女人梦见很大的蜘蛛:项目管理经验点滴

来源：百度文库编辑：偶看新闻时间：2024/05/06 06:22:45

项目管理经验点滴

房地产项目开发过程中的注意事项房地产项目开发过程中的注意事项<<隐藏

项目管理工作经验点滴 项目管理工作经验点滴 工作一、楼盘定位本项目根据其优越的地理位置，定位于高端楼盘。为尽快建立品牌形象，房产公司确立了借壳于绿城开发比较成功的桂花城系列产品的战略决策，配以与其协调的澳大利亚普利斯景观设计风格，取得了不俗的成绩。楼盘的定位正确与否是项目开发成功与否的关键。二、关于设计的几点考虑 1、在充分调查了当地社会经济发展水平以及老百姓的收入水平、消费习惯之后，项目推出的户型目前以现价 70 万元以内，面积 135 平米，三房二厅的最为畅销；其次为 170 平米左右四房二厅的房子；创业不久的年轻人比较青睐 50 万元以下，80－90 平米二房二厅的房子。 2、当地购房较为偏重多层住宅，小高层等得房率较低的房子销的较慢。 3、在满足规划指标的前提下，尽量减少地下室面积，以便节约成本。 4、设计时，应当了解当地风俗习惯、顾及风水方面的一些考虑，如朝向、室内布局、室外亭子的角等等。 5、景观设计与配套一定要好，要作为房子的卖点精心去做，充分考虑环境的均好性。往往景观出效果之日也是销售转旺之时。 6、在设计水电图基本出来后，要立即启动智能化和电讯、有线 1 电视施工图设计，以便同步进入招标清单。该过程进行中必须及时与有关职能部门沟通。 7、事先测算一下地下人防是自建合算还是向政府交相应的费用合算，一般来说，在物价快速上涨期间，政府有关配套费的调整要比市场反映慢，这时交费可能比较合算。 8、变压器、配电房、垃圾房、地下车库出入口若条件成熟，应随设计总图一起报批；施工中若有影响外立面变化的设计变更，一定要及时向规划管理部门和购房者告知，以防规划验收和交房产生麻烦；楼盘模型的制作也要考虑这个因素。三、到现场的首要工作 1、收集周边各种公用资源的信息，如地下排水管网、给水管网、自来水压力、供电、管道煤气等等，同时还要对有关数据进行修测，不能随便引用所谓竣工图。在缺乏场地原始标高时，要请专业测量队伍进行全场标高的复核，并保留有关数据。在施工单位进场时要及时提供有关资料，以免资料提供不及时发生责任事故。 2、在地质复杂地区开发，还要收集水文气象资料，以及山体构造资料，并且对场地进行初勘，摸清地质情况，供设计单位进行地下室优化设计，降低工程成本，同时保障不发生地质灾害。 3、收集当地有关文件，如墙改文件、各种配套费标准、优惠条件等等，尽可能为我所用。 4、架立施工变压器、临时电缆以及临时开关柜时，要考虑转为永久的可能，以及不影响将来施工的可能。我们项目就是在电力局告诉我们城市公用变位置后，由我们自己拿卷尺在马路上丈量以及在电脑上寻找最佳位置，交电力局实施的，那个开关柜已转为永久，至今仍然在发挥作用。 2 5、如果交到手上的是毛地，一时又不开发，经土管部门放样，尽快将场地围起来有助于保护自己利益。四、工程招标 1、清单的编制非常重要，要选用业务能力和职业道德强的编制单位，否则一放水，会对公司利益造成损失。有可能的话，也可以背靠背编制两份，以便相互比照；也可在中标单位一旦提出清单核对时做到心中有数。我们还把招标前收到的联系单统统编入清单，并在有关编制说明中一一列出。 2、严格把关，选好优秀的施工企业以及主要管理人员，这是施工阶段，确保楼盘品质的重中之重。这道关把住了，项目管理相对比较轻松，反之，则麻烦不断。 3、要吃透国家和省有关招投标管理的文件精神，积极争取对我方有利的条款，不要随意编制一份，到时自捆手脚。 4、要能察觉和防止串标围标的情况得逞，必要时，可果断宣布全部废标。 5、对影响住宅品质的材料要越早明确越好，以免将来价格签证时产生麻烦；对提升住宅品质至关重要，施工方容易以次充好造成客户投诉的，以及根据经验将来会产生施工方和材料供应方扯皮的的少量成品，可以采用甲供的形式。 6、要加强保密工作，不得随意泄露有关信息，特别是投标单位的资料；限价情况等等。 7、不得随意谈论何种材料将来肯定替换等信息，这会导致部分投标单位投机取巧，采用不平衡报价的方式，故意压低这方面报价，以取得利益最大化，使我方造成损失。 3 8、招标文件必须要求投标方提供报价清单及其编制依据光盘，以便开标后对各单位报价情况进行横向比照和分析，找出问题，在询标时把问题锁定。合同的主要条款也可以通过询标给予明确，以免过早宣布中标结果后，给合同洽商带来困难。 9、招标使用的图纸自己一定要留存，以免发生施工图频繁变更，工程结算时找不到原图的情况，尤其是市政施工图和景观施工图工程量有重叠的地方，必须保留原图。五、合同管理合同管理也是项目管理中的重要方面，以往我们在这方面或多或少都会有一些教训。比较典型的是，我方土地合同清楚写明“供电、供水、管道煤气到达宗地边，且容量符合要求” ，另一股东单位省供销社土地合同就因为缺少这句话，结果白白多拿出几百万的电力专线配套费。我们在施工合同、设备合同、购房合同中应该逐字逐句进行斟酌，尤其在涉及到运输、保管、保险、安全生产、保修、设施损坏的赔偿责任、电梯施工电缆、垃圾的清运、填埋壕沟等条款都要有明确交代，施工单位在合同中设置的重重陷阱也要能及时发现。在合同洽商过程中，还要增加价格上涨方面的避险条款。由于事关重大，建议公司设立合同管理部门，对所发生的合同统一把关。六、工程管理团队工程管理部门除了传统的建筑、结构、水电管理人员外，必须要有熟练掌握绘图软件的人员；必须要有一流的造价控制人员；必须要有熟悉景观的人员；必须要有专职资料员；必须要有熟悉安全管理的专职人员。这些人员要全部配齐，目前可能还有困难。另外，阶段性的聘请一些与职能部门熟悉，又有一技之长的当地 4 人员，对展开工作也很有帮助。工程管理责任要明确、信号要顺畅，这在部分项目公司，尤其是合作开发项目，可能会遇到问题。有些问题任其发展甚至会影响楼盘品质和项目经济效益。七、对眼花缭乱的墙体材料和保温材料的选用，一定要慎之又慎，要去厂家和应用现场调查，取得一手资料后才使用，切莫人云亦云。要尽可能选用与传统材料性能相近的产品，冒然应用会产生无法预料的后果。八、对进入销售合同的预测绘面积有条件的要进行复核，简单的办法是，将设计面积、清单面积、预测绘面积三者进行比照，单栋面积出入大的就一定有问题。避免把错误留到面积实测时，带来索赔的问题。九、财务一定要建立支付流水帐，根据合同核对每笔支付节点，因为基层经办人的签署和领导根据当时的财务状况的实际核准有时是不同的，如这时财务也不把关，很容易产生糊涂账，为个别施工单位钻空子留下隐患。十、要高度重视售后服务，建立专门的售后服务机构，这是应对无人负责、相互推诿、把小问题拖成大问题，延续品牌的重要举措。十一、造价控制及联系单的签证联系单的价格签证涉及到工程造价管理的重要方面，把关的人既要熟悉业务，也要坚持原则和实事求是。千万要避免把区区几万元的联系单签成几十万甚至百十万；联系单签证的时间点也要交代清楚，同样的联系单，在施工前发出和施工后发出成本是不同的，前者不产生额外的费用，后者却要产生返工费，将来人员有了变动，施工方很容易浑水摸鱼。作为工程管理人员，基本功必须要掌握。 5 在面临材料价格持续上涨，有导致价格索赔风险发生时，要认真记录期间主要建筑材料的进场时间和数量，同时对现场实体施工进度进行拍照取证，以避免在索赔谈判中处于不利地位，掌握主动。十二、安全生产建立安全生产管理机构，坚持每月安全例会和不定期安全生产检查制度；坚持不利气象条件警报制度；坚持防暑降温慰问制度；坚持安全事故通报制度；坚持安全隐患排查制度；坚持安全台帐管理制度；坚持安全生产责任制制度。安全文明专项资金随工程款足额发放，确保资金的有效投放。施工合同中安全生产管理责任明确，界面清楚。 6

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