中国楼市200年无泡沫
专家访谈在当下楼市兵荒马乱的敏感时期，陈宝存用“白银三十年”来概括房地产未来的走势。而谈及眼下的“拐点论”，陈宝存认为“有点危言耸听”，因为“现在的市场不是真正的市场，是政策重压尤其限购限贷双重压力下的影响。真正的拐点，还远未到来。”
中国楼市200年无泡沫
——亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存谈楼市
文︱本刊记者 吴先丽
人物档案——
陈宝存：全国房地产经理人联盟副秘书长；亚太城市发展研究会房地产分会会长；全经联养生养老地产委员会秘书长；豪宅研究院副院长。全国地产知名专家和评论人。
作为楼市春天派掌门人，陈宝存向来以“平实文字写地产真相”活跃在公众视野中。在当下楼市兵荒马乱的敏感时期，他用“白银三十年”来概括房地产未来的走势，“房地产黄金十年结束了，我说白银三十年开始，还有青铜五十年，黑铁一百二十年，只要有人类就会有房地产的需求。”
无论赞同或排斥他的观点，无可否认的是，陈宝存是一个很好的交谈对象，他对房地产看好的坚持和追寻地产真相的努力，让人肃然起敬。不同于任志强的“大嘴”麻辣风格，陈宝存给自己加了一味孜然，“加点孜然中和一下麻辣，提醒自己不要去走极端，这样挺好。”事实上，这样确实还不错。
关于楼市走势——
房地产白银三十年
大武汉地产：您坚持认为楼市没有泡沫，以房地产市场50年的欠债为依据，可否详细解答一下？
陈宝存：楼市没有泡沫，这不光是我说的，包括很多了解房地产发展规律的人士都这么认为。房地产如果是一个球，那就是一个铁球，根本不存在泡沫破裂的情况。
咱们国家从1949年开始土地改革，实际上中国所有的老百姓都有土地有房。建国开始的前40年，中国基本上在做工业化，从一盘散沙的农业大国变成一个工业化国家的局面，这个时间段根本没考虑住房问题。改革开放开始，人们逐渐有钱了，而且钱越来越多，一直到1998年才开始房地产市场化的改革。改革开放1978—1998这个中间，居住是改善了很多，但相对来讲，面还是比较窄。比如城市的福利分房，这个根本就不是工厂能够做到的，机关行政事业单位能够做到的又有多少呢？
1998年房地产市场化改革，但真正开始是2003年，不到十年的发展历程，补的是50年的欠债。再就是前期有过大规模的福利分房，还有土地改革，实际上大部分老百姓都有了居住房。自有居住率农村占93%多，城市88.2%，水平相对比较低的。房地产的发展是城市化大规模拆迁，给居民回迁房、拆迁房，给现金或房子的补偿，城市居民并不缺房，而且很多居民都有三五套房。
实际上真正消费商品房市场的，通过市场渠道买房的就是富裕人群，原来给的房子太小，出现了改善性住房需求。这些富裕人群为城市建设做了很大的贡献，这部分人应该绝对是中国城市建设的功臣，直接推动了中国城市住房水平的提高。而只有通过商品房的热卖，才能保证棚户区、旧城改造的顺利进行，真正保证保障房的实现。
大武汉地产：在目前楼市成交惨淡的状况下，您认为未来发展的趋势怎样的？
陈宝存：整体的中国楼市，我认为还有三十年的高速增长时期，还有“白银三十年”。我一直有一句话，房地产黄金十年结束了，我说白银三十年开始，还有青铜五十年，黑铁一百二十年，只要有人类就会有房地产的需求。
但现在成交惨淡，这种情况是错误的政策压力下的表现，跟2008年的情况一样的，2008年的压制造成2009年的暴涨，那么今年的成交惨淡，依然会造成未来两年房价的暴涨。而新的土地拆迁条例造成城市的土地越来越拆不动，拆迁的成本超过增长的部分，大规模的拆迁成本和开发成本不可能下降。住宅、商业地产的发展还有很大空间，这是政府也左右不了的。
大武汉地产：最近您有了一个新的身份——豪宅研究院副院长，您认为豪宅是未来城市发展趋势，但据了解，今年下半年豪宅和别墅市场成交都很低落，您如何看待眼下的这些现象？
陈宝存：2003年，我做房企销售副总裁，告诉我的销售人员：住房改善升级的意思是，原来住60的，想换150，住150，想换300的，住300的，想换独栋。所以，现在我担任豪宅通网的总编辑，豪宅研究院的副院长。
1997年我有单位的福利分房，2002年自购了155平米的大房，2006年我们一家住上248平燕莎商圈的豪宅。从我自身，就可以看出购房者消费心理的转变。另一方面，市中心土地日益稀缺，土地成本提高也是规律，所以，豪宅必然是未来城市的发展趋势。关于豪宅的定义，主要是以价格论、品质论，低容积率，毛坯是看不出来是否豪宅的。面积上一般在250—350之间。
目前出现豪宅和别墅卖不动的情况，也是阶段性的压力，而且一般郊区的豪宅建筑成本低，慢慢卖慢慢赚，若一下卖完了就没得赚了。我们这个豪宅研究院，主要致力于研究豪宅品质与发展，推进中国豪宅发展的进程。
大武汉地产：您说商品房自产生之日起，就与普通人群的工资脱钩。这个我们听起来挺泄气的，就没有工薪阶层的活路了吗？
陈宝存：我一直都说，从最初开始，商品房就跟普通人的工资脱钩，因为有大规模的拆迁改造、补偿收入，根本就没有就算到居民总收入里面去。有的人可能工资一千块钱，住的房子价值上千万。很多的旧城改造都算到了保障房里去，这是不对的，这种保障房实际上就是商品房。
工薪阶层可以先从市区中心的二手旧房买起，有条件了，二手房出租，替你还大房的月供。或者35岁以后去买房，奋斗到我这个年纪，什么都有了。现在是不理性需求，造成了供需的严重失衡。四亿80、90后都想买房，而且都想到京沪买房本身就是痴人说梦。按自己的能力拥有安心的家就够了，所谓安居才乐业。
关于开发商——
开发商现在肯定“不差钱”
大武汉地产：在目前的形势下，最近少有开发商谈房地产的新模式。您说您看到的新模式是融资集资，这个能详细解答一下吗？在限购限贷和银根紧缩的大环境、以及不断涌现的开发商跑路传闻下，融资似乎很难实现？
陈宝存：目前的商业地产环境不是很看好，现在开发模式不是重点，资金的融资集资模式才是关键。
开发商跑路我是这么理解的，这里所说的开发商其实已转为投资商，因为真正的开发商他不会跑路，他手里有项目在，可以拿去融资。投资商手中掌握大笔资金但是又没处可投，这种投资商肯定要跑路的。这种情况的出现，并不会改变房地产融资的模式。
一般的大企业、央企以及上市公司，它有自己的融资渠道，海外资金也在追它。比如万科在北京联合央企国企拿地，压缩风险，它在资金上根本没有问题。所以说，现在是养大鳄的时代，大鳄是不缺钱的，而且银行也傍大款，追着大企业走。
但是中小企业呢，从2003年以来，都没有过宽松的信贷环境。不是政策宽松它就宽松了，再宽松的时候都没有把中小企业做上帝。中小企业更多的是采用民间融资这种模式，而且一般的房地产公司是不会去借高利贷的，房地产行业根本接受不了过高利息，所以中小企业不存在很大的问题。一般人认为中小企业借高利贷，那都是误解。因为我现在也做投融资，我能够接受的利息都在20%以内。而且项目公司融资很少，时间很短。所以很多解读都是错误的。
大武汉地产：开发商真的“很差钱”，到了危急的时刻么？
陈宝存：中国楼市，严峻时刻应该在看到人类即将消失的时刻。
开发商现在肯定“不差钱”。刚才我也说了，大型房企都是被资金追着在。前不久，中国房地产信息集团联合新浪做了一个调查显示，前三季度大企业都比去年同期高度增长，像万科前三季度销量已经基本上达到去年全年的水平，所以他们根本不缺钱，并且在拿地、开发幅度上面基本都控制了。说开发商很缺钱的人，根本就不了解企业运作的规律，纯属瞎说。
中小企业更不差钱，它完完全全可以把企业卖掉，大不了把项目卖掉。不存在差钱这种情况。但对于目前这种时间段，比如万科，还想卖点低价房，回笼资金去买点地，这种压力是有的，但是生存的压力都没有。说差钱是太笼统的说法，而且根本就不是实际的情况。在一个历史上销售情况最好的年景，哪儿来的差钱？我不懂。
关于赌局——
明年的赌局，我稳赢
大武汉地产：一年前的这个时候，您和独立财经观察家侯宁掀起了一场北京五环内房价跌50%赌局的赌局。目前有没有关于这一赌局的最新进展和论断？一年后的今天，您又以什么样的心情来看待当时的那一轮赌局？
陈宝存：11月7日，我在微博上发了这么一段话：作为中国最希望房价大跌的楼市春天派掌门人，对2012年11月13日结束的陈宝存、侯宁赌局表明我的观点：我真希望我输给侯宁，我愿意输1万（凤凰一虎一席谈胡一虎年初逼着我和侯宁进行的2011年赌局，他说北京五环内要降25%，我说北京五环内今年的跟去年增长的情况持平）+加上2010年11月13日赌的2.5万=3.5万，换来北京五环内下跌一半的房子！我希望我能用一半的价钱，买下侯宁的房子。
这个赌局在当下越发引起关注和吸引力，因为悬念太多。现在有很多人相信侯宁要胜的，但是我知道侯宁一定赢不了。因为他跟我赌的恰恰是北京五环以内的房价，从区域上来说他就胜不了。从小赌局上来说，他就错了。从大的趋势上，我一直认为，整个楼市的局势不可能下跌。刚才我评论温总理在俄罗斯的讲话，如果说要房价下跌，跌至北京普通老百姓能够接受的水平，前提有几点：一是保障房不想干了；第二，以后拆迁不给补偿了；第三，水泥钢材计划了；第四，农民工干活不给钱了；第五，不收税了也不收费了。应该说这几句话带着气儿的。要让房价下降到普通老百姓能够接受的水平，那北京房价就该下降到一潘，可能不可能？所以说这种话是不负责任的。
现在的舆论，整体在传达一种错误的东西，越传越错。我想明年这个赌局将会引起更大的关注。在明年赌局的前后，可能会有大量的炒作。当然，这并不是我和侯宁想要去炒作，媒体不自觉都会去关注。侯宁输是肯定的，但这种输对他而言已经赢了，关注度已经达到了，呵呵。所以明年的赌局，我稳赢，是肯定的。
关于拐点和调控——
楼盘下跌只是个案和阶段性、区域性的
大武汉地产：眼下很多专家都在预测，说四季度拐点来了，不要奢望调控松动，而不断出现的楼盘降价新闻似乎也在印证着拐点将至，您怎么看？您认为政府的政策会松动么？
陈宝存：现在预测楼市拐点有点危言耸听，目前的状况跟2008年的王石拐点论有相似之处。楼盘下跌只是个案和阶段性、区域性的。像深圳、浙江、上海、北京的通州等区域是有下跌，但真正的下降并未到来。目前都是边远区域微小的涨跌，主城区的下降不明显。浙江的中小企业制造业危机和信贷危机，对沪杭市场信心有影响，所以在浙江、江苏、上海、杭州等以投资需求为主的人群，有房价下调的担心。
现在的市场不是真正的市场，是政策重压尤其限购限贷双重压力下的影响。至于其他二三线城市有好多说是限购，实际上并没有限购，主要还在于限贷的压力。实际上进入第四季度，银行放贷的压力开始增大。因为前面压的太狠，银行的钱都贷不出去，所以我预计第四季度以及明年一、二季度信贷的总规模会宽松。现在国内经济发展的情势以及整个局面堪忧，明年一二季度在信贷总量一定的情况下，信贷的门槛不会特别严格，第四季度口头上不会松动，实际上会以各种形式来松动。
刚刚我也评论了温总理在俄罗斯的那个讲话，一直以来，温总理都是说合理调整价格，就是没说凤凰编辑理解的什么“下调”房价！一些媒体和专家，根本不了解行业发展规律而乱下判断，存在太多错误认识，误导公众。
大武汉地产：您一直在批判调控，认为九年调控实际上开了一个历史性的国内玩笑，对此也有相应的观点和数据来支撑，您这么肯定地指出政府的错误，有没有相关部门“约谈”您？发表类似的言论会不会有一些顾虑呢？
陈宝存：确实，我是属于调门比较高比较大的，而且现在调门越炒越高，但没有人约谈我。因为我一直在说的是市场真相，这些真相老百姓可能不明白，实际上业内的很多专家和部委的相关领导都是清楚的。我坚持说房地产发展的规律和行业真相，没有什么可顾虑的。不同于任总的麻辣风味，我认为自己是孜然加麻辣，加点孜然中和一下麻辣，提醒自己不要去走极端，这样挺好。
《大武汉地产》杂志首席记者 吴先丽
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