大行p8如何完美折叠:房屋登记政策解读

    一、房屋登记需提交哪些身份证明？

    答：房屋登记需提交的身份证明分自然人身份证明、法人或其他组织身份证明。作为一般自然人，应提交身份证复印件或其他有效身份证明复印件。申请人为无民事行为能力或限制民事行为能力的，除提交儿童证、户口本等有效身份证明外 ，还应提交监护权公证书和监护人有效身份证明复印件。申请为其他身份的，应提交相应的身份证明。申请为法人或其他组织的，国内企业法人应提交工商机关年检的营业执照复印件、法定代表人证明书、法定代表人身份证复印件。国内事业单位或其他组织应提交政府批准成立的批文复印件，或核准登记证明以及法定代表人或负责人身份证复印件。权属登记有授权委托的，还应提交授权委托书及委托代理人身份证明复印件。申请人姓名或证件变更、遗失或过期的，应提交相关部门的证明。

    二、房产继承是否需要公证后才能办理权属登记？

    答：继承的房产应在公证后办理权属登记。住房和城乡建设部、司法部1991年8月31日联合颁发的《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》第二条规定，遗嘱人为处分房产而设立的遗嘱，应当办理公证。遗嘱受益人须持公证机关出具的遗嘱公证书和遗嘱继承权公证书或接受遗赠公证书，以及房产所有权证、契证到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续。如遗嘱未经公证，可在遗嘱生效后签订遗产分割协议，经公证后办理房屋权属转移登记手续。

    三、房屋权属转移登记时，为什么需要原产权人夫妻双方到场确认？

    答：《婚姻法》第十七条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有，双方另有约定的除外。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”《城市房地产转让管理规定》第六条规定，共有房地产未经其他共有人书面同意的不得转让。所以婚姻关系存续期间取得的房产，在没有明确约定的情况下，办理房产转移登记时必须由原产权人夫妻双方到场确认。

    四、夫妻共有的房产应如何登记？

    答：根据《城市房屋权属登记管理办法》，属于夫妻共有的房产，应按共有房产登记。由于我市当事人共有房产登记意识还不强，登记机关除根据当事人提供的登记文件明确为共有外，一般按当事人的申报、作为一方的房产予以登记，但另一方应在登记文件中签字确认。在对房产进行处分或继承发生时，共有房产的另一方要作为共有人进行处理。目前，我国一些城市已实行共有房产共有人共同申请制度。

    五、权利人委托他人办理权属登记，委托书需公证吗？

    答：《城市房屋权属登记管理办法》第十三条规定：“代理人申请登记时，除向登记机关交验代理人的有效证件外，还应当向登记机关提交权利人（申请人）的书面委托。”也就是说，除了涉外委托等另有规定外，并不要求对委托书进行公证。但在司法实践中，因委托书真伪问题引发的纠纷较多，登记机关的审查责任多被扩大，为慎重起见，一些城市对涉及房屋所有权处分的委托代理登记，要求当事人对委托书进行公证。

    六、个人独资企业以企业名称领取房屋所有权证后企业解散，该房屋所有权可否由业主个人登记？

    答：个人独资企业解散的，应由投资人自行清算或者由债权人申请人民法院指定清算人进行清算，其财产优先清偿所欠职工工资和社会保险费用、税款及其他债务后，余下的房产可由业主个人登记产权，这种登记属于转移登记。

    七、拍卖的房屋如何办理权属登记？

    答：拍卖成交后，买受人和拍卖人应签署成交确认书，与原房屋权属证书、委托拍卖合同等一起作为权属转移登记的依据。权属登记时还需拍卖方出示营业执照，但不需要原房屋所有权人签订的房屋买卖合同。在司法、行政等非当事人委托的拍卖中拍得的房屋办理权属登记时，由于没有委托拍卖合同，也不一定能取得房屋权属证书，拍卖方还应出示行政、司法部门的相关文件或证明，由权属登记机关协助执行办理。

房屋登记政策解读（续二）

   一、房屋以什么为基本单元进行登记？

    答：房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用且有明确、唯一编号（幢号、室号等）的房屋或特定空间。国有土地范围内，成套住房以套为基本单元 进行登记，非成套住房以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。集体土地范围内，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记，共有宅基地上建造的村民住房以套、间等有固定界限部分为基本单元进行登记。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。

    二、当事人如何申请房屋登记？

    答：当事人申请房屋登记应使用中文名称或姓名，提交的证明原件是外文的，应提交中文译本。委托代理人申请房屋登记的，代理人应提交授权委托书和身份证明，境外申请人委托代理人申请房屋登记的，授权委托书应按规定公证或认证。申请房屋登记应提交相关材料原件，不能提供原件的，应提交经有关机关确认的复印件。申请人应对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒或提供虚假材料。

    三、哪些情况下可以单方申请房屋登记？

    答：申请房屋登记应由有关当事人共同申请，但下列情况下可由当事人单方申请房屋登记：一是因合法建造房屋取得房屋权利；二是因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；三是因继承受遗赠取得房屋权利；四是变更登记；五是房屋灭失；六是权利人放弃房屋权利；七是法律、法规规定的其他情形。

    四、哪些房屋不能进行登记？

    答：不能办理房屋登记的情况有以下七种：一是违法建筑；二是申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件，或申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致；三是申请登记事项与房屋登记簿记载冲突；四是申请登记房屋不能特定或不具有独立利用价值；五是房屋已被依法征收、没收；六是房屋被依法查封期间；七是法律、法规规定的其他情形。

    五、房屋权属证书、登记证明破损、遗失后，如何换发、补发？

    答：房屋权属证书、登记证明破损的，权利人应向房屋登记机构交回原房屋权属证书、登记证明并申请换发。房屋权属证书、登记证明遗失、灭失的，房屋登记机构在当地公开发行的报刊上刊登遗失声明并宣告作废后予以补发。补发的房屋权属证书、登记证明注明“补发”字样。集体土地范围内村民住房的房屋权属证书、登记证明遗失、灭失的，房屋登记机构在房屋所在地农村集体经济组织内公告后补发。

    六、什么情况下发放《房屋所有权证》、《房屋他项权证》、《房屋登记证明》？

    答：当事人申请房屋所有权登记的，房屋登记机构根据房屋登记簿的记载颁发《房屋所有权证》。当事人以房屋等不动产作抵押的，登记机构根据登记簿的记载向抵押权人颁发《房屋他项权证》。申请登记的房屋为共有房屋的，房屋所有权证注明“共有”字样，不再颁发《房屋共有权证》。当事人预购的商品房或以预购的商品房设定抵押、房屋所有权转让、抵押时，为保护不动产物权的请求权而将请求权加以登记的，称为预告登记。预告登记、在建工程抵押权登记时颁发《房屋登记证明》。当房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿不一致时，除能证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。

    七、异议登记如何提起和注销？

    答：利害关系人认为房屋登记簿记载错误但权利人不同意更正的，利害关系人可持登记申请书、身份证明和相关证明文件申请异议登记。利害关系人可在异议登记之日起15日内向人民法院起诉或申请仲裁机构仲裁。异议登记期间，房屋登记簿记载的权利人处分房屋的申请登记暂缓办理。权利人已申请但未完成登记之前申请异议登记的，房屋登记机构应终止办理原登记申请，并书面通知申请人。异议登记期间，异议登记申请人未在15日内提起诉讼、仲裁，或诉讼、仲裁请求被撤回、拒绝、驳回以及败诉的，异议登记失效。异议登记失效后，申请人或房屋登记簿记载的权利人可持登记申请书、身份证明和相关证明文件申请注销异议登记。（待续）

房屋登记政策解读（三）

    一、什么是农民的宅基地？其土地性质是什么？

    答：宅基地是分给村民专门用来建造住房的土地。《宪法》和《土地管理法》规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地也是农民集体所有，由集体对宅基地行使所有权。村民宅基地申请经集体组织同意、乡（镇）政府审核并报送县（市）政府批准后，县（市）土地主管部门予以登记，县（市）政府颁发《集体土地使用证》，作为村民拥有宅基地使用权的凭证。

    二、集体土地房屋由哪个部门登记？这项工作的计划有哪些？

    答：《房屋登记办法》第四条规定：“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。”我市为加强集体土地房屋管理，盘活农民资产，解决生产经营的资金问题，市房产管理局已制定《平顶山市集体土地房屋登记暂行办法》，计划今年上半年开展试点工作，下半年全面开展房屋登记。该办法第三条规定：“市房产主管部门主要负责市区集体土地房屋登记工作，县（市）房产主管部门负责辖区内集体土地房屋登记工作。”

    三、可以依法进行登记的集体土地房屋有哪些？

    答：主要是两种，一是依法利用宅基地建造的村民住房，二是依法利用集体所有建设用地建造的房屋。

    四、宅基地连同住房卖给本村农户，该买卖行为有效吗？

    答：该买卖行为有效。《土地管理法》规定，农村宅基地属于农村集体所有，其使用权不得出卖、转让。但农民取得宅基地使用权后，有长期使用宅基地的权利，宅基地上建筑物和附着物的所有权归宅基地使用人所有。《土地管理法》禁止宅基地使用权的出卖和转让，但并不限制村民私有房屋的买卖。根据“地随房走”的原则，村民在出售私有房屋时，宅基地的使用权也要随之转移给新的房屋所有人，村民出售私有房屋也要在同一集体经济组织内进行并得到政府主管部门的批准。

    五、集体土地上的房屋，能否设定抵押权？

    答：房地产设定抵押权以后，就有存在转移产权的可能性。因为只要债务人不按约定履行债务，抵押权人就可以行使抵押权。因此，这一问题与集体土地上的房屋能否买卖有类似的性质，又有一定的区别。我国权属登记实行的是房屋所有权和该房屋占有范围内的土地使用权权利主体一致的原则，《土地管理法》虽未明文规定这一原则，但第六十二条规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”；第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。《担保法》规定，除“抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权”和“以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押”之外，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押。所以，农村村民的住房及宅基地不能设定抵押权，集体土地上的房屋，只有乡（镇）、村企业的厂房等建筑物及其占用范围内的土地使用权可同时抵押。

    六、农村房屋没有办理产权证，可以继承吗？

    答：农村的房屋属于私产，依法可以继承。继承农村房屋的，应提供房屋所有权证、继承人与被继承人关系证明和其他相关证明。由于目前大部分地区还没有实行农村房屋登记制度，很多农村房屋的所有权人无法取得城市房屋所有权人持有的房屋产权证明，农村房屋所有权一般需要通过当地县（市、区）人民政府土地管理部门颁发的宅基地使用证书进行证明。这样做的结果是“房随地走”，与城市“地随房走”的房地产权利保护原则相悖，而且因为宅基地使用人只享有宅基地的使用权，给农村房屋的继承、过户带来了很多麻烦。（程颖）