剑桥房市繁荣引发竞价大战

2014-05-27近来，以大波士顿为首的麻州房市大幅升温，房源短缺的形势下，近日，地产公司Zillow Inc.结合房屋价值与贷款信息等数据做比较，得出结论：在麻州东部的部分地区，有11.5%的房屋处于负资产状态，这意味著所欠贷款额要大于房屋本身的价值。　　据《波士顿环球报》报道，哈佛大学经济学家格莱泽（Edward Glaeser）表示，剑桥和波士顿市中心带动麻州其他地区的房屋交易趋势，自然而然地成为麻州房屋市场的“领头羊”。　　如今，不仅是在剑桥和波士顿市区，连带牙买加平原、南波士顿、查尔斯敦、萨默维尔和牛顿市等地区，都出现类似的趋势，房价高于经济衰退前的高峰。　　据房地产业内人士和经济学家预测，这一现象是基于历史上该地区曾经引领过麻州房地产市场，特别是剑桥，作为红色热点区域，该地区房屋中间价较之经济衰退前的峰值被推动上扬了30%。地产专家称，这只是一个开始信号，其他城市和乡镇会紧跟其后的。　　房地产研究机构CoStar Group的经济学家希基（Mark Hickey）认为，照例来说，剑桥和其他靠近波士顿的地方，会是房价最先激增的地方，接下来会蔓延到128号公路（Route 128）乃至更远的地区。某种程度上，剑桥的房价好似“春江水暖鸭先知”，类似房市风向标的角色。　　在过去18个月，剑桥的房屋交易市场异常火热，买家所支付的成交价平均高出卖家售价的4%。CoStar Group的统计数据显示，较之过去十年中的房市繁荣期，剑桥房屋的平均成交价从未高出过平均要价，哪怕是在网络泡沫的90年代。　　在出现抢购风潮之前，剑桥时下的房屋销售周期仅为8天，而与过去房市繁荣期相比，则需要50至70天不等。即使在过去十年房市蓬勃发展的顶峰期，剑桥的房屋平均销售周期也不会短于一个月。　　对此，剑桥Keller Williams Realty的地产经纪Jessica Ye表示，眼下真是疯狂，只要有房子上市，到处都是全款一次性付讫或竞价大战。不仅是本土买家，连海外买家也想要在剑桥的房市里分一杯羹。　　反观大波士顿地区房屋交易市场长期存在的繁荣与萧条并存的现象，主要是因为该地区没有兴建足够的住房，房屋存量赶不上人口增量。当经济形势出现好转，房屋供给收紧得非常迅速，因而带动价格走高。　　房屋的存量紧张，很大程度上是因为卖家犹豫不决，在房市继续走高的情况下，要不要将手上的房屋放盘。据麻州房产经纪协会近期的数据显示，剑桥现在的存量房屋低于一年前的4成。剑桥房屋中间价在过去两年间攀升了23%，成交价接近60万元（包括一家庭和共有公寓）。　　在希基看来，剑桥的房价仍然有上涨空间，当成交价稳定地超出要价时，这就表明卖家可以从急切的买家口袋里掏出更多的钱。　　Jan Kuypers夫妇四年前花41万元在Cambridgeport买入一套2卧共有公寓，当他们决定卖掉该房搬往加州后，地产经纪建议他们开价52.5万元。本月，经过一周挂牌后，他们在4位竞价者中选择了最高报价57.5万元成交。对Kuypers夫妇来说，这一价格超乎他们的想象。　　波士顿房地产跟踪调查公司Warren Group的数据显示，整个麻州的房价峰值出现在2005年，目前麻州房屋中间价仍然低于那一时期价格的9%。　　一些区域如Brockton，几乎1/3的房屋价值低于按揭。不过，一条利好消息是：对于可以负担按揭贷款的屋主来说，负资产不是问题，除非他们需要出售该房屋。　　而西部郊区自从房地产泡沫破灭以来，随著房屋价值的回升，房屋价值低于贷款额的房屋数量则相对减少。　　尽管如此，麻州东部仍然掀起新一轮的房产交易热潮，这也是继波士顿房地产热销之后，所呈现的新一波向郊区和周边地区蔓延的态势。　　许多郊区城镇的房价却已经逼近经济衰退前的高点。譬如，128号公路沿线的房屋也出现了竞价大战，很多买家开始将目光延伸至麻州更远的北部、西部和南部，以寻求更多房源和可负担得起的房价。　　地产经纪认为，这是一串由大波士顿地区引发的连锁反应。当市场上流传的都是疯狂的购屋故事，付出那么高的竞价，却买不到房子。无疑会造成涟漪，波及到麻州其他地区。　　没有人知道房价会涨到什么程度，毕竟一系列制约因素，从贷款利率上升到房屋存量，再到步履蹒跚恢复中的经济形势，都可能会导致房价稳定或下降。▲ Zillow Inc.的调查数据显示，负资产率最高的地区为Brockton、Lawrence、Chelsea、Randolph，相反，负资产率最低的地区为Wellesley、Needham、Bedford、Lexington。            《波士顿环球报》制图麻州房價一年下跌3.2%在過去幾年中，將近四分之三的麻州市鎮，單家庭房屋都見貶值，但地稅（property tax）卻一直攀升。2011年麻州平均一個單家庭房屋的房產估值是36萬1629元，一年內下降了3.2%，地稅卻增長了3.3%，平均為4537元。

州府地方服務收入分配部門（Department of Revenue's Division of Local Service）的數據表明，從2008年開始，房產價值下降的趨勢就十分明顯。在2007年，也就是金融危機前，麻州房產的估值達到其頂峰，平均為40萬6673元。

據波士頓環球報報導，房產估值在麻州78%的社區都有下降。其中，波因斯頓（Boylston）地區的房屋貶值最多，為14.1%。僅有九個城鎮的房屋價值有所增加。其中增加最快的位於麻州西部Berkshires郡的Hancock。這個僅有200住戶的小鎮，屋價增長了32%，目前平均為42萬3382元。

在房產價值大幅度直線下降的同時，地產稅卻有增無減。目前的麻州住宅的平均地產稅為4537元，比去年增長了147元。其中，威斯頓鎮（Weston）以平均1萬5535元的地稅位居麻州第一位。

房主對房屋貶值十分不滿，但麻州付稅人基金會主席威德瑪（Michael Widmer）認為，這對新搬入麻州的人來說，也許是個好現象。

目前，很多人仍然十分疑惑，不理解為何在房屋貶值的情況下，依據房屋估值收稅的地產稅卻有增加。

专注于房地产市场跟踪的华伦集团称，大波士顿地区中产阶级购买的街区平均房价已接近(部分地区甚至突破)50万美元大关。

大波士顿部分地区平均房价突破50万大关

 2016-09-16该集团今年房价数据显示，Roslindale(51.125万)和West Roxbury(53万)在2015年都经历了两位数的增长，分别为14.6%和15.3%，今年都已突破50万美元；牛顿地区平均房价已超过100万美元，牙买加平原社区均价已达76.5万。

“无奈，人们只能去寻找负担得起的住房，或到之前价格较低的社区如海德公园或Rozzie去买房，而这些社区也正逐步涨价，成为新的‘牙买加平原’。” One Boston房地产的战略地产顾问克劳利说。

华伦集团数据显示，在火爆的剑桥房产市场，剑桥平均房价已达150万美元；而梅德福和渥森房价也都已大幅上涨，分别为49.2万美元和51.1万美元，成为剑桥强有力的竞争者；而萨默维尔市的平均房价也达到65.2万美元。

房产经纪人罗杰斯称，大量的年轻人涌入Watch City买房，引发新开张餐馆的激增。新建筑价格高达60万美元，部分甚至超过70万。这位麻州房地产经纪人协会前主席说，“渥森正在高速发展。”

许多城镇或偏远郊区也飙升并突破50万美元大关。如在波士顿西部郊区，随着林肯和卫斯里正地区飙升超过100万美元之后，其周边社区像纳提克(53万)、艾克顿(58.6万)和韦斯特福德(50.8万)的价格都大幅上涨。而北部郊区也已有数个社区加入50万美元俱乐部，包括埃塞克斯(54万)、汉密尔顿(54.5万)和伊普斯维奇(52万)。Swampscott也正接近50万美元大关，达48万。95号公路波士顿至罗州普罗维登斯旁的夏伦(Sharon)和Norfolk也大幅上涨，分别达53.3万和48.7万美元。

克劳利在一封邮件中写道，“这些城镇房价达50万并不奇怪，就像一块石头投入池塘中，我们可以看到投入点扩散到周围的水波，也许用地震的比喻来得更贴切，波士顿是震中，而其影响延伸到I-495或更远。”◇

麻州房价涨最大的10城

2016年10月07日讯据新的统计数据显示，进入秋季销售旺季，无论是高档郊区，中产阶级城镇，还是工薪阶层居民区，房屋价格都呈现最大涨幅。

根据波士顿华伦集团(The Warren Group)资料，Beacon Hill，Back Bay，South End在房价涨幅前10名的社区占主导，波士顿市中心的中位房价增长近33%，达到310万美元。
据统计，麻州房价涨幅前10名为：第一，Downtown Boston，涨32.9%，达310万美元；第二，Manchester，涨23.6%，达95万5千美元；第三，Ipswich，涨23.2%，达52万美元；第四，Lincoln，涨21.8%，达110万美元；第五，Everett，涨16.4%，达35万5千美元；第六，Milton，涨15.4%，达629,500 美元；第七，South Boston，涨14.7%，达667,500美元；第八，Roslindale，涨14.6%，达511,250美元；第九，West Roxbury，涨14%，达53万美元；第十，Waltham，涨12.7%，达51万8千美元。
总之，八月份麻州房屋中间价在37万美元以下，是自2005年以来8月份的最高价位，是上一次房地产高涨时的价位。麻州公寓房的平均价格上涨了4.5%，达到34万5千美元。
单家庭住宅和公寓房销售获益更大，8月份分别涨9.8%和8.6%。
华伦集团首席执行官Timothy Warren称2016年麻州房地产市场达到或接近历史纪录水平。