偶看新闻终端模拟器吧:商铺新概念探讨
来源：百度文库 编辑：偶看新闻 时间：2024/04/29 15:41:41
“返租销售”自从上世纪九十年代中期一经面世，即遭口诛笔伐。什么商铺投资陷阱，慎投“雷区”，“天上不会掉馅饼”等。更为严重的称之为，扰乱国家房产市场，破坏国家金融秩序。众说纷纭，核心点为二：一是委托租赁期内开发商承诺的高回报是否能得到真正保障。二是承租期满后产权分散带来的风险。笔者肯定，这两个风险绝对是“返租销售”模式无可避免的“死穴”。假设能最大限度的规避这两个风险，是否“返租销售”的模式能走得顺畅些就不得而知。本文结合市场上五花八门的“返租”模式，提出“商铺银行”概念营销模式供大家商榷。
“商铺银行”操作模式基本流程：
1、 投资客户交首付，签定房屋买卖合同。
2、 办理银行按揭，10年贷款的月供由开发商来供。
3、 签定商铺委托经营协议书，10年间开发商以投资客首付为本返利。
4、返本利率参考国家银行利率，但一定高于银行同期存款利率。
5、10年后，开发商必须收回商铺的产权，投资客同样必须把产权过户给开发商。
6、开发商收回产权的同时，返还给投资客户的首付款。
7、10年委托期间，投资客允许自由退出。
8、在此活动中，涉及到的贷款、办理产权、产权过户等各种相关费用（含税费）由开发商负担。
“商铺银行”操作模式关键点掌握：
1、 整个活动，客户仅需付首付，原则上不应承担其它费用，类比银行存款。
2、 因设立客户自由退出机制，客户收益可采取逐年递进方式返利，但整体十年间均回报不应低于8%，才能对客户有吸引力。
3、 在此活动中开发商垫付的相关费用较大,可按投资客户退出的年限长短，适当由客户分摊一部分。（例：十年期退出，开发商承担费用100%，九年期90%，……一年期10%）
“商铺银行”操作模式利弊分析：
u 开发商利益所在
1、迅速回笼资金，保证物业后续的开发和运营有足够的资本。
2、拥有今后楼盘升值的巨大空间。
3、物业产权完整，拥有绝对控制权，后期招商或销售可灵活处理。
u 开发商风险所在
1、房地产市场风云变化，商铺市值不升反降。
2、商家经营不善，导致商铺市值下降。
3、商家经营不善，导致承诺客户回报无法兑现。
4、商家经营不善，导致客户集体退铺现象发生。
u 投资客利益所在
1、商铺产权最终属于开发商，可以有效禁止开发商项目销售完毕，套现出局，把投资客的高额回报风险转嫁给承租商。
2、考虑到后期开发商必需收回商铺，获取项目增值利润，故项目之初定价不会虚高。
3、在此活动中开发商垫付的税费及相关费用基本按商铺总价为缴纳基数，故项目定价开发商会据此酌情考虑。（国税发[2006]31号文件，房地产预售收入所得税上调5%。）
4、自由退出机制，投资客可以根据项目的经营状况，决定退出时机。
5、急需资金之即，可以随时抽取本金，等同于银行。
u 投资客风险所在
1、回报收益不如市场上宣称的“一铺富三代，百年摇钱树”，“十年收回成本，还将拥有一个增值旺铺”这类投资性物业。
2、商家经营不好，开发商不诚实，仍有资金被套牢的危险。
综上所述，“商铺银行”概念营销模式，本质就是虚拟银行活期存款，存本取息。它是否违法、是否涉嫌非法融资那只有交给法律专家去评判！
“商铺银行”操作模式基本流程：
1、 投资客户交首付，签定房屋买卖合同。
2、 办理银行按揭，10年贷款的月供由开发商来供。
3、 签定商铺委托经营协议书，10年间开发商以投资客首付为本返利。
4、返本利率参考国家银行利率，但一定高于银行同期存款利率。
5、10年后，开发商必须收回商铺的产权，投资客同样必须把产权过户给开发商。
6、开发商收回产权的同时，返还给投资客户的首付款。
7、10年委托期间，投资客允许自由退出。
8、在此活动中，涉及到的贷款、办理产权、产权过户等各种相关费用（含税费）由开发商负担。
“商铺银行”操作模式关键点掌握：
1、 整个活动，客户仅需付首付，原则上不应承担其它费用，类比银行存款。
2、 因设立客户自由退出机制，客户收益可采取逐年递进方式返利，但整体十年间均回报不应低于8%，才能对客户有吸引力。
3、 在此活动中开发商垫付的相关费用较大,可按投资客户退出的年限长短，适当由客户分摊一部分。（例：十年期退出，开发商承担费用100%，九年期90%，……一年期10%）
“商铺银行”操作模式利弊分析：
u 开发商利益所在
1、迅速回笼资金，保证物业后续的开发和运营有足够的资本。
2、拥有今后楼盘升值的巨大空间。
3、物业产权完整，拥有绝对控制权，后期招商或销售可灵活处理。
u 开发商风险所在
1、房地产市场风云变化，商铺市值不升反降。
2、商家经营不善，导致商铺市值下降。
3、商家经营不善，导致承诺客户回报无法兑现。
4、商家经营不善，导致客户集体退铺现象发生。
u 投资客利益所在
1、商铺产权最终属于开发商，可以有效禁止开发商项目销售完毕，套现出局，把投资客的高额回报风险转嫁给承租商。
2、考虑到后期开发商必需收回商铺，获取项目增值利润，故项目之初定价不会虚高。
3、在此活动中开发商垫付的税费及相关费用基本按商铺总价为缴纳基数，故项目定价开发商会据此酌情考虑。（国税发[2006]31号文件，房地产预售收入所得税上调5%。）
4、自由退出机制，投资客可以根据项目的经营状况，决定退出时机。
5、急需资金之即，可以随时抽取本金，等同于银行。
u 投资客风险所在
1、回报收益不如市场上宣称的“一铺富三代，百年摇钱树”，“十年收回成本，还将拥有一个增值旺铺”这类投资性物业。
2、商家经营不好，开发商不诚实，仍有资金被套牢的危险。
综上所述，“商铺银行”概念营销模式，本质就是虚拟银行活期存款，存本取息。它是否违法、是否涉嫌非法融资那只有交给法律专家去评判！