周奕辰同名有多少:商品房买卖纠纷案件的裁判标准

商品房买卖纠纷案件的裁判标准第一节 商品房买卖合同纠纷案件审理的一般规范一、商品房买卖合同及商品房买卖合同纠纷概述房屋买卖合同，是买卖合同的一种，是指出卖人将房屋交付给买受人，买受人支付相应价款的合同，即以房屋为标的物进行的买卖。房屋买卖，在我国属于房地产买卖，是房地产转让行为的一种。而商品房买卖合同则是属于房产买卖合同的一种常见形式，按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房买卖解释》)第1条规定：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。而由于商品房买卖合同的当事人因该商品房买卖合同的效力、履行、违约责任的承担产生争议而提起的诉讼，或者合同以外的利害关系人对买卖合同的当事人提起的确认此买卖合同无效或者赔偿损失的诉讼，均为商品房买卖合同纠纷。关于商品房买卖纠纷的主要类型，由于最高人民法院《民事案件案由规定 (试行)》中是将其分散规定在各种纠纷之中，并没有专门的商品房买卖合同纠纷案由的规定，但根据该规定可以看出，商品房买卖合同纠纷的类型主要包括：商品房预售合同纠纷、一般商品房买卖合同纠纷两大类。前得是指出卖人将尚未建成的房屋向社会销售，由买受人支付价款的合同引起的纠纷；后者则是指出卖人将已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同引起的纠纷。二、商品房买卖合同的法律适用对审理商品房买卖合同纠纷案件的法律适用，应当注意以下几个方面：(一)相关法律、行政法规的适用商品房买卖合同是民事合同的一种，关于民事行为法律效力以及法律责任等应当适用《民法通则》的相关规定。商品房买卖合同属于特殊的买卖合同，我国没有专门的法律对其进行规范，在商品房买卖的基本原则上，应当准用买卖合同的有关规定。《合同法》第174条规定，法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。所以《合同法》中有关买卖合同的规定在审理商品房买卖合同纠纷中可以参照适用。商品房买卖的标的物是不动产，而不动产有相应的法律制度予以调整，与动产买卖有所区别，因此，在商品房买卖中不仅要适用合同法的有关规定，还要受一些不动产相关法律的调整，如《城市房地产管理法》等。因为商品房买卖的标的物是一种不动产，它只能附着于土地上，而土地在我国只属于国家所有或者集体所有，房屋的所有人一般只能对房屋占用范围内的土地享有使用权而不是所有权，房屋买卖合同要受到土地使用权出让合同的制约，其内容必须符合土地使用权出让合同规定的期限和开发条件等，不得超越土地使用权出让合同的规定。所以商品房买卖合同纠纷的法律适用中，还应当注意我国对土地使用权管理方面的法律规定的适用。(二)相关司法解释的适用规范依《商品房买卖解释》第28条规定，该解释自2003年6月1日起施行。《城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，《商品房买卖解释》公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用《商品房买卖解释》的规定；《城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷，在《商品房买卖解释》公布施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用《商品房买卖解释》的规定；《城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为，适用当时的法律、法规和最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》的规定。三、商品房买卖合同纠纷案件管辖的确定规范根据《民事诉讼法》第34条第1项的规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。第25条亦规定，当事对管辖法院的协议选择不得违反《民事诉讼法》对级别管辖和专属管辖的规定。由于商品房买卖合同的标的物即商品房属于不动产的范畴，所以依法属于专属管辖，即相关纠纷应当由商品房所在地人民法院管辖。四、商品房买卖合同纠纷案件中的财产保全民事诉讼中的财产保全，其目的是为了保证人民法院生效裁判文书的执行。商品房买卖合同，是民事合同的一种，商品房买卖合同纠纷案件也是民事案件，其审理的程序自然属于民事诉讼的程序。所以在审理案件的过程中，在符合法律规定的条件下，可以对涉案的商品房采取财产保全的措施。但是，由于商品房买卖是出卖人将在建或者已经竣工的商品房对社会公开销售的行为，所以对相关商品房采取保全措施时，不仅要考虑诉讼双方当事人的权利，而且还要考虑诉讼以外的第三人的合法权益。结合审判实践，可以在以下几种情况下对涉案商品房采取保全措施：(一) 出卖人已经向买受人交付商品房，但未办理登记过户手续，买受人以出卖人未办理商品房买卖合同中的商品房过户登记手续为由提起诉讼，要求出卖人办理相关商品房的登记过户手续的，为了防止出卖人在诉讼中转移房产并办理登记过户手续，可以对涉诉商品房采取保全措施。(二) 出卖人未按约定向买受人交付商品房，买受人要求出卖人继续履行商品房买卖合同而提起诉讼的，只要该商品房未向第三人交付，亦应当对涉诉的商品房采取保全措施。(三) 前述第(二)种情况中，如果出卖人已经向第三人交付商品房，但第三人尚未支付商品房的价款或者未全部支付价款时，人民法院也可以对涉诉商品房采取保全措施。(四) 当出卖人存在一房两卖或者一房多卖情况，而买受人对出卖人与第三人所签订的商品房买卖合同请求人民法院确认其无效并要求出卖人向其交付商品房时，可以对涉诉的商品房采取保全措施。此种情况下，即使出卖人已经将商品交付给第三人并已经办理登记过户手续，人民法院亦可对商品房采取保全措施。第二节 商品房买卖合同的效力确定标准按照最高人民法院《商品房买卖解释》第1条规定，商品房买卖合同是有特别限定的，即：一方当事人必须是以营利为目的的，从事房地产开发和经营的房地产开发企业；标的物为房地产开发企业尚未建成的房屋和已竣工的房屋。而目前商品房销售分为两种形式：商品房预售和现房销售。根据《商品房销售管理办法》的规定，商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付价款的行为。商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。由于商品房买卖所涉标的额巨大，为保护交易的安全，国家对该种买卖实行严格的管理。一、商品房预售合同的效力认定对于商品房预售合同而言，买受人将承受更大的风险：一是交付的预购房款，出卖人能否真正用于商品房的建设，而不被挪作他用；二是商品房能否如期建成；三是预售商品房的价格是否合理，房屋是否会获得增值保值的愿望；四是实际交付的房屋是否符合合同的约定要求。①(一)关于出卖人是否取得商品房预售许可证明对合同效力影响的认定规范《城市房地产管理法》第44条规定，商品房预售必须符合下列条件：1．已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2．持有建设工程规划许可证；3．按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；4．向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。而《商品房买卖解释》第2条则规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。对于商品房预售合同效力的认定，究竟是适用《城市房地产管理法》规定的四项审查标准，还是仅适用《商品房买卖解释》规定的仅审查预售许可证的标准。我们认为，由于《城市房地产管理法》是一部行政管理的法律规范，其主要规范的是房地产开发经营企业的经营行为。而该法第44条规定主要反映的我国商品房预售实行许可证制度，规定了国家建设行政主管部门给房地产开发企业颁布预售许可证进行实质性审查的法律依据。一旦该颁布行为不当，属于行政法律关系调整的范畴。而相对于购房者而言，大多数购房者并不知晓房地产企业预售房屋须符合上述条件，另外即使知晓，对于有些条件根本无法审查，如上述第3项中关于投入资金的审查，况且，对于国家行政部门颁发的俯品房预售许可证》，购房者有理由相信销售行为合法，其无需承担本应由行政机关承担的审查义务。因此，法院审理商品房买卖合同这类民事案件中，在决定合同效力时，仅需审理房地产开发企业是否取得商品房预售许可证明。《商品房买卖解释》第2条还规定：房地产开发企业可以在诉讼之前补办预售许可证而使合同有效。这显然是受《合同法》中尽可能使合同有效的原则思想的影响。最高人民法院《关于适用{中华人民共和国合同法)若干问题的解释(一)》(以下简称《合同法解释》)第9条规定：依照《合同法》第44条第2款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效。但是商品房买卖毕竟不同于其他商品的买卖，相对于房地产开发企业，购房者无论在信息掌握、讨价还价的能力、制定合同条款、对于履行合同的控制上，都是处于弱者地位，经常处于被动处境，尤其在商品房热炒的时期。若再将房地产开发企业取得预售许可证放宽至一审庭审辩论终结前，则显然对购房者而言是不公平的。因此，《商品房买卖解释》将此时间收紧至起诉前，应该是一个进步。(二)登记备案手续对于商品房预售合同效力影响的认定规范关于商品房销售，法律并未规定登记备案为合同生效的要件，这也符合意思自治原则。因此，是否有登记备案手续一般并不影响合同效力。但如果当事人约定将登记备案手续作为合同生效要件的，应尊重当事人的意思表示，生效与否应从其约定。《合同法》第37条规定：采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。这实际规定了合同生效的一种例外情况，即一方当事人已经履行合同主要义务、对方当事人也已经接受这种情况。这种情况也应适用于商品房买卖。针对此，《商品房买卖解释》第6条规定：当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。因此，对于商品房预售合同中，虽然当事人双方事先虽约定办理登记备案手续是合同生效的条件，但在实际履行过程中，一方当事人已经履行了主要义务，而对方也已经接受，该合同应视为生效。这样的规定，主要为针对签订合同后房价飙升，出卖人出于毁约目的，而故意不办理登记备案手续，以阻止合同生效。这样做的法律依据在于，根据合同法规定，附条件的合同成立后条件成就前，当事人对于所约定的条件是否成就，应听其自然发展，而不能为了自己的利益，恶意地促使或阻碍条件成就。因条件成就而受不利益的当事人，如果以不正当行为阻止条件成就者，视为条件已成就。(三)其他法律法规关于合同效力的规定一般情况下亦应适用于商品房买卖合同《民法通则》对民事行为效力的认定作了相关规定；《合同法》对合同的效力了作了详细的规定，所以在认定商品房预售合同的效力时，一般情况下应当适用上述法律的相关规定。这一原则也在《商品房买卖解释》中有所体现，如《商品房买卖解释》第10条规定，买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订止商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订折的商品房买卖合同无效的，应予支持。二、商品房预售合同成立及形式的确定现行的房屋预售，在签订正式的预售合同之前，还有其他形式的销售形式存在，如：签订认购书、意向书、允诺书、预收定金等。这些是否可认定为预售合同，也是实践中有争议的问题。由于契约可分为预约和本约。本约即指正式合同，当事人直接可据此要求相对方履行约定义务。而预约，是谈判当事人一方或双方为将来订立确定性本合同达成的书面允诺或协议。①预约相对于本合同，有以下特征：预约必须具备书面形式；预约是谈判期间对未来事项的预先规划；预约之标的是当事人为将来订立本约而谈判，内容应包含将来订立本约的基本条件和基本内容。而关于房屋预售的认购书、意向书、允诺书等，一般仅包括：双方当事人的概况；房屋的基本情况(包括房屋所处位置、楼层、大致面积)；价款计算方法；签署本约的时间约定。而关于房屋实际面积与约定误差的处理、价款支付方式、房屋交付等其他重要条款尚未订立。所以此类认购书并非本约，但符合预约的特征。(一)关于认购书等预约合同法律效力的认定1．预约是合同的一种，对双方当事人都有约束力。双方当事人都应本着诚信原则进行履约。违反预约当然也构成违约，违约方应承担违约责任。2．预约非本约，其存在的目的是准备签订本约，故其对双方当事人的约束力不同于本约。在一般情况下，预约的内容并不能直接转化为本约。预约所要求的内容必须通过签订本约才能成为履行标的。因此，对于商品房认购书的违反，首先构成违约，当事人一方应承担违约责任。关于承担责任的方式，又因其并非本约，故守约方并不能要求其按照预约所约定的内容进行履行，也不能强制对方履约，否则就违反了契约自由原则。违约方承担责任的方式，只有一种即赔偿。而我国《商品房买卖解释》第4条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。按照此条，如果双方在预约中约定了定金，则可按定金罚则进行处理，如果双方未约定定金的，则依据《合同法》第113条的规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见的因违反合同可能造成的损失。而对于赔偿金的计算，由于此种违约情况一般出现在签订预约合同后商品房市场价格有明显的波动所致，因此，对于预约中所约定价格，违约方应当承担该价格与签订本约时的市场价之间的差额损失。对于未约定价格的，对于违约方只能参照缔约过失责任的方式进行处理。而该条又将规定双方互不承担责任的情形，而此种情形即为“不可归责于当事人双方的事由”，这既包括情势变更情形，也包括不可抗力情形，如开发项目被政府行政决定取消、缓建，地震、火灾等导致开发项目灭失。但此决不包括市场风险。另外，对于主张此项规定而拒绝签订本约方，应就上述情形，承担举证责任。商品房认购书要具有一定的法律效力，在签署时间上也是有限制的。由于双方当事人不签订房屋买卖合同是因为客观上不具备签订商品房买卖合同的条件，在事实或法律上存在当时不能克服的事实和法律上的障碍，不具备售房条件，只能以认购书等形式签订商品房买卖合同的意向性协议。因此，签订预约应是在出卖人取得预售许可证之前。但出卖人究竟在何时可开始与买受人签订预约?开发项目尚未立项就允许出卖人向社会公众销售房屋，认购书就不是针对特定项目签订的，认购书上的所有条款都是不确定的，认购书是建立在空中楼阁上的，缺乏商品房买卖的社会现实基础，这一阶段签订的认购书与非法融资无异①。因此，认购书应当在出卖人在办妥立项、规划、报建审批手续后可始签订。在这时间段签订的认购书不应被认定有效的预约，不应受法律的保护。(二)《商品房买卖解释》第4条的实际运用1．其根据实际缔约中出现的形式，在《合同法》未有详细规定的情况，对于预约处理作了大胆的尝试，在维护商品房交易安全方面起了积极的作用，肯定了认购书等具有一定法律效力，在目前房地产价格看涨的情形，为签订预约的购房者提供了法律保障。2．对于该条实际也忽略了守约方的选择权。按照合同法原理，在存在定金约定的情况下，守约方既可选择适用定金罚则，也可选择赔偿损失的方式。因此，在商品房预约中如已约定定金罚则的，理应允许守约方行使选择权，如果事实上的损失已超过通过定金罚则所取得的数额，守约方就可主张赔偿损失方式，而放弃适用定金罚则。而合同法此种设计，也是适应现金形式的，目前许多出卖人在签订正式合同时，发现市场价往往超过预约价格许多，对其而言违反预约承担定金赔偿也是合算的。该条司法解释恰恰未能给守约方提供这种选择权，这是不合理的，也不能有效杜绝违反预约的行为。(三)认购书与本约关系的判断规范对于认购书与本约的关系问题，也有不同的观点。有观点认为，预约产生优先签订本约效力，即一方同意给予另一方订立某一特定合同的优先权，一方只要决定订立该合同，在向其他人发出要约前，必须首先向另一方发出要求。②而《商品房买卖解释》显然未赋予预约有此等效力。我们认为，不宜在商品房买卖中赋予预约有此等效力。理由为：1．优先权的取得一般是基于法定，也可以基于约定，显然若预约中未有规定，则其优先权并不存在法定或约定的基础。2．基于预约只有当事人所持有，合同之外第三人却并不知晓，若规定商品房买卖预约有优先订约权，则对于合同外第三人是不公平的。3．若规定了优先权，给出卖人提供了毁约的机会，出卖人为导致其与买受人的协议无效，可提供伪造的预约，而对真正的买受人而言，预约的真伪是无法查清的。当然，并非所有的认购书、订购书等只能认定为预约。在某些特况下，应认定为本约。《商品房买卖解释》第5条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。这即为名为预约实为本约的规定，作出这一认定的规则有两个：1．认购书、订购书等具备《商品房销售管理办法》第16条规定的主要内容《商品房销售管理办法》第16条规定：商品房销售时，房地产企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(1) 当事人名称或者姓名和住所；(2) 商品房基本状况；(3) 商品房的销售方式；(4) 商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；(5) 交付使用条件及日期；(6) 装饰、设备标准承诺；(7) 供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套等基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(8) 公共配套建筑的产权归属；(9) 面积差异的处理方式；(10) 办理产权登 记的有关事宜；(11) 解决争议的方法；(12) 违约责任；(13) 双方约定的其他事项。对于其中哪些为主要内容，我们认为：(1)、(2)、(4)、(5)属于必要条款，这些是合同的基础，否则就无法构成合同；而(6)、(7)、(8)、(9)、 (10)、(12)则属于相对重要的条款，一旦履约过程中发生纠纷，这些条款的存在，有助于分清责任及大小，但这些并非都不可或缺，至于这些条款中哪些应视为主要内容，应视个案的具体情况而定；而对于其他条款，则不应认定为主要条款。2．出卖人按约收取购房款《商品房买卖解释》作出这样的规定，是借鉴了《法国民法典》关于预约转为本约的规定：双方当事人就标的物及其价金相互同意时，买卖的预约即转化为买卖。若此种买卖预约之标的物已或将分块出售的地产时，则对该项预约的承诺及本约以支付部分价金并占有该地产而成立。这样做，主要是因为不动产交易有钱款数额大、风险高的特点，为保障交易安全，保护购房小业主权益，避免以预约为名非法融资，危及社会稳定，有必要通过立法强制性规定不动产预约合同的签约条件，降低交易风险，提高本约的签约率，促进房地产业的健康发展。①关于出卖人所收取的购房款是否应为全款?我们认为，首先买受人必须已按约定的要求进行了付款；其次，此规定不仅包括全款，也应包括部分付款，对于部分付款，我们认为，为区别于预约，该部分付款当然应一般高于定金约定。因此，部分付款应是有底线的。虽然在该款司法解释中未有明确，但法官在裁决中应予考虑，按照一般商品房买卖，首付一般不低于房价总款的10％这一行规，我们认定将此底线酌定在房价总款的10％是比较适当的。