有专家认为，地方政府显露出利用刚性需求托市以挽救地方财政的迹象

杭州购房补贴背后：地方政府微小救市

2011年12月1日

    9月16日，浙江杭州某楼盘建筑。图/CFP

    从11月第4周开始，一则关于“杭州救市”的传闻从网络蔓延。消息称，符合条件的购房者只要购买下沙的商品房，就可获得10万元一次性补贴以及3年贷款利息。

    杭州下沙财政局相关负责人称，这次专门针对开发区企业职工的购房补贴，专项资金为1亿元。

    杭州资深房地产业内人士张霞则认为，“不存在救市，这只是杭州经济技术开发区的人才激励政策。”“仅仅也就能够拉动250套房源而已，量太小了，连水花都没有。”

    不过，在中国房地产形势最微妙的节点上，人们不禁要问：杭州补贴是否意味着地方政府在释放“救市”信号？本报记者文洁 杭州报道

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    一篇细则引发的轩然大波

    “杭州开始救市了，推出了20万的购房补贴。”11月29日，长沙明珠国际旅行社有限公司副总经理万芷宾坐在旅游大巴上，与同行的朋友闲聊，“微博上都传开了。”

    几乎是同一时刻，正在杭州长沙两地同时运作项目的融科智地助理总裁兼长沙融科智地房地产开发有限公司总经理刘蔚，在电话一头有些不确定地说，“杭州推出购房补贴？没听说啊。”

    杭州救市说，源自于网上流传的下沙购房补贴政策。这份名为《2011年度杭州经济技术开发区企业安居工程补助实施细则》称，开发区财政安排企业员工安居补助专项资金（以下简称专项资金）1亿元，用于建立租房补助和购房补助机制。

    关于购房补贴标准，《细则》规定，每套房屋一次性补助10万元购房款，以及分3年最高补助额度为50万元的银行同期商业贷款年息或公积金贷款利息。贷款额度不足50万元的，则按实际贷款额度进行补助。

    在房地产市场大幅衰退、降价潮蔓延中国大陆南北城市的微妙节点上，这一细则引发了轩然大波。

    从11月25日开始，网络上开始疯传“杭州推出20万购房补贴”，抨击地方政府“救市”者有，质疑“政府补贴购房，钱从哪来”者亦不少见。

    不过，这并未在杭州当地引发楼市震动。“在杭州业界，几乎没有人讨论这件事情。”杭州知名房产专家、住在杭州网首席地产评论员丁建刚说。“尽管全国舆论颇为关注，但在杭州这个震中地区，其实没有那么强烈感觉。”

    《细则》并非面对普通购房者，并局限于杭州下沙地区的补贴政策，是杭州“淡定”的主要原因。

    来自下沙经发局的工作人员向媒体表示，该政策面向园区企业中高层管理人员（包括研发技术骨干），购房指标根据企业规模分解到了各家企业。符合条件的购房者，只要在2011年1月1日至12月31日期间，购买下沙的商品房，就可提出补助申请。

    “这更多是经济开发区招商引资的一种配套性政策，因为补贴条件苛刻，并且只针对园区企业员工。”杭州当地某知名房地产企业市场总监赵雷（化名）说。“只有经济开发区有这个可能，杭州其他区域是不可能针对购房进行补贴的。”

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    拉动250套VS库存4万套

    在外人看来，杭州补贴事件颇有地方政府试图“曲线救国”的信号传导。但在当地市场，业界的普遍看法却保持了一种“旁观”的意味。

    “救市的说法，有些幼稚了。”张霞说。“1亿元的补贴额度根本没办法产生多大的拉动效应，量太小了。”

    来自下沙政府方面的说法是，1亿元专项资金中，租房补贴和购房补贴约各占一半。“50万元3年利息差不多是10万元，再加上一次性补贴10万元，符合条件的购房者最高可获得20万元左右的财政补贴。”丁建刚说，通过计算，用于购房补贴的资金基本上可以补助250位购房者。

    这对于持续下挫的杭州楼市效果微乎其微。来自住在杭州网的统计显示，10月28日杭州主城区可售房源突破41000套大关，达到41152套；住宅可售房源则突破25000套，为25044套，均创下新高。

    “补贴拉动250套和库存4万套，这种对比意味着即使是政策全面实行，对于杭州楼市几乎也是没什么影响。”张霞认为。由于经济大背景和中央政府层的明确态度，楼市放松的可能性并不大，“我不认为到明年会有转机，只是可能市场和政策都会稳住，横盘。”

    而还有更加悲观的声音认为，杭州下沙的这种试探或许很快将被叫停。杭州万科一位相关营销负责人认为，“中央叫停的可能性很大。”

    “从这段时间地方政府的种种动作和中央政府的反馈来看，实质上地方政府的政策微调权已经被收回，如果中央政府政策方向不改变的话，楼市的现状很难被改变。”杭州业内人士春雷（化名）说。

    李克强副总理近期的表态即是信号之一。来自新华网11月27日的消息称，国务院副总理李克强近日在河北省廊坊市召开保障房建设现场座谈会时强调，当前房地产市场调控已取得一定成效，但仍处于关键时期，要坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施，进一步巩固调控成果。

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    “政府有些小救市的意图”

    11月26日，说起这一年的下沙楼市，赵雷的声音仍然有些沉重——当天，网上关于“杭州下沙购房补贴最高20万”的种种消息铺天盖地。

    赵雷所在的公司，是最早进入下沙的开发商之一。“几乎见到了下沙楼市突然爆发，又突然狂泻的全过程。”

    下沙，是杭州主城区新区之一，距离市中心较远，张霞说，“前几年买房几乎不会考虑这样的地方”。

    不过，作为高校园区、经济开发区的集中地带，下沙是一个本地地缘需求量不大，但是投资性概念吸引外来投资者的区域。

    2009年，赵雷的公司进入下沙。这一年，下沙成为杭州楼市资金涌入的蓄水池——不仅仅包括购房者，还有开发商。中海、保利、世茂等大牌开发商纷纷涌入，“无论是土地储备量，还是新开盘数量，还是已开盘未销售完的量，下沙的供应量还是非常惊人的。”丁建刚说。

    一方面是实际需求的不足，另一方面则是供应量暴涨、价格快速上升，这无疑为下沙楼市埋下隐患。

    2011年，在宏观调控的暴风骤雨下，下沙，成为一路向下的跌价急先锋。

    “下沙整个价格很乱。”赵雷说，在供应量最为集中的金沙湖板块，龙湖艳澜山项目去年年底高层住宅价格为1.8万-1.9万元/平方米，洋房价格为2.8万-2.9万元/平方米。而到了今年，这个项目价格回落到高层住宅1.2万-1.3万元/平方米，洋房价格回落到2.2万-2.3万元/平方米。

    “下沙多大盘。比如保利东湾、金隅观澜时代、龙湖滟澜山、世茂江滨花园，总开发体量都超过70万平方米，然后各个盘拿地的成本和时间都不一样，空间比较大。”赵雷说，大盘多、本地需求不足、概念性价格虚高等三方面是下沙楼市波动起伏的根本原因。

    在下沙推出的《细则》中，一个微妙的细节是，“购房补助申请截止日期为2012年2月15日，但是购房行为必须在年底之前完成。”——这恰巧是开发商资金链最为紧张的年底节点。

    “从客观上说，政府还是有些小救市的意图。”赵雷说。

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    地方政府试探定向宽松？

    在杭州下沙出台购房补贴计划的同时，北京市住建委、地税局日前联合制定了《关于公布本市享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知》。

    根据这一通知，以及北京市财政局、地税局、住建委联合制定的《关于加强存量房交易税收征管工作的通知》，自12月10日起，北京市享受优惠政策普通住房平均交易价格调整为按照全市住房平均交易价格结合区位调整系数确定。

    根据最新规定，北京市享受优惠政策住房平均交易价格调整为：以去年全市住房平均交易价格为1.8万元／平方米计算，分环线区域和方位进行系数调整。

    经济评论人叶檀认为，北京出台的新政以新标准区分豪宅与非豪宅，直接效果是刺激刚性需求。

    有业内人士认为，这些略带“擦边球”的行为亦可视为地方政府试图定向放松，实现“微小救市”的信号。

    事实上，土地市场的冷清和房地产市场价格和成交量大幅度下滑，成为促成地方政府态度变化的最直接因素。在杭州，截至10月31日22时，10月杭州主城区商品房共成交1914套，同比2010年10月下降36.3%，环比2011年9月下降13.8%。2011年10月的成交量列五年来倒数第二，位列今年前10个月第五名。

    业内人士认为，中国房地产或许已经到了形势最为复杂的阶段。一方面，中央政府层政策路径重归2008年那种“大救市路线”基本不现实，而另一方面，地方政府不断寻求政策缝隙的各种试探，也在传递不同信号。

    从最初佛山放宽限购24小时被叫停，到成都放宽购房者审查资格一周被叫停，现在看起来，北京普通住房标准放宽和下沙经开区购房补贴的地方新政，似乎得到“容忍”——巧合的是，北京和杭州政策指向的都是刚性需求者。

    而更多特定购房者的购房补贴，正在各地悄然出台。常州市给予领军型创新创业人才最高50万元的一次性购房补贴和最高30万元的落户奖励；在重庆，在主城10区首次按揭购房者，同时在10区内缴纳个税的购房产权人，根据所缴纳的个税额度可享受财政补贴优惠。

    “从刚性需求与招商入手，利用刚性需求托市以挽救地方财政的迹象显露无遗。”叶檀认为，房地产调控虽然不会放松，但各地新政的出台，可以看出调控逐渐转向务实。

    [一家之言]

    看中央对地方微小救市的容忍程度

    □浙江省房产专家、资深地产评论员 丁建刚

    下沙管委会的这次补贴政策，几乎对市场没什么影响。目前指挥棒不在地方政府，如果中央政策没有发生转向，实际政策不变，限购没有松动，那么市场也不可能会出现多大变化。

    从对未来的预期来看，将有几个关键性节点。一个是年底的经济工作会议将会有些什么新的动向，一个是12月底厦门等部分城市限购令到期之后的行动究竟往哪个方向走。

    还有一个微妙的判断是，看中央政府对近期各地方政府微小救市动作的容忍程度。比如北京的放宽普通商品房标准等。

    政策拐点期或将到来

    □融科智地助理总裁兼长沙融科智地房地产开发有限公司总经理 刘蔚

    从某种意义上来说，现在不仅仅是房价的拐点，也是一个政策拐点期到来的时候。事实上，从目前的形式来看，从紧的政策也到头了，政府政策不大可能再继续更深一步收紧，更多是一种保持平稳的政策态度。

    现在市场的低迷态势，传递的一个信号和共识是，现在已经是楼市到达底部的时候，但是究竟是V型底部？还是U型底部？这个底的时间有多长？仍然各有各的说法。

    我觉得应该保持乐观的态度，尽管现在市场持续低迷和惨淡，但是好的一点是，至少不会再出来更加从严的政策。在这种心态下，开发商能够做的，就是比拼御寒的能力，谁能够撑过去，谁熬得住，谁就能生存下去，并得到发展。