耶稣演员:《改革纵横谈》 第1节 易读

《改革纵横谈》 第1节
作者:mpls

改革纵横谈之一房地产绑架C国
引子：
这一场席卷全国的房地产高潮是以当前的土地税收制度为根源、政府为后盾、房地产商为主体、主流媒体和无良知的经济学家为鼓吹手，炒作者推波助澜的一场游戏，一场梦而已！！几年以后当我们梦醒以后、泡沫破灭后，我们必定会沉痛的深刻检讨这段历史！
本专题共为为三部分，共8节
一、税制改革加上上个世纪90年代中后期的经济不景气把地方政府逼上了房地产这趟高速列车
二、房地产商---这一场游戏的主角
三、国内外炒作者的推波助澜，加速了房价的飞升
四、被地方政府控制的主流媒体和无良知的经济学家为房地产的升温而摇旗呐喊
五、利润有多高，泡沫就有多大
六、房地产业的几个谎言
七、最后清算的号角已经吹响
八、谁为这场房地产盛晏来买单
房地产绑架C国之一
前几天坐公司班车下班路上，听司机师傅和一个同事谈本地房子，同事说现在没钱买，想等一两年。司机师傅说了一句话让我无语：还等一两年，今年60、70万的房子，过两年就变成100万了.
我们不禁要思考一个问题：C国的房地产这次超高速列车究竟要把C国引向何方？
一、税制改革加上上个世纪90年代中后期的经济不景气把地方政府逼上了房地产这趟高速列车
1994年,开始实行分税制.就是把国税和地税分开收缴,以增加中央财政收入和缩减不断增加的地方开支.目的是将中央和地方财政支出分开.当然,按照他的话讲,有些地方开支是不正当的.在此之前,C国的税收作的极差,偷逃税成风.有很多地方甚至只能拿到应收税款的50%,以至于依法纳税作为一个口号叫得全国人人皆知.那时候,不论中央和地方,大家都很紧.都没钱.中央政府也没有现在这么牛。
分税制后,中央将大部分易收税源掌握在手中,而把难收的甚至是几十年都无法抽税的税源交给地方.从此,中央财政充裕,地方财政吃紧.而地方开支却不断增加,。此外,沿海经济优势日益明显,地方企业的日子也不好过了.为了增加收入,地方政府想方设法的增加收入。现在全国许多地方的乡、村两级财政面临崩馈面对严重的财务危机,庞大的地方政府无计可施,无奈的将一个一个的税源消灭.乡镇企业办不下去了,国企卖光了,矿山承包了,终于,这把刀砍到农民身上了。那就是地方政府卖地、经营城市运动。
房地产狂热的最早源头，可以追溯到上个世纪的1998年。在那一年，受困于亚洲金融危机所导致的经济增长的急剧失速，中央政府出台了一系列的拉动内需的政策。C国人民银行在当年四月颁布了《C国人民银行关于加大住房信贷投入支持住房建设和消费的通知》；次年二月，C国人民银行又接着发布了《关于开展个人消费信贷的指导意见》，并明确指出，推动个人消费信贷业务的意义在于“促进消费、扩大内需、推动生产”。此时，中央政府将房地产作为拉动内需的政策意图已经相当明显。此后C国的个人住房消费信贷开始逐渐普及（对于银行来说，相对于百分之四五十以上的企业贷款不良率，房贷的质量非常之好），这使得一定的的住房购买能力出现了最多可以达到5倍的扩张（房贷最多可达总价80％的贷款）。
当年朱XX做出这一决策时估计应没有想到此后的数年房地产业的发展虽然达到了拉动内需的目的，但却如一匹脱缰的野马一发不可收，为以后的可能的金融危机埋下了祸根。对于地方政府来说，土地不仅是财政权力，而且也是货币权力。由于批出的土地几乎立即就可以用作从银行抵押贷款。房地产业的增长显著地带动了当地的经济增长。有人测算，房地产的产业拉动系数甚至达到1：2.86。在房地产最为炽热的上H，2004年房地产直接拉动的GDP约为17％，间接影响建筑材料、家电等行业所带动的GDP约为3％到7％，合计共约20％。这使得房地产在上H支柱产业中的位置急剧上升。上H经济正在演变为地地道道的房地产经济。这个判断，对C国其他大中城市几乎一体适用。1990年代中后期之后全国房地产业每年都保持30％以上的增长，对于地方政府官员来说，房地产就是GDP，就是政绩。
另外，根据C国人大副委员长盛XX提供的数据，2001年到2003年间，地方政府的土地出让收入为9100亿元。而在1998年，这个数据不过区区67亿。由此可见土地出让之热。可供比较的是，在实施积极财政政策的1998－2003年5年间，全国发行国债也不过9300亿元。这足以说明，土地，已经变成地方政府名副其实的第二财政。房地产的税收更是属于地方税种，事实上，在许多地方，土地收入已经占到地方财政收入的一半。如此诱人的暴利，难怪地方政府要对房地产业如蝇食蜜。
二、房地产商---这一场游戏的主角
C国房地产商人缺乏自我约束的短视和狂热，是有深刻的制度和经济原因的。其中最为重要的一条就是，他们中的绝大多数都不是在玩自己的钱。很多年以来，由于共同利益的扭结，房地产商与地方政府形成了一个相当标准的利益集团。他们频频在媒体上曝光以引导公众预期，利用政策建议以影响政府决策。正因为政府与地产商的有这种合作基础，这个基础就是房地产商对当地税收及GDP的贡献，这也成为房地产商与政府博弈时的一张强有力的底牌，也一直就是房地产商人们乐观得接近疯狂的真实理由。
房地产商由于普遍使用极高的财务杠杆，房地产商的利润经常可以达到惊人的暴利水平，不过，按照一位投行经济学家的估计，房地产商的自有资本回报率可以达到400％。为何这么说？假如投资房地产的资金如果是10，那么地产商自有资金可能只占2成，然后会有6成的银行贷款，还会有2成的期房预售回收的钱。所以，如此暴利，任何冷静的商人恐怕都难以自持。
三国内外炒作者的推波助澜，加速了房价的飞升
1、自从2000年的网络泡沫破灭，A国股市市值引领全球狂跌，同时又由于A国的联邦基准利率降到了超低的1％，再加上A国近几年因为战争拖累大开印钞机，所以至少数万亿计的游资开始撒向全球各地，从A国逃出的大量游资开始在各地寻找投资机会。C国自从加入世贸后外贸出口创纪录高速增长，经济保持高速增长，同时又由于C币的升值预期，自然成了游资的首选之地。如何炒作呢？以上H为例：
 
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