下，如果入市的楼盘多的话，也可以考虑跟进。

　　不过，该销售主管直言，开发商最担心的是，楼盘降了价仍然卖不动，这种情况尤其会出现在高端项目中。

　　“像去年几个降价幅度较大的高端楼盘，就我们所了解到的情况，刚开始降价时，销售情况还算行，可后面就不起作用了，降价也没多少销量，或者出现退房的情况。”上述销售主管说。

　　而对于中低端楼盘，在上述销售主管看来，目前来说，降价还是能够奏效的。该销售主管预计，今年上半年的市场，不会有什么大的起色。

　　王士章说，今年行业内的资金会比去年宽松一点，但仍然会比较紧张，调控至少半年后才有可能放松，因此4、5月份会重新出现大规模促销，跟去年10、11月份情况一样。