胡云霞照片:忽悠死你！深刻揭露当今楼市中的“七大谬论”

谬论1：房价下跌会导致拥有房产者的资产缩水!

说这话的人根本不懂什么是虚拟经济，或者是故意忽悠老百姓，个人名义资产和真实资产完全就是两回事!如果房价下跌真会导致住房拥有者真实资产缩水的话，那么反过来房价上涨就意味住房拥有者资产增值，那么政府只要给每个人造一栋房子，无论城市还是农村都标价1个亿，然后人人都成亿万富翁，全中国的财富超越全球，这可能吗?

关于虚拟经济中的名义资产问题，很多老百姓是想不明白的，因此常常会被一些别有用心的砖家和开发商忽悠!这里给大家举个很简单的例子：假设有两个炒房客甲和乙，两人各自拥有2套住房和1000万现金。如果此时房价为100万1套，那么甲和乙的名义资产都是1200万(1000万现金+200万的住房市值)。

接下来甲先从乙那里按200万的价格购入住房1套，然后乙再按200万的价格从甲处买回住房一套，经过这样的两次买卖后，两人各自还是拥有2套住房和1000万现金(这里不考虑交易手续费)，但由于市场上的房价变为了200万，他们的名义资产就都变成了1400万(1000万现金+400万住房市值)，双双增加了200万。甲和乙非常高兴，因为他们觉得通过交易使自己的资产增加了，于是继续交易，把房价炒到了500万1套，使他们各自的名义资产都变成了2000万(1000万现金+1000万住房市值)，看上去两个人仅靠互相交易就使双方每人赚了800万!

但他们的实际资产增加了吗?没有!因为他们两人各自占有的实际资产依然只有2套房和1000万现金，而房子的价值是远低于500万的交易价格的。只有当他们成功将手中的房子按500万1套的价格卖给其他购房者时才真正实现了资产增值，然而这却是以其他购房者的资产缩水为代价的，因为那些人花500万买到的房子实际价值只有100万左右，远远低于其交易价格，而长期来看价格必然会出现理性回归，因此房价泡沫的其中一个严重后果就是造成社会财富的不合理转移。

可见房价炒的再高，也不会创造出什么新的价值来，增加的只是住房拥有者的名义资产而已，而房子还是那些房子。对那些只有自住房的老百姓而言，他们根本不在乎房价上涨导致的名义资产增值，反而会担心由于房价上涨给自己子女将来置业带来的困难，所以最最希望房价不断上涨的是炒房客和开发商，因为他们才是社会财富不合理转移的最大受益者!当然地方政府对现行的高房价也有很大责任，通过高价卖地政府间接地从购房者手中截取了财富，但其所得部分基本上都是用于了城市建设和社会福利支出，多少也为改善民生做出了一点的贡献，而政府在进行土地出让时的起拍价与周围房价相比并不算高，因此导致最终地价高企的关键原因还是在于楼市泡沫诱惑下的开发商恶性竞争!

谬论2：本轮房价调整空间在10-20%左右，如果跌多了银行会先崩溃!

现在媒体上不少舆论给出的都是房价会下降10-20%的预测，那根本就是大的炒房客为了稳住小炒客以便让自己先撤退的幌子。就像股市在调整初期常常都是部分先知先觉的机构逐渐有序撤退，同时却喊着着调整空间有限的口号一样，只有在真正大跌之后中小投资者才知道自己处于高处不胜寒的境地。相信之前大家也看到了新政出来后有不少大炒客在上百套的进行一次性抛售，如果中小炒家现在还不醒悟，接下来就只有享受钝刀割肉行情了!

最近的房贷压力测试结果已经给了这种言论一记响亮的耳光，在前几次房地产调控中，你见过如此大张旗鼓的进行房贷压力测试吗?那么现在政府的这种行为可以理解为是向公众表达自己坚决打压不合理高房价的决心!当前各大银行公布的可承受房价下跌范围基本在30-40%之间，若考虑到银行实际公布的情况可能会略微保守，那么一线城市房价下跌30%应该是此次调控的最基本目标。个人预计政府理想中的调控目标应该是使房价回到09年3月低点时正负20%左右的价格区间，由于最近一年几个一线城市房价普遍上涨了100-150%，房价回落20%根本没有什么实际意义，只有跌去40%左右才有希望回到相对可接受范围!在中国炒股要听党的话，炒房也一样要听党的话，在07年底楼市刚刚步入调整时，同样是一片房价难以深跌的舆论，在08年初似乎也只有万科选择了主动降价，然而不降价同盟坚持了一年后便开始崩溃，08年底至09年初房价急跌20-30%的情况比比皆是，最终很多楼盘价格跌至了原先的价格六折左右，相信经历过一年半前惨烈调整的有实力大炒家是不会想去重复这种噩梦的，而这次很可能会来的更快更惨烈!

其实房价跌30-40%根本不会出现大规模的断供，断供的最大动力肯定是出于利益考虑，那么大家一起算笔账，然后再考虑下如果是你遇到这种情况会不会选择断供!假设一开始你以100万的价格买入一套房子，首付30万，并贷款70万分20年还清，一年后房价不幸下跌30%至70万，这时你会选择断供吗?

如果市场价能稳定在70万，首付达到三成的自主房用户只要思维正常肯定不会选择断供，因为再买一套房子也需要70万，而自己现在手中的房子减掉首付和一年中还掉的部分贷款，剩下的还不到70万，一旦选择断供，那么今后虽然每年可以省下一点利息支出，但却需承担额外的房租，两者想减并没有多少差额，而且断供还会带来其它一系列负面影响。例如：今后买房需要重新积累首付，而对有信用污点的家庭，很可能首付比例也会相应提高，影响购房进程;公务员有了信用污点，搞不好还会彻底断送了自己的发展机会(国家到时极有可能出台相应政策来限制公务员的任意断供行为);断供前的房子如果是装修过的，基本上意味着10万左右的装修费白白浪费了，而住自己的房子和住租来的房子，心里感受肯定也大不一样;随着社会进步，个人信誉必将受到更多的重视，那么信用污点就会给自己今后其它的生活带来诸多不便等等。

相信权衡利弊后，100万的房子就算一年后跌至60万，首付超过三成的自住房用户断供动力也不会很大。至于炒房客由于首付普遍在40%以上，房价跌至60万时与其选择断供不如选择现价抛售房源并提前还贷，既不会增加额外的经济损失也保住了个人信誉!因此房价调整30-40%根本不像部分既得利益者说的那么可怕，也是银行系统完全可以承受的!只要房价的跌幅不超过已购房者的(首付比例+已还房贷比例+10%)，基本上没有大的断供风险!唯一有点风险的只有开发商自身参与新开楼盘的“假按揭”套现，而这需要管理层制定严厉的惩罚措施来予以杜绝。

谬论3：楼市调整过后房价很快就会创新高!

弹丸之地的香港和日本其人口密度都远远大于中国，然而他们的楼市泡沫被刺破后房价已经低迷了十几，二十年，难道人口密度更低的中国反而能一直维持泡沫且不出现大调整吗?不要相信什么城市化进程和刚性需求支撑的理由，这都是开发商用来给购房者进行洗脑的舆论轰炸，就像07年股市中喊的什么“黄金十年”言论一样，当时忽悠了多少老百姓用存在银行里的血汗钱去高位接盘那些根本就没多少内在价值的天价股票?!媒体上的主流言论并不总是对的，很多都是利益集团的代言人在进行广告式的舆论轰炸，因此大家需要时刻保持清醒的头脑来区分真伪!

楼市泡沫总会有被刺破的一天，这是由市场的内在规律决定的，谁也无法改变，而一旦泡沫破裂，房价就不可避免的陷入长期调整，泡沫吹的越大，相应的低迷期也就越长。现在日本的房价还不到20年前的一半，香港的房价也与10几年前的房价高点有很大一段距离，那么等到中国的高房价崩溃后，低迷的时间也一样不会少于10年。用一句现在网络上比较流行的话来说就是：别迷恋只涨不跌的楼市，那只是个传说~

另外在这里不得不说一点，开发商和炒房客鼓吹房价上涨至少是出于自身的利益诉求，而最让我鄙视的则是那些之前还在一直唱空房价，却因现实所迫买了高价房，然后就转身加入到看涨房价阵营中去的人!真不知道为什么这些人的心理会这么阴暗?他们自己被开发商和炒房客强暴了一次后，就恨不得其它所有的无房者也都被开发商和炒房客强暴一遍才好，似乎只有这样才能让其感到心理平衡!

然而房价的涨跌真的和这些刚刚买了房的人有那么大的直接利益关系吗?没有!对被迫接受高房价的自住型用户而言，100万的房子就算一年后涨到了120万他们也是不会卖的，同样也不会因为房价跌到80万而断供!那么房价涨到120万后，可以帮助这些人减少自己的房贷吗?不可以!房价跌到80万后难道他们就需承担更多的房贷?不需要!因此房价上涨带给他们的仅仅是一种心理安慰，却不是什么实际上的经济利益，但为了这种心理安慰，他们却背叛了自己原先的立场，加入到曾经痛恨的集团中去!我想这样的人真的应该好好反思一下自己道德观，想想吧，如果一个女人被一个流氓强暴后反而心甘情愿的做了人家的小妾，并指望越来越多其它的女人继续被那个流氓强暴，你会怎么看待她，而自己的行为是否和这样的女人有什么大的区别?

谬论4：政府不应该通过行政干预来打压房地产，否则是市场经济的倒退?

政府从来没有说过要打压房地产，现在做的也仅仅是打击炒房，囤地等投机行为，打击的是高房价而不是房地产!事实上任何一个领域的过度投机行为都是应该被打击的，更何况是涉及到民生的住房!

这就好比自己的一个小孩因为平时自由散漫染上了不良风气，而作为家长就应该对其进行严厉的批评教育让他改正错误一样，这从本质上来说是为了使小孩能够更好的成长，长大以后做一个对社会有用的人!如果这种批评教育被某些别有用心的人解释成强行干涉小孩的个性发展，对此你会有什么感想?!

谬论5：打压房地产，会拖累钢铁，水泥等下游行业?

上面一条已经解释了政府现在打压的是高房价，而不是房地产，那么打压高房价会不会拖累钢铁，水泥等下游行业?答案是根本不会，甚至是有助于进一步拉动钢铁和水泥行业!

这里也做个简单的比喻，一个小孩过去每餐吃的都是自己喜欢山珍海味，外加一碗米饭，忽然有一天父母决定让他改吃素食，结果小孩由于一时吃不惯清淡食物，连续两天都是只吃一两口米饭就倒掉了，还说让他吃素食就是在浪费粮食。但是饿了三四天后，就算只有素食，他也照样每餐吃下一碗米饭，而且由于菜少了，甚至会常常多要点米饭，结果一年下来消费掉的粮食不但没少，反而比过去更多了。

现在房地产市场超过25%的平均利润水平就像那个小孩吃的山珍海味，当国家打算让开发商也吃粗茶淡饭后，一开始难免会遭遇开发商的抵触，降低开工率，暂时性减少对钢铁和水泥等需求(就像小孩刚开始不愿吃米饭一样)，但当整个行业资金趋紧，并逐渐默默的接受只能获取10%左右利润的现实时，所有短期被抑制的需求长期来看一定都会被重新补足。毕竟手里的土地就算今年不开发，以后也是一样要开发掉的，而一套房子卖200万还是100万对钢筋水泥的需求是不变的。更何况为了调控房价，政府已经明显加快了土地供应，那么今后整个市场对钢铁和水泥的需求只会增加，而不会减少，毕竟房子的刚性需求还是存在的，造出来的房子只要价格合适肯定卖的掉!

谬论6：现在面粉比面包贵，只有地价先降房价才可能降!

表面看似乎是因为地价越卖越贵才导致房价越来越高，但事实上却是因为房价的不断攀升才导致地价越来越贵!这就像证券市场的新股发行，只要二级市场不破发，一级市场的定价就会越来越高，如果二级市场不断破发，那么一级市场的定价也会逐渐走低，并在一个合适的位置企稳。07年底开始的房地产调整就是房价先于地价滞涨并回落，因此只要使整个市场有了房价下降的预期，地价也必然会合理回落。

事实上指望市场在形成房价下跌预期前让开发商不去高价拿地则是不可能的。因为在预期房价上涨时，如果新拍出来的地价下降就意味着开发商的预期利润增加，这有悖于市场竞争导致超额利润越来越低的规律，故只有在地价与预期房价之间的剪刀差不断缩小的情况下地价才会逐渐下降。那么政府现在最需要做的就是强化市场的这种房价调整预期，例如银行可承受30-40%房价调整的新闻对炒房者和开发商的心理预期影响要远远强于“遏制过快上涨”或“抑制投机性购房需求”这种模凌两可的说辞的。

谬论7：高房价根源在于供不应求，只有通过加大土地供应才能彻底解决!

如果没有投机性资金的介入，那么刚性的供求关系确实有可能成为影响房价的最关键因素，然而当有了投机性资金介入后，刚性需求对住房价格短期上涨的影响就远远小于投机性资金的刺激了，就像现在国内大蒜价格两年间涨了几十倍一样，如果没有投机性资金的推动，由正常的供求关系引起的大蒜涨价绝不至于涨的如此之快和如此之高。

因此在把投机性资金赶出楼市前，现阶段谈供求关系对房价的影响毫无意义!商品房毕竟不是方便面，可以短时间内批量生产并大量供应，那么当开发商和炒房客垄断了楼市资源后，怎么还能指望其有合理的市场化的定价?所以将责任归咎于土地供应不足的言论根本就是开发商在推卸责任，转移民众视线!

此外，即便有刚性需求，那也不应成为房价该大幅上涨的借口，毕竟房子是涉及到民生的半必需品，如果仅仅因为是必需品就可以涨的话，那么水，电，气的需求就更加刚性，如果水厂，电厂提价30%，相信居民平时该用的水和电基本都不会少用多少，工厂收益翻番也是轻而易举。但是国家为什么不这么做?因为这会进一步增加底层民众的生活压力，激化社会矛盾!那么现在保障房的缺失与商品房的高价早已将中底层民众的生活压的喘不过起来，同时也在不断扩大贫富差距，积聚大量社会矛盾，相信国家对这一现象的容忍是有一定限度的，该出手时肯定会出手!事实上越是刚性需求的领域就越需要打击投机行为，就像春运时打击倒卖车票的黄牛一样!

现在楼市中由开发商出于自身利益诉求而炮制出来的忽悠性言论实在太多了，也没精力一一批驳，此处就只挑了常见的7种谬论做个简单分析，希望能让大家有个清醒的认识!