低头也是一种智慧:珠三角产业升级，工业地产如何配套2011-5-

珠三角产业升级，工业地产如何配套
2011-5-7 作者: 廖建华 来源:《中国工业地产》 关注度:83
引言：“珠三角地区的产业转型，关键性的一个问题是最大限度地完成产业积聚。产业集聚不是一大批企业聚在一起，而是具有相同或者相关性质的企业在同一个空间集聚”。
空心化还是集约化
最近关于珠三角产业的讨论莫过于产业升级的问题，笔者利用百度搜索“珠三角产业升级”，搜到的相关项是308,000篇，用时0.001秒，利用GOOGLE搜索，搜到557,000项，用时0.46 秒。由此可见，珠三角产业升级确实受到各方面的关注。 （图一）
一个地方的产业升级本来是很正常的事情，是一种经济发展的基本规律，有研究表明，新加坡产业升级的周期大概为10年的时间。广东省社科院科研处处长丁力认为，“产业结构转型并不是人为的，而是一种市场规律，市场规律是不可违背的。”
为什么珠三角地区的产业升级却引起这么大的关注？一方面，珠三角地区的经济在全国的经济格局中具有特殊的地位。珠三角地区作为中国改革开放的最前沿，改革开放给中国带来了翻天覆地的变化，中国人对改革开放具有特殊的感情。另外，珠三角地区的经济是一种出口型经济，直接对接国外市场，因此也格外引起国外企业的关注；另一方面，每一种变革都存在一定的风险，珠三角地区的产业升级也不例外，正如有些专家所担心的那样，如果珠三角地区转型不好，有可能面临“产业空心化”的危险。
面对产业可能空心化的质疑，珠三角各地区以实际行动给出了自己的答案。广州欲10年打造国际性创意城，由广州社科院、发改委、新广局等部门联合出版的《中国广州创意产业发展报告2008》（以下简称《报告》）出炉；东莞则要打造10个装备制造业名镇，到2010年，装备制造业销售收入将达到2400亿元，占全市规模以上工业销售收入的45%左右，年均增长15%；深圳将加大力度推进信息高科技产业向更高层次发展。虽然各地实行错位发展，但都有一个特点，即从劳动力、土地密集型向技术、资金集约型转变。
对于珠三角地区可能出现的“产业空心化”的问题，丁力处长认为，“珠三角地区要理顺三大产业之间的关系，现在适宜优化第一产业，稳定第二产业，积极发展第三产业。”
珠三角地区的经济在全国一直是走在前面的，此次产业转型是主动式产业升级，还是被迫式产业分流？东莞市委书记、市人大常委会主任刘志庚在接受记者采访时的回答颇有代表性。在追兵逼近，标兵远去的环境下，东莞下一步该怎么办？刘志庚强调，一定要解放思想，不推动大发展很快就会被超越。东莞要就地促进产业升级，向研发和总部经济转型。
珠三角地区产业升级的号角已经吹响，各地产业能否向集约化方向转型，我们拭目以待。作为工业地产行业的专业媒体，我们更关注工业地产在此次的产业升级过程将获得怎样的发展机遇，又将面临哪些挑战？
产业升级，机遇属于新型工业园区
俗话有云，行军打仗，兵马未动，粮草先行。如果把珠三角地区的产业升级看作是一场战争，工业地产的配套就是这场战争中的粮草供应，珠三角地区在这一场战争中的粮草准备是否充分？
早在2001年，松山湖科技产业园区在原东莞高新区基础上，扩大成为省级高新区，规划控制面积为72平方公里。松山湖园区的发展方向是成为国内外著名企业聚集中心、研发服务中心、人才教育中心和高新技术产业基地。佛山则在1992年成立了佛山国家高新技术产业开发区，经过10多年的发展，高新区先后被认定为“国家火炬计划精密制造产业基地”、“广东知识产权与环境建设示范区”，目前正全力打造具有岭南水乡特色的园林生态工业园区。（图二）
上个月的13日，南海国家生态工业示范园区改挂“佛山高新技术产业开发区南海园”的牌匾，据介绍，佛山现在拥有六个省级工业园区。
产业升级是一项系统工程，工业地产的配套就是其中的一个重要组成部分，两者是相辅相成的，产业升级，必然给工业地产带来难得的机遇。从另一个角度上来说，工业地产的配套是否到位，一定程度上决定产业升级的进程乃至成败。
产业的升级，意味着产业结构从较低层面向较高层面转型，并不是简单的企业更替，实质是产业模式的升级。广东省社科院科研处处长丁力认为，“产业的升级意味着企业的‘升级’，就珠三角而言，从劳动密集型产业向技术、资金密集型的高新产业发展。这一类高新企业更注重人才、技术，它们关注的是市场的制高点。举个例子，企业要吸取人才，首先地方要能够吸引并留住人才，一个城市提供给人才的发展前景以及工作、生活的条件等就显得异常重要，所以说，产业的升级是一项复杂的系统工程，关系到方方面面。”
丁处长还表示，“珠三角地区的产业转型，关键性的一个问题是最大限度地完成产业积聚。产业集聚不是一大批企业聚在一起，而是具有相同或者相关性质的企业在同一个空间集聚。”“同一个空间”指的就是新型的工业园区，因为要实现相同或者相关性质的企业在同一个空间集聚，这就需要优秀的软硬件的配合。高新企业尤其关注软件方面的配套，例如人才的获得，最前沿信息来源，技术创新的氛围等等，而这些恰恰是新型工业园区的强项所在。
清晰准确的定位成为各工业园区的基础。正如某工业园区相关部门的负责人告诉记者，现在不是什么企业都能够进入工业园内，要符合标准的才行。符合标准其中关键一条就是符合工业园区的定位。国际级、省级工业园区在设立之初都有明确的定位，这成为选择招商对象的标准。例如松山湖科技产业园区确立“主攻日韩美加欧，兼顾港台东南亚”的思路，重点招引大项目和产业链；佛山国家高新技术产业开发区重点发展电子信息、光机电一体化、精密制造、生物工程、新材料、有色金属加工、生态陶瓷和绿色家用电器等高新技术产业。
良好的生态环境成为招商引资的亮丽招牌。为了配合高新企业对环境的要求，新型的工业园区纷纷打出生态组合拳，花园式厂区，近水办公等等，亲近自然环境成为新型工业园区的一幅亮丽的广告牌。（图三）
珠三角地区工业地产与产业升级的配套，虽然当地已经建设了一批新型的工业园区，但也存在一些不可忽略的因素。对此广东省社科院科研处处长丁力是这样认为的，“我国的工业地产应该跟工业发展相配套，珠三角地区也不例外，随着该地区的产业升级，工业地产的配套也必须跟上来。珠三角地区工业地产的发展有其自身的特殊性，例如人多地少，厂房村民私有（下暂称“村级工业地产”）等等。珠三角地区工业地产要配套产业升级，首先必须要解决一些基础性的东西，例如污染的问题，土地集约化利用等等，如果这些没有解决好，工业地产的发展就会变成空中楼阁，很难配合产业的升级，更不用说起到促进作用了。”
私人厂房何去何从
众所周知，我国的工业园区特别是一些大型的，主要还是国家或者当地政府在主导，珠三角地区也不例外。但在珠三角还存在这样一个现象，很多厂房是属于当地村民的，就好像游击队一样存在于新型工业园区这些正规军之间。珠三角出现这种现象是在特定的历史背景下形成的，中山市新盛港实业有限公司CEO朱建业说，“在上个世纪八九十年代，大批劳动密集型的港资、台资企业转移到深圳、东莞等珠三角地区，但总部仍然还留在香港和台湾，这种前店后厂的模式，客观上孕育了‘村级’工业地产，这种类型的工业地产符合当时的加工型企业。”朱建业同时也认为，“随着珠三角地区产业的转型，‘村级’工业地产已经不能适应新型企业的发展，甚至已经到了格格不入的程度。”（图四）
对于珠三角地区出现的“村级”工业地产，广东省社科院科研处处长丁力认为，“这种类型的工业地产，目前还有一定生存空间，但从长远来看，这种粗放型的经营模式肯定是要遭到淘汰的。”
产业的升级，客观上要求要提高工业地产的开发水平，“村级”工业地产这种粗放型的开发模式肯定是不符合高新型企业的要求的。但从改革开放之初到现在，这种模式已经存在了近三十年的时间，要解决这个问题，并非一日两日之事。解决这个问题难在哪里？中山市新盛港实业有限公司CEO朱建业认为，“在珠三角地区‘村级’工业地产发展的过程中，已经形成了一个‘食利阶层’，其中好大部分人的收入来源主要是依靠厂房出租，如果产业实现转型，这些人将面临断炊的危险。”（图五、图六）
“这种粗放、简陋的经营方式在珠三角地区存在好长一段时间，在产业结构慢慢发生变化的时候，当地的工业地产私人业主并没有认识到这种变化，进步不大，所以当产业升级明显化的时候，这种粗放型的工业地产开发模式与产业升级之间的不协调性就显得异常的突出”，广东省社科院科研处处长丁力同样表示出一种担忧。
当经济发展过热的时候，必须给经济降温，方式有两种，在经济学领被形象地称为“硬着陆”和“软着陆”，虽然两者形式都能够达到给经济降温的结果，但两者的效果是不一样的。如果把经济比作一架飞机的话，硬着陆就好像飞机的迫降，软着陆就如同飞机的自然降落，不言而喻，经济的软着陆自然要比硬着陆的效果要好。同样道理，在解决珠三角地区“村级”工业地产开发的问题的时候，也应该选择软着陆的方式，不宜出现急促断炊的现象。
对于如何解决这个问题，广东省社科院科研处处长丁力发表了自己的看法，“解决珠三角地区‘村级’工业地产的粗放型经营的问题，需要政府和大的地产商协调合作，政府发挥规划、监管的作用，借助大地产商的力量和资源，打造符合现代企业发展的工业园区。”“解决这个问题的时候，要充分考虑到私人业主的切身利益，也就是在规划整合的过程中，满足私人业主合理的利益诉求”，丁力补充说道。（图七、图八）
这不禁让笔者联想到前一阵子广州治理城中村的问题，同样是一项系统工程，其中的关系，特别是利益关系错综复杂，解决好需要一个过程，不可能一蹴而就。
珠三角工业地产重在铸魂
原北大校长梅贻琦先生有一句名言:“大学者,非谓有大楼之谓也,有大师之谓也”。一座大学的魂之所在，并不是那些具有现代气息的高楼大厦，而是走在学术领域前沿的大师们。同样道理，工业地产的发展也应该重在塑造自己的魂。
“工业地产有一个投入产出的问题，期中一个重要的衡量标准是‘工业亩产’（ 在长三角地区，有人提出“工业亩产”这样一个概念，用它来衡量土地的工业产出率的高低）。工业地产并不是越大、越现代越好，要把握好一个度。日本、北欧的工业厂房很多都不十分起眼，外观也很不现代化。但布局很合理，而且各方面的配套十分完善，进到厂区看到，不仅设备井然有序，而且是一尘不染的，他们注重的是投入和产出的比率，也就是我们说的‘工业亩产’”， 广东省社科院科研处处长丁力认为。日本的高效率是众所周知的，笔者从有关媒体上获悉，日本的工业园一般都不是很大，很多都是300亩左右，但大都具有一个特点，“工业亩产”很高。（图九、图十）
中山市新盛港实业有限公司CEO朱建业对珠三角地区的工业地产的发展也发表自己的看法，“在目前的工业地产开发过程中，政府仍然处于主导地位，但政府的这一角色应该慢慢地转变，发挥监管和协调的作用，积极引导民营企业（房地产商）参与工业地产的开发。”“新型工业园的发展，要依靠龙头企业来带动”。
随着工业用地的日趋紧张，这一问题在珠三角地区显得尤为突出。今年2月份经温家宝总理亲自签发实施的广东“蓝色国土规划”——《广东省海洋功能区划》(下简称《区划》)正式亮相。今年4月3日，广东省政府专门召开新闻发布会,向社会公布了《区划》的具体内容。《区划》在注重海洋资源的科学开发、利用和保护的基础上,划定了约146平方公里的围海造地区域,相当于5.5个澳门的陆地面积。广东大规模进行围海造地，从一个侧面反映广东的土地的紧张程度是比较严峻的。在土地紧张的大背景下，工业地产集约化发展就成为一种必然的选择。集约化的发展方式与粗放型的发展方式是两种截然相反的模式。珠三角地区的工业地产粗放型经营的现象比较严重，企业很分散，呈现村村点火，处处冒烟的局面。
广东省社科院科研处处长丁力认为，集约化发展有利于解决珠三角地区粗放型经营所带来的负面影响。“其一提高公共资源的利用率和公共服务的有效性，政府和社会提供的公共服务和公共资源是有限的，企业越分散，公共服务的效率就会越低，效果也越不明显，集约化很好地解决了这个问题；其二减缓治理污染的压力，企业都会在一定程度上给环境带来污染，由于企业过度分散，治理污染的难度和成本大大增加，导致企业治污意愿减弱，这也一定程度上加剧地区的污染。集约化一方面对企业的污染性有严格的规定，另一方面把污染相对集中起来处理，难度和成本都要小很多；其三是提高地区的‘工业亩产’，由于企业分散，工业用地不能集约化利用，在产值一定的情况下，‘工业亩产’自然会被降低。”
工业地产成功的案例不少，美国的硅谷和台湾的新竹都是其中的经典代表。硅谷成为高新信息产业的代名词，在这里诞生了改变整个社会的互联网，在这里诞生了很多企业神话。硅谷的成功，也是得益于它的发展有一个魂，那就是创新，只有不断创新的企业在这里才能生存下去。硅谷既是天堂，也是地狱。珠三角乃至整个中国的工业地产的发展，不能没有属于自己的魂。
政府应该扮演什么角色
说美国的硅谷和台湾的新竹是工业地产成功的代表，还有另外一层意思，硅谷和新竹代表的是两种不同的模式，硅谷属于民间资本主导的，新竹则是地方政府主导的，虽然是两种不同的模式，但都同样取得巨大的成功。那么，政府在工业地产的开发过程中应该扮演一种什么角色呢？
广东省社科院科研处处长丁力认为，“不同的国家，甚至一个国家不同的地区，由于基本情况各异，政府发挥的作用也是各不相同的，但有一点是可以肯定的，政府的规划、引导是不可或缺的。”
在市场经济领域，市场的发展规律和国家宏观调控并不是矛盾的，而是市场经济发展必不可少的左右手。中国的楼市仿佛一夜之间从发展的高峰跌到谷底，从另一个侧面说明政府的引导和规划是十分必要的。但作为市场经济的组成部分，企业作为市场主体，应该扮演主角。工业地产的快速、持续、健康的发展，离不开政府和企业的互动和协调，政府的角色不是应不应该介入的问题，而是在哪些方面介入，如何介入，关键也还是把握一个度的问题。
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