约翰克里斯托夫豆瓣:城镇土地使用税问题解答

根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》和《广东省城镇土地使用税实施细则》的规定，以及珠海市七届44次市政府常务会议的决议，我市已于2007年12月1日开征城镇土地使用税，为了让纳税人更详细地了解城镇土地使用税，珠海市地方税务局现对一些常见的热点难点问题整理如下：

一、问：城镇土地使用税的纳税义务人有哪些？

答：在我市范围内使用土地的单位和个人是城镇土地使用税的纳税义务人。

所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。

在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。

城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳，拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方分别纳税（按其实际使用的土地面积占总面积的比例，分别计算缴纳土地使用税）。

二、问：城镇土地使用税的征税范围是什么？

答：城镇土地使用税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区。具体在我市，则在所有地区开征。

三、问：如何确定城镇土地使用税的纳税义务发生时间？

答：（一）以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

（二）      征用土地的纳税义务发生时间

（1）征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税；

（2）征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。
　 　（三）购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征城镇土地使用税。

（四）购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征城镇土地使用税。

（五）出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征城镇土地使用税。

四、    问：城镇土地使用税的计税依据是什么？

答：城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照税额标准计算征收。

年应纳税额＝实际占用的土地面积（平方米）×每平方米年税额。

五、问：城镇土地使用税的计税面积如何确定？

答：城镇土地使用税的计税面积应按下列方法确定：

1、持有《国有土地使用证》、《集体建设用地使用证》、《土地房屋权证》或《房地产权证》的,以证书记载的土地面积为准；

2、土地使用权共有的,应根据共有各方实际占用土地面积的比例或者建筑面积的比例, 按规定分别计算缴纳土地使用税；

3、尚未持有前款所列土地使用权证书的,暂以纳税人申报，并经主管地方税务机关核定的土地面积为准。 

备注：若有新政策对计税面积调整的，按新政策执行。

六、问：城镇土地使用税的税额标准有何规定？

答：我市征收城镇土地使用税的应税土地，按土地基准地价的高低分为六个等级，再在等级的基础上划分行业（项目）用地，并主要以土地所在的街道办（镇）管辖范围作为划分界限。各等级（行业（项目））用地的适用税额标准如下：

单位:元/平方米

       类别

适用税额

项目

一类

二类

三类

四类

五类

六类

海湾大酒店及以南（含情侣南路），沿联安路以南（不含北面）路段；迎宾南路口往西沿粤海路以南（不含北面）往桂花南直到粤海国际花园大门口以东（不含花园）

拱北、吉大、香洲、前山、湾仔、南屏（不含一类用地）

洪湾、横琴、淇澳、唐家、金鼎

西湖城区、红旗、三灶、南

水、井岸镇（包括原白藤办事处）、原白蕉镇

平沙、乾务镇、斗门镇、莲洲镇、原六乡镇

海岛（不包桥、堤和陆地相连的岛屿）

一、一般

二、工业用地

三、用于经营和出租的住宅用地

四、国家、省、市政府指导扶持、鼓励的行业（项目）用地

12

6

4

2.5

8

4

3

2.5

6

3

3

2.5

4.5

3

2.5

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3.5

3

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2.5

2.5

2.5

2.5

2.5

注：国家、省、市政府指导扶持、鼓励的行业（项目）用地是指：

1、从事国家重点扶持的公共资源基础设施项目用地。具体是指《公共基础设施项目税收优惠目录》内的港口、码头、机场、铁路、公路、电力、水利等项目用地。

2、安置残疾人员及国家鼓励安置的其他就业人员的纳税人的生产经营用地。

安置残疾人员及国家鼓励安置的其他就业人员的纳税人指：

（1）安置残疾人员就业的民政福利企业；

（2）残疾人员自办的个体工商户；

（3）下岗失业人员自办的个体工商户；

(4）经劳动保障部门核发有关吸纳下岗失业人员认定证明的安置下岗失业人员再就业的企业；

（5）随军家属、军转干部、退伍士兵自办的个体工商户。

3、从事符合条件的环境保护、综合利用资源、节能节水的项目用地

从事符合条件的环境保护、综合利用资源、节能节水的项目是指：

（1）综合利用资源企业是指企业以国家有关部门联合制定的《资源综合利用目录》内的资源为主要原材料，生产符合国家产业政策规定的产品，并经省经贸委等部门颁发《广东省资源综合利用认定证书》的企业；

（2）环境保护、节能节水纳税人指：国家税务总局联合有关部门拟制定环境保护、节能节水项目以及专用设备目录的管理实施办法，该办法出台后，按该办法认定管理的纳税人。

4、从事农、林、牧、渔业的办公用地

从事农、林、牧、渔业项目是指：

（1）农业种植（不包括花卉和其他园艺作物的种植）；

（2）林木的培育和种植（国家限制的项目除外）；

（3）畜牧业（不包括狩猎和捕捉动物）；

（4）渔业（不包括近海和内陆捕捞）。

5、经认定的高新技术、集成电路、软件企业，具体是指：

（1）经省科技厅认定的高新技术企业；

（2）经集成电路项目审批部门认定的集成电路设计、生产企业；

（3）经省信息产业厅认定的软件企业。

6、政府支持的重点项目用地

七、问：城镇土地使用税的纳税期限是如何规定的？

答：城镇土地使用税按年计算，申报纳税期限为每年的11月30日前。

八、问：城镇土地使用税的纳税地点是如何确定的？

答：纳税人应向土地所在地的地方税务机关缴纳城镇土地使用税。珠海市内的纳税人机构所在地和土地所在地分别位于市内不同行政区域的，均向纳税人土地所在地的地方税务机关申报缴纳城镇土地使用税。

九、问：城镇土地使用税有何减免税规定？

答：下列土地免缴土地使用税：

（一）国家机关、人民团体、军队自用的土地；
    （二）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；
    （三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；

备注：公园、名胜古迹中附设的营业单位，如影剧院、饮食部、茶社、照相馆等使用的土地，应征收土地使用税。
    （四）市政街道、广场、绿化地带等公共用地；
    （五）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；

备注：

1、在城镇土地使用税征收范围内经营采摘、观光农业的单位和个人，其直接用于采摘、观光的种植、养殖、饲养的土地，免征城镇土地使用税。

2、在城镇土地使用税征收范围内，利用林场土地兴建度假村等休闲娱乐场所的，其经营、办公和生活用地，应按规定征收城镇土地使用税。
    （六）学校、图书馆（室）、文化宫（室）、体育场（馆）、医院、幼儿园、托儿所、敬老院等公共、公益事业自用的土地；

（七）财政部和省地方税务局另行规定免税的能源、交通、水利设施用地以及其他用地。（对高速公路沿线服务区内非经营性的停车场、公共绿地、公共卫生间用地，暂免征收城镇土地使用税。）

（八）经批准开山填海整治的土地（是指纳税人经有关部门批准后自行填海整治的土地，不包括纳税人通过出让、转让、划拨等方式取得的已填海整治的土地）和改造的废弃土地，层报省地方税务局批准后，可从使用的月份起免征土地使用税五至十年。

（九）对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。

 开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。

（十）个人所有非营业用的居住房屋用地，暂缓征收土地使用税。对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。

（十一）除以上免征土地使用税情况外，纳税人按规定纳税确有困难的，可向所在地地方税务机关申请，按规定权限审批后，可酌情给予减税或免税照顾。

备注：纳税人应于每年度的8月份前向主管税务机关提交减免税申请资料。

十、问：纳税人不按照规定申报缴纳城镇土地使用税，将承担哪些法律责任？

答：纳税人未按照规定期限缴纳城镇土地使用税的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条的规定，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。

纳税人未按照规定期限办理城镇土地使用税申报和报送纳税资料的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》第六十二条的规定，由税务机关责令改正，可以处二千元以下的罚款；情节严重的，可以处二千元以上一万元以下的罚款。

十一、问：个人将土地使用权属于本人的商铺用于出租，要不要缴纳土地使用税？

答：要缴纳土地使用税。

十二、问：土地使用税困难性减免税的条件？

答：按照有关规定，对困难减免的认定原则包括：
　（一）企业因客观原因连续3年亏损；
　（二）因不可抗力导致发生重大损失，难以维持正常生产经营的企业；
　（三）属于国家政策扶持的企业和政策性亏损企业，纳税确有困难的。

十三、问： 土地证或房产证都有“使用权面积”和“共用面积”。那么土地使用税的应税面积应该是“使用权面积”，还是要计算分摊“共用面积”？

答：具体视两种情况而定：1、一块土地为某一企业所独有，该企业在地上建办公楼或厂房，房地产权证上的 “使用权面积”和“共用面积”都标有面积数额的，且面积数额不相同的，即以面积数额最大的作为应税面积； 2、一块土地上建立的房产，分属不同企业，如一幢五层的楼房，一至二层为A公司所有，三至五层为B公司所有，即A、B公司都按房地产权证上的“使用权面积”的数额作为应税面积。

土地使用税应纳税额计算举例：

例一：甲在香洲（属二类用地）购买一间商铺用于经营，《房地产权证》上的“房屋情况”写明“建筑面积”37平方米，《房地产权证》上的“土地情况”写明“使用权面积”6.7平方米，“共用面积”5758平方米。

甲应纳城镇土地使用税：6.7平方米×8元=53.6元

例二：丙公司在前山（属二类用地）有一幢工业厂房，《房地产权证》上写明“建筑面积”12081平方米， “基底面积”1510平方米。

丙应纳城镇土地使用税：1510平方米×4元=6040元