解读：关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知

　　报告摘要

　　近日，银监会下发《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，要求各信托公司对房地产信托业务进行合规性风险自查。

　　房地产行业的快速发展产生了较大的资金需求，理财资金大量进入房地产领域引起监管部门关注。继调整银信合作模式、实施净资本管理等措施之后，监管部门继续规范房地产信托。

　　房地产与金融的融合是顺应时势的。房地产信托在监管部门的持续关注和规范中发展。大部分信托公司是在审慎开展房地产信托业务。

　　房地产信托被“妖魔化”。其既不足以“扰乱”房地产调控，也不足以使信托公司将房地产行业风险积聚于身。房地产信托风险愈加可控，前景愈加广阔。

　　政策事件

　　近日，银监会下发《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》（以下简称《通知》），要求各信托公司立即对房地产信托业务进行合规性风险自查。

　　此次检查的出发点是“近来，信托公司房地产信托业务增长迅速，个别信托公司开展这项业务不够审慎”，目的是“有效落实国家房地产调控政策，进一步规范房地产信托业务，提高信托公司风险防范意识和风险控制能力”。

　　《通知》对信托公司的要求是，“各信托公司应立即对房地产信托业务进行合规性风险自查。逐笔分析业务合规性和风险状况，包括信托公司发放贷款的房地产开发项目是否满足“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件；第一还款来源充足性、可靠性评价；抵质押等担保措施情况及评价；项目到期偿付能力评价及风险处置预案等内容。检查的主要是业务合规性和风险状况，包括“四证”齐全、二级资质、项目资本金比例、还款来源、抵质押、到期偿还能力及风险处置预案等内容。”

　　《通知》还对各地银监局有要求，“各银监局要督促信托公司在开展房地产信托业务时审慎选择交易对手，合理把握规模扩张，加强信托资金运用监控，严控对大型房企集团多头授信、集团成员内部关联风险，积极防范房地产市场调整风险。对执行不力的银监局，银监会将予以通报，并视情况追究相关责任。”

　　《通知》的出台是今年监管部门对涉及房地产及贷款业务的持续管理的一部分。其背景是房地产信托在今年增长较快，风险是否可控成为各方关注的问题。

　　理财资金进入房地产领域受到关注

　　今年以来，进入房地产领域的理财资金越来越多，这引起了包括监管部门在内的各方的关注。

　　据中国信托业协会的公开数据显示，今年前三个季度投向房地产领域的信托资金共计2204.751亿元。但进入房地产领域的理财资金并不主要是信托资金，之前更多是银行理财资金借道信托平台（即为银信合作）。笔者虽没有统计到具体数据，但可以肯定的是，每年数万亿的银行理财资金有不少投向了房地产领域。今年前三个季度2204.751亿元的新增房地产信托资金中，有1160.204亿元（超过一半）是单一信托资金，这其中有相当一部分来自于银行理财资金。

　　但必须指出的是，房地产信托在信托业务中的比例确实越来越高了。今年第一季度末时，资金信托中有10.64%投向房地产；到第二季度末时，这个比例升至了11.35%；而最新数据显示，截至第三季度末，房地产信托在资金信托中的占比已经达到了13.41%。

　　理财资金大量进入房地产领域引起了监管部门的关注，因为在这种时候风险管控尤为关键。

　　今年2月份，银监会下发《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》，要求信托公司发放贷款的房地产开发项目必须满足“四证”（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证）齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件；同时，要求信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。

　　今年7月初，银监会紧急叫停银信合作，随后在8月初，银监会下发了《关于规范银信理财合作业务有关事项的通知》，其中的期限限制和业务比例限制对银行理财资金借道信托平台进入房地产领域影响较大。这直接导致随后房地产集合信托业务的激增。

　　今年9月份，净资本管理开始在信托行业实施。这在一定程度上减少了贷款方式的使用。3%的风险系数显然说明贷款类房地产信托是监管部门着力限制的业务，对一些信托公司而言，本就不充裕的资产水平难以支撑继续大量采用贷款方式。

　　从今年一系列监管动作来看，理财资金进入房地产领域越来越规范。从国外房地产基金或REITs的现状来看，房地产开发阶段更适合私募性质的资金（如我国的信托），而不是公募资金（如我国的银行理财）。笔者个人认为，银行理财资金大量投向房地产领域是不合适的。因为银行理财是大众理财，客户难以得到完整和无误的信息，并且偏短期（1年以内）的理财资金基本只能以贷款的方式进入，过度积聚了信用风险，也在一定程度上干扰了调控政策的效果。

　　房地产信托在逐步规范中发展

　　房地产信托并不是如有些人担心的那样日落西山或是风险过度积聚。前面提到的监管部门的持续规范已经使得目前的大部分房地产信托是审慎开展的。

　　监管措施是卓有成效的。首先，银行理财资金借道信托平台进入房地产领域的规模在急剧下降。虽然笔者无法统计到具体数据，但从一个侧面可以看出来，那就是房地产单一信托和集合信托的变化。

　　房地产信托的资金来源已由之前的单一信托为主变为目前的集合信托为主。如图1所示，前三个季度房地产集合信托规模分别为152.331亿元、345.269亿元和546.9464亿元；而房地产单一信托规模则分别为479.106亿元、430.783亿元和250.315亿元。单一信托和集合信托的此消彼长主要源于银信合作的萎缩。

　　图1、房地产信托资金来源：单一与集合（单位：亿元）

　　数据来源：中国信托业协会网站。诺亚财富整理。

　　监管措施的成效还表现在房地产信托投资方式的变化。从目前情况来看，信托资金进入房地产领域的方式主要有直接贷款、股权投资和权益投资三类（见图2）。因为有不少产品采用了“伪”股权投资、权益投资的方式（实际上仍然是贷款），所以变化无法用数据来展示，这种判断源于长期对信托行业的跟踪。

　　对于部分房地产信托“表里不一”的情况，《通知》提到，“对以受让债权等方式变相提供贷款的情况，要按照实质重于形式的原则予以甄别。”

　　图2、2010年前三个季度信托资金进入房地产领域的方式

　　数据来源：财汇数据库。诺亚财富整理。

　　在信托资金运用方式上，股权投资绝对是主流（从规模来看 ），而且真正的股权投资、权益投资越来越多，这是信托行业在顺应时势自我调整。股权投资方式的兴起和贷款方式的减少是源于前面提到过的一系列监管措施。

　　监管部门对房地产信托业务的持续关注和管理，使得房地产信托业务逐步规范，应该说，目前大部分信托公司是在审慎开展房地产信托业务。虽然房地产行业仍处于政策调控期，但房地产行业的长期发展前景是毋庸置疑的，房地产与金融的融合是顺应时势，并且刚刚开始，前景无可预估。

　　房地产信托被“妖魔化”

　　不知从什么时候开始，房地产信托被说成房地产行业资金来源的重要渠道之一，房地产信托貌似成为了扰乱房地产调控的“坏分子”；房地产信托也俨然成了信托公司的“主营业务”，信托公司貌似积聚了大量的房地产调控风险。其实，这些都是“妖魔化”房地产信托了。

　　首先从房地产行业资金来源来看，信托资金远非主要渠道之一。今年2至10月份，房地产行业吸纳资金数万亿，而房地产信托区区两千多亿，怎么都算不上房企资金来源的重要渠道，房地产信托更谈不上“扰乱”房地产调控。

　　图3、2010年房地产开发资金来源

　　数据来源：财汇数据库。诺亚财富整理。

　　房地产信托也算不上信托公司的“主营业务”。根据中国信托业协会的公开数据，今年前三个季度进入房地产领域的信托资金占全部信托资金规模的13.41%，这个比例远低于进入基础行业的信托资金（占比为35.53%），也低于进入工商行业的信托资金（占比为18.73%）。当然，不排除个别信托公司房地产信托业务占比过大，或者是业务开展不够审慎的情况。但就整个信托行业来说，目前的业务占比不足以积聚房地产行业风险于己身。