c3xr雪铁龙报价2015:房地产开发模式转型迫切

房地产开发模式转型迫切

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  我对于房地产开发的一点点常识，还是从自己的会计师那里学到的。在美国，很少人会自己报税的，因为美国税收制度复杂，我记得在宾西法尼亚的时候，有个大学同事自己保税，一个单身女教授，居然要忙几天才把税理顺，虽然现在有报税软件买，但是对税收政策还是没有一个把握，因此大部分人都找会计师申报，有些人是按照一年一次报税时找会计师，是按照单项收费。好像我这样怕麻烦的人，都有一个固定的会计师，年年由他报，应该给国税局多少、给州税局多少，他说了算，我就找数字写支票寄去行了。会计师就成了很多人的财务顾问了。

   我的会计事务所帮我报税已经十来年了，一直是同一个事务所，没有变过，因此和会计师David 都成好朋友了。有些人专门找财务顾问讨论投资和理财，我就找他。他讲过好多理财的道理给我听，而印象最深刻就是他说：房地产是最稳定的投资。我自己在美国买过几次房子，都有增值，但是1997－98年香港金融危机使我对房地产投资的概念完全动摇，他的解释是香港的模式和美国的模式大相径庭，香港模式是有很大风险的，而美国模式则比较稳定，有起伏，但是不可能好像香港那样血本无归崩盘。我和David 谈这个问题，他说：大陆公司开发，自己其实只有一点点钱，通过关系从银行套贷款，好多公司在开发一个楼盘的时候，超过60％的资金都是银行的，因为还贷压力大，因此什么都匆忙，可以说不择手段的要把楼盘卖掉。好像最近在北京被报导的卖用废纸做馅的包子一样，卖掉就是胜利，任何继续滚动，越来越大，但是风险性是很高的。

最近国内房地产价格狂涨，好多人问我怎么看这个情况，我倒不认为一定会出现崩盘性质的“硬着陆”，不过对于那些价格已经超过的城市来说，任何一个环节如果出了问题，是会产生连锁反应的。因此我就想起“香港模式”来了。因为那个模式在金融危机的时候的确崩溃了，弄得好多香港人现在还生活在“负资产”的阴影中难以自拔。国内房地产发轫之地应该是深圳，深圳的房地产开发模式就是香港模式。所谓香港模式，就是开发商手头没有钱，大量利用银行资金买地盖房子，借贷额高，因此急于开放而还贷，用所得利润借更多的贷款，开发就就尽快卖掉，接着又换个地方简单重复同样的过程，企业通过开发赚取利润，滚动得越快，利润积累越快，而其中在银行借贷的量就越滚越高。因此，开发商的目的是高速滚动，能够从银行拿到多少贷款就买多少地，能够多快建造就多快的完工，最好是楼都每盖就卖“楼花”，钱一回笼立即再圈地、贷款，开放商拿着银行的钱盲目大量圈地开发，资产负债率高，这样的运作，公司的财务状况一般都差。百把亩的小项目大概两年可以做完卖了，稍微大一些的房地产项目开发就要好几年，甚至上十年的时间才能够全部做完，按照经济发展周期来说，大项目都要经历两轮经济周期。开发周期长，面临风险的可能性就大，开发项目涉及好多政府职能部门的审批，从规划审批、拆迁、施工、电信、水、电等各个政府部门，一个不能够少，这些职能部门互相牵制，如果出现腐败，成本也就在开发商这里，最后转嫁到买楼的业主身上。一般来说，国内开发商的计划和预期的控制性都比较差，财务风险没有保证。另外，由于企业的资金完全是透支型的使用，手头的自由资金少，手头没有钱，企业抵抗风险能力差，堂而皇之说的所谓“滚动开发的模式”的核心问题就是资金链非常脆弱，一旦销售或者施工某个环节出了问题，企业就会面临破产。国内每个城市都有好多大烂尾楼，并非所有的开发商都是卷款而逃的坏人，好多人就是因为环节出了问题，砸了。在国内，超过60％的房地产投资都是来自银行资金。

在美国住的时间长了，熟悉了美国模式，和香港模式不同的就是美国的开发商在开发物业的时候目的首先不是迅速出售，而是自己控制好大部分的开发项目，以收取租金回报。开发商销售楼盘是一个方面，但是租赁住宅是一个更大的方面，因为他们有足够的资金，在银行贷款的比例不大，租赁对于一个公司长期的稳定发展更有好处。美国企业的资产规模非常庞大，好像我们国内好多房地产开发商就望一个项目盈利的小公司不多，这些大公司完全有实力同时投资多个物业，美国房地产企业最大的一些公司在全世界拥有数百个写字楼、数百个住宅区。在美国房地产资金的构成中，大约只有 15％是银行贷款，70％是企业的自有资金，这些资金是有房地产开放公司的股东控制的，而这些股东包括保险公司、养老基金和其他福利基金，房地产产业投资基金等等，全部是各类长期投资基金、社会公众的资金，除了低收入住宅是联邦政府投入解决穷人住房问题之外，房地产开发的资金绝大多数是私人资金。借贷也是从私人银行借贷，国家不会涉及这样的投资的。私人银行自然很紧张自己的资金，对项目的论证很认真，因此烂账、呆帐极为少见，整个开发就呈现良性的循环。即便有时候房地产走势低迷，但是没有崩盘的情形发生的。

当然，在西方发达国家中，好多小型公司也尽量在银行多借贷款，我见到每个的好多个人和小型公司用来购买或开发土地和建筑物的资金主要来源于银行抵押贷款，也就是用不动产的价值来开发其本身。银行大多非常乐于以比较低的利率发放这样的贷款，这是有道理的：因为一旦借款人无法清偿贷款，银行可以取消借款人的抵押物赎回权，然后请求法庭将土地所有权转移给银行并将土地出售以拿回属于他们的钱。土地、不动产都价值很高，这样一来，银行本身并没有风险。或者是贷款收益，或者是贷款人破产银行从没收的不动产拍卖中得益。基本不存在呆帐、烂账的问题。

中国现在全部走香港模式，并且贷款都是从国家银行贷的，房地产公司本身开发的风险大，国家银行卷在本来不应该卷入的投资领域里，要承受各种呆帐、坏帐的风险，贷款比例占整个开发项目资金比例超大，非常不合理，给两方面的人造成投机的漏洞：一是开发商方面，要和政府银行、土地部门和其他职能部门套热乎，关系就是资金和土地；另一方面就是政府控制资金、土地、规划的职能部门的官员，这两者之间的对接不是透明的市场机制控制的，而是关系、对中央法规的地方职能部门解释权之间的关系，哪能够避免风险呢？我看北京万通集团老总冯仑最近就提出：中国房地产开放现在应该开始考虑从深圳发展起来的香港模式转向美国模式了。他认为一个公司选择何种商业模式，决定了对经济周期的抗跌性。在行业兴起初期，一种单纯的混合开发模式和百货公司模式会占主导地位。等到房地产进入到相对稳定阶段，开始以经营和开发混合的模式为主，甚至是分裂出单独的经营公司。等到房地产非常成熟的时候，金融投资的模式开始逐渐地增加，另外定制服务类的商业模式，开始成为一个主导商业模式。这个看法我十分认同。如果我们的国家银行不给开发商贷款，让开发商自己找私人银行（国内还没有）、外国大型基金组合寻贷，开发商会特别小心翼翼，而外国资金集团也对国内开发商做非常精心的调查，这样岂不是把政府的负担减轻了好多，风险也就自然降低了？

这样说来，房地产开发的模式就要大大改变了，自然不容易，因为我们金融体制没有变，但是如果照此下去，还这样开发，开发商、政府、消费者都会面临越来越大的风险，一旦意外，大家受累，不如早点自己动手改革，也就能够使得千万人忧心忡忡的房地产泡沫化问题压缩到比较低的水平了。

                                        2007年7月13日，洛杉矶