衡阳市附一医院男科:热钱抽离，房地产熊市要来了

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热钱抽离，房地产熊市要来了   

2011-11-25 07:14:10|  分类： 默认分类 |  标签： |字号大中小 订阅

过去十年，伴随着“入世”的对外开放浪潮，外汇占款、外汇储备、国际热钱等都实现了几何级数的规模激增。不过，近两月的货币金融数据却预示，这一趋势有结束的迹象，并且会带来规模不小的资本抽离。

11月21日，央行发布的数据显示，10月份外汇占款净减少249亿元，这是2008年以来持续的人民币升值预期之下所从未发生过的。纵使在三年前金融海啸之际，中国外汇储备曾经短暂地出现了两个月的下滑，但是外汇占款则始终未出现净减少。而结合9月份中国外汇储备下降608亿元的事实，10月份一些专家学者所估计的“国际资本正在开始流出”的猜测，也得到了的证实。

若这一趋势在接下来继续，那么过去十年，大家都已经习以为常的货币供给链条，将不得不重新审视。那什么是刚刚过去的十年，中国货币供给的核心链条？

在“入世”后的这十年，外汇占款可谓形成巨额流动性的核心源头，基础货币持续扩张很大程度上受制于外汇占款。

从历史数据来看，自2001年以来，新增外汇占款呈现了爆发式的增长。2001年，当时的新增外汇占款仅为3565亿元，之后随着“入世”带来的贸易便利，新增外汇占款逐年快速上升——2002年到2007年新增额分别为5366亿元、1.2万亿元、1.8万亿元、1.9万亿元、2.8万亿元和2.9万亿元。而在2008年这一特殊年份（中国风景独好），竟然达到了4万多亿元的峰值。2009年，就是在外部需求萎缩、进出口低迷之际，这一数字依然高达2.5万亿元。虽然最近两月国际资本流向在发生异动，但是全年的新增外汇占款依然会是个不菲的数字。截止10月底，中国的外汇占款的整体余额已经高达25.5万亿元。

无疑，这十年的外汇占款井喷，与中国经济持续高速增长、人民币升值预期不断强化等基本面因素密切相关。这一切，得益于对外开放程度的大幅提高，导致出口市场不断扩大，贸易顺差长期化趋势确立。

尤其地，在“入世”后的第一年，中国就一下子跃升为“FDI流入第一大国”。随后的故事一目了然：人民币事实上单边升值20%以上，国际热钱大面积进入中国，股票和房地产市场相继掀起了巨大的价格泡沫。最为直接的表现是外汇储备规模已经达到3.2万亿美元，以及超过了80万亿元的广义货币供给。在如此巨额的货币洪水冲击之下，中国酝酿出了随时可能面临麻烦的信贷和投资的泡沫。一定程度上可以说，中国经济已经被“泡沫群”所覆盖。

不仅仅如此，外汇占款的狂飙，深刻主导了货币政策的走向。过去十年，每月动辄数千亿元的外汇占款，迫使人民银行不得到动用公开市场操作和提升存款准备金等手段，主动冲销掉新增的货币供给。2006年到2008年，以及2010年下半年到今年7月，央行都分别连续十几次的提升存款准备金率，为此已经积累了高达16万亿元（80万亿*20%的准备金率）的存款准备金和2万亿元的央票，并且央行还需要为此付出高昂的利息成本。正是面临着如此高昂的政策执行成本，央行不得不维持较高的存贷利差，方能为银行系统输送利润。这直接阻碍了利率市场化的进程，延缓了金融业应有的制度变革。

而站在“入世”十年的当口看，目前正是国内房地产市场“挤泡沫”的关键时段，国际热钱一直是推升房价泡沫的核心力量。他们的抽离，不仅不会危及金融安全，反而会打破目前的买卖双方的僵持格局。这对于迟迟不见明显效果的房地产调控，无疑是大好事。至于担忧大可不必，在目前资本项目管制之下，热钱大规模逃离不具备技术条件。

现在，困扰了中国十年的外汇泛滥问题的下行态势，正是走向正常化状态的必须。伴随着外汇占款、外汇储备等的逐步回落，同时夹杂其中的巨额热钱的渐渐回吐，更是中国经济摆脱“泡沫群”的内在要求。

当此之际，人民币汇率政策应该顺应市场趋势，切不可重回2008年到2009年那一段的“极窄幅”的波动。近期，香港市场所出现的人民币贬值预期，正是国际资本审时度势的理性选择，正如温家宝总理日前在东亚峰会上所言，“中国将增强人民币汇率双向浮动的弹性。”唯有如此，汇率才能够更准确地引导资本流向，也有助于中国及时了解外资的流向。

热钱在抽离，房市熊定了

倪金节

新京报 2011年10月26日 星期三

房地产降价潮正在开始向全国蔓延。据《第一财经日报》记者的调查，京沪广深等一线城市房价从近期出现明显松动，由此集中引发的几起业主集体“维权”事件，更让此轮房价下跌引起市场的高度关注。

无疑，这一轮的房价松动有着一定的必然性。在经历了持续一年多的强力限购之后，具备买房条件的人群是越来越少，成交量是急剧萎缩，加上货币政策的不断紧缩，开发商群体纷纷陷入了资金链极其紧张的局面之中。哪怕是销售一度红火的万科、恒大等大型开发商，现金流较之中小开发商算是充沛许多，但是他们早在今年五六月份就已经启动了降价。

他们之所以能够率先降价，而不像其他开发商一直死扛，关键在于十分灵敏的市场嗅觉，使得他们意识到政府本轮房地产调控的决心之坚定，短时间内完全不可能放松调控。而只要调控不扭转，谁先降价，谁就掌握了市场主动权。而越扛到最后，豪赌政策放松的计划落空，那最终只能陷入更为被动的境地。特别地，随着年关的临近，成交量的长期低迷，要想快速完成年初预定目标，降价是唯一的选择。

因此，此轮房价松动可谓水到渠成，亦是政府宏观调控所乐见的结果。但这一次房价松动，会不会像2008年那样不过是昙花一现，这主要有赖于此轮房地产调控所能持续的时间。在笔者看来，此轮降价潮能够持续，原因分为国内和国际两方面。

从国内情势看，严厉的房地产调控政策两三年内难以结束。尽管经济面临硬着陆风险，中小企业倒闭潮不断，但这一次中国经济不会这么快地重回保增长。

这一次所出现的所有危及经济增长的现象，在2006年到2008年那一轮宏观调控过程中也都曾经发生，直到2008年6月，央行依然还在上调存款准备金率，打击通胀和房价泡沫的力度十分强烈。可惜，由于雷曼破产带来的全球性金融危机，不得以启动天量信贷政策，让房地产一飞冲天。若当年没有金融危机，房价泡沫在那一次调控中就会解决。而眼下的形势是，再度出现疾风暴雨式大危机的可能性微乎其微，纵使再度出现，有了三年前货币吗啡刺激经济和房价暴涨的双重教训，重蹈覆辙的事情不大可能发生。房价松动，政策千万不可松动。只要严厉限购和货币紧缩不结束，房地产降价大潮就完全可以持续下去。

实际上，即将到来的更为全面的房价松动趋势，也符合地方政府的利益。在经历了2009年和2010年的土地狂潮之后，他们已经赚的盆满钵满，若再重复当年的癫狂，房地产的政治属性会更为严重，并成为更加棘手的社会难题。地方官员“去房地产化”，将是他们理性的选择。 也是保证他们在下一个十年赢得主动，领跑地方经济的必由之路。

而从国际形势而言，外资抽离资产市场端倪初现，由查诺斯和鲁比尼等领衔的对冲基金、经济学家国际空头，正在显示其真实的运作能力。9月份，中国外汇储备余额一改之前两年的飙升态势，单月居然净减少了608亿美元，这是有史以来单月下降幅度最大的一次，超过了三年前金融危机时期。如此大规模的外储突降，主要原因就是国际资本的流出，而很难用外贸形势低迷等因素解释的。因为进出口企业艰难并非9月份独有的现象。

同时，美元指数近期开始走强，伯南克亦暗示随时可能加息抗击通胀，加上欧债危机暗礁丛生，美元即将迎来一波像样的大反弹。欧元的颓势，美元的上升，将主导一场新兴市场的资本外流。这势必将严重考验中国的房地产市场，若同时严峻考验人民币汇率，引发贬值浪潮，那房价跌势更是难以扭转。

历经了十几年的超级繁荣，中国房地产市场的确到了需要回归理性的时刻。至少，商品住宅势必将回归其居住的属性，投资属性渐渐褪去，同时保障房占据主角。解决大多数的住房问题，是不可能通过做大房价泡沫来完成的。这一次，和以前的每次调控真的