mugen添加人物子文件:新政下房地产项目合作开发趋势是什么

一、中国地产商合作的一些经典案例

可以说，在中国，自房地产行业兴起以来，通过合作的方式共同开发项目就没有停止过，尤其是近几年。随着国家在房地产行业政策的不断完善和对房地产行业的不断调控和打压，越来越多的开发商都采取了联合拿地、共同开发的开发模式。

提到合生创展与珠江投资两大巨鳄的强强联手，没有几个人不清楚，自上世纪90年代以来，这两大地产一直以来都是采取联合开发的方式进行项目开发的。合生创展与珠江投资两大地产两大地产在过去的几年间曾经在广州、北京、上海、深圳、西安、天津、武汉、惠州，同时开发了近40个项目。截至2005年底,合生在全国开发面积累计超过2000万平方米，而这还不包括其兄弟公司珠江投资的项目。

另外，在历史上通过合作的方式开发项目的例子有：

2007年11月7日，雅戈尔发布公告，称其控股子公司宁波雅戈尔钱湖投资开发有限公司与中海地产集团有限公司(以下简称“中海地产”)签署合作合同，由双方出资成立合营公司，合营公司的注册资本为人民币2亿元，双方各占50%的股权共同开发项目。在中海地产频繁使用合作方式攻城略地的背后，实则隐藏着中国海外集团回归A股上市的意图。雅戈尔则主要是看中了中海地产异地开发的能力，它们在全国二十多个城市布点，我们目前只在两三个城市开发项目，也是想通过这次合作向它们学习。”

2007年秋交会上所展示的雅居乐地产控股有限公司和惠州白鹭湖旅游实业开发有限公司联合开发白鹭湖项目以及深圳市东部开发（集团）有限公司和宝安达置业发展（深圳）有限公司联合推出英郡年华二期君临山项目。

2007年7月24日北京北辰实业股份有限公司和北京城建投资发展股份有限公司联合竞拍，以92亿价格拍得长沙新河三角洲地块。

2007年2月17日金地集团与荷兰金融机构ING集团旗下的ING房地产建立战略合作伙伴关系。公司与ING房地产设立并管理的ING基金合作投资金地天津格林世界项目的开发。

2006年3月10日建行分别与金地集团及中海地产签署战略合作协议。

2006年1月19日万科以3.89亿元的代价收购北京市朝阳区国资委持有的北京朝万中心的60%股权，斩获北京和东莞可开发土地面积73.62万平方米。

2005年11月10日中粮集团董事长宁高宁与万科集团董事长王石一起，将代表各公司的标牌齐齐插入广州科学城开创大道的KXC-H2地块上，此次合作是采取中粮拿地、万科开发、最后双方分利润的方式进行的。

2005年8月9日，新加坡淡马锡控股有限公司和老虎全球基金已确定向合生创展投资1.25亿美元，受让合生创展20%的股份。

2005年5月31日，天津万科房地产有限公司与招商地产控股股份有限公司及招商银行在天津水晶宫饭店水晶厅举行新闻发布会暨"招商银行假日风景联名卡"签约仪式，揭开双方合作开发的序幕。

2005年3月19日，世界500强中远集团下属的中远房地产开发有限公司与国内房地产大企业顺驰中国于天津正式签订战略合作协议，双方将共同出资组建天津市远驰房地产开发有限公司。

2003年12月30日深圳招商房地产有限公司("招商地产")和深圳华侨城房地产有限公司("华侨城地产")合作参加了深圳市规划与国土资源局委托深圳市土地房产交易中心举行的土地使用权公开拍卖活动，并以人民币580,000,000元联合拍得深圳市宝安区新安街道办事处及西乡交接处一幅土地的使用权。

2004年以来市场上即有紫园转让土地的传闻，并有多家房地产企业透露曾与紫园开发商上海嘉城兆业房地产开发公司有过接触。2005年更传出因为资金紧张，紫园把部分别墅抵押给了民生银行，获得了3亿元人民币的资金支持。

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二、合作的目的

地产商合作的主要目的有：

1、利用对方是本地企业的优势，尽快地占领和适应市场，如前面所述的万科持有北京朝万中心的60%股权，斩获北京和东莞可开发土地面积73.62万平方米。。

2、拿地和融资的需要。随着国家政府对土地出让这一方面政策更加的严厉，以前靠关系拿地的开发商在新的形势下面临土地枯竭的窘境，为了企业下一步的正常运转，不得不采取与别的公司进行合作的方式，还有一些手中有地，可由于缺乏项目的开发资金，所以只好寻求与那些有资金的房地产合作商进行合作，如前面所述的雅戈尔和中海地产之间的合作。

3、公司的发展战略：有些开发商，为了能打开某个地区的房地产市场，总是会寻求当地的一些开发商进行合作，尽快地融入市场，另外，有些大型的开发商为了能兼并那些被他们看中的企业，会想方设法的对那些被他们所看中的企业进行注资、合作，等时机成熟就将其兼并，如万科以3.89亿收购北京朝万地产，达到其再北京的开拓购并合作之路。

4、利用对方的影响力来树立自己的品牌，如深圳市东部开发（集团）有限公司和宝安达置业发展（深圳）有限公司联合推出英郡年华二期君临山，雅居乐地产控股有限公司和惠州白鹭湖旅游实业开发有限公司联合开发白鹭湖项目等。

三、合作的原因

1、国内经济形势的原因

（1）人民币升值：自2005年7月21日国家放开人民币汇率之后，人民币兑美元汇率由原来的8.11一直上升到现在的7.401，并有一直上涨的趋势。

（2）国内以房地产、能源为代表的经济的过热和以制造、加工、贸易为代表的经济的过冷现象的并存，这种二元经济同时并存给房地产商寻求合作创造了条件。

随着人民币升值和2007年7月出台的有关出口退税政策的取消，很多以制造、加工、贸易为代表的企业利润率大幅下降，面对以房地产为代表的高回报率的行业时，很多企业都把自己手中剩余的一些资金投资房地产。在一无经验、二无人才、三无技术的情况下，这些企业更愿与别的开发商进行合作，对项目进行开发，如雅戈尔与中海地产的合作就是基于这种原因。

2、政策因素的影响

（1）土地政策：2007年9月28日，国土资源部部长徐绍史签署国土资源部令第39号，发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，其中第二十三条规定，受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。在宏观调控的形势下，不少房地产公司由于银根收紧而放缓了开发新盘的步伐，39号论的颁布将使中小型企业在拿地上面临更加困难的境地。

（2）金融政策：连续五次提高存贷款利率，基准利率调整至7.83%,利率下限调整至6.66%、个人住房公积金存款基准利率调整至5.22%，另外，2007年12月3日至5日，在2007年中央经济工作会议上，政府首次明确提出：2008年的货币政策将实行从紧的政策，这样的话将会对我国的房地产开发商，尤其是中小型房地产开发商在银行贷款环节上面临更加严格的审查。

（3）信贷政策：2007年9月27日，中国人民银行、银监会发布通知明确，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，房贷款利率提高10%，首付比例的提高将会打压消费者的购房需求，影响购房者的积极性，从而会影响开发商的资金周转，影响企业的效益。

（4）税收政策：国税总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，房地产开发企业在进行房地产项目结算时将面临严格和全面的土地增值税清算，另外，某些城市土地使用税的征收将会加大开发商的囤地成本，迫使开发商对土地进行开发。

因此，在资金周转困难、囤地成本增加、消费需求不旺的情况下，那些资金实力不雄厚的开发商将面临“难拿地、难开发地”的局面，为了公司的下一步运转，这些开发商不得不寻求其他合作伙伴以共同对土地和项目进行开发，而一些手中有土地的开发商，由于缺乏开发的资金而迫使其必须对外寻求合作开发伙伴。

3、企业自身的原因

不可否认，在我国，存在很多管理体制混乱、素质低下的开发商，这些开发商在过去的一段时间里，有的凭借与政府的关系、有的通过钻政策漏洞发了家，但是，随着我国政策的不断完善和反腐力度的加大，像这种靠关系和钻政策漏洞来发财的企业将很难再出现。现在在房地产行业，真正能走的长远的企业是那些企业管理体制健全、人才济济的企业。在生存空间日益缩小的背景下，那些以前靠政府关系和钻政策漏洞的企业，为了今后的生存和发展，为了不落到倒闭的境地，这些企业会利用手中仅有的一点资源，要么是关系，要么是资金，来寻求大的、管理体制好的开发商来寻求合作。如2004年以来市场上即有紫园转让土地的传闻，并有多家房地产企业透露曾与紫园开发商上海嘉城兆业房地产开发公司有过接触。2005年更传出因为资金紧张，紫园把部分别墅抵押给了民生银行，获得了3亿元人民币的资金支持。

5、抗风险的需要

随着房地产行业竞争日益激烈，整个行业的投资利润率也在不断下降，各个开发商经营的风险也在不断增加。为了抵抗各种潜在的风险，很多的开发商都不再采用以前那种“将所有的鸡蛋放在一个篮子”的经营开发模式，而是采取“将鸡蛋放在多个篮子”、“滚动开发”、“联合开发”的方式。

总之，随着国家对房地产行业各种政策的出台和完善，合作开发将会越来越成为一种潮流和趋势。

四、地产商合作的方式

不同的房地产企业之间，企业文化不同，公司运作特点不同，合作开发的方式也各不相同。

房地产合作开发按合作的过程可分为房地产联建、房地产合作开发、项目公司开发以及房屋参建等形式，若按开发的目的来划分的话可分为战略型合作和业务型合作。

房地产联建是指提供资金、技术、劳务一方的与提供土地的另一方合作进行房地产开发，双方在合同里明确约定按比例分配房屋和土地使用权，并以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任的房地产合作开发行为。由于该类合作开发，涉及法律审批手续复杂、繁琐，同时双方签订的项目合作开发合同过于简单，在实践中常常存在大量的法律纠纷，且相当部分行为因此而无效，不受到法律的保护。根据当前法律规定，房地产联建行为要合法有效，合作双方必须共同获得政府有关部门对土地使用、规划许可、项目施工许可等所有行政审批手续。同时，合作协议里的"保底条款"是无法律效力的。

房地产合作开发是指具有房地产开发资质的一方与提供建设用地使用权或提供资金、技术、劳务等一方或多方在共担风险、共享收益条件下合作开发房地产项目。实践中，主要有三种方式：一是以签署联合经营协议的合伙制联建；二是组建具有独立法人资格的项目公司开发；三是房屋参建。三者在法律上的性质、所需要承担的风险及运作方式等方面都有着相当大的区别，如中粮与万科之间开发广州科学城之间的合作就隶属此类。

项目公司开发是指提供资金、技术、劳务一方的与提供土地的另一方以组建法人资格的经济实体来合作进行房地产开发的行为。在该种情况下，房地产合作开发的合作人即成为项目公司的股东，合作人之间的权利义务不再由合作协议书来规范，而是由项目公司的章程来明确各自的权利与义务。合作人不再以合伙的连带责任承担民事责任，而是以项目公司的注册资本为限承担有限责任。

房屋参建是指参建人以参建名义对已经成立的房地产项目参与投资或预购房屋的行为。该类参建行为往往因为没有被政府的主管部门行政批准而被认定为行为无法律效力。实践中常常表现为被参建人非法融资，即被参建人由于项目建设资金短缺，又无法通过其它合法途径获得周转资金，在未取得商品房预售证情况下，打着"优惠价"、"内部价"旗号，以商品房预售方式，吸引参建人投入资金，以获得资金。

另外，现实中还存在不同以上类型的房屋建设方式，即安居工程合作建房。根据国务院住房制度改革领导小组、建设部、国家税务局于1992年2月颁发的《城镇住宅合作社管理暂行办法》规定：本办法所称住宅合作社，是指经市（县）人民政府房地产行政主管部门批准，由城市居民、职工为改善自身住房条件而自愿参加，不以盈利为目的公益性合作经济组织，具有法人资格。合作住宅是指住宅合作社通过社员集资合作建造的住宅。该类房屋建造行为不属于房地产开发范畴，而是国家为缓解城市居民住房紧张状况，弥补国家建设资金短缺而采取的一种政策性支持政策。房屋建造后如果职工不准备继续居住，则应退还房屋或者补交国有土地出让金后才可以到市场上自由转让。

按合作的方式分有战略型合作和业务型合作两种，而战略型合作又分并购和合作两种。

战略合作是指能够给企业带来资金、先进技术、管理经验，提升企业技术进步的核心竞争力和拓展国内外市场的能力而采取的合作形式。如嘉德置地与万科联手合作，共同开发万科已开发完毕、正在开发或将要开发的住宅项目中的商业地产部分。与以往商业合作联盟有所不同，协议中嘉德置地承诺，凯德商用产业将制定一个商业资产规划与万科一起开发，并在合适的时间进行收购。

业务合作是指双方本着互惠互利的原则而在业务上采取的一种所谓的合作方式。如聘请专业的顾问公司为自己的经营活动出谋划策等。

2004年复地在香港上市后融资21亿多人民币，再加上在全国其他城市销售状况良好，在资金上不成问题。之所以要在玉泉新城这个项目上与其他公司进行合作，一方面是因为复地有合作共赢的传统，另一方面也是为了分解风险。因此，北京城建、复地集团股份公司、阳光时代投资股份公司共同成立了北京玉泉新城房地产开发公司，三方各占40%、30%和30%的股份。公司董事会由三方代表共同组成，重大决策由三方共同决定。财务公开透明。三方在合作的过程中也充分地发挥了各自优势：北京城建充分发挥其地缘优势，玉泉新城的大部分土地以前为北京城建所有。复地则将其在上海做了十多年地产在规划设计、景观设计上所积累下来的经验充分与北京特点相结合。阳光时代投资股份公司则发挥其项目定位、营销推广能力强的优势。

招商地产与万科的合作，中远与顺驰的合作与上述情况基本属于同一种合作方式。就是各自被对方的特点所吸引，取长补短，相得益彰。然而，泰达与万通的合作则是另一种方式。

万通与泰达的合作更像是把房地产开发的全过程分解成不同的环节，然后在这条产业链上分工协作。据万通天津事业的负责人张斌介绍，万通与泰达的合作是产业链的上下游分工合作。泰达作为城市运营商，充分发挥其在天津的优势做土地一级开发。接下来，万通作为地产运营商发挥其产品定位，市场把握的能力完成产品开发。这样，在带动土地升值的同时，缩短了双方资金占用的时间。双方通过这种方式已经启动了上游国际和新城国际两个项目，6月23日又以每平方米2890元的价格拍得一块土地，准备做高档住宅。目前，泰达与万通合作的公司———天津万通时尚置业有限公司已经成为滨海新区最大的发展商。

五、合作的主要特征

1、开发商方面：纵观所有房地产开发商合作的案例中，我们不难发现合作的双方得主要特征是：

（1）上市公司与地方公司的合作，如2005年5月31日，天津万科房地产有限公司与招商地产控股股份有限公司及招商银行在天津水晶宫饭店水晶厅举行新闻发布会暨"招商银行假日风景联名卡"签约仪式，揭开双方合作开发的序幕。

（2）国有企业与知名公司之间的合作，如中粮与万科之间的合作。

（3）知名企业与地方企业之间的合作，如世界500强中远集团下属的中远房地产开发有限公司与国内房地产大企业顺驰中国于天津正式签订战略合作协议，双方将共同出资组建天津市远驰房地产开发有限公司。

（4）外资企业与地方企业合作，包括外资基金与地方企业之间的合作，如新加坡淡马锡控股有限公司和老虎全球基金已确定向合生创展投资1.25亿美元，受让合生创展20%的股份。

（5）开发商与金融机构之间的合作，如建行分别与金地集团及中海地产签署战略合作协议、金地集团与荷兰金融机构ING集团旗下的ING房地产建立战略合作伙伴关系。公司与ING房地产设立并管理的ING基金合作投资金地天津格林世界项目的开发。

2、合作的领域上：

项目合作主要集中的领域是：

（１）拿地：如2007年7月北京北辰实业股份有限公司和北京城建投资发展股份有限公司联合竞拍，以92亿价格拍得长沙新河三角洲地块之间的合作。

（２）资金筹措：如建行分别与金地集团及中海地产签署战略合作协议以及金地集团与荷兰金融机构ING集团旗下的ING房地产建立战略合作伙伴关系。

（３）项目开发：如雅戈尔与中海地产之间的合作以及中粮与万科之间的合作。

（４）物业经营管理：这方面的合作比较多，如深圳报业集团与金风帆物业管理有限公司之间的合作等。

六、合作的益处

1、能够真正体现优势品牌的强大效应，达到“双赢”的局面

项目合作有利于形成规模优势和联动优势，有利于客户对其产品有很高的信赖度。如中粮万科·金域蓝湾是中粮地产和万科地产在广州的合作项目，备受各方关注，在项目的开发过程中，得到双方股东的大力支持。中粮万科·金域蓝湾的开售成功，提升了中粮地产品牌在广州的知名度和市场影响力。

2、发挥各自的资源优势

尺有所短，寸有所长，企业也一样，项目合作开发能充分发挥各自的资源优势和特长。如人才优势、管理优势、资源优势等等。

3、有利于规避风险：因各个企业自身能力的不同，在抵抗风险方面也不一样，大家聚集在一起，能有利于整个项目的顺利开展，增强项目抵御风险的能力。

4、扩大企业的品牌影响力

与大的开发商合作，能够让自己更快更好的了解市场、熟悉市场、认知市场，能够学到大的开发商的经营管理方式和先进经验，同时，项目建成之后，由于其良好的品质，能让更多的人一下子了解和认识自己，无形之中给自己打了广告，扩大了自己的品牌影响力。

5、减少成本

在减少成本这一块主要表现在：

（1）时间成本：外地开发商实力再大，却不是万能的。初来乍到，自己要习服水土，也得过个三年五载的。如果找到个本地的合作伙伴，就可以事半功倍了。市场调查、争取用地等劳神费力的前期工作交给合作伙伴去做，自己把钱拿来，具体的操作流程照着老路子来就好了，在楼盘运作速度整体加快的今天，又何乐而不为呢？

（2）土地成本：在合作中，尤其是与那些具有政府背景企业的合作中，这些具有政府背景德企业在拿地上都具有一种其他企业不可比拟的优势，合作的另外一方可以利用这种优势，用较少的资金来获得土地，对项目进行开发。

（3）资金成本：对于与那些金融机构和具有政府背景的企业进行合作的过程中，由于金融机构和具有政府背景关系的企业在资金筹措上具有比较优势，同时在贷款中经常会获得不少的优惠政策，一些融资能力差的企业经常会寻求与这些企业合作，以达到减少资金成本的目的。

（4）管理成本：有些企业，由于缺乏管理方面的经验，使得在项目的开发过程中难以对整个项目的开发进行有效管理。在房地产行业投资利润率不断缩小的今天，如何减少成本是摆在各个开发商面前的一大难题。如何在不影响项目运转的情况下达到管理上最优也是现有众多开发商奋斗的一大目标，为此，通过与管理良好的公司合作，共同开发项目，能够降低整个项目的管理成本，从而获得高的回报率。

（5）经营成本：在我国，有很多的开发商，在项目开发方面具有很强的优势，可是在对物业进行经营的过程中却显得经验不足，导致整个项目的经营成本很高，一个本可以赚钱的项目却因经营成本高昂而亏本，因此，寻求一个经营方面经验丰富的公司来进行合作既可以减少因经营带来的巨额费用，同时也能使自己有更多的时间和精力去进行其他项目的开发。

（6）纳税：有些项目，如商业、酒店、写字楼等物业，本可以自己经营的，但因自己经营方面的经验缺乏，导致最终对项目采取出售的方式从而导致最终多纳税，若能寻求一家具有房产管理经验的企业一起以持有方式对物业进行管理，那么就可以达到少纳税的目的，

七、合作的风险

当然，不是所有的合作都是一帆风顺的，在合作的过程中，由于受各种不确定性因素的影响以及合作双方对项目的追求点不同，最终导致合作双方反目成仇的例子也不是很少，总的来说，合作失败主要体现在双方在合作之前签订的合同存有很多的漏洞，如北京成铭大厦有限公司与北京红都集团公司合作开发红都大厦过程中，因为双方事先以协议方式取代合同，并对双方的权利明确不清楚，导致最终双方以官司收场。

房地产合作开发合同内容繁杂，标的巨大，履行期限长，容易引发纠纷。因此，签订房地产合作开发合同一定要谨慎、规范。实践中，在合作开发中常见的一些问题值得注意。

1、合同不要约定保底条款

联营合同的各方应当共同投资、共同经营、共担风险、共享利润。但有很多合作开发合同却约定：不论项目是否赢利，联营的其中一方均要收回投资或收取固定的利润。根据最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》的规定，此类条款属于联营合同中的“保底条款”，这种条款违背了联营活动中应当遵守的共负盈亏、共担风险的原则，损害了其他联营或联营体债权人的合法权益，应认定为无效。

2、加强和完善对“共管账户”的管理措施

在非法人型合作开发合同履行中，为办理合作开发项目的转账结算、投资资金使用资金收付活动，合作各方常常约定设立“共管账户”，以共同监督项目资金的使用。在实践中，因“共管账户”的管理不规范而产生纠纷的例子很多。有的合作方疏于对“共管账户”的监督管理，“共管账户”完全由另一方控制。为了保护合作各方的利益，需要合作各方在合作开发合同中明确约定对“共管账户”的使用管理办法。尤其是预留印鉴中的财务章和人名章不应由一方掌管，而应由各方分别管理，这样有利于合作各方相互制约和监督。

3、不能借合作开发之名，行借贷之实。

例如，房地产合作开发合同中的投资方与土地方约定：投资方仅提供资金，不承担其他义务，由对方在项目完工后返还出资方的本金及利息。根据国家有关法律和中国人民银行发布的《贷款通则》的规定，企业之间相互借贷资金收取利息，是被禁止的。因此，以合作开发为名，而行借贷之实，也是无效合同。根据最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》的规定，出借方只可收回本金，对已取得或约定取得的利息应予收缴，对借款方则应处以相当于银行的利息的罚款。对此，房地产合作开发各方在签订合同时，须加以注意。

4、设定明确具体的违约责任条款以及解除合作开发合同的条件。

实践中，有的合作开发项目因投资方的资金不到位而停工甚至成为“烂尾楼”，而土地方已经提供土地，土地方再想另寻他人合作开发面临着许多实际障碍。由于违约责任条款以及解除合作开发合同的条件约定得不明确，使土地方在追究出资方的违约责任及解除合作开发合同时面临诸多困难。

5、及时办理项目建设开发的各项手续，确保项目的合法性。

一个合作开发项目的完成，涉及到立项、规划、拆迁、开工、销售、验收等多个环节，每一个环节都要经过政府主管部门的批准或许可，并取得相应的批文或许可证书。上述任何一个环节出现问题，都可能导致合作开发不能顺利进行。实践中，有的合作开发是在手续不齐全的情况下盲目开工建设的，由于无法顺利获得政府主管部门的批复许可，属于违规建设开发，造成有的合作开发合同被法院依法认定为无效，有些合作方为此付出了惨痛的代价。因此，一方面，合作开发的各方必须高度重视项目开发建设的各种手续的报批工作，确保合作项目的合法性，另一方面，合作协议中还要明确约定项目开发建设的各种手续报批工作由哪个合作方具体负责办理，以便在发生纠纷时能够分清责任。

6、注意对合作方的资信调查。

由于房地产开发项目投资大、周期长，稍有不慎就可能导致开发建设不能正常进行，造成巨额经济损失。合作各方均应对合作他方的资格、资信有充分的了解，应调查他方在主体上是否具备法律规定的条件或履约能力，特别是应重视对于以投资方身份参加合作开发的联营一方的资信调查，调查必须全面、认真、细致，既要了解对方的注册资金和融资能力，还要了解对方的经营管理水平及诚信情况。曾经有这样一个案例，在房地产合作开发合同履行过程中，投资方出现资金不到位的情况，造成累计停工400多天，给土地方造成了严重的经济损失。在诉讼中，经律师调查了解才知道，这个投资方没有任何资金实力，只是在合作初期靠借来的500万元资金投入项目，其寄希望于施工单位能够垫资施工，然后靠预售房屋来实现资金周转，可是，因施工单位后来无力继续垫资，投资方也未能通过预售房屋融资，最终导致项目开发停滞，合同目的不能实现。由此可见，签约前进行资信调查非常重要。

一个房地产合作开发项目自立项开始，直至开发完成，期间必须面临许多复杂的情况和法律问题。为减少纠纷，降低风险，顺利地实现合同目的，就必须首先弄清楚合作开发的法律性质、方式和应注意的法律问题，做到依法履约，规范运作。

7、不同的项目应寻找不同的开发商进行合作

各个开发商由于其在能力、技术、专业等方面的不同从而使其具有不同的特长。对地铁项目而言，由于其包含多种物业，因此在寻找合作伙伴时必须根据物业形态的不同而选择不同的合作伙伴，不能一味的寻求那些大型的开发商。

八、房地产合作开发中应注意的问题

在房地产项目开发合作的过程中应当注意以下几个方面的问题：

1、要明确合作各方的开发资质或取得资质的相应责任；

2、约定先合伙或合作、后成立项目公司的方式，其承担民事责任方式先后不同；要明确先后的权利义务关系及办理相应手续的责任主体；

3、组成项目公司合作开发的，要明确注册资本投入方式以及注册资本与投资总额的差异的处理对策及相应的责任；

4、以土地使用权入股组成项目公司的，土地使用权须作评估；

5、以筹建处或其它名义合作开发的，须使之成为能独立承担权利义务的其它经济组织，并明确合作筹建各方的权利义务；

6、合作开发一方以土地使用权作为合作投资的，应办理土地使用人和使用性质的变更登记手续，并明确有关费用的承担方式和责任人；

7、一个地块上合作开发涉及几个性质不同的项目，应分别立项、分别进行审批并办理不同的证照；

10、合作开发合同由于需办理相关手续，往往效力待定，合作合同应具体约定一旦合同被确认无效或不生效时的具体处理方法。

综上所述，房地产开发商合作无非是两种结果，一种合作之后分道扬镳，另一种便是在合作的过程中逐步融合。