小蜜蜂润唇膏哪种好:2011年东营房地产发展情况总结

　　一、当前我市房地产开发投资运行的主要特点

　　1、房地产开发投资继续快速增长,投资结构调整稳步推进。1-10月份，全市房地产开发累计完成投资98.78亿元，同比增长22.1%。按工程用途，商品住宅完成投资77.11亿元，同比增长17.5%；商业营业用房完成投资7.16亿元，同比增长110.5%；其他完成投资12.22亿元，同比增长51.1%。商品住宅、商业营业用房、其他所占比重由去年同期的81.2：4.2:10.0，演变为78.1:7.3：12.4。

　　1-10月份全市固定资产投资和房地产投资增速变动图

　　2、施工面积增长较快，新开工面积呈现下降趋势。1-10月份，全市房地产开发施工面积为998.44万平方米，与去年同期相比增长18.8%。其中，新开工面积为289.39万平方米，同比下降35.0%。新开工面积下降说明国家对房地产的宏观调控政策正在逐步显现，房地产开发商的投资热情得到抑制。

　　3、土地购置费明显提高，开发成本大幅增加。今年1-10月份，全市房地产开发土地购置费累计为16.49亿元，与去年同期9.60亿元的土地购置费相比，上涨了71.8%。随着“国十条”到楼市“二次调控”等多项措施密集出台，作为源头的土地市场却依然一派热闹场景。房地产开发企业土地购置之所以会价量齐升，一方面是开发商看好未来的房地产市场，在今年加紧了土地储备，另一方面也有供给方面的助力。同时我们也应看到，房产新政出台后，房地产开发企业土地购置费支付速度明显加快，并带动房地产开发投资快速增长。

　　4、房地产市场产销两旺,期房销售比重逐步加大。1-10月份全市商品房销售面积257.68万平方米，同比增长9.5%。其中，现房销售面积98.53万平方米，同比增长3.3%；期房销售面积159.16万平方米，同比增长13.7%。全市商品房实现销售额108.63亿元，同比增长15.2%。其中，现房销售额38.34亿元，同比增长19.9%；期房销售额70.29亿元，同比增长12.8%。期房销售面积、销售额所占比重分别为61.8%和64.7%，期房销售面积较去年同期提高了2.3个百分点。由此可见，期房销售已经成为我市房地产销售的主体，而且期房销售比重在逐步加大。

　　5、商品房价格趋稳，调控效果初步显现。1-10月份我市商品房平均价格4215.57元/平方米，环比上涨了0.3%，基本实现了软着陆，标明国家实施的宏观调控政策效果已初步显现。但我市商品房成交价格仍比去年同期上涨了5.2%。

　　6、资金来源优化，国内贷款比重下降。1-10月份，全市房地产开发资金来源总量为116.50亿元，同比增长6.4%。其中，本年资金来源110.84亿元，增长12.6%。在本年资金来源中，国内贷款11.30亿元，比去年同期下降39.4%；自筹资金59.16亿元，比去年同期增长30.0%；定金及预收款27.75亿元，比去年同期增长21.8%。

　　1-10月份全市国内贷款占资金来源比重变动图

　　二、需要关注的几个问题

　　1、房地产开发企业的资金结构不尽合理。房地产开发属于资本密集型的行业，连续、健康的资金循环是房地产企业生存、壮大的基本条件，也是整个房地产市场稳定、健康发展的基本保障。1-10月份，房地产企业的资金来源中：国内贷款比重为10.2%；自筹资金比重为53.4%，其中，企业自有资金仅占29.0%；其他资金比重为36.4%，其他资金主要为定金及预收款以及个人按揭贷款。而在定金及预收款当中，很大一部分是客户向银行的贷款，可以说银行贷款支撑了我市的房地产开发。由此可见，商品房开发商的资金来源仍以银行贷款和客户资金为主，而开发企业自有的资金所占比例较小。房地产开发对外界资金尤其是银行贷款依赖程度较高，一旦金融出现风险，将对整个房地产行业发展产生不利影响。

　　2、商品房待售面积仍然居高不下。今年一季度，全市商品房的待售面积高达37.69万平方米；二季度，全市商品房待售面积下降到8.82万平方米；三季度，待售面积增加至15.63万平方米，截止到10月份，全市商品房待售面积上升至29.3万平方米，呈快速上升趋势。

　　3、房地产宏观调控政策影响了部分购房需求。对一部分已经贷款购买过首套住房、现因部分原因不得不改善住房的改善性购房者，特别是对一些首套住房已经卖出、正在准备购买住房的人来说，由于房贷新政实施后，首付款比例和贷款利率都会大幅增加，“一刀切”的房贷新政无疑会打击这部分改善性购房需求，部分居民不得不暂时放弃购房计划。

　　4、建筑工程遗留问题多，物业服务不到位。开发商为了保证楼盘的销售，往往夸大其词，对物业小区设施设备做出不切实际的承诺。另外有些建筑工程遗留问题多，直接造成物业服务先天不足，无法保证物业服务质量，导致物业服务收费难。有些项目分期开工，造成业主一边入住，开发商一边施工，居住小区不能实行封闭式管理，脏、乱、差现象时有发生。同时，还存在绿地面积不达标、停车场等公共设施不能正常投入使用等问题。

　　三、对促进东营市房地产开发快速健康发展的几点建议

　　1、保持房地产开发合理规模，促进房地产业持续健康发展。房地产行业关系到百姓的安居乐业，同时对经济的发展具有重要的影响。既要认识进一步做好房地产市场调控工作的重要性和必要性，让调控政策发挥积极的持久的作用和效力，又要考虑房地产在国民经济中的支撑地位。做到既要防止房地产开发规模过大，又要保持房地产开发的合理规模，促使我市房地产开发业稳步增长。

　　2、改善开发结构，促进普通商品住房和保障性住房协调发展。各级政府要积极做好规划，引导企业调整开发结构，采取有效措施解决房地产存在的结构不合理问题。1-10月份，我市140平米以上住宅的施工面积高达356.70万平方米，占全部住宅施工面积的40.4%，其中，别墅高档公寓施工面积占全部住宅施工面积的13.7%。因此，要重视普通商品住房的开发和建设，发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型的普通商品住房，以保证普通住房供求的基本平衡。

　　3、进一步规范物业管理，促进我市物业管理行业更好、更快发展。物业管理行业是与房地产发展是密不可分的行业，房地产业必须有物业管理的配合，才能健康有序的发展。物业在近几年快速发展的过程中出现了许多管理不规范、收费不合理、服务不到位等方面的问题。各级政府要充分认识加强物业管理工作的重要意义,有关主管部门要按照《物业管理条例》规定加大管理力度，物业管理行业自身也应加强行业自律和自我完善，从而促进我市物业管理业的健康、快速发展。

　　4、加快房地产发展，提高企业竞争能力。目前我市房地产开发资质等级在2级以上的房地产企业仅有十几家，大多数企业还停留在起步阶段，存在着人员少、项目少、竞争能力弱的问题。许多企业几年才开发一个项目，有些企业抱着捞一把是一把的心态，缺乏长远发展的眼光。因此，我市房地产开发企业应该认清目前面临的严峻形势，加快进行自身改造提升，不断提高竞争能力。同时，应对一些小型信誉低的房地产企业进行整合，维护全市房地产业的健康发展。