中国开发商舍本逐末

编者按：SOHO中国董事长潘石屹上月在参加英国《金融时报》年度高峰论坛上时，接受FT中文网专访。本文为整理后的采访文字实录，另可观看采访视频上半部分和下半部分。

FT中文网：我们现在看到的信号是，中国的房地产市场从今年年底到明年上半年，甚至在十八大召开之前，都会维持一个紧缩的态势。您的判断是怎样的？

潘石屹：你接收的这个信号是对的，跟我的判断是一致的。其实你要看最近一两个星期开发商的表态，都觉得2012年是最困难的一年，他们都在采用降价的策略。这就是说大家的看法都是比较一致的。

FT中文网：比较今年的即将来临的“严冬”和三年前的那次“严冬”，您觉得两次“严冬”有什么不一样吗？

潘石屹：最关键的是在市场上面，开发商、地方政府，就是指的有出让土地权的地方政府，他们的心态不一样。

FT中文网：怎么不一样呢？

潘石屹：现在是2011年，咱们回到2007年看。2007年的时候所有的开发商都很激进，都觉得公司未来的发展，利润的增长、销售额的增长、业绩的增长都将是翻番的增长，每一个开发商的野心都非常大。突然一下碰到了2008年的危机，这个时候开发商从资金到心态各个方面都没有准备好。

实际上，应该是通过2008年底、2009年这次危机，给开发商一个警醒，让中国的开发商和地方政府能有一个很冷静的思考，因为这个时候想的有点太大，太不着边际。但是突然碰到2008年这样一个寒冬影响，到了2009年大规模救市，银根也放开了。这就是说，本来应该是发生在三年前的调整，没有发生。

放开之后成了一个什么局面了？咱们先看2009年，一年的销售额突破3万亿，当时不得了。中国超过1万亿的行业不多，一手商品房的成交量超过3万亿，非常大的数字。紧接着到了2010年。2010年全中国商品房销售额超过了5万亿，确切的数字是5.25万亿。所以说，本来开发商在2009年春应该受到打击的，结果不但没有受到打击，反而出现一个巨额的增长。

到了2011年。今年上半年，这个市场上面，你从各个指标来看都不正常。一些城市里房地产带来的税收和土地出让金超过财政的50%。哪有一个行业会占到财政收入的50%呢？只有在一个不太正常的情况下，房地产这个行业才能占这样大的比重。

房价高、地价高、老百姓的收入水平没上去。所以这个市场就存在这样三个力量，它们不是一个聚合的力量。市场聚合之后才是健康的市场。但在过去的两年时间，这三股力量严重把这个市场撕开了，而且撕开的裂口越来越大。

FT中文网：所以说，您觉得调控是一个正确的政策选择？

潘石屹：我觉得你不通过政策去调控，市场也会调控的，就是要看你这个政策能不能顺应市场让它去调控。调控是什么？不是说要让多少开发商要死，而是一定要让这三个分开的力量慢慢聚合起来。

FT中文网：您觉得这次调控当中，开发商在做思想准备上面是不是比上一次成熟一些？准确更充分一些？

潘石屹：对。这个市场上面最关键的是心态，就是他心里面怎么想的。2011年，现在开发商的这种理性、警觉性、对危机和风险的认识跟三年前完全不一样了。

要从今年的情况来看，有好多开发商的日子很好过，前年销售了3万亿，去年销售了5万亿，加起来8万多亿，款陆陆续续收回来了。今年2011年的销售状况，有好多上市的开发公司今年的业绩已经完成了。就在这种情况下，你看这些大的房地产公司纷纷在表态，要做好过冬的准备，要做好价格的调整。这实际上就是一个很理性的力量，就是让这个裂开的口子，三股力量撕裂的口子，让它慢慢的愈合。

FT中文网：心态是一种准备，资金上面呢？很多开发商表态的背后，是他们资金确实出现了问题，您觉得整个行业来看如何？

潘石屹：应该从整个行业来看，不要从一两家公司来看。一两家公司可能现金流的问题、资金的问题，可是从整个行业的情况来看，2011年底比2008年底的情况好多了。政府再银根紧缩、银行再银根紧缩，2011年开发商拥有资金的量要比2008年好多了。

潘石屹：我们资金上没有压力，因为我们觉得这种调整一定会发生的。你怎么能够面对市场的调整，最重要的就是你的财务指标，就是现金量要大、负债率要低，才能度过这个危机，而不要一味的追求规模。

SOHO中国是什么样的姿势呢？是这样的姿势（做握紧拳头收缩胳膊的姿势），这样拳头打出去才有力。如果你的规模做的非常大，已经把这个拳头伸直了，它就没有力量了，再也打不出去了。

FT中文网：您刚才提到三股力量，其中一股就是买方。真正的要买房的人，您觉得他们在“愈合口子”这件事情上，心态有所成熟吗？

潘石屹：我觉得他们的心态也在慢慢成熟。其实这三股力量就是：地方政府，也就是销售土地的一方；开发商，销售房子的一方；以及购买者。其实最没有发言权的是购房人。购房人怎么“愈合”？要“愈合”就要看工资能不能提高。工资提高了，他的购买力跟房价之间的差距就会越来越小。所以购房者的力量是非常被动的，只有靠前面两股力量，朝着第三股力量去靠近。

FT中文网：还有一种“愈合”的方式，就是工资虽然一夜之间不可能提的太高，但是大家的心态放平一些，不需要在二十几岁刚结婚的时候就买房。这是不是也是一种“愈合”的力量？

潘石屹：对，我也觉得是。这样的话，需求不是一下释放出来，可能在未来的五年、十年慢慢释放出来，这也是一种愈合的力量。

FT中文网：有些悲观人士已经觉得二、三十年后中国房地产市场一定出现大崩盘，那是因为现在中国人都在囤积房子，二、三十年后会出现过剩。您同意这样的观念吗？

潘石屹：总体来看中国还在不断的城市化，每年差不多有1%的人转入到城市去，这是可以统计的。有好多民工进了城，还不在这个1%的范围之内。每年有一两千万人在竞争，这个对住房的需求还是一个根本的需求。因为中国的城市化率现在40%多，如果是一些发达国家可能是80%、90%，所以离这个比例还是有很大差距的。

FT中文网：在成熟的经济体当中，房地产市场更多靠“市场之手”调控，在中国，似乎是行政的、政府导控下的行政调控力度更大一些。您在这样一个可能随时被调控的行业当中生存，这是一件很无奈的事情吗？还是说很正常，因为大家都调控，只不过我们这是另外一种调控方式？

潘石屹：我们生在中国，处在中国这样一个变动的环境中，经济在高速增长，市场经济还不够完全，政府的管理能力、管理的经验也在慢慢提高，可能在这个过程中开发商会犯错误，政府也会犯错误，我们处在这个环境中就想办法一步一步相互之间提醒，相互之间磋商，不要埋怨，我觉得埋怨都是特别负面的。

像前些年的调控，强调开发商不能囤积土地，强调银根要紧，这些调控都是可以理解的。只是今年的限购政策有点突然。当这个政策没出台的时候，我相信可能不会出台，因为——

FT中文网：市场经济都这么多年了。

潘石屹：对！我们毕竟是朝着进步的方向去发展，怎么会出现限购呢？他们跟我说的时候，我说是不是谣传啊？我都不敢相信。最后出台了这个政策，我想想也能够接受。因为2011年房价已经非常高，地价、房价和购买力之间的差距已经非常大了，政府这时想做一件事情，就是要建大量保障性住房——既然我压不住房价压，我就在市场上大幅提高中低档房子的供应量。大幅度提高的话，自然价格就下来了。可是调整的过程就跟人一样，得病了，要动一个大的手术。政府决定有3600万套保障性住房，在未来三年内要建完，这一定会把好多资金、土地转移到保障性住房里面去，而普通商品房的用地、开工量就会大幅度降下来，商品房的供应量就会降下来。在需求量还没有得到保障性住房满足的情况下，价格可能会发生暴涨。就跟人在动手术的时候需要打麻药是一样的，政府动手术的时候就是休克疗法，就是我直接限购了。

我能够理解政府的限购政策，我理解这是一个休克疗法，是给动手术的病人打的一剂麻药。但是这个麻药不能天天打。饭可以天天吃，麻药你天天打，这个人就不行了。

FT中文网：在今天的中国要做一个企业家，是不是要像您一样心态比较平，要随时随地去了解政府的想法，并且给予理解，试着想办法把自己的心理障碍克服过来然后去理解政府，这样的企业家才会生存地舒服一点？

潘石屹：中国的房地产市场，从1997年取消福利分房开始，到现在有十四、五年的时间，大部分的时间是在调控中度过的。一会是121文件，一会儿是国八条、国六条、国四条、国十条，反正就是这样重复着来。

你说我们要把心态调整好，要适应这种政策变化，我觉得这是一方面。更重要的是作为开发商，你最本质的工作是什么。

这几年时间，尤其这四、五年时间里，开发商把所有的注意力集中在两件事情上。第一件事情就是学习政策——又会出台什么政策？昨天晚上我见到几个央企的开发商，他们不光学习政策，还学习领导讲话——在什么地方又讲什么话，把所有的注意力和精力都放在政策方面。另外一个注意力放在土地上，就是我能不能取得土地。一个是通过市场的方式取得土地，另一个是看看能不能打着招牌挂着幌子，在背后做点事情把土地取得了。

我觉得这两件事情都不是开发商的本质工作。开发商的本质工作、你对社会的贡献，是你能不能做出这个时代最好的产品。而现在投在规划、设计、建设产品上的精力，远远不如对政策、领导人讲话、怎样取得一块土地更关注。这个时候是舍本逐末，丢掉了最本质的东西。

如果我们的政策比较平稳一点，我们的土地市场更公平一些，让开发商把80%、90%的精力放在如何建好房子上去，我觉得这个行业才能进步。

FT中文网：您觉得在开发商跟政府的博弈中间，开发商的话语权有所提高吗？

潘石屹：开发商没有什么话语权，尤其在过去三年多时间。据我了解，当然大的央企的不说，在这三年多的时间，没有任何一个部长级以上的领导把开发商请过去，听听他们的意见，或者是跟官员有一个对话，哪怕吵一个架也行——吵架的过程中，大领导就明白了。在我了解，反正没找过我。

FT中文网：您希望被找吗？

潘石屹：就是希望有一个沟通对话的方式。哪怕我们说的错，也有一个表达的方式；别人对，我们也有一个交流的方式。而这三年时间里，没有任何一个部长以上的领导在正规场合上——在一个会议上面或者在一个论坛上面——听听我们的意见，没有。

FT中文网：可能他们在您或者任志强先生的微博上已经听到你们很多的观点了。用微博这样一种社交媒体来表达自己的观点，是开发商们争取话语权的一个表现吗？还是说这更多的是个人的？

潘石屹：我觉得这个社会还是要交流，各种各样的交流。不是说我写微博的时候想着是给领导看的，因为跟领导交流的语言风格是不一样的。我写微博的时候更多的是考虑到自己的粉丝，全国各地的几百万粉丝，他们的反应是什么。方式跟沟通信息的内容上，还不是特别一样的。

FT中文网：您从开发商的角色，转换成现在微博上的一个公众人物——您对很多话题，不仅仅是房地产的问题，都会发表自己的看法。这样一个角色转变是您不经意当中实现的？还是您主动有意识的推进这个转型？

潘石屹：整个这个过程是我出乎意料的，就是一步一步，微博怎么会有这么大影响力。最初我还是有一个信念，就是我们这个社会要进步，一定要公开要透明。没有公开透明，没有跟大家的交流，没有所有公众的参与，这个社会是很难进步的。我们在文革前后的时候，据说在中国发生大的自然灾害都是一死死几万人，别人都不知道。但我觉得这样的话，这个社会怎么进步？而微博的出现正好能让所有不能够发言的人有一个发言的机会，有一个表达的机会。哪怕这个表达的机会可能说的话不好听一点，甚至是骂你的话、批评你的话，都不要紧，最起码他把这个方式表达出来了。

FT中文网：在微博上您被很多人骂的时候，您真的不在意吗？

潘石屹：其实我不怎么看评论，因为评论也是非常多。如果我偶尔要看到的话，微博的表达方式就是这样一种表达方式，谁在微博上天天夸你啊？夸不成了五毛了嘛。这个东西不可能去夸的。夸的有《人民日报>，也有《新闻联播》，这就是一方面夸的。这个社会需要一个互补。

另外，在微博上可以锻炼人的心理承受能力.一些心理承受能力弱的人，搞搞烦了，就关了，其实这是最大的失败。

FT中文网：最后一个问题。中国经济是非常需要房地产的，这就是为什么一调控，很多人会说，再调下去经济就不行了。但是房地产商人好象从来不太被待见。您怎么看这两者之间的鸿沟，这是为什么？

潘石屹：别说开发商，你说这个社会中的哪个商人别人喜欢？

FT中文网：但好象特别憎恨开发商，您是开发商中比较受人待见的，因为您自己的个性，但是作为一个群体——

潘石屹：我觉得还是不要太在意别人说什么，最关键的就是你做了什么，你能不能为这个社会、为这个社会中的其他人做出你的服务，做出你的贡献，当大家需要房子的时候，你能不能给大家不断的建造房子。其他的，别人的评论，不要太在意。你们媒体觉得评论的力量是非常大的，我们作为实实在在盖房子的人，不太在意这些事情。想怎么说就怎么说吧。

FT中文网：非常感谢。