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2007-03-10 | 一个“房奴”的自我解放

征得朋友的同意，我将他们的一个自救方案公布如下，供大家参考，也许对“房奴们”有点启示：

下面是一个北京小康之家的理财案例，一年前我给了他们一些建议，他们听取了我的意见，并作出了一些改变，在计划之前和计划之后的财务状况和生活状况发生的变化。

原来的基本状况：

三口之家：   男29岁（IT白领） + 女27岁（国家机关） +  女儿2岁
月收入  ：   9000大元；年终奖金：2-4万不等；
固定资产：   一套108坪两居室（2003年购置），北京北三环边，买入价58万，现值约80万；
债务    ：   房贷余额35万（原40万/20年期），每月供款3500元；

每月开支： 收入                  9000元 
           供房还贷              -3500元
           伙食费                  -2700元
           保姆费                  -350元
           水电管理杂费          -320元
           电话费                   -450元
           交通杂费（公交地铁）  -550元
           衣物装饰                 -600元
           医疗+保险             -120元

余额（理论余额）   ：              410元

年终奖金：                         2-4万元
银行现金存款                      12万元

基本分析：
这是一个典型的北京小康之家的资产和财务状况。每个月收入 - 支出 = 剩下的基本归零
这也是一个典型“房奴”的基本财务状况，房子及相关支出约占总收入的40%；
储蓄的增长已经没有指望，其实不减少就算幸运的。

生活基本状况
由于每个月还贷后，所剩无几，每个月的开支都是紧巴巴的，一到月底就要节衣缩食。如果出了什么意外，那还要动用银行的储蓄，至打买房后银行的存款就没有增加过。如果，遇上某一个月，亲戚朋友结婚多，那开销就没谱了。遇到双方在外地的父母来住京短住，那财务就更紧了。所以，一向恩爱的小两口也时不时为了“钱”而拌嘴。婚前的经常出外吃饭和旅游都变得十分奢侈了。

心理状况
每到月底心理发紧；一想到一年后女儿入托每月几千元的费用犯愁；工作变得谨慎小心，生怕被炒；同事和朋友的聚会尽可能用“加班”搪塞；一年到头就盼着年底的奖金，几万块钱的奖金到手了又不知该如何用。旅游？给双方爸妈买点礼物？添点新家具电器......？总之，为了钱，心里“拧把”。

一个外人看来的“小康日子”过成了“小糠日子”。用他们的话说：自从买了房，一夜回到土改前。得到了房产，失去了财务自由。

对于他们的状况我十分理解，因为我十多年前刚到香港时也曾经当过“房奴”。当他们问到我的意见时，我给他们做了一个基本分析，分析也很简单：

改善状况的可能性：1.增加收入，或； 2.减少开支

短期内不可能增加收入，唯一的可能：减少开支

什么开支是可以减少的？

最初，他们认为他们的每一项开支都是不能减少的？

我的启发意见：
首先要判断什么开支最大，最不合理？当然每个月3500元的供房款是最大的开支，而且是最不合理的开支，因为这项开支几乎占了收入的40%，显然是一项超前的消费支出（买房前，他们租房的月支出1500元）。

我给他们的建议：

两个选择：

1.激进的方法： 卖掉房子，租房住；或

2.保守的方法： 出租自己的房子，另租一个稍便宜的房（将房租的月支出控制在收入的25%）。

经过再三考虑，他们选择了保守的方法：出租自有物业，另租房自住。2006年初，他们在附近的旧楼区以月租2500元租了一个80坪的两居室（比原来的小区环境稍差，没有电梯）。将原来的房以月租金4500的价格出租，一次性的预收了31,500元（6个月租金 + 1个月押金）。他们用这笔钱除了预付半年的租金（自住）外，还添置了一万多元的家电改善居住条件。

新的家庭月开支预算

            收入                          支出 

工资收入：  9000
租金收入：  4500

                            供房              -3500元

                            租金（自住）   -2500元
                            伙食费           -2700元
                            保姆费            -350元
                            水电管理杂费    -320元
                            电话费            -450元
                     交通杂费（公交地铁）   -550元
                            衣物装饰         -600元
                            医疗+保险        -130元

小计：   13500                              -11100
 
余额：                                       2400

新增的余额部分：              2400元/月投资基金。

另外，因为解除了供房的后顾之忧，他们原来的银行存款也重新作了安排：

储蓄：               60,000 （约等于6个月的生活支出）
股票投资：           60,000
基金投资：           50,000 (每月固定投入2400 X 12=28800；加22000奖金收入）

经过去的一年，他们的投资取得了不错的回报，现在他们的资产（现金 + 股票和基金的账面资产）增加到了25万。

基本评价：
经过这样一个改变，他们的家庭收支状况有了明显的改善，生活的总体质量提高了。从财务的角度看，这一变化的关键点在于：将自有的物业由原来的“负债（Liability)”变为了“资产（Asset)”。

“负债（Liability)”和“资产（Asset)”的一个主要区别在于：一项“负债（Liability)”= 每个月要付出现金（负现金流）；而一项“资产（Asset)”= 每个月带来现金（正现金流）。我们很多人都有一个错误的概念：房产 = 资产。房产如果不能给你带来现金流，那它就是一项“负债（Liability)”。我们大部分人的房产（供房）实际上只是银行账薄上的“资产（Asset)”，对供房者而言只是一项“负债（Liability)”。

只有在两种情况下房产可以成为我们的“资产（Asset)”：1.供款期满，还清了银行贷款；2.物业作为投资品，出租，租金足以盖住供楼款（略有结余）。

我和他们算了一笔帐，按他们目前的投资理财方式，5年，10年后他们的资产状况会有一个根本性的改变。

假设条件：年收入增长10%(增长的部分一半用于投资，一半用于日常支出）；年投资回报15%（我预计未来中国股市的年增长率）；物业增值8%/年；

理财安排

现金储蓄                  60,000
股票                      90,000
基金                     100,000

第1年新增投资部分（股票/基金 50：50）50,000
第2年                                60,400
第3年                                72,000
第4年                                80,000
第5年                                90,000

5 年后资产（不包括房产）约：         100万
10年后资产（不包括房产）约：         280万

5 年后，如果他们付出约30万元提前清还房贷，那他们的总资产：房产价值约118万；股票+基金+现金=70万；总资产约 188万。

10年后，如果他们付出约20万元提前清还房贷，那他们的总资产：房产价值约173万；股票+基金+现金=260万；总资产约 433万。

**上述数据为粗略估算，家庭有时就是一笔糊涂账

他们在做出上述改变一个最大的成本是：面子（loss face)。最难下的决心就是将自己的物业出租，自己从“高尚区”搬到“贫民区（并非太贫，原高校职工宿舍），怕在父母亲戚朋友面前“丢份”。实际上日子是自己过的，面子是别人的。日子过得怎样，只有自己知道。有时我们太累是因为我们背了太多“本不属于我们的东西”。

投资理财是一个长期的规划过程，“理和不理”其结果可能有巨大的区别。环顾一下你周边的亲戚朋友和同事，比较一下他们10年前的状况，你可能会发现：那些昔日“爱显巴的主儿”，今天已经开始“愁抽”；而那些“抠门的主儿”，今天可能变得“大方阔绰”了。而10年20年后，那些理财和不理财的主儿会差别更大。理财的人将高度享受“中国经济增长的红利”；而不理财的人将被中国经济高速发展的列车远远抛离，日益沉沦。高速发展的中国经济是非均衡的经济，并非所有的国民都能分享到经济增长的成果。10多20 年前，财富的积累更多的来至于“捡漏（计划经济之漏）”，那从今天开始财富的积累更多的来至于“市场的增值”。以前，致富主要靠“经营（人与人）关系”；那以后的致富主要靠“理顺（人和财富）关系”。理财就是理顺“人和财富（钱，资产等价值物）的关系”。

今日的一个小康之家，如果正确理财，10-20年后可以步入小富或中富之家；如果理财不当，则可能变成“城市中的贫下中农”，他们的子女也就成了“贫下中农子弟”了。想想10年20年后，今天多费一点时间理财；节省一点开支；丢掉一点“面子”也许是值得的..........