著名房地产专家潘世雨的论著。看看应验不。作者是俺的老乡加伙计。
原文地址：2012，再谈房地产就OUT了
作者：潘世雨
2012，再谈房地产就OUT了
2012到了，房地产的态势也越来越明朗化了，可还是有许多人在谈论房地产，还是在谈地产的走势可能逆转， 2012年房地产走势 1. 专家唱空，普遍看跌； 2. 房企唱多，坚信回暖；3. 购房者唱“糊”，内心纠结。
房地产市场最主要的是什么？是信心，是对未来的预期。在长期只涨不跌的房地产市场里已经形成了房地产是不会跌的神话了，在2011年8月之前，谁要是说地产会大跌的，一定会被众人笑话的。其实呢也不只是中国如此，在08年前你要是和一个美国人说美国的地产会崩盘一定会让人笑到大牙的，要知道全世界都在买美国的两房债券的，也就是全世界都认为美国的房地产是只涨不跌的，可惜08年一到，全世界也没能救起美国的地产，还是暴跌了，连累了世界经济。这个道理已经有越来越多的人明白了，当神话破灭之时，再想去维持那已经是不可能的了。
国内地产能持续上涨的另一个原因就是国外热钱的涌入，为什么？就是因为有对人民币升值的预期，一旦这个预期不在存在或者说是预期不在那么强烈，那么热钱就缺少了涌入的冲动。因为实体经济并不赚钱，所以热钱只会流出而不是流入，这就是我们现在看到的情景。在这样的情况下，我们看到的是前一阶段多出来的现金不见了，加上准备金在今年一年里的十几次提升，市场里的资金是越来越少了，没有资金支撑的房地产市场靠什么支撑？显然已经是无源之水了，房地产的下跌也就不奇怪了。
那么要是2011年不提准备金，能维持房地产的牛市吗？同样是不可能的。就算资金一直是宽松的，楼市已经涨到了这个高度，要再涨就需要更多的资金去支撑，人民币没了升值的预期，因为到了今年我们只剩下依靠地产拉动GDP了，外资不是傻子，不会来替国人接盘的，热钱就必然不会涌入，那更多的资金哪里来？就靠加快人民币印钞的速度了，那就是急剧的通胀，也就是离经济全面崩溃不远了，在任何一个国家经济全面崩溃的时候房价还能持续上涨是没有这个先例，也没有这个可能的，所以楼市同样是不能维持的。也就是说楼市的崩溃是迟早的事情。
那么现在在准备金不断下调的，或者甚至是取消限购能够挽救房地产吗？同样不能。因为前面已经说了在没有新的资金来源的情况下，只能维持楼市价格的暂时稳定，可热钱还是在不断离场，因此房价还是在不断地下跌中，同时由于房地产长期占用了过多的资源和过多的资金造成实体经济的复苏无望，因此热钱会加快离场，房地产会呈现加速下跌的过程，最后还是大幅下跌而实体经济同时由于长时间没有输血，造成整个经济的无可救药。所以最终还是无法挽救房地产的。
房子最最重要，也是最大的功能首先是居住。如果把老百姓居住的房子价格抬高到大多数老百姓都高不可及的地步，这种痛苦是无法承受的。这样的房产价格只能说是一个国家病态的投资价值扭曲。
从各种情况来看，现在的房地产其实已经是无药可救了，因此再谈论房地产其实已经是一个愚蠢的话题了。同时由于地方政府缺少了土地财政这一大块收入，地方政府的收入必定大幅缩水，在这种情况下地方政府又会采取怎样的措施呢? 加征房产税就成了不二的选择了。没了土地收入的地方政府会破产的，只有从房产税中才可能得到弥补，所以这块税收是一定会开始的，而且不会时间不会太长了，现在已经没有技术问题。到了2012年的年中很多地方政府就有可能揭不开锅了，在最迟2012年的下半年一定会加征房产税的。这将对已经是雪上加霜的房地产说更是当头一棒，所以放不放开限购已经不重要了，没有必要去考虑了。
2012了，不用再去谈房地产了，再谈你就彻底out了。
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