2010房地产业报告详解中国楼市

《2010房地产业报告》囊括总报告、经济篇、政策篇、土地篇、城市篇、企业篇、项目篇、产品篇、数据篇、大事记等十大篇章。多角度、全方面地解析中国房地产行业的2010。【详细】

重点文章

• 2010经济：增速逐步放缓 通胀压力依旧
• 2010楼市政策：年内三轮调控 密集程度历史罕见
• 2010房地产行业：开发投资年度增幅创十年新高
• 2010房企：诞生千亿房企 重点企业向三四线城市拓展
• 2010住宅：全国市场稳步上扬 中西部城市成支撑力量
• 2010商办：商业地产倍受关注 商业用房投资稳中有升
• 2010土地：土地出让金达到2.7万亿历史高位
• 2010楼市项目： 高端与小户型产品尤为突出
• 2010保障房：推进力度加大 建设目标基本达成
• 2011房地产市场预测：全年成交总量预计将有所下滑

• 编著单位

中国房地产业协会

中国房地产研究会

北京中房研协技术服务有限公司

中国房产信息集团

• 网站支持

GDP增幅进一步放缓 全年呈现“前高后低”态势

在国家“四万亿”投资计划以及系列扩大内需政策引领下，一季度GDP增速创出11.9%的高点。随着经济刺激效应减弱，国内宏观调控措施的不断加大，尤其是房地产调控政策、治理地方政府融资平台、过剩行业的产业结构调整和节能减排任务目标要求等一系列调结构政策措施，导致二、三季度经济增速出现下滑。【详细】

CPI逐月上行 11月创28个月新高

从09年末开始，CPI就出现了上升的迹象，而在4月楼市调控以后，这种趋势出现加速，5月CPI同比增长达到3.1%，超过3%的警戒线。随后一路上行，到了11月份，CPI创28个月新高。【详细】

2010年全国土地出让金总额高达2.7万亿元，同比2009年的1.6万亿元，涨幅高达近70%，土地市场的“量价齐涨”是今年全国土地出让金收入大增的主要原因。【详细】

2010年以来，不断走稳的宏观经济形势以及房价仍然快速上涨等方面因素增强房地产市场预期，促使开发企业加大了补库存的力度，房地产开发投资依然保持了快速增长态势。国家统计局数据显示：2010年全国完成房地产开发投资48267亿元，同比增33.2%，增幅同比提高17.1个百分点。

全国商品房投资增幅在2008年和2009年出现连续下滑，而随着2009年以来经济的快速增长和房地产市场的强劲复苏，全国商品房投资在2010年出现大幅上涨，全年同比增长33.2%，涨幅创下2001年以来的历史新高。虽然2010年以来经历了三轮房地产调控，但并未对房地产业发展形成根本影响，房地产开发的前景依旧被看好。【详细】

《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》

　·免征公租房建设用地及公租房建成后占地城镇土地使用税

　·免征公租房经营管理单位建造公租房涉及的印花税

　·免征公租房经营管理单位购买住房作为公租房的契税与印花税

　·免征公租房租赁双方签订租赁协议涉及的印花税

　·免征企事业单位与社会团体及其他组织转让旧房作为公租房房源的土地增值税

　·免征经营公租房取得租金收入的营业税与房产税

《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》

　·自2010年10月1日起，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税

　·对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按１%税率征收契税

　·对出售自有住房并在１年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税

《关于进一步贯彻落实国发〔2010〕10号文件的通知》

　·严格实行问责制：对政策落实不到位、工作不得力，约谈直至追究责任

　·暂停第三套房贷：暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款

　·抬高首套房贷首付比例：首套房贷首付比例提至30%。第二套房贷首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍

　·支持政策保障房建设贷款需要：继续支持开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求

　·推进房产税改革试点：加快推进房产税改革试点，并逐步扩大到全国

　·切实增加住房有效供给：切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量

2010年初中央保障房建设计划拟安排保障性住房中央预算内投资632亿元，安排住房保障总支出993亿元，计划2010年完成580万套保障房建设，2011年继续建设680万套保障房，2012年建设620万套保障房，3年内共建设1880万套保障房，保障性住房建设力度不断加码。【详细】

大幅提高保障房用地供应

根据国土资源部公布的2010年度住房用地计划，全国30个省、市、区（西藏除外）住房用地计划拟供应量约18.5万公顷。较2009年全国住房实际供地7.65万公顷和前五年平均年度实际供地量5.465万公顷有大幅度增加。其中保障性住房用地约2.45万公顷，占总住房用地比重为13.2%；棚改房用地3.66万公顷，占20%；中小套型商品房用地8.04万公顷，占44%。这三类住房用地计划供应量占住房用地计划供应总量的77%

2010年全国保障性住房建设目标超额完成

2010年全国各类保障性住房和棚户区改造住房开工590万套，基本建成370万套，超额完成年初国务院部署的任务。从重点省市来看，完成情况也都比较理想。

全国市场住宅成交量延续上涨势头

2010年全国商品住宅销售面积为92117万平方米，同比上涨8.0%，虽然今年以来调控政策频出，但从整体商品住宅市场成交量走势来看，预期中的大幅萎缩并未出现，市场依然处于稳步增长的态势中。

中西部市场份额不断扩大

2010年，中西部城市占全国市场份额已高达51%，赶超东部城市。

中小城市供应大幅回升，部分高房价城市供应出现下滑

2010年，多数城市 的供应面积同比大幅上涨，在这些上涨的城市中，超过7成的城市供应增幅超过20%，其中太原供应涨幅最为明显，达到111%。这些城市多为近几年来房价涨幅不大，成交走势相对平稳的二三线城市。随着2009年市场的快速回暖，开发商恢复信心加速施工，推动这些城市供应大幅增加。
　　北京、南京、杭州、成都、扬州、南宁、海口等城市供应量基本与去年持平；而上海、深圳、合肥、苏州等少数城市供应较去年出现明显下滑，其中上海降幅最大。这些城市多为房价较高的东部沿海城市以及涨幅较快的华南区域城市。由于中央的三轮调控，针对的就是房价较高、上涨较快的城市，因此这些城市受政策影响较为明显，在成交下滑的情况下开发商也相应缩减了供应量。【详细】

从年度走势来看，2002年以来商业用房投资增幅呈现出一个“U”型走势，从2003年39.5%的高速增长滑落至2005-2008年期间15%左右的低位徘徊，主要因为这一期间房地产投资多集中于商品住宅，而商业地产受到冷遇。而近两年，商业地产投资强劲反弹，开发商开始将注意力转移到商业地产开发，投资增幅连续两年超过30%。

　　从月度走势来看，2010年商业用房投资继续保持高位增长，月度累计同比增幅均保持在30%以上，并在7月份达到35.3%的峰值，月度平均增长率远超越2009年平均水平。7月以后，受商品住宅市场调控影响，商业住房投资同比增幅也出现小幅回落，但总体态势良好。【详细】

企业业绩快速增长 TOP10门槛提升超百亿

企业积极拓展三、四线土地储备

资金保值增值需求集中 提升高档住宅成交比重

从趋势上看，2010年典型城市高端住宅 成交比重整体上升。北京高端住宅成交比重上升最快，较全年上升了14.42个百分点，全年所占比重上升至25.06%；上海、南京、杭州、成都高端住宅成交情况也较好，高档所占比重较2009年上升了8个百分点左右；而深圳由于关外市场高速发展，高端住宅比重上升较慢，同比上升了3.40个百分点。【详细】

刚需旺盛 小户型成交活跃

2010年，在调控政策逐渐加码的背景下，不少项目成交趋于冷淡，而90平方米以下的小户型成交仍占优势，一线城市小户型成交比重有所增加，二线城市整体表现相对稳定。在楼市调控政策的打压下，部分改善性需求退出市场，而市场上潜在的刚性需求仍较为旺盛，推动小户型成交保持较好势头。 【详细】

• 总量：预计全年销售面积在9~10亿平方米之间
• 新国八条的出台，特别是未来各地细则的执行将对短期市场需求造成一定的影响，预计全年成交总量将在9~10亿平方米之间波动，与09年基本相当。
  
  
• 时间：上半年市场进入调整期，下半年有待观望
• 在新国八条的影响之下，我们预计2011年上半年市场可能将进入调整期。新国八条是在毫无征兆的前提下出台如此严厉的调控政策，楼市各方最紧急的反应就是暂时观望，这在过去历次的调控中也有所体现。因此短期内，导致成交量下滑明显。下半年市场走势仍有待观望，但我们预计随着市场对政策逐步消化，房地产市场成交可能会逐步反弹。
  
  

• 中西部城市化进程加快 房地产开发加速
• 今年楼市调控的重点是房价涨幅过快的一线及部分二线城市，但在经历了短暂的回落后，市场就逐步出现反弹，上海、深圳、杭州等城市房价没有明显回调。因此在2011年这些城市仍将是调控的重点，政策力度可能逐步加大，在政策的高压下，部分需求将退出市场，从而使得成交量回落。但由于一线以及房价较高的二线城市，整体市场供应不足，潜在需求旺盛，决定了房价不可能出现大幅下跌的可能，总体来看2011年房价以平稳为主。
  
  　　中西部和三四线城市受规划利好推动，房地产市场步入快速发展期，由于价格泡沫较低，市场以刚性需求为主，明年成交量价还将保持较高水平。
  
  　　政府对中西部城市和三四线中小城市政策上的扶持，给当地房地产市场带来机遇，随着物流贸易的转移、内向型经济快速发展，使得中西部城市和三四线城市房地产发展进程加速，尤其是上海、北京等一二线城市周边小城市，由于一二线城市限贷限购政策的挤压，部分资金将转移到周边小城市中去。总体来看，这些城市房地产市场整体发展前景良好，2011年市场成交量价将持续保持较高水平。【详细】

经济增速可能进一步放缓 呈现“前低后高”态势

作为“十二五”的开局之年，稳定经济增长仍将是明年经济工作的重要目标，但各种下行力量和上行力量相互交织，使得明年宏观经济形势显得尤为复杂。其中下行力量有三：一是在防通胀的要求下，流动性回收将成为宏观调控重点；二是房地产调控持续有可能进一步加码；三是发达国家经济复苏放缓，贸易不平衡等原因将使得外部环境恶化。上行因素有二：一是作为“十二五”的开局之年，新规划中所提及的战略性新兴产业规划、区域发展规划、民生工程、收入分配改革等内容将带来刺激效应；二是城市化加速、“高铁时代”到来等因素的释放，也将为明年宏观经济稳定提供支撑。综合来看，2011年经济增速由于基数影响，普遍预计不会低于9%，且可能呈现“前低后高”的走势。

工业生产增速将会进一步趋缓

十二五”时期是我国工业转方式、调结构、促升级的关键战略机遇期。明年节能减排、自主创新、落后产能淘汰等任务进一步加大，各地的工业生产和经济增长将面临更为严峻的挑战，再加上今年同期基数较高，明年整体工业经济增速将保持稳中微降态势。【详细】

物价仍将保持在高位运行 通胀压力犹存

中央经济工作会议指出，明年要更加积极稳妥地处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系，把稳定价格总水平放在更加突出的位置。尽管随着国家稳定物价调控政策的继续实施，食品价格上涨态势会得到一定的抑制，但这并不意味着通胀风险已过，推升物价上涨的因素并未消失。【详细】

2010年房地产经历了三轮严厉的政策调控，但并未阻止房价上涨的步伐。统计局数据显示，2010年全国70个大中城市房价上涨了6.4%；中房信对全国重点城市监控数据显示，30个重点城市房价涨幅均超过10%，其中海口、杭州、太原、北京、上海、深圳等城市涨幅超过40%。政策效果从控制房价的角度并不理想。【详细】

新国八条出台 全面限购力度最大

2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作，颁布了新的国八条。2011年第一轮房地产调控就此拉开帷幕。本次调控中全面限购令对市场的冲击最大。

调整税费：对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。

差别信贷：对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

增加土地出让：今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。

限购升级：各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。对已有1套住房的当地居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

房产税试点落地并有望逐步向全国推广

1月27日晚，上海、重庆分别出台了《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》和《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》及实施细则，并从2011年1月28日起实施，这标志着争论了一年多的房产税试点工作正式拉开序幕。

从上海、重庆两市出台的房产税暂行办法来看，在征收对象和征收税率上都低于先前的市场预期。如上海房产税的征收对象为本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新购的住房，即针对新增量超额部分征收；而先前市场预期是对多套住房的存量部分也一起征收。重庆房产税在征收税率上根据价格高低不同，分为0.5%、1%和1.2%三档，也低于先前市场流传的最高1.5%—2%的预期。这样做的目的是为了避免市场对政策实施的过度反应，采取小范围内先行推出，再在实践中不断扩大范围和征收力度，让市场慢慢的适应起来。

• 政府将继续保持供应放量 保障房用地比重将进一步增加
• 政府将继续保持供应放量，保障房用地比重将进一步增加。保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地计划供应量占住房用地计划供应总量的77%。从中央角度来看，2011年是解决房地产市场民生问题的关键年。中央政府已经明确将建设房地产市场“保障房”和“商品房”双轨制，完善保障房体系的重要性已经被提到了一个前所未有的高度。
• 三四线城市土地市场机会风险并存
• 从地方角度来看，全国城市化进程的效应将更多体现在三四线城市的加速发展。以近年中国城市化率平均每年增长近一个百分点计算，全国每年仅因为城市化进程而产生的新增住房用地需求即接近3万公顷，而其中大部分需求都将集中在三四线城市。

当下，房地产企业纷纷调整战略、寻找新的出路以分散风险、顺应宏观走势。房企战略调整的趋势主要包括：通过项目合作回避风险，逐步形成行业寡头；增加商业尤其是城市综合体的比重，以回避政策调控；寻找新业务方向，如：旅游地产、养老地产等；通过与著名酒店运营商达成战略联盟，帮助企业迅速扩张酒店业务且提高酒店服务水平；关注政府所关注的保障房建设，并从中发掘契机。【详细】

• 格局：集中度进一步上升 企业发展路径现分化
• 从上榜企业金额对全国商品住宅销售金额的贡献率上可以看出，房地产企业集中度进一步上升。前十大房地产企业集中度超过10%，而前二十大房企的集中度则突破20%。根据美国房地产市场的经验，美国房地产市场经历了前十大房企集中度由90年代的10%发展至如今的30%，中国房市的集中度将仍有提升空间，未来将继续上升。

• 战略：新环境下企业战略六变

（1）战略调整一：项目合作开发

面对日益高企的地价及建材原料，房企开发项目投入越来越大，为应对有所带来的资金与风险，企业间合作的项目渐趋频繁。大企业在此背景下通过建立利益共同体逐渐形成行业寡头。比如，万科与多家国企进行合作，绿城、富力则通过输出品牌，获取资本支撑；九龙仓与规模性企业合作，规避市场风险。

（2）战略调整二：开拓二三线城市

盛高置地、恒大地产、保利地产等纷纷在长春、无锡等二线城市树立标志性项目，彰显公司建筑实力，扩大品牌影响力，为进入二三线城市做好铺垫。同时，与地方政府携手打造地标性建筑物，也帮助公司拉近与政府间的关系。

（3）战略调整三：发力商业地产

房企逐渐重视商业地产价值，万科、华润、保利等企业均加大商业地产投资比例至20或以上。就在三季度，面对频繁的楼市调控，龙湖地产公开宣布转战商业地产，聚焦多业态的城市综合体也成为近期的投资热点。无独有偶，自9月底以来，先后有世茂集团、大连万达集团、华瑞置地、绿地等企业与政府签署协议，投资重金打造城市综合体项目。

（4）战略调整四：探索旅游、养老地产

住宅市场饱受宏观调控之困；商业地产又面临激烈的竞争，很多企业都在扩大房地产发展领域的内涵，寻找新的机遇。对于资金实力雄厚的企业而言，旅游地产是个不错的选择。万达、龙湖、万科、世茂等企业于年内纷纷增加旅游地产项目规模。这两年炙手可热的海南，就吸引了香港新世界、万科、富力、雅居乐、中粮、中信、海航、山东鲁能等开发商，扎堆进军当地的旅游地产开发。此次“国际旅游岛”定位又为其带来了新契机。而在杭州的千岛湖以及成都等地，开发旅游地产的房企也纷纷在上演“围城计”。

（5）战略调整五：构建酒店运营联盟体

世茂房地产、恒大及华润置地等企业纷纷表示将加大酒店业务的投入。与著名酒店运营商达成战略联盟将帮助企业迅速拓展酒店业务。

（6）战略调整六：加大保障性住房投入

通过公开挂牌方式来低价获得优质土地的机会正逐渐减少,同时融资渠道的不畅通和融资成本的上涨，进一步迫使企业选择通过保障房项目获得土地储备。国家政策面对住房保障的重视程度越来越高，根据政府规划，2010至2012年期间全国保障性住房计划建设1880万套。为达成这一目标，地方政府对于参建保障房建设的企业拿商品房用地必会给予相应的优惠，更多地加入保障房建设对于开发企业来说是未来的必然趋势。