偶看新闻宾利和劳斯莱斯知乎:六大机构预言2012楼市 下半年限购将会淡出
来源：百度文库 编辑：偶看新闻 时间：2024/04/28 07:41:36
2012年01月05日 10:09:57
来源：北青网
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金融
2012年楼市持续缓慢回落将加剧经济减速风险
中国银行：今年房价跌幅15%
近日，中国银行发布了对2012年一季度中国经济金融展望的报告，其中对房地产市场的发展前景进行了详细分析。该报告指出，在国家一系列调控政策影响下，2011 年我国房地产市场明显降温，并由上半年的“量跌价稳”向最近几个月的“量价齐跌”转变。从成交量来看，今年1-10 月，全国完成商品房销售面积7.97 亿平方米，同比增长10%；从销售额来看，1-10 月全国完成商品房销售额43826 亿元，同比增长18.50%。从销售价格看，10 月份70 个大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）价格与上月相比下降的城市有34 个，持平的城市有20 个，10 月份环比价格下降的城市增加了17 个，即使环比价格上涨的城市中，涨幅也均未超过0.2%，这显示房价下跌的城市数量已占据绝大多数，房价下跌趋势正在向更多城市蔓延。预计2012 年房价仍将持续缓慢回落，全年销售量跌幅约在15%左右，将呈现“前低后高”的震荡趋势。此外，报告还明确提出以下观点。
●观点一：房价下跌加剧经济减速风险
中国银行的专家表示，得出这一观点主要是因为：首先，房地产投资占我国固定资产投资的1/5 左右，房价下跌将影响投资和经济增长。其次，房地产行业对相关行业投资，例如钢铁、水泥等也有较高的拉动作用。再者，房地产行业还将影响与住房消费相关的建材、家具、家装等消费行业。因此，如果房地产投资下滑，将通过投资和消费两个渠道产生的叠加效应，对GDP 增长产生影响。但是，需要注意的是，保障房建设会在一定程度上弥补商品房投资的下滑，因此不能过分夸大和担忧这种房价下跌引发的短期冲击。
地产业内分析：2011年全国房地产市场在全方位的限制性环境中生长。这一年，央行总共进行3次加息，6次上调存款准备金率。信贷的日益紧缩，致使房地产行业运行整体放缓。这一年，全国有超过600个城市出台了房价调控目标，46个大中城市出台了“限购令”， 10个城市出台了针对楼盘的强制“限价令”。“限价”、“限购”和“限贷”等多样限制手段，致使房地产市场流通全面受阻。在诸多限制性手段的作用下，调控效果日渐显著。3月起，在全国重点城市范围内，商品住宅成交量迅速下滑，至11月份，全国范围内几乎所有大中城市无可幸免地遭遇寒潮。房地产行业开发速度全面放缓及交易量的大规模萎缩，已经逐渐波及其相关联的上下游行业的运行恶化。可以预计，2012年的中国房地产市场，将在限速中前行。
●观点二：房价下跌加大商业银行资产质量风险
中国银行认为，房价下跌对商业银行资产质量的影响主要表现在以下几个方面，一是房价下跌和市场调整将带动相关产业的投资下滑，在原有的投资拉动型经济增长模式下，将加大宏观经济减速风险，使所有企业的偿债能力都面临考验。二是房价下跌和市场调整还会使开发商面临较大的资金短缺压力，房地产开发贷款将面临较大的违约风险。三是房价的下跌和还款利率的升息，将影响个人住房抵押贷款人的还款能力。四是房价下跌还将通过“抵押物顺周期效应”影响其他商业贷款和地方融资平台贷款质量，这主要是因为这类贷款都是以土地及其上的物业作抵押向银行贷款，房价下跌必然导致这些土地及物业抵押品的价值发生损失，造成房地产、土地及融资平台贷款和其他商业贷款形成很强的正相关效应，加剧银行资产质量下滑风险。
地产业内分析：业内人士表示，保障房建设力度的加强将减少中低收入人群对商品房市场的刚性需求。2012年的保障房供应将分流商品房8%-10%的购买需求。而在政策预期方面，调控政策执行还有下半场，政策不动摇，中央强化宏观调控政策的意图一直并未改变。中央领导近日强调，当前房地产市场调控已取得一定成效，但仍处于关键时期，要坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施，进一步巩固调控成果。楼市暴利时代已经过去，预期在经济工作会议以后，期待因为实体经济出现萎缩风险而放松楼市调控拉动经济上涨的部分开发商和地方政府，很可能会重新认识市场，明显下调价格的现象将更加普遍，楼市已经彻底入冬。目前来看拐点已经明显出现，预期在6-12个月内房价还有可能有10%-20%的下调空间。北京等一线城市房价继续下调超过15%的可能性非常大，而二三线城市出现10%左右下跌的可能性也非常大。
●观点三：房价下跌可能导致地方财政陷入困境
2010 年，房价持续暴涨导致全国土地出让收入大幅攀升至2.7 万亿元，有些城市的土地收入占到其财政收入的近五成。这使得政府偿债能力过度依赖土地升值，因此地方政府有实现储备土地升值的动机，而无降低当地房价的动机，这将在客观上增大房地产调控的复杂性。房价的下跌将让土地市场交易活跃度下降，政府通过土地交易所获得的收入必将大幅减少，导致地方陷入财政危机。
地产业内分析：公开市场出让的数据信息显示：2011年前11月，全国主要的130个城市，土地市场，总出让土地地块为24200块，出让的土地面积为108500万平方米。其中住宅地块合计为7476块，出让面积为39100万平方米。130个城市的总土地出让金为1.18万亿。其中住宅类地块的土地出让金合计为5860亿。而在2010年前11月，全国130个城市的土地出让金总额达到了1.7万亿，同比今年前11月，全国130个主要热点城市的土地出让金减少了5200亿，减少占比达到了30%。
住宅类地块的楼面价也有了明显下调，从2010年同期的1810元每平方米，下调至今年前11月的1495元每平方米，下调幅度达到了17.4%。土地收益减少，考验地方政府执行调控的能力。从目前来看，全国性的城市楼市调控拐点出现，而城市的主要财政收入依赖土地出让。地价下行对地方政府继续执行调控的压力非常大。这一难题在2012年可能会更加明显，这可能会影响2012年的楼市调控节奏。文/卫东
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2012年楼市持续缓慢回落将加剧经济减速风险
中国银行：今年房价跌幅15%
近日，中国银行发布了对2012年一季度中国经济金融展望的报告，其中对房地产市场的发展前景进行了详细分析。该报告指出，在国家一系列调控政策影响下，2011 年我国房地产市场明显降温，并由上半年的“量跌价稳”向最近几个月的“量价齐跌”转变。从成交量来看，今年1-10 月，全国完成商品房销售面积7.97 亿平方米，同比增长10%；从销售额来看，1-10 月全国完成商品房销售额43826 亿元，同比增长18.50%。从销售价格看，10 月份70 个大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）价格与上月相比下降的城市有34 个，持平的城市有20 个，10 月份环比价格下降的城市增加了17 个，即使环比价格上涨的城市中，涨幅也均未超过0.2%，这显示房价下跌的城市数量已占据绝大多数，房价下跌趋势正在向更多城市蔓延。预计2012 年房价仍将持续缓慢回落，全年销售量跌幅约在15%左右，将呈现“前低后高”的震荡趋势。此外，报告还明确提出以下观点。
●观点一：房价下跌加剧经济减速风险
中国银行的专家表示，得出这一观点主要是因为：首先，房地产投资占我国固定资产投资的1/5 左右，房价下跌将影响投资和经济增长。其次，房地产行业对相关行业投资，例如钢铁、水泥等也有较高的拉动作用。再者，房地产行业还将影响与住房消费相关的建材、家具、家装等消费行业。因此，如果房地产投资下滑，将通过投资和消费两个渠道产生的叠加效应，对GDP 增长产生影响。但是，需要注意的是，保障房建设会在一定程度上弥补商品房投资的下滑，因此不能过分夸大和担忧这种房价下跌引发的短期冲击。
地产业内分析：2011年全国房地产市场在全方位的限制性环境中生长。这一年，央行总共进行3次加息，6次上调存款准备金率。信贷的日益紧缩，致使房地产行业运行整体放缓。这一年，全国有超过600个城市出台了房价调控目标，46个大中城市出台了“限购令”， 10个城市出台了针对楼盘的强制“限价令”。“限价”、“限购”和“限贷”等多样限制手段，致使房地产市场流通全面受阻。在诸多限制性手段的作用下，调控效果日渐显著。3月起，在全国重点城市范围内，商品住宅成交量迅速下滑，至11月份，全国范围内几乎所有大中城市无可幸免地遭遇寒潮。房地产行业开发速度全面放缓及交易量的大规模萎缩，已经逐渐波及其相关联的上下游行业的运行恶化。可以预计，2012年的中国房地产市场，将在限速中前行。
●观点二：房价下跌加大商业银行资产质量风险
中国银行认为，房价下跌对商业银行资产质量的影响主要表现在以下几个方面，一是房价下跌和市场调整将带动相关产业的投资下滑，在原有的投资拉动型经济增长模式下，将加大宏观经济减速风险，使所有企业的偿债能力都面临考验。二是房价下跌和市场调整还会使开发商面临较大的资金短缺压力，房地产开发贷款将面临较大的违约风险。三是房价的下跌和还款利率的升息，将影响个人住房抵押贷款人的还款能力。四是房价下跌还将通过“抵押物顺周期效应”影响其他商业贷款和地方融资平台贷款质量，这主要是因为这类贷款都是以土地及其上的物业作抵押向银行贷款，房价下跌必然导致这些土地及物业抵押品的价值发生损失，造成房地产、土地及融资平台贷款和其他商业贷款形成很强的正相关效应，加剧银行资产质量下滑风险。
地产业内分析：业内人士表示，保障房建设力度的加强将减少中低收入人群对商品房市场的刚性需求。2012年的保障房供应将分流商品房8%-10%的购买需求。而在政策预期方面，调控政策执行还有下半场，政策不动摇，中央强化宏观调控政策的意图一直并未改变。中央领导近日强调，当前房地产市场调控已取得一定成效，但仍处于关键时期，要坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施，进一步巩固调控成果。楼市暴利时代已经过去，预期在经济工作会议以后，期待因为实体经济出现萎缩风险而放松楼市调控拉动经济上涨的部分开发商和地方政府，很可能会重新认识市场，明显下调价格的现象将更加普遍，楼市已经彻底入冬。目前来看拐点已经明显出现，预期在6-12个月内房价还有可能有10%-20%的下调空间。北京等一线城市房价继续下调超过15%的可能性非常大，而二三线城市出现10%左右下跌的可能性也非常大。
●观点三：房价下跌可能导致地方财政陷入困境
2010 年，房价持续暴涨导致全国土地出让收入大幅攀升至2.7 万亿元，有些城市的土地收入占到其财政收入的近五成。这使得政府偿债能力过度依赖土地升值，因此地方政府有实现储备土地升值的动机，而无降低当地房价的动机，这将在客观上增大房地产调控的复杂性。房价的下跌将让土地市场交易活跃度下降，政府通过土地交易所获得的收入必将大幅减少，导致地方陷入财政危机。
地产业内分析：公开市场出让的数据信息显示：2011年前11月，全国主要的130个城市，土地市场，总出让土地地块为24200块，出让的土地面积为108500万平方米。其中住宅地块合计为7476块，出让面积为39100万平方米。130个城市的总土地出让金为1.18万亿。其中住宅类地块的土地出让金合计为5860亿。而在2010年前11月，全国130个城市的土地出让金总额达到了1.7万亿，同比今年前11月，全国130个主要热点城市的土地出让金减少了5200亿，减少占比达到了30%。
住宅类地块的楼面价也有了明显下调，从2010年同期的1810元每平方米，下调至今年前11月的1495元每平方米，下调幅度达到了17.4%。土地收益减少，考验地方政府执行调控的能力。从目前来看，全国性的城市楼市调控拐点出现，而城市的主要财政收入依赖土地出让。地价下行对地方政府继续执行调控的压力非常大。这一难题在2012年可能会更加明显，这可能会影响2012年的楼市调控节奏。文/卫东