商丘市下面有哪些县:中国楼市十大伪神话

中国楼市十大伪神话

伪神话——房价只涨不跌造就的全民炒房

从2003年中国房价“一飞冲天”以来，“房价只涨不跌”的神话深入每一个中国人的心，不仅仅是非房地产企业、富人纷纷投入到这场投机盛宴，“你的房子涨了多少”、“我准备买XX楼盘抄底”等已经成为老百姓茶余饭后的话题，房子已经成为房子是中国人最热衷的投资品，“全民炒房”更成为中国这个畸形楼市的真实写照。

海外炒房团败走德国的启示

环顾全世界各国，德国楼市可谓是一个“特例”。据早前有媒体报道，从2004年开始，大批“海外炒房团”涌入德国，每年抛下数百亿欧元意图“炒热”德国楼市。但与此同时，拥有大量房产的德国政府、公司、地产基金等却急于脱手，最终导致海外炒房团落荒而逃。

为什么在中国人来看“战无不胜”的炒房团居然会遭遇滑铁卢？据悉，为了抵制房价炒作，德国政府制定了“三大杀手锏”，其中包括指导价制度、刑罚威慑、重税限制。首先，德国的地价、房价等由独立的地产评估师来评估认定；同时，德国法律规定导致房价、房租等超高者甚至要承担刑事责任；最后，在德国用于买卖的房产要缴纳不动产税、交易税以及差价盈利税，重重的税收限制已大大压缩了炒房者的利润空间。

德国政府的针对性政策可以看成是炒房团失败的直接原因，但究其背后，德国人从来不把房子看成“投资品”也许才是根本原因。据笔者了解，截止目前为止，德国住房自有率仅为40%-45%，这意味着超过一半德国人均选择租房而非买房，有调查更显示接近80%的德国年轻人宁愿租房也不愿买房，“租房文化”意味着德国人只是把房子看作是一项生活消费，而非投资。

正因如此，过去六十年德国房价每年涨幅平均仅为1%，德国楼市从来没有发生过暴涨暴跌的情况。

伪市场——楼市单边主义下的价格领袖

价格不是由我开发商说了算，而是由市场需求来定的。能卖出去，就说明价格是没有问题的。如果觉得价格高，你可以选择不买，也可以选择其他楼盘，谁也没有强迫谁。”谈及房价的高涨和越来越多的老百姓买不起房的话题，几乎所有的开发商都会这样说。

表面看起来，这话说得也有道理。真可以理直气壮地这样解释吗？显然不能。

其一，在一个完全市场化的体系里，价格由市场来定，这是一个经济学的规律。但问题在于，当前房地产市场真的实现了市场化吗？国资委宏观经济研究部部长赵晓曾指出，虽然目前房地产市场已经放开，但“房地产市场”并没有真正市场化。

其二，价格合谋是当前房地产市场又一个典型特征。地产观察者刘溟认为，房地产作为不动产，这一特性决定了开发商之间的竞争为位置固定的空间竞争。也就是说，开发商是有空间分布的，而不是集中于一个点进行竞争。更为重要的是，空间竞争决定了开发商之间的竞争为少数企业之间的竞争。因此，房地产项目只能和其相邻的房地产项目进行竞争，而不能将所有的房子搬在一起进行竞争。尽管中国房地产行业有3万余家开发商，但前十位的企业所占的市场份额不足10％，真正构成实质性竞争的只有少数几家开发商，显然缺乏竞争性。而在垄断性极强的市场上，价格合谋是开发商的最优选择。巨大的资金投入使得开发商之间不敢轻易打“价格战”，基本上是采取了价格领袖制的方式。也就是说，由第一家在该区域开发的开发商（领导者）首先定价，后来者跟随领导者的价格，并且形成攀比。

因此，在当前的房地产“伪市场化”的形势下，作为个体的购房者来说，他们的力量是最弱的，只能是市场的被迫接受者，不会对市场产生决定性的影响。面对高涨的楼价，作为生活的必需品，老百姓又不能不买，只有无奈地面对和忍受。

伪降价——购房者称看不出降价迹象

地方为遏制房价过快下跌势头出台了一系列住房新政，可以说是给疯狂的房地产市场迎头泼了一盆冷水。如今的场面是炒房暖钱悄然离场，市场张望气氛浓重，大众充溢等待。但房地产商们并没有应声下调销售价钱，一线城市出现“量涨价涨”的怪异场面，摆出了要打一场耐久战的架势。有人说房地产商如今是“冬眠”了，笔者将其描述为“蹲仓”，其实是房价假摔。

这几天无机构爆出北京的房地产均价曾经降了近8000元，这个数据终究能否正确地反映北京楼市的走向呢？其实面对相似这样的数据，我们心里很矛盾。没无数据的时分我们两眼一争光，觉得很焦急想看到数据，数据拿出来了我们又很矛盾，究竟该不该信它呢？

北京房价曾经降了8000元的数据究竟是怎样出笼的，目前我们看到的详细信息还不是很多，但是我觉得有一点我们可以看到，就是目前在中国的房地产市场上，以偏概全的房产数据一向是很多的。

比方说目前这个阶段，在很多城市里包括北京，根本上买卖都属于一个张望的阶段。在这个时分任何统计机构做的统计数据的调查，可以拿到的详细的样本，恐怕都不能充沛地保证其真实性。在这种状况下，恐怕相似的这样的数据存在着一定的以偏概全的能够性。

另外，从临时来看其实研讨过来的状况我们可以发现，房地产开发商对做相似这样的统计一向不感冒，为什么呢？由于我们晓得商业上有这样一个规律，卖方总希看行情不那么明晰，买方总希看行情越明晰越好。由于卖方只要在这个行情不那么明晰的情况之下，才有牟取最大利益的空间。

从另外一方面我们也必需想到，当我们对这样的数据存有一定疑问的时分，那么官方的正式数据有没有呢？统计部门关于房价的最新统计数据是在国度统计局4月份的经济数据里提到了房地产投资，4月份依然是一个疾速增长的态势。北京市最新的数据也显示，4月份北京的房价依然是下跌的趋向。

全国范围的统计部门，为了取样比拟周全，所以统计周期比拟长。因而，往往在一个房价疾速变化的时期外面不能迅速地满足买房者的这种对数据的需求，从这个意义上说，我们的统计部门还有很多任务要做。

据中原地产统计，在成交面积方面，北京回落最为分明，由近35万平方米回落至不到10万平方米，深圳由15万平方米回落至不到5万平方米，津、广、沪也都呈现不同水平的回落。本轮房地产调控虽然措施极为严峻，但就其效果而言，各地并未呈现房价分明的松动，那些降价楼盘大多地位偏僻。
南京房价“真摔” “假摔”？编辑本段回目录　　河西平装修价低于2万，江宁房价不超越1万，如今的南京楼市四处都“降声一片”，可南京房价真的降了吗？房地产市场终究是真摔还是假摔？

购房者：房价假摔

虽然近期频频呈现降价或以低于预期价收盘销售的项目，但不少买房人仍以为，降价的项目还是太少，可选择余地不多，虽然房价回调了一些，但离老百姓的预期还有差距。

想为父母在江宁买套房的周女士对新政的效果并不太称心，她对记者说，“虽然最近报纸上都说江宁房价降到了1万元以内，但那些降价楼盘的地位还是偏了一点；离地铁近的、成熟地段的房子，还是很贵。”在主城下班，想在江北买套廉价房子的吴先生也表示，虽然有一般江北楼盘房价回到6000多元一平方米，但区位并不是他想要的；地段好的，合适主城下班族的桥北楼盘房价不断在每平方米九千多元，还看不出降价的迹象。

张女士对降价一说更不认同，“去年八九月份我去城北一家楼盘看房，事先销售人员报给我的价钱才每平方米8000元左右；最近我再去问价，竟然价钱涨到了1.4万元，这样的房价怎样能说是降了呢？”

伪繁荣——人为调控下的虚假繁荣

“从宣称均价每平米7000元多到现在的9000元多，售楼小姐不断地刺激我的心理。我也被迫一次次调整预期和价位，但最后还是没能买到房。”

像经历了一场艰苦的战斗，准备二次置业的刘女士这样形容自己的买房过程。

“我从今年5月份就开始关注恒立听海，听说均价在7000多元／平米时，我计划买套小复式，并在最早的时间去认购了一张VIP卡。一个月之后，售楼员电话告知，均价现在涨到8000多元／平米了。我不得不改变计划，换买一套楼层稍高的三房。但在开盘前被叫去测算价格的时候，售楼小姐告诉我均价9000多元／平米了。但我还是不想放弃，于是再次与家人商量降低楼层数。开盘那天，我早上7点多钟便到了现场，一直到下午4点才轮到我。开发商说总共推出500多套房子，但等到我去选房的时候，实际发现才有300多套，VIP却已发了1700多张。并且好一点的户型和朝向的房子不是被告之没有就是已经被选了。现场还有个人要转让卡号，说一定能选到房，但每平方米需要加价500元。也就是说，一个卡就是5万元，无奈我最终只得放弃了。三个月的诚心关注，就这样被玩弄。”

如此看来，部分中介代理将一种“间歇式”的营销发挥到了淋漓尽致。这种营销手法一般这样做，当预订客户积攒到一定规模时，才一次性出售部分单位，然后告知客户暂时无房，藉此继续积攒客户，达到一定规模时再一次性出售部分楼盘。通过如此调控造成人为的供应紧张和发布虚假信息，促使购房者产生一种恐慌心理，同时又派生出一批投机者从中“炒房”，再次推高房价。在当前的卖方市场中，购房者即便知道，也是“人为刀俎，我为鱼肉”。

伪刚性需求——高房价的一块遮羞布

5月20日，人民网刊发“刚性需求避免房价暴跌，难以支撑高房价”的调查报道，指出：刚性需求尽管客观存在，但不是支撑高房价的理由。楼市里真正不受价格影响的纯刚性需求非常少。

但凡高房价遭受抨击，维护者们总会以刚性需求作自我辩护，那便是在城市化、工业化快速发展时期，人们购房需求强烈，导致住房供不应求。因此，高房价只是旺盛需求产生的自然而然的市场现象，根本与地产暴利、投机无关。

实质上，刚性需求只是高房价的一块遮羞布，也只是高房价下地产商和投机者热炒，伪专家鼓吹，政府部门卸责的最冠冕堂皇的理由。人们对于住房需求的巨大是不争的事实，但刚性需求并非导致房价不断上涨的主要原因，更不是房地产市场狂热的合理解释。

首先，刚性需求强烈不等于有效需求强烈。市场中的需求由两个条件构成，一是购买意愿，二是购买能力。只有具备购买意愿的人群同时具备了购买能力，有效需求才成立。虽然人们有着强烈的购房意愿，但在房价收入比超过15倍，部分地区甚至超过50倍的情况下。住房早已超出了刚性需求的概念，成为代表富裕人群购买力的商品，普通公众改善住房的真正刚性需求则因为不具备购买能力被挤压出市场。如此的刚性需求只能算是强烈的刚性意愿和无可奈何的望房兴叹，并具有实际影响房价的能力。

其次，刚性需求强烈并不意味着高价格合理。商品价格由市场供求关系决定，但对于一些属于人们生活基本要素的公共产品，其价格既要体现价格关系，也要体现公共责任，受制于政府调控和社会利益。住房作为人们“衣食住行”中的基本需求，本身就带有公共产品的属性，其价格绝不应随心所欲地升高。粮食、水、电等产品重要性远超住房，也呈现出稀缺紧张的趋势，算是最为刚性的需求，但其价格却必须控制在合理范围内。因此，人们购买住房的需求无论有多巨大，房价都没有理由肆无忌惮飞涨。

再次，刚性需求强烈掩盖不了楼市投机狂热。近几年房价不断翻番，其中刚性需求并非主要推动力，而是巨大的投机需求以刚性需求名义绑架市场。人们购房不再以居住为第一目标，而是以保值投资为第一目标，楼市中出现近乎“全员炒楼”的狂热。一边是有人高喊住房紧张导致房价高涨，一边是许多城市中10%甚至是30%、50%的住房空置率，不少人坐拥数十套甚至上百套住房。如果刚性需求是支撑高房价的根源，就不应当出现只要政府一出台措施抑制楼市投机，楼市便冰冻，房价便松动的情况。显然，投机需求对于房价上涨的推动力远超刚性需求。

所有人都希望居有其所，许多人为了住房苦苦奋斗。就这点而言，房地产市场确实存在强劲的“刚性需求”。但是在越来越多的人因为高价而买不起房，真正的有效需求没有得到释放的情况下，房价依然不断上涨，则是源于地王频出，贷款宽松和狂热投机氛围下烘托起的强烈上涨预期。在这种预期下，开发商囤地捂盘、高价开盘，投机者大肆囤楼、坐等获利，有关部门放任监管，使房价陷入不断上涨的循环。

因此，刚性需求只是高房价的一块遮羞布。将高房价怪罪于人们购房的刚性需求强烈，不过是高房价受益者们转移公众视线的华丽借口。

伪概念——楼市里的一块裹脚布

股市冰火大冲浪。前几天暴跌，惨绿一片，散户小民的脸色和眼神，更是绿得厉害；这两天小震荡，小回调，大盘上面还是绿肥红瘦，欲笑还哭的面孔，构成股市主体表情。按常理常情，心情郁结，喝闷酒、发牢骚、借酒撒气、拍桌子骂娘、找茬儿扇老婆、最后被羞辱被掴脸、一头烂泥倒下去，口角流涎，呼噜声中再坠入抄底卖空发大财的好梦，……这样的人物和镜头，平常来兮。

了不得的是股评家们，任是涨涨跌跌，总能巧舌如簧，说出个子午卯酉，将那些个K线图、市盈率、动力上冲、板块整理、斩仓建仓、高抛低吸一类的概念，玩得溜溜的园。街巷邻里笑说那些花言巧语的主儿，“人嘴里两块皮”，七分厌其滑头，三分喜欢有趣儿，不到损人钱财、夺人妻女的份儿上，一般结下切齿仇恨的也少。而今的股评家呢，嘴里N块皮！那就是十分的专业与智慧了，不管股海中多少赔了赚了、多少悲欢哭笑，人家就是坐定讲坛，一直指点迷津下去，江湖上照样将金饭碗捧得牢牢的。为何？一条铁训挂在额头上，“股市有风险，入市须谨慎”。我评虽由我评，风险你自斟酌，你鼓了荷包我赚声名，你赔了血本我有言在先，谁也没有包你祖宗八代只涨不跌只赚不陪！这是职场底线，也是常识底线。

与其说股评家长命，不如说常识万岁！

但是，中国的楼市，似乎没有常识，也不讲常识。

比如，总有一些业界大佬、专家权威告诉大众，房价只涨不跌，理由一二三四！除了城市化进程、人口红利、不动产价值等等之外，经济危机之下，促内需、保增长、应对通胀、资产保值、资本避险等等，都顺理成章的拿来，垫高房价步步上涨、必然上涨的理论基座！放眼国内，很多人、八成以上的人“很差钱”，面对高房价，只能仰望、苦叹、郁闷！中国一般民众无力支撑如此沉重的高房价之山，这是现实，这是常情，这也是常识！可惜，如夏虫之不可语冰，人似同种，话殊异调。上述那班利益把持者，他们给出的结论是：中国老百姓太有钱了，中国的房价太低了！如此的罔顾现实，罔顾常情，也罔顾常识，引动网上众议怒涛汹涌巨浪拍天！如此“国人皆曰可杀”的群体愤怒，不知道是否触动了中国楼市利益既得者们一点点常识层面的感知？！

那位一贯喜欢践踏常识、践踏民心的魔头式地产大佬，大发诳言之后，依然有舔其股而大呼其香的伪学者嘶声呼应，大唱双簧，欺昧天下人心，欺昧世道常识，依然照样四处招摇，照样鼓吹中国房价之高涨有理，高涨无休！有一位曾经对他们寄予希望的知名地产传媒人士，在网上说，满以为他们会人说人话，但是，最后失望了！他终于明白，任志强、董藩们不说人话！不说人话，亵玩常识，居然成为某种主导性舆论力量，这是中国楼市的吊诡，这是中国地产的乖谬，这也是中国一般劳动大众的痛苦！

现在有呼吁中国房地产二次变革的声音出来，可见楼市现状已经引起有识之士的忧虑！这当然牵涉宏观大端，需要科学筹划，善聚良谋，还需要有承受各派利益博弈的种种准备，虽然不至于刀兵相见，而曲折艰辛之激烈程度，可以度量一二！但不管何种出路与前景，首要的首要，中国楼市首先要回归常识！

倘问何为常识，简单得很：百业兴，地产兴。中国老百姓越来越多的人富了，多多有钱了，才能顺心如意的买房子，买大房子，买好房子!这是其一；

其二，房子就是房子，房子首先是用来住的，房子就是卖房子的价钱。概念、尊荣、身份等等，不是必定加入房价的东西，谁愿意像买古玩珍宝一样的收藏、显摆、传与后世，那也要讲个“姜太公钓鱼，愿者上钩”，并非是天下公理；至于说，房子也有投资属性，有投资价值，那也要像股评家一样，告诉买主，房价有涨也有跌，主意你自个儿拿好了才是！再说举国百姓都来炒房，就算遍地皆是富翁，谁来种水稻，谁来研究电脑芯片？总不至于袁隆平也去改行当炒房大户，比尔??盖茨移民到中国，在房产交易客当中开一个户头？

其三，房子可以保值，通胀来了，房子在手，感觉不亏，这固然是理财秘诀之一。但这是盛世之象，还是乱世心态？一个向上的国家，一个向上的民族，更多需要的是全民奋发努力、自主创新创造，自强于世界民族之林的精神。科学和劳动，还是创造财富的根本。试问，即便960万平方公里上盖满了房子，每个人都有几套房子在手上炒着，中国老百姓就真正富裕了么？中国的综合国力就真正强大了么？中华民族就真正尊严起来了么？

伪促销——先拉价再打折，卖的总比买的精

开盘价比2009年底上涨近40%，优惠却不足1%，当下颇多的“伪促销”楼盘再次印证“买的没有卖的精”。

上海中原研究咨询部龚敏指出，5月3日到9日上海8成新盘推出不同程度的折扣优惠，但是开盘价依然坚挺，相比上次开盘价均有20%左右的涨幅。如顾村板块东方帕堤欧小城，推出235套、2.03万平方米房源，开盘价1.7万元/平方米，与去年底的1.28万元/平方米上涨近36%，为当周新盘开盘价涨幅之最。该盘仅提供“一次性付款优惠250元/平方米，贷款优惠150元/平方米”的象征性促销。购房者表示，与上涨幅度相比，优惠简直可以忽略不计。九亭板块鑫山汇众苑，也是一个“伪促销”楼盘，共推386套、3.52万平方米房源，开盘价也有30%的涨幅，为1.7万元/平方米。该盘促销方式虽多样，有置业补贴、付款优惠、来访礼遇等，但实际并未真正降价。

以上两个楼盘可说是上海新盘的缩影。有网友调侃：“别相信降价，那只是一个传说”。在这种“明降实涨”的状态下，成交量屡“跳水”，成交价仍居高不下。4月1日到14日，4月14日到30日，5月1日到12日，新盘交易量分别下滑23.6%及69.4%，房价却并未动摇。

业内认为，房价至今坚挺，主要是开发商资金链充足。但有两个因素会影响其“富裕度”：一方面2009年虽然大赚，但如果匀到2008年，资金链优势打了对折；另一方面，2009年开发商疯狂高价拿地，在严厉打击闲置土地、地块必须按时开工的政策鞭策下，资金链也很受考验。

中原最新调查显示，房价下跌预期已形成，半数以上受访者认为今年房价会下跌，有7成表示房价下跌10%-25%才会入市，还有12%表示房价跌破30%才考虑购房。除了预期下跌形成观望外，房贷新政也是交易低迷的重要原因，调查显示，44%受访者只能承受3成首付。预计5月交易将低于4月及去年同期，六七月进入传统低潮期，交易量也很难有大突破。

伪豪宅——遍地开花 越贵越抢手

一夜单价飞涨5000元，二手房卖家频频违约，买房人如痴如狂，越贵的房子越要排队买，定价便宜的楼盘反而不敢下手，买到房就像中了500万一样喜极而泣……恍若一夜之间，楼市回到了似曾相识的疯狂，而在不少业内人士看来，其高烧的热度似乎还大大超过了以往。

这一幕幕如同天方夜谭但却真实发生在当下的楼市怪现象，不仅让老百姓大呼看不懂，即便是专家和业内人士也都表示无法用经验来解释。如何让乱象丛生的楼市走向健康的发展轨道，已经成为摆在政府主管部门面前的重大命题。

但，高房价并不等于豪宅。

上网查了一下资料，国际上惯用的“豪宅”定义是，满足社会富裕阶层对稀缺资源较多占有的一种欲望的定制。从资产角度讲，高端物业因为独占稀缺资源而具备快速增值的能力，在面对市场起伏的时候，保值能力也很强劲。

那么，在乱花渐欲迷人眼的高房价市场，如何判断真伪豪宅？记者为此采访了业界人士，得出了两个基本原则。

首先，要看其是否处于城市的核心地段或特别区域，如传统中心、CBD、自然风光区等，这些城市资源和稀缺景观资源，决定了其地块的不可复制。因此，福州的五四路、东街口、万宝商圈、闽江两岸、乌龙江沿岸几乎都成了福州豪宅的生产基地。

其次，并不是任何一家开发企业都具备打造豪宅的能力。高档材质只是豪宅最基础的环节，对豪宅生活方式的引领和工艺精度的掌控，才是豪宅的精髓，也是最考究开发企业实力的要素。所以，最好选择品牌开发商开发的豪宅产品。

在地价持续攀高的今天，开发企业只能开发高端产品才能撑起高房价，未来打着豪宅旗号的产品将越来越多。

伪传言——上海房产税“以讹传讹”何时休

5月25日，网上出现了这样一条消息：“今日下午上海将宣布收房产税。新购房以百分之零点六收。不出意外，新华社下午3点左右发布。”并言之凿凿，“不出意外，新华社下午3点左右发布。”截至15时30分，新华社并没有发布相关消息。就在当天，上海市政府官网上刊载文章《本市主管部门未明确上海版楼市细则发布时间表》，等于直接对此说法进行了辟谣。

近来，几乎每天都有关于房产税或物业税的报道。今天有消息说，房产税很快就要推出；明天又有消息说，房产税征收的条件还不具备。这家媒体报道称，房产税将率先在上海和重庆试水；那家媒体报道称，地方政府无权开征新税种；接着又有媒体称，房产税不是新税种，沪渝只是准备扩大征收的范围；然后又有报道说，即使是扩大征收范围也应该由中央来定；但同时又会有报道称，上海的房产税方案都已经拟出，现在又有人说“三年之内免谈房产税”了……众说纷纭，莫衷一是，房产税就像个“幽灵”一样，忽隐忽现，时有时无，公众被搞得一惊一乍，无所适从。

各路人物谈房产税

5月4日，国务院法制办财政金融司副司长季怀银透露：“开征住房保有环节的税收，是保证住房市场健康发展的治本之策，也是解决当前我国面临的多项棘手问题的治本之策，早开征比晚开征好。”

财政部财科所所长贾康接受采访谈及开征房产税时说：“有了10个省份物业税‘空转’的经验，房产税评估税基在技术上不存在问题。”

5月11日，国家税务总局一位官员在公开场合表示：“根据现有的法律，房产税与物业税有可能启用。”“不太可能是物业税，有可能是房产税。”

5月8日，上海市房管局在官方网站称，关于在房产保有阶段征税的问题，早在党的十六届三中全会上就明确提出了。有关部门正在做一些研究也是完全正常的。