房地产十大主流观念批判

第一个偏离是

　　“房地产是国民经济和地方最大最重要的支柱产业”。房地产支柱性体现在消费上，而不是投资上，政策要加以鼓励的是房地产大众消费。房地产应该是一种被动的产业，而不是主动性的产业，即使它在结果上对经济起着支柱性的作用，但也是被动的。

第二个偏离是

　　“大众进行房地产投资将会获得相当丰厚的投资回报”。房地产是大众消费品，绝不可能成为大众投资品，大众投资房地产(很多人参与)，不仅不会得到所谓的高回报，而且风险极大，因为只要是这样情况发生，房市必然会出现泡沫，而且随着参与的人越多，泡沫会越吹越大。

第三个偏离是

　　“利率高低是影响购房行为的重要因素”。短期内升利率对房地产增长形成较大影响。也许在一个健全的市场中是适合的，但今天的中国房市并不然。因为我们的利率是浮动的，而按揭贷款一般都在20年，即房价的利率成本取决于20年或30年的平均利率水平，而不是某一个时段的利率高低。房价才是购房需求考虑的第一要素，而不应让收益率的诱惑或利率因素冲昏头脑。

第四个偏离是

　　“一些房地产商宣称只为少数高收入阶层造房，赚他们钱，低收入者的住房问题应由政府管”。这是典型的打着市场经济的旗号发计划经济的横财。实际上，从绝大多数消费品来讲，市场能够满足绝大多数人的市场需求，才是市场经济，尽可能低价销售满足大多数消费者需求的产品是市场的一个最大原则，因为有大众化，才有规模，才有社会财富和福利的增加，也才有均富，整个社会经济才更有效率，也更为协调和稳定。

第五个偏离是

　　“自住需求占多数就不会出现房地产泡沫”。因为自住需求基本是锁定的，不流动的，投机资金规模增减多少是决定泡沫有多大的根本因素，实际上是少数操纵多数，而不可能是多数操纵少数，在中国的房地产市场上，由于住房的自有率很高，许多城市都在80%以上，投资或投机性住房需求超过10%就有可能构成泡沫。

第六个偏离是

　　“城市化是房价上涨的主要推动力”。城市化是房地产商炒作的一个堂而皇之并显得颇有学问的说词。事实上，即便是北京、上海这样的大都市，城市化过程中每年的新增人口也很少，城市化加速根本不在北京、上海。如2004年北京和上海仅分别新增人口37万人和31万人，增长率为2.54%和1.81%，其中自然增长率分别为0.07%和0%，即城市化转移两市均为1.8%左右，这样的增长率不可能造成房地产如此快的速度增长，城市化在许多大城市都不是房价上涨的主要推动力。

第七个偏离是

　　“地荒论和地价决定房价论”。从北京、长三角和广东省关于土地供应的分析看，中国的许多地方根本就不存在土地供应不足的问题，“地荒论”是房地产商为了炒作而杜撰的。地价可以部分地决定房价，但地价高不一定房价高，美国纽约地价最高，住房价格却并不是美国最高的，仅排中上之列，为什么，地价高，可以把楼层盖高些，地价被均摊，房价并不相应提高。

第八个偏离是

　　“房价收入比高并不说明有泡沫，中国国情是土地极度稀缺，决定中国房价相对较高”。一些采取过度实用主义态度的房地产商在与其利益发生矛盾时，便否定西方房地产经济学理论，强调中国国情特殊。房价收入比是一种综合性指标，它不仅反映了房价可能过高，而且意味消费者的支付能力有问题。房价收入比过高就是泡沫。土地永远是稀缺的资源，房地产商们及许多房地产业内人士眼中的土地稀缺，明显不是经济学意义的稀缺性。经济学的稀缺是相对于其他要素某种要素更稀缺，使用成本更高，需要节约使用，应较多地使用丰富的生产要素。香港土地稀缺，但香港并不存在缺土地盖房子，香港1000平方公里的土地，仅维多利亚两岸盖房子，新界大量的土地并没有被利用。

第九个偏离是

　　“房价不能跌，房地产业不能衰退”。这是强盗逻辑，是一些地方政府和既得利益者在“要挟中央政府”。产业发展有周期，而且对于一个已经出现泡沫的产业而言，早点破比晚点破要好，泡沫破裂的过程就是生疮挤脓的过程。

第十个偏离是

　　“房价增幅只要保持不超过GDP增幅，房地产就是健康的”。这是地方政府官员口中的流行说法。一些媒体也喜欢刊登此类的谬论。在世界范围上讲，GDP增幅一般都不会太高，中国GDP相对高些，但GDP增长是除了价格后的实际GDP增长。房价增幅与GDP增幅平衡，再加上房地产投资和消费自身的增幅，将比GDP高几倍(至少一倍)，除了一定阶段，房地产投资不可能长期性地以高于GDP几倍的增幅递增。房价增幅与物价增幅是可以比的，但可惜的是我们一些经济学家和官员看到CPI涨到4%以上就大叫，要升息，要调控，警惕将要发生高通货膨胀啦！但对一些地区房价连续几年保持20%以上却视而不见。