昔日地王或冬眠割肉 市场加压“赌徒”需理性

　　编者按：楼市调控深入，市场持续低迷。量价齐跌、业主退房、中介倒闭、房企退出，一时间“拐点论”此起彼伏，各种复杂情绪交织，楼市大变局已拉开序幕。“冬眠”中的楼市将走向何方？企业又将何去何从？中新网房产频道推出“透析大变局”系列报道，试图展现楼市众生相，深度剖析地产走势，还原市场最真实的面貌。

　　中新网12月7日电(房产频道 胡可璐)近日，央视《经济半小时》连续报道了北京、上海、广州三大城市昔日“地王”的现状，其中保利地产在广州的白云新城“地王”和北京蓟门桥“地王”、远洋地产在北京的大望京一号“地王”赫然在列。近期，几乎所有前两年高溢价成交的“地王”都面临价值重估，开发者只能通过“零利润”出售或者延迟开工来化解困局。昔日令人艳羡的“地王”，如今成为烫手山芋。遭遇房地产行业最冷寒冬，“地王”日子并不好过。

　　专家分析，经过限购等严厉的房地产调控风暴，很多的房地产企业资金链开始紧张。市场低迷时，未来几年内无法盈利的高成本项目，不惜亏本销售，以解放被捆绑的资金，不失为明智之举。郊区“地王”项目如果不选择快速降价，很可能因为后期供应大幅增加面临更大的难题。

　　“地王”沉寂 选择冬眠

　　在楼市限购、限贷等举措的综合打压下，房地产市场再度弥漫起浓厚的观望情绪。上海、北京等一线城市的房价出现松动迹象。就在楼市行情突然逆转之时，开发商们前期因盲目乐观而高价拍得的土地也陷入了尴尬。为规避售楼尴尬，更多“地王”项目选择了“冬眠”。

　　据央视经济半小时报道，在北京多个“地王”地块迟迟不开工。

　　2010年3月15日，北京世博宏业房地产开发有限公司以17.6亿元，超过拍卖起始价将近300%的价格，拿下北京北三环蓟门桥边的一块空地，实际楼面价格超过了每平方米3万元，创造了新的“地王”。这里约定开工日期是2010年10月30号，然而，至今这里仍然没有开工。京世博宏业房地产开发有限公司目前被保利地产控股，但保利地产并未作出回应。

　　对于蓟门桥地块迟迟未动工，一位业内人士表示，实为“无法动工”。具体解释是，该地块楼面价超3万元，正常情况项目上市后销售价格需在5万元/平方米以上才能挣钱。但其周边3个楼盘太月园、宏嘉丽园、锦秋家园目前的成交价徘徊在3.5万元左右。

　　远洋地产在北京的大望京一号“地王”同样沉寂，今后也面临产品定位定价问题。大望京一号地，楼面地价高达27529元每平方米。但今年以来，与远洋望京“地王”相邻地段的新拍卖地块，拍卖价比“地王”每平方米低了2万元，将远洋地产推入了尴尬局面。

　　21世纪不动产首席分析师常智说，这充分反应了投资商对土地价值的认识回归为理性。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生说，2007年出现过一批“地王”，2008年由于金融风暴，很多的房地产企业资金链开始紧张，房地产拿了“地王”就开发不下去了。

　　昔日喧嚣 今日割肉

　　自限购政策出台后，部分“地王”项目的销售“量价齐跌”之势难改。据中国证券报报道，在北京，2009年至2010年荣膺“地王”的项目中，除了部分四环内稀缺地块销售依旧良好，其他大部分“地王”项目往日雄风已不复存在。

　　据了解，远洋?天著、中信新城等最新均价较最新报价均有所下降。其中，远洋?天著降幅超过27%。该楼盘目前仅签约20套。一套385平米的连排别墅，售价约800万元，根据测算，相当于每平米均价20779元，而该地块的楼面地价高达19959元/平米。也就是说，目前在售价格基本属于亏本销售。

　　亦庄“地王”之上建设的中信新城，目前签约均价仅为23056元/平方米，自2011年6月30日取证以来签约套数为503套。据中原地产测算，目前销售回款仅为16亿左右，仅达到土地款三成。

　　在上海， 2009年6月至2011年1月土地市场产生的28幅区域“地王”中，仅有8幅取得预售许可证上市销售，其余近7成仍处施工阶段。由于高昂的土地成本，这8幅“地王”产品中只有“不赚钱”才能获得较快去化。

　　2009年12月，上海新城地产以9.536亿拍得嘉定南翔地块，楼板价高达13199元/平方米。两年后，新城公馆大幅降价，开盘3天内推出特价房源100套，原来单价每平方米2.6万元到2.8万元，单价直降6000元到7000元。

　　当然，并不是所有“地王”都选择降价。但总体而言，绝大多数的“地王”销售进度缓慢，日子并不好过。绿城集团在2009年12月10日，以16.611亿元的价格竞得上海浦东新区唐镇新市镇两幅地块，楼板价19040元/平方米，已获得销售许可证，网上房地产均价50000元/平方米，一共推出225套，目前只售出50套。

　　今年三季度以来，北上广深等一线城市多个昔日“地王”楼盘“割肉”降价。业内人士认为，在房地产宏观调控大背景下，昔日拿下“地王”的开发商当前面临较大资金压力，利润空间明显受到挤压，近一段时间“地王”恐怕难以风光再现。未来的房价及整个房地产市场将回归理性，房地产行业的发展或更趋于健康。

　　土地闲置 谁来买单？

　　不仅是走高端路线的“地王”，一些销售情况相对较好区域的项目也同样以平价甚至是降价的姿态入市，让出利润空间来换取去化。业内人士指出，目前楼市对房企来说，更多强调的是“现金为王”。故在现今楼市成交低迷、融资困难等背景下，在售的高溢价土地项目，根据企业自身资金情况及运营策略，部分或存在放弃眼前利润，考虑适量的降价甚至亏本出售，用以回笼资金的可能性。

　　克尔瑞上海事业部研究总监付琦表示，如果项目还没有进入开发，那么只能囤地或者退地。如果已经开发了，只能进入销售。这时，利润或者很低，或者几乎没有。能否保值，关键还是看市场的接受程度。他认为，目前，限购将有购买能力的群体挡在市场门外，开发商原本对于土地开发的预测和价格测算都发生了变化，是造成“地王”项目尴尬处境的主因。

　　多位业内人士表示，市场好的时候，“地王”推动房价大涨，而市场不好的时候，地价也会拉动房价下跌。郊区“地王”项目如果不选择快速降价，很可能因为后期供应大幅增加面临更大的难题。

　　日前，财经评论员马红漫也撰文指出，开发商当初踊跃拿地，就意味着其可以享受或者需要承担起此后附着在该地块的盈利和亏损，市场中风险无处不在，房地产业也不可能长期游离在市场规则之外。

　　他认为，“地王”攫取暴利的时代已经过去。喧嚣过后，市场需要做出更加理性的反思。现在的问题是，若围而不建的土地储备大量累积，却可能加剧未来楼市供不应求的矛盾，形成与当下调控指向相悖之势。以此而论，当下只有严格执行闲置土地政策，才可能规避相关隐患的爆发。

　　而针对“处罚闲置'地王’”的问题，全国工商联房地产商会会长聂梅生指出，土地挂牌出让，使地方政府和企业之间形成了利益关系，而“地王”高额的土地出让金，更让地方政府作为收钱的一方，执法起来，缺乏底气和力度。（中新网房产频道）