马丽的电影有哪些:一代人只能经历一次的地产周期

一代人只能经历一次的地产周期

　　房地产作为商品，和猪肉一样，也存在着同样的价格波动周期，但盖房子毕竟不同于养猪，过程不是一般的麻烦，不是一般的长，所以，房地产周期也不是一般的长，一般长达18~20年。因此，一轮房地产的牛市，往往会维持很多年，这意味着，一个青年人从青葱岁月熬到不惑之年，方可目睹一个完整的地产周期。一轮完整的房地产周期，通常以整整一代人的狂欢和悲戚作为祭品。房地产泡沫发展到最后，将整个社会撕裂成两个对立分明的阶层——有房者和无房者，而整个社会状态也因房价的起伏而扭曲，最后发展为全民歇斯底里的病态。

　　平均18年的漫长地产周期

　　1932年，芝加哥的一位绅士霍伊特经过长期对房地产的研究，开拓地发现了一个新领域的理论——地产周期理论。在《百年来芝加哥地区的土地价值》一书中，从“1830年仅有的几十个木棚区的小村落”开始，一直发展到1933年广为扩张的城市，霍伊特对芝加哥城市发展的每一个阶段都做了详细的描述。之后，他提出一个核心问题：土地价格究竟是如何波动的呢？

　　结论是：确实存在所谓的“房地产周期”现象；但这些周期波动非常缓慢，但振幅很大，并且在反转向下波动的时候，情况会非常可怕；房地产周期不一定与其他商品的周期波动或者股市波动重合。在房地产行业投资成功者，通常都是在房市萧条期间的买家，这通常都不是房地产行业人士。在对以往103年间的房地产交易数据，以及相关的商业、政治与人口统计进行研究之后，霍伊特把房地产周期划分为20个阶段：

　　1.总租金快速上涨；

　　2.净租金上涨得更快；

　　3.房租上涨，导致房屋价格大幅上涨；

　　4.房地产商开始项目开发；

　　5.新建房逐渐增多；

　　6.宽松的信贷政策推动了房地产企业的项目开发；

　　7.小额贷款促进了楼市的销售数量；

　　8.由于房屋需求旺盛，土地需求增加；

　　9.对房屋有效需求的人群的乐观预测；

　　10.乐观预测——新的土地规划出台；

　　11.改善公共设施的大笔投入；

　　12.房地产市场的价格全部高涨；

　　13.房屋价格高位震荡——间歇期——开始出现逆转的变动；

　　14.信用危机——以房屋作为抵押的无能力还款者增多；

　　15.股市崩盘，经济萧条；

　　16.房屋价格整体大幅度下跌；

　　17.银行改变繁荣时期的房贷政策；

　　18.房地产市场崩盘；

　　19.清理残局；

　　20.为新一轮繁荣做准备，但新一轮繁荣不会自动到来。

　　霍伊特发现，103年间，这些戏剧性事件按先后顺序不自觉的重复了五六次，重复就是规律，他发现了地产周期！霍伊特德20个阶段的房地产周期是非常漫长的。期间，霍伊特发现若干个重要时间点：芝加哥土地价格在1836年、1856年、1869年、1891年和1925年分别达到高峰，这就意味着这些高峰年份之间，分别有20年、13年、22年和34年的间隔。霍伊特在著作中讲到，1912年建筑业活动出现了高峰，当时的土地价格并没有涨得太多。如果将这一年作为房地产业的高峰，那么上面的间隔时间就成为20年、13年、22年、21年和13年，平均间隔时间为18年！哦，这实在太漫长了……如果这是全球房地产行业的普遍周期，那就难怪看空中国房地产的那些空头们，个个都被狂涨的楼市打得头破血流！

　　房地产周期的步伐实在太慢了！那么在这18年之间，尤其是在上升趋势中，房价都是向上不回头的吗？显然不是这样的。国际清算银行曾经用一个较小幅度的标准来测度房地产周期，结果发现其小幅的波动完全和4年左右的库存周期的波动相吻合。换句话说，在长达平均18年的长周期中，房地产行业的发展，都可以划分为若干个4年左右的小周期。

　　霍伊特的长达18~20年的房地产周期非常缓慢，但是周期的振幅非常大。霍伊特采取与其他变量对比的方法说明了这一点：在他所研究的103年间，整体经济活动（GDP）从未超过其趋势水平的16%，银行信贷也从未超过趋势水平的28%，但是，他发现高峰时期房地产的销售量比正常水平高131%，新建房屋数量高于其趋势水平的167%，地块细分高于趋势水平的540%；处于下跌阶段的房地产周期波动同样剧烈，新建房屋数量下降了98%，地块细分也下降了100%。无论用哪一个

　　他还发现房地产周期对经济影响非常大。由于房地产周期的下跌阶段会持续非常长的时间，泡沫在这个阶段消退。霍伊特指出，房地产活动位于趋势水平下方的最短时间不少于10年，而最长时间则长达26年。换句话说，这种清理残局的阶段，对经济的杀伤力巨大，持续时间特别的长。此外，在他所研究的房地产周期的103年中，房地产周期的高峰和股市周期和商品市场的周期的高峰，并没有直接关系，而是与宏观经济的整体趋势保持一致。其中一个重要原因就是房地产规模一般是年度GDP规模的二三倍，因此，当房地产行业出现问题时，经济随着也会崩盘。许多后续者的研究也证明了这一点，其他大量的研究也证明，房地产危机与金融危机之间存在着密切的联系。

　　1930年，美国经济学家西蒙R26;库兹涅兹在《生产和价格的长期运动》一书中提出，经济中存在长度为15—25年不等的长期波动。他认为，现代经济体系是不断变化的，这种变化存在一种持续、不可逆转的变动，即“长期运动”。他根据对美、英、法、德、比利时等国19世纪初到20世纪初期的60种工、农业主要产品的生产量和35种工、农业主要产品的价格变动的时间作为研究资料，剔除其间短周期和中周期的变动，着重分析了有商品的长期消长过程，提出了在主要国家存在着长度从15—20年不等、平均长度为20年的“长波”或“长期消长”的论点。不过很奇怪，尽管库兹涅兹周期长达20年，但库兹涅兹本人却从未在著作中提及房地产和20年长期波动的关系。后来的人们经过努力，发现两者之间存在着密切关系，而且观察到房地产周期平均时间确实在18~20年。

　　房地产绑架所有国家的宏观经济

　　温茨里克是美国的一位房地产经纪商和一家房地产中介服务公司的创办人，该公司在美国历史上曾推出多种被广泛使用的《房地产估用手册》。他的公司曾经完成超过47万份的房地产价值评估项目、大量的现场勘查和60多份房地产开发项目的研究，是美国房地产行业中的研究权威者之一。温茨里克在1932年出版的《房地产分析》一书中，准确地预测到1936年将迎来房地产行业的繁荣。1974年，在对美国房地产市场从1795年到1973年的长达178年的研究中，他发现，美国房地产周期时间平均为18.33年——和霍伊特发现的完全一致！

　　另一个美国人克拉伦斯在研究中发现： 1868—1935年，美国确实存在长达18年的城市建筑周期。

　　18年的房地产周期，是不是仅具有“美国特色”呢？

　　英国皇家特许测量师学会研究了英国从1921年到1997年的房地产周期情况，他们发现了时间约为5年或者9年的周期交叠现象，这也和美国研究者的18年周期存在着某种倍数关系。经济学家巴拉斯也对英国房地产市场进行了研究，在1994年出版的《房地产与经济周期：建筑业周期考察》一书中，他发现在房地产市场中一系列长达4~5年、9~10年、20年和50年波动交叠的现象。

　　2003年，国际货币基金组织（IMF）在其《世界经济展望》中的一项研究成果，对14个发达国家的股票价格与房地产价格进行了详细的分析（1959—2002年的股票价格和1970—2002年的房地产价格）。IMF认为：“引用经济周期的分析方法，首先要确认房地产价格中的高峰和低谷。而后，可以将萧条定义为价格从高峰向低谷下降的过程，在熊市期间，价格累计下跌的幅度高达其高点的1/4；同样，繁荣也可以定义为从低谷向高峰上升的过程，其价格累计涨幅也达到高点的1/4。”也就是说，IMF并不是寻求每一次的价格波动，而仅仅是为了寻找真正的“萧条”。这种情形，通常又是如何发生的呢？IMF认为：“要确认情况是否符合萧条的含义，房地产价格的收缩必须超过14%，相比之下，股价则必须收缩37%。房地产价格的下跌幅度，一般比股价的崩盘幅度小一些，14个国家从1970年第一季度到2002年第三季度住宅房地产的价格，共有20次崩盘的记录（而股价崩盘的记录，则有25次）。这相当于一个国家大概每隔20年就会发生一次房地产萧条！

　　综合以上研究结果，我们会发现：房地产周期有一个特点，就是长周期中套着小周期，但主要的大萧条或者地产崩盘周期时间平均为18~20年。那么到底是宏观经济周期导致了房地产的18年周期，还是房地产周期导致了宏观经济的大萧条呢？

　　对此，美国经济学家哈里森做了相关的研究，他对美国建筑业周期与霍伊特的土地价格周期，以及经济衰退的时间点进行比较。比较的结果显示，土地价格下降和建筑活动放缓是早于整个宏观经济的表现的，而且在大多数情况下，土地价格下降与建筑活动达到顶峰时同时出现，哈里森对此给出很好的解释：房地产周期的上升阶段与房地产回报（租金）的增长以及其他商业回报的下跌有关联。他还发现，新屋开工量为宏观经济提供了最佳的领先指标，并且当房地产崩溃时，在宏观经济改变之前，房地产市场大部分已经发生了逆转，这些事实是很重要的经济指标，说明了房地产市场平均每隔18年，就驱动宏观经济周期出现拐点！

　　国际清算银行对房价下跌以及对金融系统的影响，做过一个调查后发现：对75个较长和较短的房地产的周期进行分析后发现，上升阶段平均持续时间在1~3年，会导致房地产价格上涨11%，而下降阶段的时间在1年左右，会导致房地产价格下跌6%。平均而言，当GDP下降幅度达到8%时，与房价的崩溃有关，而当GDP下降4%时，与股市的下跌有关。不管是房地产小牛市，还是大牛市，最后都会导致经济萧条！从二战以来，发展中国家所有的银行坏账都与房价下跌有关。

　　房地产绑架了所有国家、所有时期的经济！

　　盖房子是一件很麻烦的活儿

　　“猪周期”一般只有3年左右，道理很简单，一个猪农看到猪肉价格飙升，决定多养猪，到生猪出栏时，前后也不过1.5年。而蔬菜价格和粮油的价格波动时间更短，农民看到粮价和蔬菜价格上涨后做出反应，在一般情况下， 1年之内便可向市场增加供应。但房地产的供给，就没有那么简单，盖房子是一件非常麻烦的事情。时间滞后性是所有商品周期的关键所在，而对于房地产业务来说，这个问题更是严重。

　　我们从房地产租金说起，一般房客和房东签订租房协议，最少都在半年以上，大多数都在1年左右，或者更长的时间。而商务写字楼和零售商场的出租时间更是长一些，可以固定为多年租约。

　　租金上涨，提示房地产行业，要多盖房子以满足市场的需求，但盖房子不像蒸馒头那么容易，从对房地产需求出现上升趋势到市场做出反应需要很长的时间。一旦建筑住宅建设计划制定后，就必须上报政府部门批准，而计划被政府官员批准之前，要经历过若干次修改。这意味着，在所有新的商地产项目竣工并且进入销售之前，需要几年的时间。等到这些房子向市场供应的时候，房地产商可能发现，自己的命运有点类似于猪农，市场供过于求的局面出现了。于是，房地产商开始清盘，这就是人们所期望的崩盘局面的出现。这样，必须要经过多年的大萧条，才能将危机残局处理完。

　　另外，开发商盖房子，不是农民盖小楼，一栋就完事儿，而是成片开发。这个时间跨度的长短，我们可以看一下美国房地产开发的历史资料：林肯土地政策研究院1980年的一份研究报告说明：房地产开发过程包括了细分土地、建设基础设施、第三方融资、计划、建设和营销。例如，波士顿国家广场二期项目在1981年已完成项目设计，到1983年公布消息，1985年得到波士顿市的批准，1988年开始破土动工，到1993年竣工对外销售。也就是说，从项目构思到变成现实，经过了12年的时间！当建筑物最终落成使用的时候，项目已经不再受市场欢迎，当时，波士顿市办公用房是空置率已经达到14%。

　　房地产市场的变化对利率的影响比较缓慢。在一些国家，如澳大利亚、加拿大、芬兰、爱尔兰、卢森堡、挪威、葡萄牙、西班牙以及英国，融资主要是以可变利率为基础的，因而货币利率会对房地产市场的变化做出较为迅速的反应，然而在其他国家，包括比利时、丹麦、法国、德国、意大利、日本、荷兰和美国，长期固定利率融资占据市场较高份额，这些国家的家庭房贷，基本都是固定利率，这使得货币利率的变化对房地产市场影响不大。

　　决定房地产周期长期运动的另外一个因素，就是正反向循环运动。许多抵押可以直接或者间接用来购买新的房产，由于房地产价格上涨，房地产的抵押价值也相应上升，于是融资数量增加。这是一个正向循环，但过程非常缓慢。当商业地产业主对日益减少的空置率表示满的时候，一种类似的增加过程也会发生，商业地产主可以不断向银行重复抵押。这导致房地产行业不成比例的增长，从而再一次增加房地产公司的市场价值。

　　其中有大众的心理作用。所谓“买涨不买跌”，人们考虑购买房产的时候，可能观察到房地产的价格正在上升，并且认为再自己负担不起之前，不得不需要购买一套。其他人也会被价格上涨所吸引，并加入房地产市场的多头大军之中，他们的购买行为是为了日后资产的升值，投机需求再次推动价格的进一步上涨，如果他们忘记上一轮房地产市场的萧条，那么大众情绪的感染力是非常有力的牛市助推力，而上一次房地产大萧条可能已经相隔一代人（大约20年）的时间，因此，有很好的理由解释房地产为何必然存在着固有的周期性。因此，这里，我们不妨做个总结：

　　1.当一般经济周期（譬如库存周期），由于与房地产无关的原因而处于衰退之时，房地产行业本来是趋于下跌的，但房地产行业对于利率或者市场需求中国经济周期波动在改革开放前后呈现出不同的特点。改革开放前，其突出的特点是大起大落，且表现为古典型周期（即在经济周期的下降阶段，GDP绝对下降，出现负增长）。改革开放后，中国经济周期波动的主要特点为波幅减缓，并由古典型转变为增长型（即在经济周期的下降阶段，GDP并不绝对下降，而是增长率下降）。改革开放以来中国经济周期波动呈现出一种新态势：峰位降低、谷位上升、波幅缩小。如果我们将上述波峰时间间隔大致平均计算一下，结果如何呢？

　　4.5年——一个经典的库存周期。

　　中国社科院2008年初发布《2008年中国经济形势分析与预测》报告称，从2000年开始的本轮经济周期又呈现出一个新特点：在中国以往历次经济周期中，上升阶段一般只有短短的一两年，而本轮经济周期的上升阶段到2007年底已持续8年，即从2000—2007年中国经济已连续8年在8%~11%的适度增长区间内平稳较快地运行。这表明，中国经济周期的波动出现了新的波动形态，或者说出现了“良性大变形”，即经济周期波动的上升阶段大大延长，经济在上升通道内持续平稳地高位运行。这在新中国成立以来的经济周期波动史上还是从未有过的。如果按照上述社科院的说法，似乎从2000年开始，中国经济摆脱了库存周期，一直高速增长，中间的波动几乎可以忽略不计。当然，事实绝非如此，中国经济增速的波动绝对值虽然小了，但波动依然存在，波动幅度只是较以前比较小而已。不过由于自2001年开始，由于进入WTO等原因，中国经济进入一个繁荣长周期，但中间依然有库存周期存在，只不过由于经济增长过于强劲，使得各行各业增加和减少库存的行为，对经济增长的影响显得有点小，但这不意味着库存周期消失了。

　　此时，观察库存周期的最佳指标，不是经济增速，而是物价指数，这中间最直观的，就是工业品价格指数（PPI）和消费品价格指数（CPI）的走势。因为企业增加库存时，必然要扩大生产、增加员工，而减少库存时，必定要压缩生产、裁减员工。企业这两种截然相反的行为，必然引发物价涨跌，所以观察物价指数起落，可以很清楚地看到库存周期的变化。

　　2008年底开始，2012年到头？

　　在2001年中国宣布加入WTO之后，全球资本蜂拥而入中国投资置业，同时中国强大的制造业能力也开始和全球经济对接。全球经济一体化给中国企业带来前所未有的机遇，于是中国各地掀起了一股经济建设高潮。根据库存周期原理，这股经济热浪，使企业扩大生产规模，导致生产链条的下游部门，像煤、电、油、运等基础产品供给紧张。

　　一个顾客喝1瓶啤酒，啤酒厂需要生产7瓶啤酒作为库存准备，并引起玻璃厂和粮商巨大的库存振动。那么，一条公路建设、一个新工厂的投产、成千上万只鞋袜，以及机电产品的外贸出口增多，会引发对电力、煤炭、运输以及金属、原材料等下游产品多大的需求呢？

　　下游基础产品的供应紧张，其实在2003年就初现端倪：处处可见“煤荒” “电荒”“油荒”以及“民工荒”，这些“荒”，本质上是价格管制下的通胀，因为它是反映价格功能缺失的必然现象。此时，中央开始实行宏观调控进行干预，但 2003年出现的SARS给中国经济带来严重的冲击，导致经济和物价在2003年都出现大幅调整。

　　进入2004年之后，由于SARS给中国经济的冲击逐步过去，中国经济再次走向过热，从大米到煤炭、从黄铜到钢铁……，可以说，在2004年，中国物价没有不暴涨的。这引发了中央严厉的宏观调控——紧缩银根和地根。如此严厉的调控措施，引发基础建设项目大缩水，根据库存周期原理，企业纷纷缩减库存，导致物价新一轮下调，这轮调整到2005年底到位。此时，银根和地根都放宽，各种投资项目和房地产、汽车消费需求的膨胀，又刺激企业进入新一轮加库存周期。

　　如此这般，经济循环到2007年，通胀再次抬头，引发全社会全面恐慌。因此，中央在2007年底开始“双紧”政策，对宏观经济再次开启调控。但从调控政策措施出台到显现效果，还是有时滞性的。按照惯性，物价和经济增长，要到2008年中期达到峰顶，此后就是世人皆知的全球金融危机。内外夹击之下，中国经济形势空前严峻，需求急剧萎缩，导致企业纷纷削减库存。这使得中国经济和物价指数在2008年中期出现高台跳水，其剧烈程度在中国堪称罕见！在2008年底，在全球都因金融危机惶惶不安的时候，中国立即采取宽松的货币和积的极财政政策以刺激经济。

　　刺激经济政策的实施效果立竿见影，中国经济在2009年出现“V型”反弹。之所以如此，在于2008年下半年中国企业清仓彻底，下跌幅度非常大。在2009年第一季度，在上市公司的季度财报上，各上市公司都表示：自家库存没有多少，公司现金流非常充足，已经做好过冬准备……

　　从2008年年底到2010年年中，这个加库存周期仍在进行中，接下来的问题是，这个周期下一个高峰在哪里？根据中国经济库存周期的4.5年的时间推算，下一个高峰应该在2012年前后，而且很大概率就在2012年底。而那一年，恰恰就是“上海中心”大厦封顶的时间！因此，诸多因素交织在一起，我们推测，在2012年中的某个时间，中国经济将达到顶点，包括房价在内的诸多物价，在2012年估计也要达到峰顶。