洋河人参酒骗局:香港房屋制度：公平与自由的博弈

面对不断上涨的房价，住建部下了“死命令”，要求大陆地方政府出台“限价令”，更要求完成1000万套保障性住房的工程任务。到目前，部分城市公布了“控制目标”是挂钩GDP增速的。也就是说，只要房价涨幅没超过大约10%，房价调控任务就算圆满完成。这不免引发争议：到底是控房价，还是促房价?

反观香港房屋制度，香港也曾是楼市投机炒卖的一方热土，港媒甚至发出过这样的评论：香港房地产是一种宗教，它的教义就是“你信仰，你得救”。很多香港人一辈子沉浸在这股浓烈的氛围中，成为虔诚的地产教徒。

弹丸之地的香港，寸土寸金。香港政府依靠卖地获取庞大财政收入，但在高价出售黄金地皮的同时，会大笔投入建造“公屋”，并赋予成熟的法治保障与严厉监管，使得多数低收入市民在天价房林立的香港，可以安身立命。

一场大火“烧出”早期公屋

香港仅有1000多平方公里土地，约80%是山地或岛屿(其中不适合人类居住的离岛有200多个)，以至于香港商住区主要集中在香港岛北部和九龙半岛，个别地区人口密度高达每平方公里10万人，安居问题始终是香港面临的最大问题。

为了改善香港市民的住房问题，早在1954年，香港政府就已开始实施“公共房屋”计划，经历半个多世纪社会、政治、经济的巨大变迁，在解决各种问题的过程中逐渐形成一套完善的“公共房屋制度”。截至2004年3月底，香港居民约30%的人口居住在香港政府提供的公屋，公屋单位的数目，也约占全港房屋单位总数的三成。

早期公屋建造源于一场大火。1953年圣诞夜，石硖尾寮屋区发生大火，53000名灾民无家可归。灾民就在附近一带的街道，盖搭简陋的棚屋以栖身。为了尽快安顿灾民，在联合国的资助下，当时的港英政府成立了“徙置事务署”，将灾场辟作“石硖尾徙置区”，在此兴建多幢7层高的徙置大厦，居住单位主要为86、120及240呎3种，每人的居住面积约为24呎，还有公用厕所及浴室，这对流离失所的灾民来说，已不啻是天堂了。

这被视为香港公共房屋发展的重要转折点。此后，港英当局陆续在各区兴建徙置屋宇，包括黄大仙、李郑屋、大窝口等地。时至今日，徙置区的屋宇多数已被清拆重建，仅在石硖尾邨，保留着一座已经有50多年楼龄的“美荷楼”，作为香港最早的一座公屋，被开辟为小型博物馆。

房委会自负盈亏

值得称道的是，香港政府不仅仅是从社会福利的角度去提供公屋，他们注重成本效益，避免巨额财政赤字，使得这个原本“救急”的产物得以长期运转下去，为低收入阶层提供持续的保障。

公屋的决策机构房委会自1988年就从政府中独立出来，成为自负盈亏的财政机构。政府每年会免费批出土地给房委会兴建公屋，建设、管理费用则由房委会自己解决。房委会的收入主要来自公屋租金收入、公共房屋附属的商业楼宇租金收入等。

可以这样说，公屋村是香港草根阶层向上奋斗之梦的起点，从这里走出来的高官、大亨、明星比比皆是。半个世纪以来，无数个香港家庭都在力求实现“阶梯上升”——小时候挤公屋，念书工作后挣钱买居屋，再买商品房。

严厉的公屋制度

为了将有限的资源分给最需要的人，房委会从1987年起开始实施公屋租户资助政策：凡在公屋居住满10年的租户，须两年一次申报家庭收入。不申报收入或家庭收入超过所定限额的租户须缴付额外租金。1996年6月进一步实施维护公屋资源合理分配政策，收入和净资产值超过所定上限或不申报收入和净资产的租户，须缴交市值租金并于一年内迁出所住公屋。

港人想要申请公屋，需经过三道严格的资格审核，一旦虚假申报就会被法律严惩，一经定罪，可判罚款20000港元及监禁6个月。

“现在对公屋住户资格审查的制度越来越严。”香港公屋联会总干事何伟民对记者说。他指出，大多数香港人都不会去挑战法律，“因为这个代价是非常沉重的，一旦查出来，没有任何人可以帮得了你。”

6年前，女星邱淑贞的丈夫、服装业大亨沈嘉伟因被媒体揭发滥用公共房屋单位，而引起一场轩然大波。沈嘉伟出身微寒，上世纪七八十年代，一家6口挤在华生楼一个30多平米的公屋。发达后，沈家迁入富人区的豪宅。然而，沈母却认定华生楼为其“风水屋”，拒绝将单位交回房署，始终两头轮着住。

事件曝光后，沈家声名扫地，最后不得不接受高额罚款，并搬出华生楼。

需要指出的是，这些仅以1/4市价租给低收入阶层的公屋，虽然面积狭小，却并非全是人们想象中“脏乱差”的贫民窟。公屋村外观与普通商品房并无二致，多数坐落在交通便捷的位置，空气清新、绿树掩映，社区内各种设施一应俱全。目前，香港52%的公屋和以后所有新的公屋物管都已外包，都是甲级保安水平。

“在香港，不管什么角落都会有屋住。”香港房屋署助理署长何丽嫦如此解读香港公屋制度的意义，“我们不只提供一间屋，更是提供一个家。”

居屋制度：买卖双限制

如果说公屋类似于内地的廉租房，居屋则等同于经济适用房。而买楼置业，同样是香港人的头等大事。

1970年代，港英政府推出了“居者有其屋计划”，在此计划内兴建的房屋即称为“居屋”。居屋，面向的是那些买不起商品房、又不够格或不愿入住公屋的“夹心层”。居屋计划主要是以增加居屋的流转量，满足社会对自置房产的需求。

实际上，这种住房的设计与一般设施完善的私人楼宇相似，但由于只收取土地开发和房屋建设的成本费用，价格比私人楼宇低20%到40%左右，并可获得低息特惠贷款，所以申请购买者十分踊跃，每次出售时都要通过抽签决定购买权。

但由于居屋是港府投入较大的补贴，为使补贴真正落实到中的收入家庭，防止投机牟利，政府采取了两项控制措施：其一，严格审查购房资格，如家庭收入、人口规模限制、不同面积住房实行不同价格;其二，房屋再次交易时予以一定制约。如住户在交易10年内不得转售，确需出售的，只能售给房委会。其中前5年按原价(扣除折旧)，后5年比照同期房屋出售价格计算。10年后出售可以进入市场，但须向政府补交一定数额的地价费。

也就是说，只有公屋住户，以及不是公屋住户但符合收入与资产限额条件的人士才有资格购买居屋。前者以绿表申请，后者以白表申请。白表申请人的申请条件每年会根据情况进行调整，最新限额为二人家庭月收入不超过23000港元，资产总额不超过66万港元。在房屋分配中，首先向绿表申请人倾斜，尤其是有老人的绿表申请人。

购买居屋还能在贷款时得到诸多优惠。绿表申请人最少只需付5%的首付款，白表申请人至少需付一成。与商品房贷款首付必须三成相比，负担轻了不少。而每当有新一期居屋发售，很多银行还会推出抵押贷款优惠吸引购房者，虽然贷款利率、现金回赠比商品房贷款略高，但可以免收申请手续费、提早还款罚息等，还款方式也较灵活，很多银行还赠送家居险、火险等。

对于发售的新房和再售房，房委会都会进行清洁、修缮和保养维修工作，对新房，还将提供一年楼宇设施保养。

“八万五建屋计划”完成

1997年，走马上任的香港行政长官董建华提出一个“八万五建屋计划”，即政府每年兴建的公营和私营房屋单位不少于85000个单位，达到10年内全港70%的家庭可以自置居所的目标。

谁能预想，初衷良好的居屋计划，在随后几年里给香港经济带来了明显的破坏。大量的居屋投入市场后，两种不同产权模式搅乱了地产市场，加之不完全的竞争市场，导致香港房价持续低迷，土地价格不断下降，政府财政赤字居高不下。

2002年，汲取惨痛教训后的港府宣布无限期停售、停建居屋。2006年1月，房委会决定从2007年起每年分两期出售剩余居屋。当2009年所有居屋卖掉之后，“居者有其屋计划”将完成历史使命。

目前，香港共有10%的人口居住在居屋中。在贫富差距悬殊的香港社会，居屋确实在一段时间里解决了一部分香港人的住房难问题，也为中低收入群体向上攀援提供了一个新的支点。

往前一步是泥潭，退后一步是福祉。居屋项目的戛然而止，清楚地演绎了政府在房地产市场上应有的角色。置业和“居住权”是两码事，政府有责任为有需要家庭提供租住公屋，但是必须减少对私人物业市场的干预。至此，香港的公营房屋计划，回归到为没有能力租住私人楼宇的低收入家庭提供廉租公屋上。

末代居屋的狂歌

近几年，随着香港经济的复苏，民间买楼热情再起高潮，房价一路看涨。一些民主党、公民党等党派人士批评政府当局的房屋政策，要求复建居屋的社会呼声再起。2010年10月，香港民建联对外公布一项调查，声称：超过70%的受访市民要求港府复建居屋，以遏制楼价上涨。

多数理性声音却认为，无论从历史经验，还是从理论常识来看，复建居屋都是弊多利少。媒体纷纷刊文分析称：居屋从选址到平整地盘到单位落成到出售需时至少两三年，对已火热的楼市来说，根本不会有什么影响;如果碰上楼市低潮，可能被当成是推低楼市的元凶或帮凶，政府将被迫再次重蹈停售的覆辙。

同时，有意见认为政府应把计划兴建公屋的土地转为兴建居屋。但特区行政长官曾荫权表示，任何蚕食公屋3年上楼承诺的建议，都是不可取的。并明言当年停建居屋是重大决定，所以不会轻言复建居屋。应以更切合市民需要的方法，协助夹心阶层置业。

曾荫权说，督导小组会保证土地供应，平均每年可兴建约1.5万个公屋单位，以维持平均轮候时间约3年的目标。

为确保有限的公屋资源能合理地分配，房屋署会加强审查公屋租户的家庭收入及资产;此外，房署每年还会抽查约5000宗公屋住户的入息和资产申报个案。现时公屋租户每两年申报收入一次，若查获虚报个案的，定会对其进行检控和定罪。

曾荫权还说，社会上就是否复建居屋有不同意见。他明白市民对楼价急升及“上车”困难的忧虑。透过传统的居屋计划，已经有超过30多万家庭自置居所。

当确定新建居屋无望，被称为“末代居屋”的最后一期3000套屋尾货推入市场后，引发看房狂潮，共有超过10万个家庭申请。香港人素来讲究风水凶吉，然而，这一次，就连一套两年前发生姐弟先后跳楼自杀的“凶宅”都被提价成功卖出。

在平衡社会保障体制与民众要求、经济盘算以及政治博弈之下，香港政府再次做了务实而精明的抉择。