如图是由圆柱与圆锥:“鬼城”鄂尔多斯楼市崩盘？

　　近日有媒体报道称，鄂尔多斯康巴什新区楼市全面崩盘！该文指出鄂尔多斯康巴什楼市大面积降价崩盘，万元房价跌去七成。对此，康巴什新区管委会党群工作部副部长李宏表示，区内房价稳定，“崩盘”纯属无稽之谈。虽然此事已得到官方的辟谣，但是鄂尔多斯在经历楼市高速发展的“神话”之后，逐渐暴露出来的诸多问题，却是不容忽视的，再观全国多地涌现出的楼盘降价潮，这是否预示着楼市拐点已经到来？鄂尔多斯“鬼城”事件，也许正是中国房地产市场发展的一个投影。

1"鬼城"鄂尔多斯楼市崩盘？

　　近日有媒体报道，鄂尔多斯康巴什新区楼市全面崩盘！并援引一位长期生活在鄂尔多斯人士的话说，“继高利贷危机之后，康巴什楼市大面积降价。”还以当地一楼盘项目为例，称其二手房价从此前10000元左右降至目前3750元。文章中还称，“消息人士详列了康巴什多个楼盘的价格”，以佐证大幅降价之说，但并没有在文章中一一爆出。

　　对此，康巴什新区管委会党群工作部副部长李宏表示，他们也看到了相关报道并对该报道的严重失实表示愤慨，接着介绍了目前康巴什地区房价的整体情况。

　　区内房价稳定 “崩盘”纯属无稽之谈

　　据李宏介绍，由于今年以来国内整体经济形势的回落和国家对房地产业的宏观调控，导致了全国房地产价格普遍出现了不同程度的下降，康巴什地区当然也不例外。但这和全国楼市的调控是相辅相成的，并没有向此媒体报道的那样出现了“崩盘”，目前康巴什内核心地区的新房价格依然为每平米8000元左右，即使是周边地区的新房价格也只跟核心地区的房价每平相差一两百元左右。

　　而根据调查，前媒体所报道的每平米3750元价格的楼盘名为金信翰林苑，此价格信息出自名叫楼盘网的网站。而据搜房网显示，该楼盘早在2008年即已售完，目前该楼盘的二手房价格也都在每平米7000元以上。查阅康巴什地区其他楼盘的二手房信息，也基本在这个价格上下。

　　而对于此媒体在报道中所称“新城既是空城”之说，李宏也做了详细说明。

　　文中称：老城区东胜23平方公里上拥挤着30万人，康巴什新区就是为百姓投资建设的，面积达32平方公里而最新的人口统计数据为2.86万人。“空旷的大街上几乎没有人，仿佛刚刚经历过巨大的灾难。康巴什新城里，高楼鳞次栉比，居住人口却相对稀少，曾被媒体冠‘鬼城’名号，但现在，这座新城仍是‘空城’。”

　　据李宏介绍，康巴什新区身为鄂尔多斯的一个试验田，为鄂尔多斯几个老城区在城市化、超前考虑能源资源利用率的提高、生态保护方面提供了诸多可供借鉴的经验。虽然目前康巴什新区的入住率并不高，但康巴什新区具有的独特优势也是其他地区无法比拟的。例如，康巴什新区未来是市委市政府的所在地，同时还紧邻一国道和一高速，良好的人气条件和交通优势完全可以托起目前康巴什新区的房价。此外，不断加大的城市绿化和水系建设，还有教育、医疗、就业等配套设施的不断完善也将成为未来吸引人口入住的强大优势。

　　新区未来发展方向已定

　　今年9月7日，内蒙古鄂尔多斯市市委书记云光中及市委常委、东胜区委书记罗永纲，市委常委、副市长付万惠一行人就曾亲自深入东胜及康巴什新区进行调研。在调研中云光中表示，康巴什新区在推进阿康一体化进程中，要加强北区建设力度，科学规划、合理布局新建工程项目，依托市全民健身休闲中心、市老年活动中心、市体育中心等基础设施项目，北向拓展，进一步拉大新区城市框架。同时，要继续加大城市绿化和水系建设，加快规划建设220公里城市外环路，积极设计实施环城林带。

　　可以想象，鄂尔多斯的康巴什新区就相当于北京的通州、上海的浦东新区、深圳的宝安一样，未来也将是一个繁华的区域，所以不能以现在的眼光去看待未来的发展，更不能用“鬼城”之说来干扰发展。

2鄂尔多斯的楼市“泡沫”

　　虽然鄂尔多斯楼市崩盘的消息已经得到了官方的辟谣，但是鄂尔多斯在经历楼市高速发展的“神话”之后，逐渐暴露出来的诸多问题，却不容忽视，也许，这也是中国房地产市场的一个投影。

　　越来越大的楼市“泡沫”

　　在鄂尔多斯，虽有煤炭作为财富的发动机制作了大量的财富，但是并无其他实业。房地产自然也成为了财富的储蓄罐。

　　在过去几年，每个新入市的楼盘迅速被抢购一空，一些鄂尔多斯开发商根本不需要售楼处。据媒体报道，鄂尔多斯最疯狂的时候“700套房子一开盘就被100个人瓜分了”。截止到2010年，鄂尔多斯人均拥有住房2.3套，甚至有人预测，按照现在的进度，几年后人均将拥有10套住房。

　　虽然严重供应过量，但是鄂尔多斯房价上涨的速度却丝毫不受影响。2005年，鄂尔多斯的居民住宅均价还仅为每平方米1000元左右，2006年就涨到1800元，2007年更是升至3000元。2008年楼市有个短暂的下行，但2009年以后，鄂尔多斯楼市再度复兴，2010年，全市商品住宅均价达4479.6元/平方米，康巴什新区房价已经达到6000元，东胜区则直逼七八千元高位，一些高端住宅项目的售价已突破2万元。现在，凡到过这里的人，无不联想到“泡沫”两个字。

　　煤炭和民间资本吹起楼市“泡沫”

　　鄂尔多斯房地产的繁荣，离不开煤炭和民间资本。

　　“煤炭业务是鄂尔多斯很多房地产企业的现金奶牛。”一业内人士说，在鄂尔多斯，一个再大的企业，现金流的主要来源之一都是煤炭产业。

　　同时经营房地产和煤炭两个业务板块的伊泰集团也是如此。该公司财报显示，2011年中期，其煤炭占整个业务利润比例的95%以上，毛利率高达62%，这为其房地产板块提供了充裕的现金流支撑。

　　据房地产业界人士介绍，2003年之后，伴随着鄂尔多斯煤炭开采高潮的到来，资本迅速向房地产涌入。

　　“煤炭资源价格的上涨帮助鄂尔多斯积累了原始资本，同时也是因为煤炭储备丰富，形形色色的社会资本又对鄂尔多斯青睐有加，后来煤改和产业转型，一部分资本从煤炭领域被挤出又进入了房地产行业。”8月31日，鄂尔多斯市煤炭局办公室主任郝建军表示。

　　此外，房地产更是与民间高利贷相互倚重，成为彼此的助推器。业内人士说，一个房地产项目通常40%到50%的资金来自民间资本，有的甚至一个楼盘的所有资金都来自民间。

　　另一方面，鄂尔多斯楼市能如此火爆，也是因为当地人靠煤暴富之后，没有找到比房地产更好的投资渠道。

3“泡沫”背后 危机显现

　　调控政策令人担忧

　　近日，一位房地产项目负责人坦言，“现在卖不动了”，其中一个重要的原因是政府的限贷政策，首套房首付30%，二套房60%，二套以上不给贷款。据另一业内人士介绍，鄂尔多斯人贷款是习惯，有钱没钱都贷款，然后放贷或投资，大量贷款就是这样流进楼市的，现在也有一些人把钱压在项目里拿不出来。

　　而房地产调控还在升级，从限贷政策到“一房一价”的限价政策，此前有传闻称，要在今年8月底实行限购，但至今没有公布，这让开发商暂时松了一口气，因为鄂尔多斯人均房产三四套，如限购则掐到了命门。

　　严峻的民间借贷危机

　　不过，最先让鄂尔多斯人感受到不安的消息应该是中富房地产开发责任有限公司法定代表人王福金上吊自杀。

　　9月份，鄂尔多斯史上最大的非法吸收公众存款案“苏叶女案”，涉案金额已超过10亿元。苏叶女自首后第三天，中富房地产公司法定代表人（占股30%）、原鄂尔多斯市东胜区人民法院院长王福金自杀，身后是2.63亿元民间借款和每月789万元利息，而占股70%的董事长郝小军不在国内。

　　两案连发，让90%家庭都在放贷的鄂尔多斯风声鹤唳。然而，多米诺骨牌还没有倒完，“张静案”、“邢凯案”等越来越多的民间集资案子正如雨后春笋般涌现出来。

　　据知情人士透露，鄂尔多斯市政府门前经常有人状告开发商讨薪，而开发商携款潜逃的传闻最近也时有发生。

　　2010 年后，鄂尔多斯新开楼盘通常70%的资金来自民间借贷，有的甚至是100%。一旦销售遇冷，危机不可避免。据报道，“对于鄂尔多斯其他很多房地产企业来说，都面临着资金链断裂，只是程度不同罢了。”

　　楼市供过于求 刚需成疑

　　此外，鄂尔多斯还随处可见耗资数亿、数十亿打造的豪华新城和高档小区，按照目前房地产开发的速度，再过几年当地人将至少拥有人均10套以上的房子。有业内人士表示，目前楼市严重供过于求，房子建得太多了。

　　有人深为鄂尔多斯的房地产业感到担忧，“房价、房租越来越高，推高了居住的整个生活成本，很多人不愿意来鄂尔多斯工作了。现在全市人口160多万，东胜和康巴什中心区的流动人口有50万，而且这个数字还在萎缩，哪儿来的那么多刚性需求？”

　　然而，众多民间资本还在向房地产涌入，泡沫风险不容小觑。“这些资本的来源遍及全国，包头、呼和浩特、北京、温州的热钱都流向了这里。但是外地人大部分都是投机者，稍有风吹草动就马上撤资，但后面跟着的本地人，就很难及时抽身了。”业内人士警示说。

　　“鄂尔多斯房价跌7成”的消息引恐慌

　　而更大的恐慌应该来自上述“鄂尔多斯房价跌7成”的消息。不少业内人士认为，鄂尔多斯楼市崩盘是迟早的事儿。上海易居地产评论员杨红旭评论道，当地政府百姓，暴发之后不知所措，没有文化很可怕！

　　地产评论员顾海波的观点则更加犀利，他说“再不刹车，再继续荒唐地‘涨幅趋缓’！再继续违背规律、违背民意，明年的今天就不只是鄂尔多斯，此类现象就会蔓延！后果更严重！”

　　而在中国社会科学院研究生院教授曹建海看来“鄂尔多斯楼市崩盘，其实是另一个迪拜神话的破灭。”

　　但是也有业内人士认为，鄂尔多斯下跌7成的说法可能只是“营销噱头”。房地产经理人辣姜说，鄂尔多斯是继三亚之后，全中国房价泡沫最大的城市，或许也是率先崩盘的城市，但是3折出售估计不是“降价跳水，而是营销噱头，这又是一场只拿一套房的无厘头炒作闹剧。”

4房价下跌已成定局？

　　本月18日，国家统计局公布10月份70大中城市住宅销售价格显示，全国房价环比首次下跌0.14个百分点。其中，京沪穗深4个城市的新建商品房价格环比分别下跌0.1、0.3、0.2、0.1个百分点。历经19个月和三番五次调控加码，全国房价只涨不跌的神话终于在10月终结。

　　房价合理回调开始

　　中国指数研究院副院长陈晟分析指出，地产调控政策有效性已无可置疑，未来房价下跌会加速向二三线城市蔓延。另一方面，从数据来看，全国整体房价仍未回到2010年水平，调控政策将持续至明年，因此全国性房价合理回调才刚刚开始。

　　国家统计局数据显示，与9月相比，全国70个大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）价格下降的城市有34个，持平的城市有20个。值得关注的是，环比价格下降的城市，比9月份增加17个，且10月环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%。

　　二手房价同样如此。10月份价格环比下降的城市有38个，持平的城市有19个，价格下降的城市比9月增加了13个，且在价格上涨的城市中，环比价格涨幅均未超过0.5%。

　　“根据统计局数据测算，10月70大中城市房价平均环比下降0.14%，首次全面下跌。”链家地产首席分析师张月说，在一线城市止涨3个月后，二三线城市也全部体现出下降趋势。另外，据链家地产统计，10月份全国限购、非限购城市房价环比同降，分别为0.22%和0.05%，这说明限购挤出效应正在消退，调控整体效果越发显着。

　　多项严厉调控政策仍在储备

　　自今年初以来，房价下调已露端倪。

　　2月份新建商品住房环比价格下降仅有8个城市（不及目前的1/4），随后3月份增加至12个城市。然而，4、5月份又出现反弹，房价环比下降的城市变至9个。由此，也引发了国家7月份再出“新国五条”，重申调控持续，并将限购范围扩大至二三线城市。在此之后，楼市逐步发生质变，房价环比下降城市个数也稳定增长，直至10月达到34个。

　　“虽然，一线城市住房成交量锐减，但前10个月全国商品房销售面积79653万平方米，增长10.0%。其中，住宅销售面积增长9.0%。”陈晟分析说，成交量还支撑着一些二三线城市房价在高位“挣扎”甚至“上涨”，因此政府不会放松地产调控。

　　据悉悉，决策层认为目前楼市调控仍处关键期，为防止房价反弹决策层还有多项严厉政策储备，包括房产税加快推进，以及对投资性购房严格控制等。此外，万科、龙湖等大牌开发商都在积极下调房价。此消彼长，10月份仅仅是全国房价下跌的一个起点。

5多地涌现楼盘降价潮

　　龙湖地产降价5天卖20亿

　　龙湖地产宣布，其在青岛即将开盘的龙湖滟澜海岸小高层项目，均价定在了6500元/平方米。这一价格较周边同档物业价格降低了1000元左右，降价幅度超过10%。

　　保利重庆房价跌两成

　　保利地产重庆公司自己公布的原单价为8356元/平方米（按套内面积），实际售价6200元左右，相当于7.4折，折扣幅度为26%。

　　中海上海楼盘御景熙岸打七折

　　中海御景熙岸均价基本维持在2.2万元/平方米左右。从19号开始，均价大幅降到1.6万-1.75万元/平方米，最低1.5万元/平方米起，降幅近30%。

　　深圳龙华花半里楼盘降价超三成

　　10月16日再次开盘的深圳龙华花半里项目，其价格在一个月内最高降幅达到每平方米5000元。此前花半里项目在9月4日正式开盘，当时均价17800元/平方米，送约2000元/平方米精装修。

　　万科恒大武汉价格战

　　一向不随意调价的华润地产旗下一在售楼盘也报出9600元/平方米的价格，而素来以高端示人的万科红郡更是以折合6500元/平方米的售价让外界大跌眼镜。

　　北京通州楼盘价格每月跌1000元

　　北京通州房价从8月份的均价1.7万元/平方米，直跌到了10月份的1.5万元/平方米左右，每月跌幅在1000元/平方米左右。领跌项目包括京贸国际城、珠江拉维小镇等。

693年海南楼市回顾

　　海南房价曾短短三年增长超4倍

　　据《中国房地产市场年鉴（1996）》统计，1991年，海南商品房平均价格为1400元/平方米，1993年达到7500元/平方米的顶峰。短短三年增长超4倍。

　　泡沫破灭后，留下无数烂尾楼

　　1993年下半年，中央实行宏观调控，冻结了大笔资金，大量开发商倒闭，从而为烂尾楼的出现种下祸根。到1997年，海南同样的房子已经跌到了1000元以下。

7结语

　　有人认为房价不会大跌，或最多跌个10%到15%。而海南曾经发生的情况和鄂尔多斯以及全国众多城市现下正在发生的情况告诉我们，房价的剧烈下跌并非不会出现，而又有多少人能保证这种现象只会是个例呢？