两年调控给我国房地产基本面带来哪些变化

2012年02月01日 07:18
来源：证券日报 作者：董少鹏

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董少鹏

现在经常被问到的一个问题是：何时可以买房？笔者认为，在不同的城市，选择的时点不可能一样。据笔者了解，目前北京市长安街永安里一带的公寓，售价已下跌15%左右。中心城市房价回落到这个位置，已经比较可观了。

对于房价调整，现在媒体有一种焦躁情绪，热衷于追问何时调控到位、什么时候改变调子。春节期间楼市成交清淡，被媒体过分夸大。比如有的媒体报道北京春节期间房地产“零成交”。但事实是，北京市在节日期间暂停了房地产交易权属管理系统和存量房服务平台对外服务，“零成交”系乌龙报道。

笔者认为，节日期间中心城市楼市交易清淡，首先是由于房地产调控之下大家还在观望。同时也有技术性因素：今年春节与元旦很近，长假被切分了，春节假期比较短；再有，南方多数地区天气不佳，影响出行。总体看，7天假期成交状况比较正常，比较理智。房地产趋势如何，不能只看春节前后这一个阶段。

房地产调控自2010年4月实施至今，已经初见成效，并且还要进一步巩固调控成果。但我们对调控也不可简单化理解，至少不能理解为单一的压低价格。抑制过度的投机投资性需求是必须的，但必须之举并不等于人为设置下降的幅度，房价还是应当软着陆。

1月31日，温家宝总理在国务院第六次全体会议上指出，“继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。采取有效措施增加普通商品房供给。做好保障性住房建设和管理工作”。可见，中央的政策有保有压、有扶有控，要抑制的是过旺的投机投资性需求，要正常供应的是普通商品房，要弥补的短板是保障性住房。去年12月9日，中央政治局会议指出，“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展”。房地产调控是一套完整的政策架构，而不是可以割裂的：价格合理回归是“标”，健康发展是“本”。所以，把房地产调控不动摇理解为长期抑制房地产发展，是不准确的。

在这样大的前提下，人们追问房价到底下降多少为“合理”，其实是在问“房地产基本面”发生了哪些变化，是在关注房地产市场的结构性平衡点在哪里。

笔者认为，确立“房地产基本面”的逻辑很重要；如果没有一个基本面的判断,就难以向公众传递准确的市场预期，宏观调控也达不到标本兼治的目的。应该看到，经过两年多的调控,房地产基本面还是发生了一些变化，市场参与者更趋于理智。巩固成果，其内涵也包括巩固这种理性。

房地产调控是针对普遍的价格泡沫的，但更是针对结构性失衡的。应该说过去十多年来，我国房地产的市场化是比较充分了，但在保障房方面有课要补，这正是调控的第一出发点。如果楼市泡沫过大，结构性问题也很难解决。最近中央强调，促进房价合理回归，表达十分准确。既然是“回归”，就应该有个起点。笔者理解，2008年上半年的水平是一个基本目标。

看待和管理房地产市场，首先须看到住房属性是分层的，第一是居住属性，第二是商品属性，第三是奢侈品属性。中国是个发展中国家，住房的奢侈品属性应该局限在很小的范围。我们说房地产基本面，首先要把这个结构问题搞明白。我国的人口结构、职业结构、收入结构有自身特点，房地产市场不能一味与欧美相比较，但是要借鉴其经验。满足居民的一般住房需求，与通过市场化手段满足改善性需求和奢侈性需求要区别开来。

房地产基本面的一个极其重要的方面是“生产力水平”。我国房地产在建设、销售、维护等环节存在着管理粗放、资源使用效率低的问题，发展方式落后，生产力水平不高。这也需要从宏观调控、制度安排、市场秩序等方面加以调整。

有人说当前的房地产政策令人迷茫，不知调控的尽头在哪里。其实是没有理解到房地产的结构性调整，对一整套调控政策做出了单极化理解。所谓调控不动摇，其要点之一就是抑制过度投机、过度超前消费。而对于普通居住需求，必须要千方百计满足，不论是租房还是购房。毕竟，我国的城镇化进程还将持续下去，新增城镇人口需要住房和配套设施。准确地说，就是一压一扶一保，而不是只有压。

李克强副总理在去年11月25日讲到房地产调控的时候，除了表示坚定不移地实施房地产调控政策以外，还专门讲了一段话，“建设保障性住房，有利于遏制房价过快上涨，助推城镇化，这会释放巨大的消费和投资潜力，推动产业发展”。可以预期的是，城镇化必然会带来房地产的进一步发展，只不过，我们希望是健康的发展。房地产业不像某些极端的观点所云，不需要了或者不重要了，它依旧是拉动中国经济发展的非常重要的力量，调控的目的是让它更加健康。

现在大家都在关心限购政策何时取消，笔者认为，作为阶段性的准行政措施，它最终是要取消的，这个进程在加快。最近，住建部表示，全国40个主要城市个人住房信息系统今年6月底前将与该部联网。有了这个全国性权属查询系统，配合税收政策出台，限购措施就可以适时退出了。

至于房地产税的税收，决策部门应当告诉广大公众：征收房地产持有税与多数人的合理购房需求的关联度不是那么高的。征收房地产持有税和转让税，本质是为了抑制过度投机和炒作，和普通居民还是有距离的。