卜劳恩漫画父与子六福:中国的房价为什么越调越涨？

中国的房价为什么越调越涨？ 

 北京大学经济学院    苏剑 

     近几年来，我国大中城市的房价飞速上涨。2009年从年初到年底，北京市的房价翻了一番。2010年，中国的房价继续快速上涨。为了调控房价，政府出台了两轮调控。面对政府的调控，老百姓观望了一段时间之后，发现房价依然在涨，于是在2011年初在一些城市出现了抢购风。从2010年12月到2011年1月，仅一个月时间，北京市的房价就上涨了10%。 

     实际上，中国的房价上涨已经持续了好几年。每次政府声色俱厉、信誓旦旦的宣称要调控房价之后，房价都会以更快的速度上涨。住房市场出现了“越调越涨”、甚至“越调越大涨”的局面。为什么会如此？

一、出口导向型的增长方式

     要说中国房价的上涨，主要原因之一是出口导向型的增长方式。长期以来，我国依靠出口来拉动经济增长，结果导致了巨额的贸易顺差。贸易顺差加上大量引进外资，导致中国的外汇储备大幅度增加。中国的外汇储备从1978年的1.67亿美元增加到2010年底的28473亿美元，增长了17050倍，年均增长率为30.4%，比泰国金融危机前外汇储备的增长率还高1.4个百分点。

     外汇流入导致人民币的大量发行。外汇进入中国，必须换成人民币才能在中国流通，因此外汇最终流到了中央银行的口袋里，与此相应，人民币从中央银行流到了老百姓的口袋里，这就导致了人民币的大量发行。近年来，外汇流入已经成为我国中央银行投放基础货币的唯一途径。在2001年，外汇占款占基础货币的比例为43%左右，2006年初这一比例超过100%，此后这一比例继续上升，最高时达到129%，目前维持在120%左右。这意味着我国的基础货币完全是由购买外汇投放的，不仅如此，中央银行还得通过其他途径回收因购买外汇投放的部分基础货币。

     与此相应，中国的M2也从1990年末的15293亿元增长到2010年末的725852亿元，年均增长率为18.4%。从2000年到2010年底，北京的房价已经增加了10倍以上，跟泰国金融危机爆发前几年的增幅相当。

     货币的扩张必然导致物价的上涨，房价就成为物价上涨的排头兵。

二、土地财政

     目前地方政府政绩的主要指标是经济发展状况。而要发展经济，就得有资金。资金从何而来？正常情况下，地方政府可能的资金来源方向有两个。一是税收，二是借贷。目前中国政府对地方政府借债的限制很严格，至少明面上不允许地方政府借债。而在目前的财税体制下，地方政府的税收太低，不足以支持地方政府发展经济、提高自己政绩的目的，于是只好寻找别的财源，这就导致了“土地财政”的出现。

     “土地财政”收入实际上也是一种税收，是地方政府对土地所有者的一种税收。政府通过垄断土地的买卖，低价从土地所有者手中征走土地，再高价卖给开发商，这就强行征走了土地销售收入的一部分。如果这个的土地买卖由市场来协调，就不需要政府介入，政府自然也就没有了这笔卖地收入。为了这笔收入，政府就必须采取各种手段保证自己对土地买卖的双重垄断权。

     仅有这个财源还不够，政府还得设法把这种收入最大化。于是就导致地价越来越高，地价纪录连连被破。房价越高，地价就越高，因此房价上涨是符合地方政府的利益的。这就出现了“地价”和“房价”轮番上升的局面。北京最近的一笔拍卖导致光买地成本就达到了每平方米近3万元。

     到现在，建安成本已经不到北京房价的10%，北京市的住房生产成本绝大部分是别的成本。这就是北京房价屡创新高的另一原因。

三、老百姓预期难改

     房价越调越涨的最终的根源还是调控当局自己。调控当局既想调控房价，又不想因此影响经济增长，所以房价调控往往犹犹豫豫，左右摇摆。

     人民币的过度发行是房价飞涨的主要原因之一。而要抑制人民币的过度发行，就得限制外汇流入。而在现在人民币升值的预期下，要限制外汇流入就得采取强硬手段，并加速人民币升值。但内需扩大不起来，就不敢让出口减少；不敢让出口减少，就不敢让人民币升值过快；不敢让人民币升值过快就得采取更为严厉的限制外汇流入的措施，这些限制措施偏偏跟目前经济学中流行的“全球化”、“自由化”趋势不吻合，采取起来畏首畏尾。于是人们就想了另外一个办法----人民币国际化，通过国际化，让多发的人民币流到外国去，减少国内物价上涨的压力，从而抑制房价。可惜的是人民币国际化的进程不是能够迅速实现的，其中的风险也很大，恐怕远水解不了近渴。

     目前的中国经济已经被房地产绑架。在中国的总需求中，房地产投资已经占到了12%左右，而每年房地产投资的增长率约为30%左右，那就是说，中国经济每年10%的经济增长率中，有3.6个百分点是来自房地产投资，房地产投资对中国经济增长的贡献率高达36%。换句话说，如果房地产投资的增长率降到0，中国的经济增长率立马就得下滑3.6个百分点，连“保8”都成了问题。

     于是，调控当局一方面怕房价过高影响社会和经济稳定，又怕房价下跌影响房地产投资，进而影响经济增长，于是就有了“抑制房价过快增长”的说法。这样我们就可以明白房价越调越涨的原因了。既然政府的目标只是让房价涨幅降下来，而不是让房价降下来，越调越涨还有什么奇怪的？甚至可以说，“越调越涨”本就是政府希望达到的目的，只不过稍微严密点说的话，政府的调控目标应该是“越调越小涨”。

     问题是，“越调越小涨”能实现吗？对于老百姓来说，涨幅再小也是涨！不赶紧买房子，等房价涨上去再买吗？于是房价上涨的预期就被强化，抓紧买房就成为老百姓的普遍愿望，于是房价就不是“小涨”，而是“大涨”，这就是今年初一些城市老百姓抢购住房的原因。所以，“抑制房价过快增长”的结果就是“房价过快增长”，与调控当局的目标恰恰相反。

     所以，要调控房价，目标就不能是“抑制房价过快增长”。这样的目标，结果肯定是“越调越大涨”。