双相障碍症:商业地产实战手册（三）

30、什么是套内使用面积系数？
答：当房屋按套（单元）计算面积时，使用面积系数为套内使用面积与套内建筑面积加按规定应分摊的公用面积的比率（%）。
31、什么是建筑覆盖率（建筑密度）？
答：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率（%）。
32、什么是建筑容积率？
答：在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比率（%）。
33、什么是绿地率？
答：在建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率（%）。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。
34、什么是绿化覆盖率？
答：在建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率（%）。
35、当商品房达到何种形象进度时，才可以办理预售许可证？
答：七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数。
36、商品房预售需要具备哪些条件？
答：商品房预售需具备以下条件：（一）预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；（二）按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书；（三）持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续；（四）已确定施工进度和竣工交付使用时间；（五）七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数；（六）已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户；（七）法律、法规规定的其他条件。
37、是否可以认购内部认购时期的房地产？
答：房地产预售须经主管机关批准并获得《房地产预售许可证》后，才能预售。所谓内部认购，实际上是发展商逃避主管部门的管理，在取得《房地产预售许可证》前的一种非法行为，其行为不受法律保护，是无效的。因此不能认购内部认购时期的房地产。
38、房地产现售需要具备哪些条件？
答：(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证；(四)已通过竣工验收；(五)拆迁安置已经落实；(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；(七)物业管理方案已经落实。
39、什么情况下，开发商不得刊登房地产广告？
答：凡下列情况之一的房地产，房地产开发企业不得刊登广告，广告发布者不得发布其广告：（一）未取得商品房预售许可证的预售商品房；（二）在未依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的房屋；（三）违章建设的房屋；（四）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋；（五）权属有争议的房屋；（六）法律、法规规定禁止不得出售的其他房屋。
40、房地产销售广告应当包括哪些内容？
答：房地产开发企业的房地产销售广告应当包括下列内容：（一）楼宇地点、竣工交付时间、售价等；（二）预售的，应有《房地产开发企业资质证书》证号、《房地产预售许可证》证号；（三）现售的，应有《房地产开发企业资质证书》证号、《房地产证》证号。
广告经营与发布单位不得为房地产开发企业发布不具备前款规定内容的房地产销售广告。
41、在房地产广告中，不得包含哪些内容？
答：房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明，不得有悖社会良好风尚。预售商品房广告中不得出现融资或变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺；不得出现返本销售或变相返本销售的内容；不得出现售后包租或变相售后包租的内容。
42、发展商不得采取哪些方式销售商品房？
答：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。
43、销售代理委托书包含哪些内容？
答：由委托人出具给代理人的委托书应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。
44、在发展商处购房时，发展商应当明示那些事项？
答：（一）开发资质和营业执照；（二）商品房预售许可证及经批准销售的平面图、立面图；（三）项目开发进度和竣工交付使用时间；（四）项目及其配套设施的平面示意图；（五）商品房的结构类型、户型、装修标准；公共和公用建筑面积的分摊方法；（六）预售商品房的价格和付款办法；（七）商品房预售的专用账户；（八）物业管理事项；（九）法律、法规规定的其他事项。
在订立商品房买卖合同之前，房地产开发企业还应当向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。
45、在什么情况下，房地产开发项目可以交付使用？
答：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
房地产开发项目完工后，房地产开发企业应当提请规划、消防、环保、质量技术监督、城建档案、燃气和民房等有关主管部门进行专项验收，并按专项验收部门提出的意见整改完毕，取得合格证明文件或准许使用文件，并组织设计、施工和监理等单位进行竣工验收。
46、在交付时，与样板房不一致时该如何处理？
答：房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致；未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致，不一致的，按合同违约处理。
47、转让项目需符合哪些条件？
答：属于房地产开发项目的在建工程转让需符合下列条件：（一）土地使用权已经依法登记，取得房地产权利证书；（二）取得建筑许可证和开工许可证；（三）除付清地价款外，投入开发建设的资金已达到工程款预算投资总额的25%以上，并经注册会计师验资；（四）土地使用权未抵押、查封。
48、公共开放空间可以出售或转让吗？
答：公共开放空间是指在建设用地范围内，建筑物内部或外部开辟出的全天开放供公众使用的室内建筑空间或室外场地空间，如公共绿地、停车场等。公共开放空间不可出售或转让。
49、交易税费者有哪些？二级市场转让包括哪些税费内容？
销售所交税费明细：
答（1）销售所交税费表
 
税费名称
 
计算标准
 
缴付时间
 
买卖合同印花税
 
按购房金额计算，税率为0.005%
 
签约时
 
产权登记费
 
每套房屋人民币500元
 
签约时
 
外省市个人在京购房手续代理费
 
按购房金额计算，费率为0.4%+人民币300元
 
签约时
 
贷款合同印花税
 
按贷款金额计算，税率为0.05%
 
办理按揭时
 
按揭律师费
 
约为贷款金额的千分之三
 
办理按揭时
 
保险费
 
按购房金额*保险费率*年限系数
 
办理按揭时
 
抵押登记费
 
按房屋建筑面积计算，0.3元/M2
 
办理按揭时
 
契税
 
按购房金额计算，按3%计算
 
入住前
 
房屋所有权登记费
 
按房屋建筑面积计算，0.3//M2
 
入住前
 
土地登记费
 
按购房每套房屋￥100
 
入住前
 
公共设施设备维修基金
 
按购房金额计算，税率为2%
 
入住前
答：（2）销售营业税，按销售价的5%，售方缴纳，税务部门收取；（2）城市建设维护税，按销售价的0.05%，售方缴纳，税务部门收取；（3）印花税，按销售价的0.05%，另每证贴花5元，双方缴纳，国土部门代收；（4）企业所得税，按所得额的15%，售方缴纳，税务部门收取；（5）登记费，个人50元，单位80元，买方缴纳，国土部门收取；（6）契税，按销售价的1%，买方缴纳，国土部门代收。
50、有哪些房地产，应当经主管部门批准，并补足地价款后，方可转让？
答：下列房地产， 应当经主管机关批准，并补足地价款后，方可转让：(一)通过行政划拨取得土地使用权的；(二)取得土地使用权时减免地价款的；(三)法律、法规规定的其他情形。
51、有哪些房地产是不得转让的？
答：(一)根据城市规划，市政府决定收回土地使用权的；(二)司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；(三)共有房地产，未经其他共有人书面同意的；(四)设定抵押权的房地产，未经抵押权人同意的；(五)权属有争议的；(六)法律、法规或市政府规定禁止转让的其他情形。
52、有哪些行为视同房地产转让？
答：下列行为视同房地产转让：(1)以房地产作为出资与他人成立法人企业的；(2)一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产并以产权分成的；(3)收购或者合并企业时，房地产转移为新的权利人所有的；(4)以房地产抵债的；(5)国有企业之间或者其他组织之间的房地产调拔；(6)非父母与子女之间、配偶之间的房地产赠与行为。
53、有哪些行为不属于房地产转让？
答：下列行为不属于房地产转让：(1)共有人之间对共有房地产的分割；(2)国家机关、由财政拔款的事业单位与其下属的机构之间的房地产行政调拔。
54、以买卖方式转让房地产时，同等条件下什么人有优先购买权？
答：（1）房地产共有人；（2）房地产承租人；（3）一项房地产买卖合同同时具有上列当事人时，按上述次序依次享有优先购买权。
55、已办理按揭的楼花能否转让？
答：正在按揭的房地产经银行、发展商及买卖双方同意后可以转让。
（1）如买方愿为卖方付清银行的剩余欠款，则由银行出具注销楼花按揭证明书，按楼花转让处理；（2）如由买方分期付款，则由银行和发展商出具同意由买方分期付款的说明书，并重新签订按揭合同，产权登记部门注销原楼花按揭，按楼花转让办理后，在合同上加盖新的楼花按揭专用章。
56、楼花是否可以转让？
答：楼花可以背书转让，即在原购房合同后附上转让的有关内容，并经公证处公证，产权登记部门在办理转移备案登记后，在原合同上加盖背书转让专用章，并填写受让方的有关内容。
楼花背书转让按三级市场转让税费标准缴纳税费。
57、商品房建筑面积如何计算？
答：商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。
58、何谓“预售面积”和“竣工面积”？它们有何区别？
答：预售面积是指全部按建筑设计图上尺寸计算的房地产建筑面积，它只供房地产预售时使用；竣工面积是指房地产竣工后实测的面积或用与竣工房地产尺寸相符的建筑设计图计算的建筑面积，它为房地产交易、租赁、抵押、竣工验收、产权登记等提供依据。
59、按建筑面积计价的商品房，发生面积差异时如何处理？
答：按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生差异以及建筑面积与套内建筑面积均发生差异时的处理方式。
交付使用的房地产实际建筑面积与合同规定面积差异在1%以内（含1%）的，为允许的合理差异，买卖双方相互不退、不补；交付使用的房地产实际建筑面积与合同规定面积差异在1%以上、5%以内（含5%）的，按购房时的单位价格，实行多退少补；交付使用的房地产实际建筑面积与合同规定面积差异在5%以上的，买方有权解除合同，买方要求解除合同的，卖方应在10日内退还买方交付的购房款及利息，并承担购房总价款5%的违约金；交付使用的房地产实际建筑面积与合同规定面积差异在5%以上（不含5%）的，经买卖双方协商不解除合同的，按购房时的单位价格，实行多退少补。
60、什么是套内房屋使用面积？
答：套内房屋使用面积是指套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按下列规定计算：（1）套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和；（2）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；（3）不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；（4）内墙面装饰厚度计入使用面积。
61、什么是套内墙体面积？
答：套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分割以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。
目前执行规定如下：（1）建筑物外墙（含山墙）的墙体面积全部计入与其相邻的套内建筑面积或外墙内侧的公用建筑面积中；（2）分户建筑面积之间的共墙、公用面积与公用面积（电梯井除外）之间的隔墙，以墙中线为界分别计取分户套内建筑面积的边长和公用面积的边长；（3）电梯井（不含其周围的其他公用面积）与套内建筑面积或电梯井之外的其他公用面积之间的隔墙，以墙轴线为界分别计取边长；（4）套内建筑面积与电梯井之外的其他公用面积之间的隔墙，其墙体面积全部计入套内建筑面积。
本处所指的“其他公用面积” 包含了电梯井周边的过道、走廊，也包含了建筑物外墙外侧的阳台、走廊、檐廊、雨蓬、车棚、货棚、站台、骑楼等。
62、什么是房屋的共有建筑面积？
答：房屋共有建筑面积是指各产权业主共同占有或共同使用的建筑面积。
63、房屋的共有建筑面积包括哪些内容？
答：共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。
共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。
独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。
64、按套内建筑面积售房，房价是如何计算的？
答：（1）房地产开发企业预售的商品房，按套(单元)或整层出售的，以套(单元)或整层内建筑面积(以下简称“套内建筑面积”)计算房价；整幢出售的，以该幢房屋建筑面积计算房价。预售时，开发企业应向购房者提供经规划部门批准的房屋建筑平面图。（2）房地产开发企业销售已建成的商品房以及二、三级市场的各类房屋交易，实行总价交易，房价可不与房屋建筑面积挂钩，但新业主对公用建筑面积享有原业主的权属。实行总价销售的房屋，房地产开发企业或原业主应向购房者提供房地产测绘机构的房屋建筑平面图。
65、按套内建筑面积计价的商品房，其应分摊的公用建筑面积的建设费用如何计算？
答：按套内建筑面积计算房价的商品房，其应分摊的公用建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价。
66、按套内建筑面积计价的商品房，其应分摊的公用建筑面积的权属属于谁？
答：应在购销合同中记载该商品房项目的总公用建筑面积及本单元或整层应分摊的公用建筑面积，其权属属于各产权业主共同所有，任何单位和个人不得独自占用。
67、套内建筑面积售房与建筑面积售房有何异同？
答：“套内建筑面积”售房，实际上是以“套内建筑面积”为交易面积，按套内建筑面积计算房价，其应分摊的公用建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价。 同时在购销合同中记载该商品房项目的总公用建筑面积及本单元或整层应分摊的公用建筑面积，其权属属于各产权主共同所有，任何单位和个人不得独自占用。
“建筑面积”售房，实际上是以套内建筑面积与分摊公用建筑面积之和作为交易面积，按建筑面积计算房价。由于“分摊的共用建筑面积”的存在，使售房面积复杂化、专业化，非房产测绘专业技术人员无法弄清“分摊的共用建筑面积”的合理性和准确性，购房者不能直观了解自己究竟购买了多大的房屋。
“套内建筑面积”售房与“建筑面积”售房相比，前者只是少了个“分摊的公用建筑面积”，而应“分摊的公用建筑面积”建设费用计入套内建筑面积销售单价内，因此房屋交易总价不变，但售房面积更明确、具体、直观。两者对分摊的公用建筑面积享有同等的权益。
68、按套内建筑面积计价的商品房，发生面积差异时，如何处理？
答：房地产开发企业预售商品房时，应与购房者在购销合同中按如下原则约定交楼时实测面积与原计价面积出现差异（含误差）的处理方法：（一）差异值为±0．6％以内（含本数）的，购销双方不作任何补偿；（二）差异值为±0．6％以上（不含本数）至±3％以内（含本数）的，购销双方按购销合同约定的房屋单价多退少补；（三）差异值超过±3％以上（不含本数）的，购房者可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，房地产开发企业应在30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。
69、什么是房屋的基底面积？
答：房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。
70、什么是房屋的建筑面积？
答：房屋的建筑面积是指建筑物各屋外墙(或外柱)外围以内水平投影面积之和。
71、什么是房屋的公用建筑面积？
答：房屋的公用建筑面积是指建筑物主体内、户门以外可使用的面积，包括层高超过2.2米的单车库、设备层或技术层，室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房、门斗、有柱雨蓬、突出屋面有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机等。
72、房屋的公用建筑面积是如何分摊的？
答：每户(或单位)应分摊的公用建筑面积按如下原则进行计算：(1)有面积分割文件或协议的，应按其文件或协议进行计算；(2)如无面积分割文件或协议的，按其使用面积的比例进行分摊。即：每户应分摊的公用建筑面积=(应分摊公用建筑面积/各套(单元)建筑面积之和)×各套(单元)建筑面积。
73、购房的建筑面积包括哪些部分？
答：房屋的建筑面积包括套内(单元)建筑面积和按规定应分摊的公用建筑面积两部分。
74、房地产转让时，同时转让的有哪些权益？
答：房地产转让时，转让人对同宗土地上的道路、绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、走廊、天台或其他公用设施所拥有的权益同时转移；房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。
75、未成年人是否可以作为权利人办理《房地产证》？
答：未成年人可以作为权利人办理《房地产证》，但办理时须提交其监护关系证明和监护人身份证明，并在《房地产证》上备注其法定监护人姓名。由于未成年人为没有民事行为能力或限制民事行为能力的人，因此在处分该房地产时必须符合有关法律规定。
76、拆迁赔偿房如何办理《房地产证》？能否转让？
答：拆迁赔偿的房地产，原则上按被拆房地产的性质进行登记发证。办理时应提交下列资料：(1)《房地产转移登记申请书》；(2)身份证明；(3)经规划国土部门或旧城改造办鉴证的拆迁赔偿协议书；(4)补偿与被拆迁房地产有差价的，差值部分应提交补差发票复印件及发展商出具的付清差价款证明。
拆迁赔偿房的登记价，一般按新建房的建筑成本登记；补交差价的，差价计入登记价。
拆迁赔偿房属于商品房地产的，发红皮《房地产证》，可以转让；不属于商品房的，发绿皮《房地产证》，不能转让。
77、集资房、合作建房如何办理《房地产证》？
答：(1)集资建房、合作建房的，必须是经政府有关部门批准的，并办理了房地产初始登记的房地产才可以办理小业主的《房地产证》；(2)未经政府有关部门批准的非法集资建房、合作建房，必须经过有关部门处理并补交地价款，按规定办理房地产初始登记后，方可办理小业主《房地产证》；(3)经初始登记后的集资建房、合作建房提交下列资料后即可办理《房地产证》:《房地产转移登记申请书》；身份证明；集资建房或合作建房合同书或协议书；购房发票复印件；发展商出具的付清房款证明。
78、什么叫房地产抵押？
答：房地产抵押是指债务人或第三人(抵押人)以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人(抵押权人)提供债务履行担保的行为。房地产按揭属于房地产抵押的一种形式，一般特指用所购房屋作为担保贷款购房的行为。
79、办理房地产抵押登记需提供哪些资料？
答：(1)《房地产抵押登记申请书》；(2)房地产权利证书；(3)身份证明；(4)经公证的借款合同和抵押合同。
非法人企业、组织的房地产抵押需提交其产权部门同意抵押的批准文件。
80、办理房地产抵押登记需缴纳哪些费用？
答：抵押登记费按抵押价值的万分之一交纳，但每项最低不少于一百元。收费的币种原则上与抵押贷款的币种一致，但可按当天的外牌价结算成人民币计收。
81、为什么抵押登记要先缴纳土地使用费？
答：抵押人在办理房地产抵押登记之前应先向规划国土部门交纳土地使用费后方可办理。具体要求是：(1)抵押人属单位的，所有用途的抵押物都应交纳土地使用费后才办理抵押登记；(2)抵押人属个人的，其自用性质的住宅可以暂不交纳土地使用费，其它用途的抵押物亦必须先交纳土地使用费后方可办理抵押登记。
82、三级市场的房地产转让按揭，应如何办理抵押登记？
答：有两种办法：(一)先由买卖双方签订《房地产买卖合同公证书》，办理受让方的《房地产证》，由受让方按房地产抵押登记的规定办理现楼抵押登记；(二)买卖双方签订《房地产买卖合同公证书》，同时提交按揭登记资料。
产权登记部门先办转让，后办按揭登记(同时由一人操作完成，避免由时间差造成银行方面的损失)，转让及按揭登记完成后，领发已盖有抵押专用章的《房地产买卖合同公证书》。
83、已办理楼花按揭登记的房地产能不能办理《房地产证》？
答：可以。已办理楼花抵押登记的房地产，原抵押(按揭)合同中如规定有楼花转现楼登记的条款，在完成初始登记后，并在已办理楼花转现楼抵押登记的前提下，可由银行代业主统一申办《房地产证》，并由银行领取。
84、哪些房地产不能办理抵押登记？
答：(1)权属来源是限制抵押的(包括福利房、微利房、私人建房等)；(2)根据城市规划，市区政府决定收回土地使用权的；(3)司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；(4)共有房地产，未经其他共有人书面同意的；(5)权属有争议的；(6)法律、法规或市政府规定禁止抵押的；(7)除乡(镇)、村企业厂房等建筑物占用范围的集体土地使用权利依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的集体土地使用权之外的其它集体土地使用权。
85、第三者担保的抵押登记应如何办理？
答：第三者担保的抵押贷款在提交资料时，除按一般现楼抵押贷款提交资料外，还应提交第三者(通常是借款人)的有关身份证明，同时在房地产抵押合同中应明确写明抵押人与借款人。
86、土地来源属行政划拨或减免地价款的房地产能否办理抵押登记？
答：凡土地来源属行政划拨或减免地价的企业土地，在未向政府缴纳地价或未缴足地价前，不能单独以土地进行抵押登记；若土地上的建筑物已合法登记，可以同意单独以房屋作抵押，在处分抵押物时，必须委托不动产拍卖行进行拍卖或变卖，不动产拍卖行负责扣发应补交的土地价款。凡行政、事业单位的房地产，不得擅自为企业提供抵押担保。
87、注销房地产抵押登记应提交什么资料？
答：(1)抵押权人属金融机构的，应由金融机构出具注销抵押登记申请；(2)抵押权人属企业的，应由企业提交身份证明和出具注销抵押登记申请；(3)抵押权人属个人的，应由提交经公证的注销抵押登记申请并亲自到收文窗口交件；(4)注销抵押应与申请注销的抵押物证件同时提交(即房地产证或房地产买卖合同书，办事人应有授权委托书、身份证等)。
88、双方共同购买已办理按揭登记的房地产，一方因故退出或转让，该如何办理登记手续？
答：根据《中华人民共和国担保法》的规定，已抵押的房地产可以转让，但应由抵押权人、转让人和受让人三方签订有关的公证书，即签订将原抵押转移给新的受让方的协议；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
抵押转移给新的受让人的，要向登记机关同时提供房地产转让和现楼房地产抵押登记两套资料。登记部门先按转让办理，待新的受让人的《房地产证》打印后，同时办理抵押登记。
89、地下室、停车场及车位可否销售、抵押？
答：地下室、地下停车场属于不能分摊的公共面积，其产权应属建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有，由房屋物业管理部门统一管理，不允许销售、抵押。
在建筑报建和预售审批时已批准可以单独销售的地下室、停车场及车位可以销售、抵押。
二、商业方面
市场的定义：
这里所说的市场是在商业房地产领域中，以收取租金模式，集中化管理运营的商厦或聚合体，它以摊位或柜台，房间等形式，以租赁或买断使用权，产权的方式给经营户，依靠其营业收取租金。
它不同于集中管理的商场，或连锁店，以收取流水返扣，或自己进货经营，此处的开发商不涉入商户的经营，其仅以提供场所和服务收取租金。
市场这种业态是经济发展到一定阶段的产物，它一般以中低档产品为主要经营对象；纵观国际，在欧美等发达国家，这种摊位式的市场很少，一般都是超市、连锁店或是大型商场，shoppingmall。市场这种个体的零散性业态在发展中国家，有比较强的生命力，主要是人们的经济收入水平不高，消费力弱有关。
在发达国家中，除了国际旅游购物市场外，如韩国南大门市场，因为这个行业的特性要求以市场摊位式较好，象人们日常生活用品这类稳固性消费领域如家居，服装，日用百货等都由超市或商场代替，因其良好的售后服务和产品的保质性以及优雅的购物环境。
在人均收入低的国家，市场也因人均消费力低所限，虽然市场的环境差，但产品价格便宜，适合这个层次消费者，所以在任何一个城市，消费较高的往往去商场，专卖店，而中低收入者一般都喜欢去市场。越是人均GDP收入低的城市，市场业态的生意越红火；收入越高，则越差。例如，上海，北京商场生意很红火，而近邻的石家庄，天津就商场较差，天津的小胡同大世界，石家庄南三条，新华市场在当地无人不知。
城市化水平低的城市，人均收入越低，在市场的供给方式也就越初级。如兰州市，由于甘肃省的贫穷，使其购物都集中在集贸市场，导致大部分大商场倒闭或半死不活，而东部市场的一个摊位转让费高达50万，（要知道在兰州市一个普通民宅商品房才售5——6万元2001年的价格）；反之在人均收入高的城市，供给方式越高级，如上海，人均GDP为4000美元，则购物为商场，而初级或中级的摊位式市场生意很差，上海和北京的商场办得好，也就是这个侧面的体现。
随着经济的发展，市场逐渐过渡到商场，超市等，走完其生存的土壤，让位于下一个高级层次的商业模式。（除了国际旅游用品市场，古董市场，邮票市场这类资源无法复制，单一性结构的行业外）。
市场投资的13项参数：
1时机性；
集贸市场这种行业，其实是一种时机性行业，它是经济发展到一定阶段的产物，随着经济的发展有其产生，发展，消亡的过程。
例如，在80年代是根本没有边贸市场，随着92年改革开放，从而在各边境城市形成了大大小小的边贸市场。
又如，在随着高科技的发展，95年计算机和通讯的降价进入个人消费。电脑进入普通家庭，从而在95年后在全国各地兴起了电脑市场。在未来，如电脑行业由PC机时代进入Java，网络直销模式，那么电脑市场又会迎来其一个衰减的过程。
市场是经济发展到一定阶段的产物，它随着大环境的发展本身也在不段变化。由于经济衰退，或竞争激烈同样产生服装业和食品业饱和而进入萎缩市场。
另一个就是家电行业，在90年代初中期遍布全国各大中城市的家电城，而现在在大一点城市现该行业已发展到，都是由国美、苏宁、大中等家电连锁巨头的连锁化销售，原先的家电城模式已淘汰出局，因此如果在这些有国美，苏宁等控制的大中城市开家电城，也就很难成功。摊位式这种营销模式在家电行业中，在某些城市已过了那个时机，不再有生存空间。
时机性还表现在切入点，即使进入该行业时，此市场属于整合、变动期或突发事件、火灾、拆迁导致的契机，从而切入进入。
例如，音像市场。在以前全国各地有几千家音像城，随着打击盗版的深入，音像市场全都关闭了。如果再开音像市场，则与国家要求的发展趋势不符，很难开下去。
2行业进程性；
商业进程性：
从宏观上讲是趋势时机性，具体到每一个行业则是其行业的进程性。
例如服装市场，各个城市最先最早就存在的市场，从最初的低端的大棚式，或占道经营的临街式，以及集贸大厦服装市场。许多人都知道在市场可以砍价，而且批发的便宜。而在大城市或经济发展高一点的城市，一般都去百货商场或专卖店，很少去市场，随着经济发展，人们会逐渐去专卖店，百货商场“认牌子”，品牌服装逐渐取代散牌而发展起来。
GDP指数是一个衡量的标准，在人均收入过2500元/月的城市，市场（日常用品领域）的就在位于商场，专卖超市，例如北京市区的很多服装市场生意现反而不如昌平，大兴，通县等郊区县，这就是郊区的人均收入低，适合市场模式的生存，市内则商场较好一些。
国际，国内旅游用品市场如雅秀、秀水、上海城隍庙、北京潘家园旧货市场，马甸邮币市场这类资源结构单一，无法复制性或消费群体单一性行业，或是进入门槛特殊性（如古董业）则不会出现上述进程，虽然它的模式是可发展的，但在可预见的时间内，其不会出现象食品，家电，装饰材料行业模式的改变。
如食品市场，任何一个市场的发展都是从低级向高级阶段发展，这是由人们的生活水平的提高所要求，生活水平越高，越要求购物的便捷性，商品的售后服务以及购物的环境。
如：在人均收入低的城市农村，GDP指数，月工资在600元/月人民币的城市中，食品市场很多，人们选择食品大都去食品批发市场，因为那的东西便宜，虽然购物条件差，食品质量不过关，也没有保质等售后服务，但收入摆在那，所以只好选择在食品批发市场，但在人均GDP指数高的城市，深圳、上海、北京，人均收入在2500元/月人民币的城市，已经很少看见去食品批发市场去选购，各大超市已经取代了食品批发市场，这就是由人们的收入水平的提高，使消费行为改变所致。
建材市场，装饰材料，家居家装，在许多城市，都是以装饰城，建材城形式，但随着经济的发展，在北京、上海、深圳这些一级城市中，购买装饰材料，很多家庭都选择建材超市如东方家园，宜家家居等，这是由这些城市房屋价值高，人们收入高，所要求物品的档次也提高，所以很多选择建材超市，这也是该行业发展的一个趋势。
在市场领域中，最可怕的就是在选择进入时的时机性不对或选择行业的行业发展进入尾期，它将无可抵挡的，不可挽回的失败，投资也往往南辕北辙，远比因地段，价格等失误造成的损失可怕多了。
行业利润进程性：在市场业态进程中的逐级递减过程是服装小商品市场→二手家电，二手手机，处理货，旧货→仓库这种以产品利润低的业态来逐步过渡的下降趋势。
建筑物进程性：市场建筑物本身也是一个从初级到中级再到高级的发展过程。市场初级阶段：一般为大棚结构或占道经营的市场，市场无空调，环境差如北京的东郊市场，玉泉路集贸市场，熊猫环岛市场这类大棚式彩钢板结构市场，产品单价不超过100元，交租方式零活，摊位押金少，而且消费者收入低。市场中级阶段，一般都撤蓬进市，有2层楼，3层楼，环境仍然差，但不会因天气因素影响而无法经营；其如早期，动物园市场因占道临建到众合，天乐市场等。市场开始出现上10万的转让费，租赁方式有一次性交租和买断使用权等模式，初中级阶断是不明显，在有些区域因客观因素如土地供应充足，主办方个人因素等使初中级长期存在，如俄罗斯的各大城市的中国人市场一般都是在初中期阶段。高级阶段就是条件好，环境好，管理好，有背景音乐，有产品售后服务，如居然之家，天雅大厦，雅秀市场等都为其佼佼者。
3地段性；
俗话说，投资地产三要素就是地段，地段，地段，可见地段的重要性。
这里所说的地段，是指消费者心理潜意识中认同的地段，任何一个商业地段，它都具有消费者自然心理认识的某种特质，这种认知是历史形成的，或在很强的广告力量灌输下形成的。如在北京一提到木樨园，人们印象就是卖服装的，一提中关村，就是卖电脑的，一提莱太，就是卖花卉的，这些在消费者心中的认识，对地段的感知是潜移默化长期形成的。
传统意义上的好地段指：①商业物业处在中心或临近城市的中心商业区；②处在商业发展潜力的地段，或是临近交通枢纽（火车站，长途汽车站等）；③十字路口等人流汇聚之地。
地段的选定，一定要顺应消费者或商户的这种思维定势下决定，否则，仅凭借自身能力很难扭转，包括一些大公司，如在一些没有思维定式商圈意识的地方开建××市场（服装，鞋等）单凭广告等力量是很难扭转。例如曾在北京十里河路开南方鞋城。
在地段中需要特别指出的一点是盲点，在住宅中，毗邻的住宅其在同质的情况下，物业价值相差不大，如一片住宅区中，甲楼与乙楼相隔50米，甲楼售1万元/M2，乙楼（同质）不会售5000元/M2，而在商业地产中，在市场领域中，就会出现这种情况，甲楼、乙楼、丙楼等在一个区域中，甲楼100%出租，出租价10元/M2/天，乙楼会出现7元/M2/天，而丙楼会完全空置，无人问津，其商业价值为零，（实际其地产价值仍存在），出现类似眼睛中的“盲点”这堪称盲点现象，这种现象在其小而集中连片的大市场群中会出现。例如：在石家庄新华集贸市场群中，有幢以前已定位做了好几次都招商失败的大楼。
需要说明的是，盲点也是不断的转化的，没有一成不变的，盲点今天是，随着时间的推移和变化，以后也许不是，但在选址时，尤其要考虑“盲点”。
“盲点”一般在一个大的商业圈中，其略偏离核心一点，                        如图，它一般不会在正中央，而是在大商圈的偏离中心圈一点。
在组合群或集合群中，如果人们的思维定势是服装，鞋，电器等什么都有，如石家庄的新华，成都荷花池市场群，那么在做细分时注意相邻性和盲点，尤其是大市场群中就容易出盲点，在盲点中切不可贪便宜。
在思维定势的地段区域中，其人们意识的地段的重要性要比传统意义的十字路口等要重要，在集中性商业（市场中）由于综合因素的作用，这比单纯意义的地段要重要的多。思维定势形成的原因有历史积累，如北京的西单、王府井、南京夫子庙等，也有广告作用催化出的，如北京女人街等，也有其它原因造成的，如新疆的华凌市场最初在空地上建造，依靠公共汽车庞大的中转换车作用，另外依靠吸引人气的“花鸟鱼市”汇集人流；再如：北京马甸邮币卡市场中的热炒票种交易中心等吸引人流。
规模性；
规模出效益。大鱼吃小鱼，在市场领域中，很多规模大的会吞并小的，规模出规模效益。因此也就出现了规模越造越大。10万平米，20万平米，30万平米，40万平米，50万平米，因此也造成在市场这个行业，成为整个金融地产大鳄的游戏，1万平米，2万平米的商厦在这个行业中算小市场。5万平米，6万平米才算是一个中等规模的市场，过了10万平米，才是大市场，过了30万平米算是超大规模的市场。
在规模效应中，需要特别指出的是规模的边际效应，规模在扩张到一定程度后，其规模的边际效应就会降低，其规模并非越大越好。在扩张一定大的情况下，其效益反而会减弱，如同过了一定限度后，就适得其反，例如某商城，其46万平米的建筑面积，1500米长的面宽，造成边际效应的降低，因规模太大，消费者易形成疲劳和麻木而不愿逛。
片面的对规模性追求，会造成资源浪费，任何一个市场的容量和支撑量是个限量（在短期而言），长期而言是在增长率下的一个逐步发展量，短期一味讲究规模，放大量太大，造成消化速度和需求量不足，形成资金浪费，另一个方面市场的空置量加大，客观上影响租金的整体水平，如原在北京动物园区域5平方米小摊位，租金在8000元/月，共有3000户，而金开利德市场短期放大2500户，都是5平方米摊位，结果使租金降成1000元/月的标准，就是规模性过大所至。规模追求在某种程度就是垄断，如果规模达不到垄断，就会被具有同质的有垄断规模的所竞争，甚至替代掉，哪怕是前者是老牌的，人气较旺，如在1998年乌市的腾威电器市场是老牌的，人气所在，但规模太小，腾威200多户，而华凌500户左右的规模，所以华凌取代腾威，同样红旗路电脑市场取代黄河路中银电子市场。
在一个规模达到足够大的情况下，产生了垄断市场，垄断市场的形成一方面有其地缘因素如土地供应或规划限制或自身条件限制，如新疆边疆商贸城为军管区，周边有高校、医院，而可开发商业用地有限，所以形成长期垄断；如秀水市场在90年代时，转让费在100万，其因前临长安街，北靠美国大使馆，发展区域所限，致使在一个小量400户就达到垄断。
一个大规模的足够量市场群中，规模到一定程度后，其就不用以规模为标准进行合并，而是走细分路线，或是走行业模式的改变，如97，98年乌市食品市场规模垄断在月明楼食品批发市场，而后由超市取代，规模效应就由行业进程性取代。
在石家庄南三条市场，新华市场群，南昌洪城大市场群中，郑州银基商贸城，都可见到在足够大的量下，都是由市场进行细分来完成，以功能专业化，档次在综合规模上拼优势。
中国30万平米以上单体建筑是超大型的，例如：新疆乌鲁木齐华凌国际商贸城，30万平米，郑州银基服装城35万平米，义乌福园小商品市场40万平米，北京百荣世贸商城46万平米，北京世纪金源60万平米，前几个大市场都是规模极庞大。规模庞大一定要垄断某个领域或几个领域，形成强有力支撑，否则象某些商城，一味单凭规模，不讲究产品垄断性和支撑力，其前途堪优，大不一定强，强不一定大。
布局性；
在完善硬件设施中，布局尤为重要，一个畅通的设计，切合实际的布局会使一个市场，迅速火爆，反之，很多类似迷宫的设计，适得其反。住宅的户型在商业房地产中就是商业的布局，其重要性不言而喻。
一个格局对市场的影响有时是致命的，不懂行的人涉足时会吃很大的亏，尤其是初始修建市场的，如早期乌市小西门附近的新贸，红山市场，新新华市场，这种格局象迷宫一样，或违背人流情况导致倒闭的大楼很多。另一个就是根据实际情况合理设置摊位面积，以及柜台或房间的搭配，对格局的判断要很仔细的分析，从黄金分割点，或市场需求情况等出发，以及从停车位考虑。如乌鲁木齐月明楼市场对停车位的需求，如果停车位宽则摊位值钱，反而大门口的摊位因进出此处人多，车挤无法停车却不值钱了。
在同质的住宅中，不同的户型产生销售的差异很大，因户型和总款，消费要求紧密相关，商业中也是如此，不流畅的布局形成很多死角，而且使用率极低，或是格局对商业要素的不能体现，造成业态的无法融合。
在服装、百货类市场建筑中，布局的使用率，一般以50%计算，如果超过65%则使用率高，低于45%为使用率低，如低于40%则建筑设计中有问题或建筑规划不合理，如高于65%则使用中通道太窄和服务公共区域太小，或是建筑规划中有不合理之处，并非使用率越高或越低越好。
布局中通道的设计标准为2.4米宽，各主通道可达2.8米，3米，3米6而铺通道为2.2米，2米，1.8米，1.5米的设置，具体根据不同区域的人流有所增减，主辅有所分明。
布局的流线以逆时针方向设计，人流的习惯也是以逆时针方向转，对房间或摊位的排号也以逆时针方向排列，注意排列时可以考虑跳尾号4，为了迎合吉利的习惯。
布局中的边线处理，要紧扣主线不可因边角的不规则，使通道不规则，在普通的设计中一般采用棋盘式，交叉处直行，以方便观看。
布局中某些特大区域和公共区域的处理，可以采用隔断式或柜台式组合，也可采用敞开式和隔断式组合，例如北京崇文区搜秀城的平面布局设计就很合理，敞开式和封闭式有机结合。
布局中为了美观和公共区域，可采用玻璃门式隔断，在电梯口，角落可采用圆形或弧型设计，即可充分利用空间，又增加使用率。
布局中为了标识明确，在视觉上可做空间功能分区，在顶部光带要与通道一致，吊旗也可因区域不同做不同处理，消防，卫生间标识牌在各转角处显要处悬挂。
地面要彩色标识处理，如贴字或橡胶底面处理色彩，使地面与摊位之间有界限。
在很多初级阶段的市场中，布局中人流与车流（即货流混杂，脉络不分），在大棚式市场群中货流主要处理的停车场（装卸场地），长途运输和市场内部短途拉运，（三轮车拉运或小推车运输）其最好在时间段上有所分流，但不要人货混杂，一不安全；二则消防不易，三则购物环境差，处理可将主通道设置在3米，3.2米，3.6米宽。
布局中对摊位的要求也是逐步放大的，以服装为例，90年代初多为柜台式，约3——4平方米，在临街的铁皮房或一个房间划分成好几个柜台和墙壁面，随后是5——6平方米，这个隔断模式延续了10年。进入21世纪，市场要求在8——12平方米之间，使之的展示空间大些，大户则要求在25平方米——36平方米。甚至更大的房间，因生意也是不断发展的，例如中关村海龙电子市场都是3.5平方米左右小柜台，而新开的中关村科贸和鼎好就应在其基础上有所扩大，在5平方米隔断——6平方米基础上，一则形成差异化，二则顺引时代发展需要。在未来，大厦只有不断扩大，不可能停留在一个层面，三则是面积扩大，意味总商户数下降，使消化量加快。
硬件性
硬件性包括建筑物本身的功能性，展示性（室内及室外）。
它的外观设计式样应独特新颖，具有外观上的吸引力；硬件要求内部设备先进，技术性能良好。
展示性的展示面和户外广告的宣传，在展示面的大小，醒目程度以及顶部霓虹灯户外电子屏幕（最好不要做，一般而言，回收不了成本）；户外的主要大广告牌，一定要突出VI系统和宣传口号，solgan（大厦定位的口号语的应用）。
功能性，主要指商业物业本身的功能配制，在不同阶段市场发展的要求，对功能的要求也不断提高，从有电扶梯（滚梯）到卫生间的卫生化，高档化，不收费，电子喷头中控导视消防系统的完善。很多大商厦的失火，就是严重违反消防，且不可为增加摊位使消防隐患大大增加。
功能性中随着市场向中高级阶段发展，对市场功能要求中对服务业态功能也提高，已不是简单要求加快餐盒饭，从高层做中餐排档到有服务台，水吧，游戏厅，咖啡西餐厅，T型台（服装市场有）建材装饰市场家装服务台，信息台，电子商务等多功能，都需要在市场中不断完善。
功能的完善就是档次的提高，无论从外立面的造型，材质到室内装修档次和设施完善，档次的提升就意味环境的提升，意味着租金的提升，但是在此参数中，不是单档次高就租金高。档次是争夺同质条件下商户和消费者的武器，但不可作为提租的原因。
展示性中摊位本身的形状，最好要长方形，使用空间大而不可过长，展示面要大。从而使在扒角的摊位展示面大，价值高。
档次是硬件水平提高的一个外在表现。硬件的完善不但从电梯，尤其需要在垂直运输中，电扶梯从B1到各商业楼层而不是走消防梯。地面的处理，顶部的处理以及户内，户外的广告牌，及VI标识的制作。
如果出现“高差”即市场的门面与人流的动线上存在一定的高度距离差，这就会无形中形成一道屏障，阻碍使人流的过客量变为上门量，从而使市场门前虽然人流汹涌，而市场内部人迹罕致的怪现象。
高差不仅有上高差，也存在着下高差，即半地下或地下室的，例如：位于北京动物园公交枢纽的金开利德服装市场就是上高差，它首层是公交站，门面实际上是从二层起，形成一个高差。例如在木樨园的百荣世贸其车流与市场的大门有一个半米的高差，无形中屏障了人流。又如在金名展市场（动物园新天地），其位于地下室，与地面也有高差，展示面受限，所以无法形成有效人流。
展示性的另一个就是建筑的风格，建筑物一定要代表其产品的理念，如服装市场，外观要时尚，建材市场，外观要大气，色彩要明快、简约。
展示式的另一个面就是外立面的广告和户外的广告以及道旗对气氛的营造。
稳定性
市场的稳定性性主要表现：
1物业的稳定性，很多市场土地来源是政府划拨，或土地改项成商业用地，其手续不合法。市场的建筑是临建，或是非法建筑，违规建筑；另一种就是许多土地已被冻结或被规划，待拆迁，因市场的发展需要一个长期稳定，此点无法稳定下来。
2．手续的稳定性：手续的稳定性中对地段的合法性要求，一个合法的手续包括土地来源和规划等都办理相关报批手续，使之能就长期保存，如果一块土地被规划为其它用途，而建市场，则是违法规的，市场也很难长期留存。许多临建是违规超高，改变绿化率，容积率，一些土地立项为工业用地和住宅用地，或是划拨土地而改项为商业市场，此类须有相当的关系，否则极易因土地立项而被查封，或土地出让金欠款等法律关系不理清，导致市场关闭。
3稳定性表现在建筑物本身的硬件上，尤其在初级阶段的市场，很多是采用大蓬的结构或简易小平房，其稳定性差，即长期保留的稳定性因消防城管等因素能否长期，值得考虑。
建筑物的结构稳定性除建筑质量外，因建筑物硬件，尤其是消防的不到位，使之面临查封而整改，有些市场先天性不足，通过关系使市场营业，消防严重不合格，每次检查势必影响，另一些建筑物尤其以初级阶段大棚等简易结构，漏风漏水，使市场因天气因素无法经营。从而影响稳定性。
4商圈的稳定性（商户的稳定性，进货商户和消费者认同的稳定性）；
商圈的稳定性要求商户的稳定，市场内主流商户在市场经营是要赢利，在扣除租金外，他们能够生存，许多三级城市因出现税赋太高，而使商户无法生存引起罢市。进货的商户也需稳定，进货商户（批发市场）如果因其它市场开业或某种因素（例如毛衣行业中由于印度毛织业兴起，使边贸中经营毛衣的生意大受影响，中亚各国进毛衣从新疆边疆商贸城的商户转为向印度进货，使毛衣经营户生意影响，从而大批改行，影响市场稳定）。
消费者的稳定性，尤其是区域性消费市场如北京朝阳路白云市场，北京菜百小商品市场此类，区域范围消费者的习惯和认同，如果出现大面积拆迁和小区的兴建入住，对市场经营稳定有影响。
5）稳定性还表现在市场管理层的稳定，我们都耳闻过许多市场，管理层有人携款而逃，管理层内讧，将市场恶意处理或恶意管理，管理层的稳定性中人的因素是第一性的。
管理层对商户的管理也需要科学，规范，形成一个系统，如不可朝令夕改，使商户无从适应从而产生失望。
管理的稳定性和持久性，极易形成良好口碑，这就是资源性和品牌。
人气性：
人气
人流、车流和交通状况，三部分聚集为人气。人气包括：商户人气和消费者人气两个方面，招商时考虑商户较多，运营时考虑消费者较多。
交通状况指顾客到达商业区的交通方便程度。对内交通便捷程度主要考察商业区内道路类型，道路宽度，路面状况、公交站点总数及密度。平均车流量。对外主要考察商业物业与火车站港口、长途汽车站等设施的空间距离和对外交通联接的方便程度。
人气与财气相通，人流既钱潮，人气主要指2个方面招商期的商户聚集和有效购买的人群。
市场展示面的情况，由其建筑物的外观和其临街面的客观条件所决定；人流量是衡量市场消费力的考察手法。每天上门量是一个比较明了的，很多的招商材料上看到10万、20万、100万的客流量，其实大部分是虚报的，这一个数值可供参考，3万平米建筑，如果3万人次的当天上门量，在2.2米宽的通道将是人挤人，此点可供对人流量监测时作为参考，人流量的另一个表现主要是在商圈或商业设施门前的过客量，虽然有时这个量很大，实际上人流的过客量与上门量不相同，它主要受展示面的影响，即商厦的展示面的大小和展示面的限制所决定。
车流，在二三级城市，由于汽车化运动的不普及，私家车拥有量少，则对于停车位考虑不那么多，在一级城市，尤其车位的量与停放方便对市场是一个至关的要求，但对于市场而言，如消费者以车流量衡量的意义不大，可不用监测。
但车流在某类市场领域中可代替着人流，例如，爪果蔬菜市场，由于批发主要是依靠车流来完成运输，所以停车的方便，车辆进出方便及位置都是衡量标准，车流是在这里代替着一定的现金流，如很多瓜果市场的收费并不是以摊位收取，而是以车辆的进入为收费标准。交通状况还包括市场门前是否为单行线或有栅栏等，尤其城市道路规划中的单车道，或市场门前主路有栅栏，从而直接影响了市场的正常发展。例如原乌鲁木齐的小西门市场区域，在其路中央设立栅栏，直接导致两旁商厦的人流互不往来，其商业价值大大减低。
商业价值的最终实现是依靠消费者，即人流来支持，人流则以其交通状况来保证，如公交车站，地铁口等外部因素来制约。
如新疆乌市华凌市场的最初建设中，就依靠其雄厚的公交车站的交汇，换车优势，迅速汇集了大量的人流，对此，古今中外的商业在建设中都争夺位于主要交通道路口的地段，因为那有大量的人流支持。所以在考虑人流的同时，处理好建筑物的展示性，高差问题，是尤为重要的。
资源性
在很多市场的招商或洽淡中，常常会听到这个词“资源”，即拥有商户资源，说拥有多少多少商户资源，资源的由来：在市场的初期，往往是一些先知的商户自发在某地聚集，日渐形成的一个人们认同的市场，历史自古由来沿袭下来的市场，此例如南京夫子庙，上海城隍庙，北京西单，王府井等，其商业底蕴是历经几百年或上千年的，资源主要体现在地块的位置上，是对地段的商业附加。
另一种资源是某个商厦拥有多少商户量以此为该商厦资源。从客观上讲，在某种程度上该商厦是拥有这份资源，实际上，在一定条件下这资源是公共的，商户会因利益驱使而改变，资源并非是某某人或某某公司所专有。
从另外一个意义上讲，如果该商业市场的系统或品牌推广的好，它就可以形成属于其的资源，如爱家家居，天雅大厦，赛博电子市场，云柏鞋业等，在其不断推广中强化了商户的归属性和隶属感，形成有效控制，从而形成资源。
资源性的另一个体现在突发因子中，如果遇火灾、水灾、或政府拆迁这类突发因子，则市场中对主流商户，龙头商户的资源性要求就尤为重要，因为危机中其商户的凝聚力会因外部的突发因子而团结，从而在争夺商源时，突发因子也是造成商业游戏规则洗牌的开始，是个良好的契机。
竞争与兼容性：
市场的建设，投资和发展过程中，往往会有竞争对手产生，从熟知地段上来说，进行地理位置优劣的比较，人人有目共睹。另一个是从规模性比较，如果一方的规模大，则大的就有可能吞并小的，最好在同质上不要与规模性的竞争，或是除非地况位置优越可弥补此方缺陷，在硬件上，如一方的条件好，价格低，则极具竞争性，在竞争性的诸因素中，地段、规模、价格、硬件更要素同等重要，正是由于竞争性的存在，才使市场不断发展，更换。
在竞争性的发展中，往往会出现垄断现象，由于商业的总量关系，即从业人员的总量是个限定量，它不同于住宅可以随着经济发展，一直是个放大量，尤其是在一些细分市场领域内，如古董市场，邮票市场等，商户的总量处于一个相对的固定量，那么控制这些量后，市场就处于一个垄断状态，垄断与建筑物的硬件无关。一个垄断市场形成后，除非有比垄断市场条件更优厚的出现，打破垄断，否则很难改变垄断地位中商户和消费者观念。
垄断会产生一个垄断利润，即其表现在市场内转手费奇高，转手量奇大。
垄断形成的另一个条件是地理的限制，因地段赋于商业价值外，要改变人们的心理认同，是需要很大投入。如新疆的边疆商贸城，就是由于位于军事管区，周边无再可开发的土地而形成垄断性市场。
垄断的另一个是超大规模，如郑州的银基商贸城，就是在超大35万平米的基础上，周边因供应量和资金量以及规划等，无法再形成超越其规模的商厦，形成垄断效应。但从规模上形成的垄断没有地段上的垄断利润大。
任何一个商业地产项目投资，它都具有竞争性，或是其外部或是对其内部，综合以上几个因素。
在地段上，除了熟知常规地段区别方法如是否紧邻商业中心，十字路口，交通站口等，主要是要在区域所思维认定的商圈内，具有商业附加概念的地块上投资，越靠近老商业区，越具有人们的认同度，如雅宝路天雅大厦，位于吉利对面，红桥天雅位于老红桥市场东侧紧邻，在人们的思维认同度上是一致的，其价位转让费都具有复制性。
在规模上除了行规的拼大以外，如果因客观条件（土地，规划，容积率）等限制，则需在细分领域中做，在某一个领域中做专项，形成细分市场的规模性大，如在石家庄南三条，就是很多大厦都细分化，在北京雅宝路区域也是，如北京北斗星大厦专营箱包，国星大厦专营童装，奥特利玛专营鞋类等在细分领域中寻求规模化。
在新建的市场要针对老市场硬件的不足和布局的不足进行调整改建，要引领超越，只有比别人好，才会有吸引力，如布局中别人是小摊位6平方米，则我为10平方米，满足商户需要大摊位的要求。有差异化，形成优势。
因竞争性产生契机，在一个垄断化市场，或稳定性市场群中如突发因子，（政府拆迁）例如原雅宝路大棚拆迁，造就了600多商户无经营地，不得已在老番街狭小的空间，使之价格暴涨，又例如最近雅宝路北斗星拆迁，造就了原萧条的万邦吸纳了大批箱包经营户。
突发因子常见的是火灾、水灾，如夏天的洪水使北京天外天小商品市场一夜关闭，造成1000多商户分流，火灾如湖南常德大市场起火后，重新洗牌，都是竞争者参与与把控的良好时机。
价格也是竞争的法宝之一，但不是绝对，最好不要进行价格战，要共同维系市场的价格体系，使之良性发展，对商户，市场都有好处，偏低的价格对市场并非有利，如价格低，商户会不珍惜，使之产生不稳定性，也使单位产值降低，使产品利润降低，产品档次降低，所以价格战要适当。
兼容性：业态在各级市场是越初级的市场，其业态的兼容性越大。城市越发达，越细分化，在三级城市食品、粮油、服装、家居、电器等，往往市场组合在一起，而二级城市就细分一些，在一级城市，则彻底的细分化，在市场发展的不同阶断，业态也是越初级，业态之间越兼容，越高级越开始细分化。但二三级市场中，常见楼层业态为小百货鞋、服装、家居、窗帘、食品等大杂烩在一个商业物业中。
在一个区域内，如果项目可供几种业态的选择，或是在某一商圈内，项目内部的业态可兼容，则对项目的发展性而言，有一定的稳定性。
兼容性是对项目的后续发展或者说是投资的安全性上是进行分析，对项目的经济核算中兼容性结构用处不大，兼容性强不代表利润高，每个业态中只有一个最恰当合适项目。
如果兼容性强，只是说项目的操作安全保障性大点，或是未来发展的空间度大。
同一建筑物内的兼容性强弱，表明消费者或商户的认同度的，如强则认同度弱，如弱，则对业态认同度强，在同一建筑物中，兼容性是平衡租金价差时要考虑的因素，以及项目综合回报率的关系。
商圈分析
综合性区域消费市场
商圈是指店铺吸引消费者的地理区域。商圈的大小与消费者所购买商品的特性、消费习惯、交通因素等有很大关联，在社区性商业中一般以店铺设定的地点为圆心，周围一定距离为半径所划定的范围作为商圈设定考虑的因素，但实际上，还应综合店铺的业态形式、商品的特性、交通网的设立等一系列因素。而且商圈的形式不一定都是同心圆，店铺类型、规模、周围有无竞争者，顾客往返时间和交通障碍等都会影响商圈调查的结果。
市场服务区的界定方法主要有：同心圆法、行车时间法、路线调查法。市场的市场服务区由该中心的类型、规模、业态、周围竞争对手状况、人口密度、交通状况等因素所决定，它的边界不一定规则，理想状况是同心圆，实际上则不一定，许多自然地物、道路等都可能成为其边界。界定范围之后需要收集不同服务圈层里的人口规模、居民户数、平均家庭收入、人均收入等数据，这些数据是进行市场分析的基础。
商圈分核心商圈和辐射商圈。
核心商圈为项目所在区域的商圈，核心商圈内主要分析，商圈中商户量，业态量，以及各市场（商圈内）的差异化，以及市场的结构，租金，售价，转让费，付款方式，各服务业态，以及现总量业态之间的关系，通过这个细致的核算，才得出项目的支撑，这也是所有参数分析中的关键所在。通过核心商圈的总商户量，则为需求量和各业态的参量，从中得出市场的支撑关系，支撑量的关系决定着项目发展的速度，规模和养市的难易，以及定价的问题。
市场需求分析主要方法
市场需求分析需要在市场服务区的界定完成的基础上进行，其主要方法有：
（1）　比率——人口相乘法：在一个城市区域内商品零售面积的人均需求量的经验值乘以服务区的总人口，从而得出市场需求总量。市场需求潜力 + 调查区现有零售面积 = 总需求量。如果需求潜力大于零，即存在开发空间，开发可行。
（2）单位零售房地产面积商品零售额比率比较法：首先统计商品服务区内的商品零售总额和零售房产总面积；然后对商品进行分类，统计不同类型商品（家电、汽车等）零售额、零售面积；最后将商品分类统计数据与商品零售总额和零售房产总面积进行比较，可以发现某类商品单位零售面积零售额是否存在不足现象，从而判断市场是否处于饱和状态。
（3）房地产开发度指数法：一个大城市区域可以看成一个统一的市场可以进一步划分成若干个二级市场，二级市场间存在着投资竞争，通过对竞争的分析可以找出各个二级市场的商业房地产市场投资饱和状况，该状况决定了某个二级市场取是否有商业房产开发潜力。房地产开发度指数法通过对城市市场区零售房产总面积、单元区零售房产总面积、城市平均家庭收入、单元区平均家庭收入等数据的分析可以具体得出某一单元区的商业房产需求量。
综合性区域消费市场
研究方法的分析步骤
1)确定市场类型
2)研究市场商品服务范围（街道、城市、地区）
3)调查在服务区范围内现有该种类型购物中心的商业楼面，包括已经出租的楼面、控制楼面的总量；调查服务区范围内的人口统计，居民收入和消费状况及单位楼面的租（售）价格
4)研究人口统计数据和经济状况，分析商品服务区内可以支撑的总的商业楼面面积
5)比较服务区现有的商业楼面与该商品服务区可支撑的总的商业楼面之间的差异，从而发现商业房产的开发潜力
6)根据商品服务区外具体情况的研究对上述开发潜力作进一步修正
在核心商圈中，对典型性商业设施的分析中主要是进行项目细分定位，典型性商业的业态比例关系决定了目标项目的业态关系，其市场的租价和转让费决定现市场的定价。
转让费是反映5项指标的一个参量，尤为重要。
1）反映市场的一手租金和二手租金价差，一般其差额乘以5为转让费，在预期极其良好下乘7，如果高于此数，则转让费被高估，如果预期较低乘3，低于乘3则为价值低估。
2）反映市场的垄断程度和稳固度，如果市场认同度高，其垄断性越高，则转让费越多。
3）反映市场的需求量，如需求越大则转手费越高。
4）情绪，市场的情绪是波动的认知，情绪不同，转手费也不同。
5）反映总供应量与需求量之间的差额，由于商户需要摊位人多，而市场规模有限，则转让费高。
在不同的城市，转让费体现的值不同，一般转让费以当地标准即：普通一个市场摊位转让费上限是当地一个商品房的标准价。
在北京好的市场达80万，在二级城市在20万左右，三级在6万左右，具体实际在各地各市场不同而略不同。某些市场打击转让费，其弊大于利，虽然其有利一面，这是经济发展的必然规律，不可随意看到一方面就一棍子打死。
辐射商圈主要是从消费者考虑而言，在住宅中主要是考虑区域居民关系，而商业中以辐射商圈中对象主要考虑的。例如雅宝路边贸市场，其考虑为整个中欧俄罗斯，中亚，独联体等国，为其辐射商圈是独联体，而不是朝外地区。
在区域性消费市场中，辐射商圈的划分不是以行政区域划分，而是通过地形，地缘关系划分。
专业性市场商业：
① 商圈的界定：在不同行业中对商圈的定义不同，如以区域性日常消费为主的市场，则定义商圈以区域有效消费群范围来界定，而对于以批发行业，消费者为商户，则商圈的界定就以各商户覆盖的范围而定，而不是狭隘的以项目所在区域为界定。
如广东白马市场，虽然在广州市，但其消费购物的群体是全中国，其商圈的界定以全中国来此进货的各商户，商圈就是全中国。
如雅宝路则以中东俄罗斯为主的边贸，则界定是俄罗斯，中东等国外区域，而不以朝外建外地区为界定。
商圈以商业销售的覆盖面来界定。
②商圈之间关系
在很多地方，尤其是二、三级城市，由于区域城市的规模小，商圈也就容易界定，在一级城市或特大城市，存在多个商圈，则一个行业在各商圈中，商圈的之间关联度需考虑，各商圈内商户的流动性，和差异性，各商圈之间的关联度，如在北京，服装的批发就有大红门木樨园区域和动物园区域，以及边贸雅宝路区域，各批发服装的侧重点，组合市场之间关系，在3个商圈中考虑。
在二三级城市，很多都是次级商圈，则需考虑上一级商圈和下一级或再次级商圈之间关系，商圈的辐射力即消费者区域与上下商圈的交错关系。如江西九江服装市场其上一商圈进货主要为南昌的洪城大市场，九江则为它的母商圈下的一个子商圈，同样九江服装市场区域内九江市各区县，则下一级区县的市场范围更小，由此依次类推。
每一商圈只考虑它的核心商业圈从业者和消费者。
③商圈内各商业结构分析：
商圈内的商业结构分析相对而言很直观，除了日用消费品市场，其它专业性市场，则需在其商户从业者和商户的从业地进行普查分析
有些批发市场、消费者也是各地的进货商户，但其商户与前来出货的商户是2个定义，后者为消费者，此处商户就是指项目所在区域，同项目定位或区域商圈内的商业从业者。
如分析潘家园古董市场，则对潘家园古董行业，如潘家园旧货市场、古玩城、朝佳市场，以及其行业内从业者的琉璃场古董市场，亮马桥古董市场等相关北京古董行业的从业者做个商业总量定量分析，而不能对潘家园周边的餐饭、娱乐、洗浴、时尚服装店、美发等其它类商业从业者定位分析。
如分析中关村鼎好电子市场，则对中关村电子市场的从业者进行分析，其商业从业者为相关电脑行业而不对海淀图书、服装市场进行划定。
但对于区域消费性的市场划分时，就要对区域内所有商业结构做调查划定，如在昌平开一个区域性消费市场，则需对昌平这个区域内所有的市场进行划定，其中各种服装、电器、家居等日常消费有关的所有市场要进行划定分析。在此基础上，还要对底商、商场、社区商业等综合性商业（有些书专称为复合性商业）即一个门面房即可做服装店，也可做美发、洗浴等多种业态的商业，一般指临街门面房，进行划定。
④商圈的总量
1．在专业性市场中，商圈内也会存在很多商业设施，在同质定位的商户，需要做一个总量，总量包括它的总商户数和总经营面积数。
但在综合性区域消费市场，也要做一个区域所覆盖范围内，即商圈消费力内的所有商业从业者的总量，它不但包括各类市场（集中性商业，有些书中称其商业集中在一起，一个摊位只是专业化一种销售业态，与综合性不同，综合性多指服务业态的商户总量也包括各种综合性商业设施的服务类业态的商业从业者，但其要分开，）市场销售业态的总量面积与服务业总量面积。商圈的总量的界定是一个需求量，所有项目的商业量是个即定量，预先可知，对商业总量的估算，通过项目的供应量，和需求量之间的关系，可知是否供大于求，或供不应求。
（5）总量的有效性
总量内的有效性和总量的放大性，缩小性。统计反映的总量是一个表面量、动态量、由于各商业在实际过程中压缩或放大量这二种现象，则对总量中的有效性要进行界定。
对有效性总量界定的一个标准就是有效商户的转让费。
其中的一项就是供应量与需求量之间的关系，聪明的开发商，有的就直接就对商圈内目标商户的转让费而直接判断出需求量的大小，从直观中说，如在雅宝络吉利大厦一个房间转让费6楼高达70万 时，在吉利旁边开一个大厦，那么肯定供不应求，于是天雅顺势而生；又如在中关村海龙大厦当一节柜台转让费达10万时，对面中关村科贸1m2卖14万也就不足为奇。在转让费判断时，因转让费是反映5项指标，切不可绝对化，对此应从细分角度进行分析，不可普通化和机械化，此点对许多刚入行者要切记，在此点上损失几亿几十亿项目者比比皆是。
（6）商圈内商业业态参数的考核表
综合性商业（复合性商业）
确定其总量、总经营面积、各业态比例分配表，各业态分析状况，指出各业态的共同点、不同点。
商业的结构，同等结构的租金、转让费、转租金、业态规格，主流商业的硬件和软件特点。一般综合性商业（门面商户的租金比较均衡，因其差异化不大，兼容性强，所以价格差异幅度不大，一般需求面积较大，如餐饮、美发、洗浴100-200m2很正常，但租金的交付方式较低、对综合性商业的分析是有积极的意义
专业性市场类
商场也属于集中性市场，但它在行业过程中为中高级阶断，商场的流水返扣模式 ，此处只作为一个参考量，流水返扣一般是24个点，也有18个点。总量中不用加入商场的量，在市场中尤其注意加入分析总量（总商户数、总经营面积）各市场的结构、商户的摊位规格，结构硬件（主要对建筑设计提出要求）。
商户的租金、转租金、转让费，产权价或使用权价格，交付方式、押金等都要重点考虑。
产权的价格一般以年租金乘10，简单的换算比为3元/m2天租金，售价在1万元/m2，依次类推。
交付方式的特殊性，不同的地域市场在租金交付方式上，有其地域的不同，历史沿革和认同度。在乌鲁木齐小西门区域，在乌市成功广场的广告大力宣传，和其它成功案例的标榜作用，其使用权买断方式认同度高；而在大同的东关服装市场圈对5年买断租金分三次交付方式认同；在南昌洪城的几个市场则对买断经营权方式认同，这与区域的特殊性有关。
租金：在不同级别的城市价格不同，一般在3级城市，其租金为1元—3元 /m2天，45、50元—60元/月为其标准，转让费在5万—6万为标准价格，而在二级城市租金3元—6元/m2，转让费为10万—15万、20万为高峰，在一级城市中，租金在10元以上，好市场在20元/m2天，30元为高峰，转让费在50万左右，70万、80万为高峰，这是一般的规律，具体中因实际情况有特例。
一般转让费为当地的一个标准的二室一厅商品房楼价为上限。
从项目核心商圈购物业态市场型商铺供应量分析其总量在市场中就由现供应量转化为需求量，而现项目的量就是供应量，同样其核心商圈内的面积也就是需求面积量，其现存参量比例也同时转化为需求比例，这就是支撑换算的秘密。
例如下图：市场商圈总量调查表
 
业态
 
商户数量
 
商户比例
 
经营面积
 
面积比例
 
服装
 
1899
 
48%
 
15884
 
61%
 
鞋
 
443
 
11%
 
2585
 
10%
 
箱包
 
208
 
5%
 
1795
 
7%
 
针织、丝绸
 
525
 
13％
 
850
 
4%
 
小百货、饰品
 
419
 
11%
 
2036
 
8%
 
工艺品
 
411
 
10%
 
1500
 
5%
 
美容、美发、美甲
 
12
 
0.3
 
300
 
1.1%
 
食档
 
40
 
1%
 
1100
 
4.2%
 
其他
 
15
 
0.7％
 
110
 
0.7％
 
总计
 
约3972
 
 
约26160
 
则此图表中现量就是需求量，而项目开发的量就是供应量，刚好转换过来。
人口分析：
人口在市场领域中永远是重点，在宏观中有地缘与人口的关系，人口与经济的关系。在项目中则涉及商圈内人口关系，即小区域范围的人口关系。在市场中人口分2个方面消费者和商户，商户有分投资户和经营户。
商户即目标商户，与住宅略有不同的是，商户在市场领域，却是非常清晰，要针对目标商户群宣传，也正是商户的目标性明确，所以形成商业的发展具有连锁性和复制性。
投资户，主要有部分有实力商户和外来投资者，这点与住宅相似，都有游资投资者，如很多投资中关村科贸和鼎好电子市场，就是小的周边居民的拆迁款，或积蓄，它与住宅一致，投资者分散在其各个领域，行业极其广泛，所以它的推广也是最费力，费资金的。
消费者：对于有效消费者的定位和研究，一方面需做在目标商户中的购买者做定性访谈，主要通过消费者行为和消费习惯，需求进行分析，从而做到对市场准确定位。
有关消费者分析：
1．区域内消费者，首先通过商圈界定其范围，消费者也包括一级消费者（分销商）进货商户和终级消费者。在终极消费者中，需要分清区域核心消费者，以及幅射区域消费者。流动人口在此领域中不做细致分析，其业已划分在幅射人口中。
人口，在幅射区域和核心区域中都需要一个百分比即有效需求人口量，因为市场业态是一个特定时期阶段产物，主要为中低档消费群体服务，在区域性消费中，一般以2500元/月收入以下者（也有特例，暂不计）提供消费的场所，虽然有些区域人口素质高，但针对于市场业态的消费者稀少，有效需求不足，（对于某些专业性强的市场如古董、眼镜市场、摄像市场等不适用区域性消费的消费者划分）其有效需求主要以一级分销商的认同，此类对地段的认同和规模支撑要求大于有效需求。
人口的质量分析包括数量、GDP收入、人口结构、人口密度、人均可支配收入。
消费者特性，行为分析和消费心理分析，主要是通过定性访谈来完成，其行为分析主要为服务业态与购物业态，及购物业态的选择上进行定位。心理分析对项目认同度等进行定位依据。商户中分投资户与经营户，投资户中有产权投资者和使用权投资者及炒铺者，（机会投机者和优先续租权投资者）；产权投资者是随着经济发展，发展到一定阶段有闲散资金的人逐渐投资于产权式商铺或部分商户。
使用权则比较普遍，主要是对市场认同度高的市场，一般以商户居多和一些浙江人为多，回报率相当可观。
炒铺者主要是经营户，也有极个别职业投资者，主要以浙江人为多，炒铺风险极大，但利润很高。
经营户中主要分主力商户即核心商户，有号召力、影响力商户，散户及服务业态商户，随着经济的发展，消费者已不满足在单纯的市场里购物的模式，服务业态作为吸引人流，解决死角，提升档次不可缺少的，日益引起开发商重视。如麦当劳、肯德基人流带动作用。主力商户主要从核心商圈中确定，资源性在此处的用处就有了。切不可将核心商户群从外埠引进，20：80法则中，核心商户在核心商圈内，这些要在商户比例中分清。
人性：
通过以上参数分析，都是硬性的，只有人性是可塑性，变化的，用人性的差别，也就造就纷繁多彩的局面，才出现以技术参数上看完全正确，而现实却一踏湖涂，从技术参数看不可能的，通过人的努力，却完成的很好的许多案例。
在以上一些硬件和客观条件外，这里主要讲主观条件，人的因素，实际上正是由于人的人性的不同，才造成市场在发展过程并不完全按照机械，参数分析的量化静态发展，因人的因素，造成很多奇迹，也造成在各项投资指数都良好的情况下，却把项目做死了，只有人的因素是无法控制和不易预测的，也正因如此。在13项参数中，之所以将人性放在最后，就是因其是最重要的参数，人的力量改变着一切静态的参数，使市场运作充满魅力。
考察一个投资公司或竞争对手，对人的因素主要先考虑其原先的历程，有无成功或失败案例，有无管理团队，核心人物状况，有无背景等。
投资者经验、决断力、领导者人格魅力
经营者资历与市场的认知情绪。
开发商（投资商）的开发经验和过去的成功、失败案例，以及对市场的把控程度，操作团队的执行力，尤其领导者的人格魅力等，都影响项目的实际最终结果，一个混乱的公司，再好的项目也会做的一塌糊涂，任何一个成功的项目背后总有人在犯错误。投资公司有句话老话“宁可投资在一个拥有二流的产品，一流的人才，也不投资在一个拥有一流的产品，二流的人才上”就是指人的作用。
人性还体现在商户的认知情绪：商户对市场在开盘前有个假市的认知，即想象是美好的，投资商在开发前期也常犯这个“假市”相像利润和结果是美好，而人的情绪会在此爆涨，而遇到挫折，情绪则悲观，如同股市一样，真正事件对股票的影响，不如说人的情绪对股价的影响，所以人的心理的变化对价格和运作节点的影响是巨大的。
SWOT分析法
在房地产分析报告中常见 SWOT分析，何谓SWOT分析法？
1 SWOT分析是企业战略研究中一种常用的分析工具，被广泛运用在企业战略管理、市场研究、竞争对手分析等领域中。
1.1  SWOT分析的原理
SWOT分析有其形成的基础。按照企业竞争战略的完整概念，战略应是一个企业“能够做的”（即组织的强项和弱项）和“可能做的”（即环境的机会和威胁）之间的有机组合。
1.2   SWOT分析的过程
好的SWOT分析的前提是正确识别出优势、劣势、机会与威胁因素。而评价某种因素优劣与否，该因素又预示着机会或威胁，取决于企业的生存环境，
SWOT的实例应用：
某某大厦策划报告中SWOT分析案例：
优势：
1.          项目所在朝阳区是北京目前经济最为发达的区域
2.          区域内涉外商务氛围浓郁，具备良好的商业前景
3.          项目所在的位置具备深厚的商业文化底蕴以及国际知名度
4.          政府北街改造方案，有利于提升区域整体形象，提升项目物业品质
5.          本案紧邻79家涉外使馆，能够成为固定的高消费客群
6.          本案已为现房状态，能够及早入市，抢占市场先机
7.          紧邻项目北侧的范思哲酒店及外资银行总部，将给本项目带来大量的潜在高端消费人群
8.          项目主体建筑外立面具备相当的个性化色彩，能够同规划业态相辅相成
9.          具备较为充足的停车位数量`
劣势：
1.          项目位置不在主干道，交通不便，不利于车辆的出入
2.          由于目前区域处于整体改造阶段，本案率先入市，将面临周边环境混乱的局面（施工干扰大，不利于聚客）
3.          项目单层面积偏小，总规模偏小，缺乏规模效应
4.          项目各平层死角多，增加设计上可利用难度，使用率低
5.          项目区域整体酒吧文化没落，造成原消费群体的流失
6.          强大的客流量只是体现在夜生活上，缺乏白天的客流号召力
7.          项目几次易主，几次更名但都推广失利，造成一定负面影响
8.          要求的销售和回款周期短，易造成推广难度，不易达成预期效果
机会：
1.              项目地区整体改造的利好
2.              由于临近使馆区域，有可能会有大量的涉外客源进入
3.              紧邻范思哲酒店，能够带来大量的高消费人群
4.              项目虽然前期定位不够准确，但经过一定的推广已经具备了相当的市场知名度，将成为本案后期推广的有利因素
5.              项目所在区域，是北京时尚文化的前沿，具备丰厚的文化底蕴，项目可借助这一氛围
威胁：
1.            政府信贷政策的紧缩以及利率的上调，抑制商业项目销售
2.            周边成功市场对投资者和品牌商户采用的聚拢政策和手段，会导致本案商户流失
3.            2003——2004年北京市整体商业销售状况由火暴趋于平淡，投资人缺乏足够的信心
4.            产权式商铺受政策和媒体双重打压，致使投资人对此质疑颇多
5.            产权式商铺失败案例较多，市场负面影响较大
6.            未来的竞争格局不明晰，潜在竞争对手威胁较大
13参数分析方法：
在13参数中：
时机性、进程性、地段性、规模性、硬件性、布局性、竞争，兼容性、人气性、稳定性、资源性，商圈分析，人口分析，人性这13项参数。
1、其中人性是一切的基础，也是最可变的，任何好的项目如果人不好，怎么努力也是难以达到预期的效果，“人和”是最重要的。
2、时机性与进程性是限制参数，它是决定是否能切入点，它是对项目的最前提的条件，它决定了项目的“天时”
3、地段性、商圈分析、人口分析、人气性都是“地利”是项目的地缘属性，其是固定的，是静态可分析的。
4、规模硬件、布局、资源性都是运作团队和执行操作能力对技术面的把控，它有改变“地利”的作用。
5、稳定性与资源性是后期其运作和管理考察的属性。
1、   竞争，兼容性对“地利”各参数的综合评价评判的优劣分析
7、地段性与规模性而比，规模性大于地段性
8、地段性与资源型而比，资源性在突发因子情况下大于地段性，在正常情况下，地段性大于资源性
9、任何属性中，违反进程性，其它属性无作用
10、地段性、规模性、布局性中，规模性最强，其次是在同质下布局性，然后是地段性、布局性有时与地段性同等重要。
11、硬件性与地段性而言，租金不是由于硬件性而改变，租金是由商业的支撑关系即商圈分析与人口分析推出支撑而决定，对硬件性需求不是特别明显。支撑是商业地产的核心，商圈分析和人口分析是13参数分析的核心。
12、资源性强的行业，其市场兼容性差
13、突发因子产生时，资源性则占第一性
参数分析是一项充满挑战与魅力的工作，在实际中应根据市场运作，不断潜心体会、融汇贯通。
在市场领域，运用参数分析法在很多情况下比SWOT分析法优越，此处仅作介绍。具体在实际分析中不可僵硬使用SWOT分析，也不可机械使用13参数。两者有机的结合使用，才是技术分析人员所全面考虑的。
第三章  技术分析方法
一、定量分析
定量分析是计算支撑量的，任何一个市场的建设是有成本的，这个成本可以通过建筑预算得知，而成本的回收是依靠商户的租金和销售来完成的，有多少商户和多少价位的租金是支撑着市场的，这一点通过定量分析，预先可计算出，从而在建筑中可以预先控制建设规模，建设档次，使投入成本合理化，使成本回收科学化。
定量分析就是针对现商圈内，主要是针对项目核心商圈内的所有商户，主要统计一下商户的总数量，经营面积，价格的主流水平，当然在统计过程中，各业态的细分统计也是必须做。
在定量分析中，尤其重要的是针对典型性商业进行细致的分析，如果典型性商业（即与我项目建设是同质的商业），存在转让费，则定量中根据此有一个放大量，具体放大量根据转让费价格的高低放大缩小，转让费是个虚量，在供求关系中如果5%的价格线改变，转让费的价格就改变，它是一个动态量。
支撑：
两个方面，消费者与商户
其中一般核算量选商户；消费者是个限制量：
消费者：
区域有效消费者的总数量×人均可支配收入就大体可得知区域内总的消费支撑额，这就是区域内总的商业年营业额，或是间接的零售总额。当然这是个估算量，这一级消费者为终极消费者，不计算批发市场的分销式商户的那种消费者。
分销式商户作为消费对象的，以人流量来计算，因为分销的商户是个较固定的动态量，一般都固定一个人流量和每次进货的总价值量×有效天数，就可得出总的消费量，这种模式单一性商圈，如果有多个商圈；则需考虑关联度。通过一个年营业总量，行业利润率得出年利润，这样相应的租金总额的上限就知道，如果除以总经营面积，就得出单位租金的上限，这是从消费者方面推的，消费者角度因为调查时往往数据不准确，只能是一个大体的范围。
从商户的角度去判断则方便的多。
（1）对区域内商户的总量进行调查，总有多少经营户，总的经营面积多少，总的主流租金水平在什么价位波动，这样很快得出区域商圈项目的租金总量，租金总量×10就是总的商业产权价额率。
大厦的投入成本与这个大厦租金的10年总额之间的差价就是毛利润。由于商业地产市场中，地产的价值中商业利润大于土地及建筑物价值，所以也正因如此，如造价600元/m2的大蓬、而租金300元/m2月，年租金3600元/ m2，这就是该行业暴利和魅力所在，这里体现的就是土地商业的附加值。
（2）对商户数量与经营面积通过点数就可完成，而对租金调查中，会出现转租金与转让费，由于市场的认同度不同，在认同度高的就存在转租金。转租金和转让费是个虚量一手摊位盘给二手，二手倒给三手这种非第一手摊位，在第二手租赁时有加价。转租金只是在定量中分析为供需热度的参值，核算要以一手租金来核算，如果转租金普遍高，则相应的租金主流水平略提高一点，转让费在租金核算只做参考，不计算。
举例如下，某商圈现有商户总容量200户，经营面积不等，有5m2、10 m2、30 m2、主流在10 m2，共经营面积约3500平米。租金水平在90元/ m2.月波动，好位置在150元/ m2.月，这是一个典型三级城市小市场，市场的转让费为好位置1万，差5千或平价，则可见其认同度一般，消化量与供应量之间热度不高。
在该区域欲建一个2万平方米的市场，使用面积1万平方米，通过此可见，以供应量为10m2为标准，计算则1000户，供应量过大，如果租金为100元/月收取，可见该区域商业投入过大，支撑量不足，这样就会引发空置或是降租。
另一种就是对商户的年营业额进行调查，得出总的销售额，从而通过利润率得出租金的上升空间量，租金和销售量之间关系基本上已明确，租金尤其是转租金是反映这个值的最佳量，一个标准转租金就是除以行业利润就是它的摊位月平均销售额，市场经济很标准的给出了一个动态考核量。
这里的市场指成熟规范的，在市场初级阶断或突发事件阶断，不可死用。
这样通过好几个量之间的关系，就可以从各个角度进行分析，得出项目的支撑量是否足够，支撑量是商业地产中的核心，这是最关键的地方，不可不详察。
定量分析中对市场商户有个登记表，通过登记表建立商户数据库，进行量化分析，为数据库营销。
各种市场对商户的登记表不同，但其主要的几个点是一致的，（1）日期，什么时间来这，反映每日上门或来电来访的一个量，通过这个量的变化，可以了解推广策略和推广节点（2）商户姓名、电话（联系方式）（3）经营产品即现从事什么业态，在何地经营，这样是对产品和范围商户圈的确定（4）就是对价格，楼层招商方式的认同等，详见登记表样本。
所有的登记表可以做成电子数据库，方便查寻和记录，具体数据库有电子版出售。。
登记表是一个泛量，它是从登记量中，有意向的和无意向，随机的商户都有，一个标准的登记量除以3就是最终的签约商户，如果一个市场有商户供应量500个摊位，则登记量要达到1500个方可，否则在1000个左右就要局部开盘或分批开，如果在500左右登记量，则不能开盘，定量中可以分析出从泛量转化为有效商户量。但在实际中，也不尽然，其登记量的质量也很重要，具体根据实际情况有所增减。
审核表是在登记表的基础上深化，对登记商户审核可以了解最终有效商户和真实需求，此两表相互使用，可以使登记情况有个清晰的了解。
客户登记表
 
序号
 
日期
 
姓名
 
籍贯
 
联系方式
 
具体经营品种
 
品牌名称
 
经营年限
 
意向摊位数量
 
意向面积
 
招商方式
 
来源
 
备注
 
记录人
 
审核人
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
租赁
 
使用权
 
产权
 
来电
 
来访
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
ûû服装市场商户审核表
客户资质审核表
填表日期：    年    月    日                                  填表人：
一、客户资料:                                            编号:
 
客户名称
 
 
年龄
 
 
籍    贯
 
 
联系方式
 
通信地址
 
 
电    话
 
 
网    址
 
 
现经营地址
 
 
现产品类型
 
 
现具体种类
 
 
现经营品牌
 
 
目前状况
 
A、街铺
 
B、市场摊位
 
C、商场专柜
 
D、商场专卖店
 
E、其它
 
目前经营
面    积
 
A、无
 
B、5M2以下
 
C、5-12M2
 
D、12-20M2
 
E、20-35M2
 
F、35M2以上
 
月流水额
 
A、无
 
B、5千-1万
 
C、1万-2万
 
D、2万-3万
 
E、3万以上
 
产品渠道
 
A、无
 
B、厂家
 
C、代理
 
D、加盟
 
E、一般进货
 
雇员人数
 
A、无
 
B、1人
 
C、2人
 
D、2人以上
 
经营年限
 
A、新户
 
B、1年以内
 
C、2年
 
D、3年
 
E、3年以上
 
最先获取
信息途径
 
A、电台
 
B、报纸
 
C、短信
 
 
E、网络
 
F、户外
 
G、朋友介绍
 
H、DM直投
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
二、客户要求：
 
意向经营品种
 
A、男装
 
B、女装
 
C、鞋
 
D、小百货
 
E、床上用品
 
F、箱包
 
G、文化用品
 
H、
 
意向楼层
 
A、首层
 
B、二层
 
C、三层
 
D、四层
 
意向面积
 
A、6M2以下
 
B、6-10M2
 
C、10-15 M2
 
D、15-25M2
 
E、25M2以上
 
客户意向
 
A、投资
 
B、自营
 
C、租赁
 
 
意 向
价 格
 
总  额
 
A、20-25万元
 
B、26-30万元
 
C、31-35万元
 
D、40万以上
 
首付款
金  额
 
A、5万元以下
 
B、5-8万元
 
C、8-10万元
 
D、10-15万元
 
E、15万元以上
 
租
 
A、8/M2/天以下
 
B、8-10/M2/天
 
C、10-11/M2/天
 
D、11-12/M2/天
 
E、12/M2/天以上
 
对市场硬件看重点
 
A、区域位置
 
B、大厦外观
 
C、环境
 
D、车位
 
E、内部装修
 
F、
 
对市场软件看重点
 
A、实力
 
B、管理
 
C、服务
 
D、市场推广广告
 
E、促销活动
 
对物业管理费
 
A、10-15元/M2+/月
 
B、15-20元/M2/月
 
C、20-25元/M2/天
 
D、25元/M2/天以上
 
对摊位
 
A、电梯口把角
 
B、通道把角
 
C、主通道
 
D、一般通道
 
对本案印象
最深的地方
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
三、审核：
 
考察人意见：
考察人：             年    月     日
 
审核人意见：
审核人：             年    月     日
 
评    分
 
A、80-100
 
B、60-80
 
C、60以下
 
D、不通过
 
备    注：
二、定性分析
定性分析就是通过对商户和消费者有针对性的访谈问卷，从而进行定位分析，即大厦定位，商户定位和消费者定位，
通过对定性访谈，可以了解商户的需求，意愿，从而为大厦定位做下功夫。
通过对消费者访淡，可以了解消费者的意愿，这是访淡中对商户的访谈，主要针对目标商户群，以核心商圈为主，针对消费者访淡则以辐射商圈内的消费者，注意访谈的量。
定性分析主要针对二部分，商户和消费者，通过问卷式访谈对商户可得出大厦定位，商户定位、经营产品定位，通过对消费者定性访谈可得出大厦消费者定位，下图为某住宅针对购买者（消费者）的一个定性访谈表，
购买住房调查问卷
基本资料
 
1、性别：
 
□ 男
 
□ 女
 
 
2、年龄：
 
□ 27岁以下
 
□28岁—35岁
 
□36岁—55岁
 
 
□ 56岁以上
 
 
 
3、职业：
 
□ 公务员
 
□ 教师、军官
 
□工人
 
 
□ 商业、服务业人员
 
□ 专业技术人员
 
□ 私营企业主或个体户
 
4、教育：
 
□ 小学
 
□ 初中
 
□ 高中
 
 
□ 大学
 
□
 
□
 
5、家庭人数：
 
□ 3人以下
 
□ 3人—5人
 
□ 5人以上
 
6、家庭每月收入：
 
□ 1000元以下
 
□ 1000元—1500元
 
□ 1500元—2500元
 
 
□2500元—3000元
 
□ 3000元—4000元
 
□ 4000元—5000元
 
 
□ 5000元以上
 
□
 
□
 
7、请问您现在住的房子，是那一类的房子？（请只回答一项）
 
□ 平房
 
□ 公寓
 
□ 多层楼房
 
□ 7层以上住宅
 
□ 四合院
 
□ 别墅
 
□ 其他
 
 
8、您现在的住房，面积有多大？（请只回答一项）
 
□ 20平方米以下
 
□ 30平方米
 
□ 40平方米
 
□ 50平方米
 
□ 60平方米
 
□ 70平方米
 
□ 80—100平方米
 
□ 100平方米以上
 
9、您现在住的房子，所有权是谁的？（请只回答一项）
 
□ 自己所有
 
□ 租的
 
□ 朋友借的
 
□ 单位的
 
□ 国家的
 
 
 
 
10、您打算什么时候买房子
 
□ 不打算买
 
□ 打算一年内买
 
□ 打算1年—3年内买
 
□打算3—5年内买
 
□打算5年—10年内买
 
□ 打算10年以后才买
 
□
 
□
 
11、下列那种原因，是您买住宅的主要理由？（可以同时选取数个答案）
 
□ 不想买住宅
 
□ 想有套自己的房子
 
□ 现有住宅太小
 
□ 现有住宅地点不好
 
□ 现有住宅功能不全
 
□ 现有住宅已破旧
 
□ 想住更舒服的房子
 
□ 想住更气派的房子
 
□ 想要有一幅度假用的别墅
 
□想投资房地产
 
 
12、您打算买哪一类的房子呢？（请只回答一项）
 
□ 不想买房子
 
□ 公寓
 
□ 多层楼房
 
□ 7层以上住宅
 
□ 独立别墅住宅
 
□ 其他
 
 
 
13、您打算买多大的房子？（请只回答一项）
 
□ 不打算买房子
 
□ 20平米以下
 
□ 30平方米
 
□ 40平方米
 
□ 50平方米
 
□ 60平方米
 
□ 70平方米
 
□80平方米——100平方米
 
□ 100平方米以上
 
 
 
 
14、您希望买几房几厅的住宅？（请只回答一项）
 
□ 不打算买房子
 
□ 没有隔间的房子
 
□ 一房一厅
 
□ 二房一厅
 
□ 三房一厅
 
□ 三房二厅
 
□ 四房一厅
 
□ 四房二厅
 
□ 四房二厅以上
 
 
 
 
15、就环境而言，您认为下列那一点最重要？（请只回答一项）
 
□ 附近有公园
 
□ 四周有林木、花草
 
□ 附近有百货公司
 
□ 附近有学校
 
□ 附近有菜市场
 
□ 附近有运动场所
 
□在地附近有电影院、歌厅等
 
□ 其他
 
16、就房子本身而言，您认为下列哪一点最重要？（请只回答一项）
 
□ 外观
 
□ 方向
 
□ 室内设计
 
□ 工程质量
 
□ 配套设施
 
□ 采光
 
□ 通风
 
□ 房厅数
 
17、您觉得下列哪种房间最需要宽敝？（请只回答一项）
 
□ 客厅
 
□ 餐厅
 
□ 主卧房
 
□ 厨房
 
□ 浴厕
 
□ 阳台
 
□ 其它房间
 
 
18、您认为住宅的最重要条件是什么？（请只回答一项）
 
□ 质量
 
□ 宽敞
 
□ 舒适
 
□ 方便
 
□ 安静
 
□ 美观
 
□ 气派
 
 
19、您如果买房子，最注意的是什么？（请只回答一项）
 
□ 交通是否便利
 
□ 价格是否公道
 
□ 房子是否坚固
 
□ 设计是否完善
 
□ 是否增值快
 
□ 环境是否良好
 
□ 其它
 
 
20、以总房价来说，您打算买什么价格的房子呢？（假设无贷款）（请只回答一项）
 
□ 5万以下
 
□ 5万—10万
 
□ 10万—15万
 
□15万—20万
 
□ 20万—30万
 
□ 30万—40万
 
□ 40万—50万
 
□ 50万—60万
 
□ 100万
 
□100万以上
 
 
 
21、您认为下列哪些资料是您决定购买以前必须知道的？（可以同时选答数个答案）
 
□ 付款办法
 
□ 建筑方式
 
□ 施工单位
 
□ 房屋名称
 
□ 发展商
 
□ 建材种类
 
□ 外观图片
 
□ 设计特点
 
□ 贷款金额
 
□ 环境状况
 
□ 入住时间
 
□ 交通状况
 
□ 房厅数
 
□ 平面图
 
□ 五证
 
□ 附近公共设施
 
□ 发展商业绩
 
 
 
 
22、您如果预购尚未开工的房子，下列哪一点最使你担心？（请只回答一项）
 
□ 产权不清楚
 
□ 不能如期交房
 
□ 偷工减料
 
□ 外观比例相差很多
 
□ 交款后，开发商宣告倒闭
 
□ 开发商要求追加款项
 
□ 邻居水准不高
 
□ 附近地区变得越来越凌乱
 
□ 亲友不喜欢那套房子
 
□ 面积缺斤少两
 
 
 
23、您觉得目前所在地新建的房子，在规划设计上，一般而言是否设想周到？（请只回答一项）
 
□ 设想非常周到
 
□ 设想相当周到
 
□ 设想还算周到
 
□ 普普通通
 
□ 有一些疏忽
 
□ 疏忽的地方相当多
 
□ 疏忽的地方非常多
 
 
24、下列哪一类房子，您最喜欢？（请只回答一项）
 
□ 已经有人住的现成房子
 
□ 新现房
 
□ 已开发半年内可以盖好的房子
 
□已开工一年内可以盖好的房子
 
□
 
□刚推出尚未开工的房子
 
 
25、对尚未开工的房子，您认为最大的缺点是什么？（请只回答一项）
 
□ 没看到现成的房子，无法仔细挑选
 
□
 
□易受广告期骗
 
□开发商可能不按图施工
 
□ 开发商可能不按期交房
 
□ 怕倒账
 
□ 涌立刻搬进去住
 
□ 其他
 
26、对尚未开工的房子，您认为最大的优点是什么？（请只回答一项）
 
□ 可以在施工的时候，加以监督
 
□ 可以按自己的意思做室内设计
 
□可以分期付款
 
□可以看到房子慢慢盖好，充满乐趣
 
□可以有较大的选择机会
 
□ 其他
 
 
 
 
 
通过对问卷中看到，1—9项为消费者本身基本资料，10—26都为对产品的意向，其中有价格、户型、动机、产品特性等，在商业地产中也相同，无论是针对商户，还是消费者，其对问卷的内容是和住宅差不多，先是访谈对象的基本资料，然后是对产品的意向要求，下图为一份针对商户和消费者的定性访谈表（仅供参考）。
ûû通讯办公消费者问卷调查
访问地点:          访问时间：         访问员编号：     问卷编号：      复核方式：      复核员：
１、  您从哪个区域到达此地　　　　　　　　　（如西城区）（确定消费群来源）
北京：□朝阳区　□海淀区　□东西城、宣武崇文　□丰台 □其他城区
外地：□呼和浩特 □石家庄 □太原 □济南  □沈阳 □其他
２、  您通常怎样到达此区域（确定消费群来源\经济实力）
□公交　　□地铁　　□的士　　□开车　　□自行车　　□步行　　□其他
３、  您来此买什么样的产品
通讯产品：□卡 □二手手机 □配件 □维修   □整机    □数码产品 □其他
办公用品：□办公用品及办公设备（含耗材） □体育用品 □文化用品 □礼品   □数码产品    □其他
４、  您在此购买产品的用途
□自用  □自己经营  □公司  □其他
５、  您上个月来此区域的次数 ？（确定消费群频次，核定人流支撑）
□一次以下   □一次  □二次   □三次   □三次以上
６、  您通常会在上述地方的花费多少？ （确定消费群消费能力）
零售：□100以内　　□101－200　　□201－300  □301－500   □501－800
□801－1000   □1001－1200  □1201－1500  □1501－2000　□2001以上
批发：□5千以下  □5千－1万 □1－2万 □2-3万 □3-5万 □5-10万 □10万以上
７、  吸引您来此区域购物有以下哪种原因？（确定消费群心理）
□交通方便  □商品齐全  □价格  □其他
８、  您到上述区域消费购物是如何获知他们的信息的（确定消费群信息来源）
□朋友介绍   □电视  □平面广告  □户外  □网络   □其他
９、  如在永外沙子口路西，有一个通信及办公用品市场，您是否会去消费？（确定消费群消费意向）
□是　　　　　　□否
１０、          请您选择你的年龄范围（确定消费群年龄构成、业态消费年龄构成）
□18岁以下 □19－25  □26－30  □31－35  □36－40   □41岁以上
ûû市场商户问卷
【注：填写问卷时，在选项前的方框内打“√”即可。】              填表日期：    年  月   日
1.      您目前经营铺位的地点：
2.      您经营的类型：（单选）
□男装 □女装 □箱包 □工艺品   □小百货  □鞋   □涉外用品 □户外运动  □其他
3.        您是否拥有品牌
□有               □无
4.      您目前的经营铺位类型：（单选）
5.        □柜台 □②摊位  □小房间  □大房间
6.        您目前商铺的经营面积为（单选）
□5㎡以下 □5-12㎡ □13-25㎡ □26-35㎡  □36-50㎡  □51㎡以上
7.        您的店铺经营月流水额约为（单选）
□5千以下 □5千－1万  □1-2万  □2－3万 □3-5万  □5万以上
8.      您所经营的产品进货渠道为：（单选）
□无 □厂家  □加盟 □代理  □一般进货
9.      您经营产品的产地（多选）
□北京  □广州  □江浙  □香港  □国外  □其他
10.  您所经营产品的销售方式（多选）
□批发 □零售  □订单  □批零兼营  □其他
11.  您所经营产品的销售对象（多选）
□周边居民  □外国旅游团  □常驻华外籍人士  □白领  □娱乐界人士  □其他
12.  您对库房的要求? （单选）
□无  □无所谓  □有  □10㎡以下  □10-20㎡ □20-30㎡ □30-50㎡  □50㎡以上
库房距离的要求□附近  □较远   □无所谓
库房的租金价格□0.5-1  □1-1.5  □1.5-2  (元/天㎡)
13.  您通常获得市场信息渠道（多选）
□北晚 □京华 □精品 □杂志 □电视 □广播 □宣传单 □户外  □网络 □朋友介绍
14.     您对您所从事的市场行业发展趋势和看法？（单选）
□朝阳行业 □没落行业  □发展中  □成熟不断规范
15.     您所从事的市场行业经营期间的旺季时间？（多选）
1月、2月、3月、4月、5月、6月、7月、8月、9月、10月、11月、12日
16.  您对市场的硬性指标的关注度？（多选）
□位置   □建筑立面   □公共部分的装修  □电梯数量  □停车位数量  □交通状况
□商铺价格 □周边环境
17.     您对市场的软性指标的关注度？（多选）
□市场经营定位  □市场管理  □推广活动  □开发商实力  □配套服务
18.  假设在某处开设一个服装市场，您有进场的意愿吗？（单选）
□有  □ 无  □看看再说
19.  如果一个10㎡的标准铺位,租金15元/天*㎡, 10年使用权买断价格为3.3万元/㎡,产权为5.5万元/㎡您会选择以下哪种经营方式。（单选）
□租赁  □10年使用权买断  □产权
20.     您对物业管理费用（元/月/平米）承受能力为（单选）
□15元以下　 □15－25元  □25-35元  □35－45  □45－60元
21.  如果您选择购买产权，您的付款方式为：（单选）
□一次性 □银行按揭
22.  如果您选择10年使用权买断，您的付款方式为：（单选）
□一次性 □一年分期付清 □两年分期付清 □三年分期付清
针对商户表中可见，分为二部分，一部分是商户基本资料（包括姓名、电话、籍贯）之所以考察籍贯是因为从业者的背后一般商户都是有一个群体，单一籍贯人多从事某一行业，如眼镜行业多为浙江、广东人。箱包行业为浙江、河北、广东人，文化用品行业多数潮汕人等。对籍贯的了解，对于平衡市场的各种力量和管理是有用的；
经营地址、经营产品（产品有无品牌）
经营状况和经营面积可以判别其实力，是否为主力商户，是否有经验，有固定消费客源，这几项的了解，一般一个商户的基本资料就明白了。
其中对经营地址和产品需要做量的分析，对于商圈定位和最终业态比例关系有裨益。
对产品的要求，无非是楼层，好位置或差位置面积，价格，招商方式，销售方式，硬件软件等要求。通过这几大块，对市场的定价及业态定位，招商有个量和质的细致定位依据。
对消费者定性访谈主要是首先做好有效消费者人群的细分，针对有效消费者，如在琉璃厂古董市场，其消费者为国际旅游和古董爱好者，消费者就针对这些目标人群访谈，而不是宣外地区的居民和路边人群访谈。
消费者访谈需要做个基本量、样本数，即100或500这样一个标准值，越大则越好，这个样本数下对消费者到市场购物中了解（其动机，消费产品，金额，来市场购物频率，对市场的硬件、软件的要求，以及消费理由建议）这样通过有效人群的访谈，可对市场理念和定位是否准确可推出定位依据。
典型性商业分析：
典型性商业分析是在定量分析和定性分析的基础上的延伸和深化，主要是针对项目同质物即非常有典型的商业，进行分析简称典型性分析。它主要进行细化分析的一项工作。在定量、定性分析的基础上延伸，针对项目有竞争性或项目目标市场分析，从中可得出具体的价格定位，价差，业态定位，业态之间关系，功能分区等细节
典型性商业分析是得出市场业态定位和价格定位的，以及建筑硬件定位、市场细分定位的一项有利工具。通过典型性商业分析。首先可以完成业态定位，例如各楼层业态关系等，例如某些服装小百货市场中的典型性商业，一般定位鞋包为地下，一层为小商品饰品，二层为女装，三层为男装，四层电器等，而开发项目则依次定位进行业态划分，所谓对典型性商业的特点，可以得出大体结构。
通过典型性商业最主要是得出一个价格定位，（即应用比较法）其实典型性分析就是定量分析中的一个细化，很多报告中，将此直接划在定量分析中，此处单提出来讲，在支撑量足够，不足和完全不够的情况下，典型性商业分析的量在总支撑量中有个关系比较，例如一个典型性商业的价格在5元/M2/天，总量在200户，规模在2000M2使用面积，而总供应量在1万平米，则总支撑量400户商户，不存在转让费，那么显然支撑量不足，则在典型性商业的价格的基础上，定价就要低，要么在总供应量中分批推出，要么低价位，则还要考虑其替换性。
在通过定量和典型性商业分析，可以得出基价，即价格的一个基价定位价，具体如表图，
核心商圈购物业态市场型商铺租金水平汇总分析
ûû项目核心商圈典型性商业租金表：
 
市场
 
原始日租金
 
转租金
 
目前均日
租金
 
转让费（万）
 
交租方式
 
雅秀
 
16.67
 
33
 
28
 
20
 
一年半付
 
佳艺
 
16.67
 
33
 
25
 
15
 
年付
 
新秀水
 
16
 
66
 
37.6
 
――
 
年付
 
那里
 
17
 
23
 
20
 
――
 
年付
 
同里
 
17
 
23
 
20
 
――
 
年付
 
日坛商务
 
20
 
27.7
 
23
 
5
 
押二付一
 
秀水2号
 
12.5
 
16.67
 
13
 
3
 
押二付三
通过上表典型性商业分析可以得出租金主流被动水平在20-25之间，这样对定价中基价的定位有所帮助。主流价格波动对判断基价的建立是很重要同时需要考虑一个建筑成本和相邻建筑地产价格，虽然商业地产中的价值定量是以其商业产值的多少衡定，但在基价，尤其涉及到售价时，就与周边建筑底商，住宅发生了关系，从中可以有个比较。
任何商业不是孤立的，如果在没有商业基础上开发商业，其幅射区域内也有和他同质的典型性商业，进行分析，可以说，典型商业分析是市场进入初中期最主要的分析工具方法。
例如，北京秀水街大厦，其商圈为所有从事国际旅游和时尚休闲服装、鞋、百货等。商户范围包括服装类有（雅宝路、稚秀），小百货 类有潘家园、红桥、琉璃厂等市场，范围很广，在定量分析中，则总量等都需将这些市场考虑在内，而典型性商业分析则在秀水街大厦旁的老秀水街，它就是其典型性商业，通过老秀水街典型商业可以了解其现总量500户左右，现面积3—4m2摊位，价格6万/年租，二手转租好差不等，一般在40万/年左右，转让费100多万。现服装、鞋小百货各类业态比例中服装占60%，鞋包占20%，小百货20%，通过对典型性分析，可以得新大厦的业态关系，则相应比例在典型基础，（但考虑总商圈的量的关系作参照）其摊位面积需在此基础上是通过商户定性访谈可知是否需放大，放大成多大面积适合未来发展，价格也可以做访谈，在此基础上需放大多少（但实际秀水街大厦却未从实际出发，所以出了很多波折）所以有关市场的几个关键要素，规格，业态定位、功能分区比例，价格，就有个细致的参照，而商圈定量定性分析则从宏观给了范围。
又例如雅宝路天雅大厦兴建，其商圈范围为雅宝路区域，但典型性商业为吉利与它一街之隔。吉利23m2的房间，商户认为小，则天雅房间适当扩大，吉利鞋类业态在6层放在高层，相应的天雅也在6层7层，吉利租金800元/月.m2，天雅则前期630元/月.m2，相应在开业时有竞争力，以此为参照，其中由于边贸行业的写字间封闭性和客户的固定性，则楼层的边际差小，天雅相应在阶差上也很小，等等。在设计中，典型性商业的商铺是什么规格，硬件什么条件，相应项目在此基础上适当提高，或弥补其不足。可以说典型性商业是投资分析的一个法宝。
定价方法及价差处理
住宅的价差处理方法（参考）
1、   朝向差价。一般而言，根据我国独特的地理环境和文化背景，朝南的单元较贵，东南向、西南向的次之，朝北的则最便宜。若所有的厅和卧室都朝南，则最贵，若所有的厅和卧室都朝北，则最便宜，其他依次类推。
2、   楼层差价。对高层楼房而言，通常是由低层向高层逐渐趋贵，但最顶层的则比它下面三四个层面要便宜。对六层公寓而言，一般情况是，三、四层最贵，二、五层次之，一、六层最便宜
3、   边间差价。对公寓而言，三面临空，并且三面采光的房屋最贵，二面临空二面采光的房屋次之。对别墅而言，四面临空的独栋别墅最贵，三面临空的双拼别墅次之，二面临空的连体别墅最便宜。
4、   面积差价。因面积大小而导致的差价系数的不同，往往和总价配比有关。当一个楼盘的总价范围波动很小，但因市场需要，要求拉开总价落差的时候，就会因对不同的面积单元确定不同差价系数来加以实现，以锁定不同客户的总价需求。而且由于人们在不同面积的房屋中生活的舒适感程度完全不一样，因此房屋面积有一个适度规模，面积太大或太小的房屋价格都不可能太贵，而以最适宜人们生活尺寸的房屋价格较贵。
5、   视野差价。如果房屋面临公园、湖泊，视野较佳，人生活在里边会感到轻松自然，这样的房屋一般价格较贵。而面临闹市区或采光不佳、视野较差的房屋，即使在同一幢楼的同一楼层，价格也应相对便宜。
6、   产品差价。房地产是由建筑材料构成的，而建材有许多档次，价格差异较大。以外墙到屋内建材价格差异很大，例如，木质、铝质门窗和铜铸大门、高级铝门窗价格相差很大，而大理石、花岗石地板也不是一般的瓷砖价能比拟的，外国进口的厨房设备、卫生设备也比国内产品贵好几倍。
7、   设计差价。室内格局、大小公共设施的配置都会影响房地产价格。另外，如开放空间、休闲空间的设计也因提高居住品质而提高房地产的价位。
8、   口采差异。一般来说，双数的楼层门牌号贵一些，单数的楼层门牌号便宜一些；有13、14号码的便宜一点，含有8、6、9号码的贵一点。
上文为住宅中的有关价差考虑的点，在商业中也类似，在商业中同样和住宅有价差，其主要在基价的基础也进行各种调整。
，所不同的是其由于商业的价值差异性大，其价差比 住宅大多了。
１、                                   基价是市场的主要定价标准，一个市场一般在其地段上，其商业的基价租金就赋于了，从其典型性商业或商圈的承载力上，基价租金就可以确定，例如在一级城市；市区内一般在10元为标准，二级城市则5—6元，三级城市在1.5元—2元，这个标准。
基价；租价，租价是最反映市场承载量的一个值，租价3元/M2/天，其售价为1万元，按这个标准在计算中是个简便的方法，记得其对应的面积关系是一致的，如使用面积，则都为使用面积，如建筑面积，则都为建筑面积。
十年使用权买断是价于售价与租价之间的价位，它的标准为售价的60%，具体定价可根据住宅定价尾数就8原则，也有特例就9原则，如定价为3.5万元可考虑3.58万元，如定价为1万元可考虑9800元，以此类比。
年租价，十年使用权价，售价三者的比例关系，一般为1：6：10，如租价为10元/m2天，年租360元/m2，10年使用权价为1.8万元左右。
售价为3万元左右。
在一个供应量颇大，超过市场需求量的情况下，则考虑规模的放大量，放大量就意味着消化量慢，承受力分散。所以在基价上要适当的放低，尤其在市场前期，等市场发展成熟了，再适当增加。
具体如图表：某项目价格表：
项目价格体系
 
 
产权
 
使用权
 
楼层
 
售均价(元/平米)
 
比值(售价/年租金/平米)
 
售价(元/平米)
 
比值（售价/年租金/平米）
 
1F
 
79800
 
11．19
 
42800
 
6．00
 
2F
 
67800
 
10．58
 
38000
 
5．93
 
3F
 
56800
 
9．88
 
34000
 
5．95
 
4F
 
43800
 
8．75
 
29800
 
5．80
 
5F
 
35800
 
8．42
 
24800
 
5．82
 
B1
 
43800
 
8．75
 
29800
 
5．80
 
算术平均值
 
54600
 
 
33300
 
 
楼层
 
主题
 
商品种类
 
租金
元/㎡×天
 
B1
 
 
鞋、箱包，
 
5
 
首层
 
精品小百货
 
饰品、化妆品、眼镜、小百货、文化用品、工艺礼品
 
6
 
外门面
 
麦当劳快餐、品牌服装主力店（64平米）
 
5.5
 
2层
 
时尚女装
 
时尚青年女装、休闲女装
 
4.8
 
3层
 
品牌女装
 
正装、职业装
 
4.5
 
4层
 
品牌男装
 
职业装、休闲装
 
3.8
 
5层
 
 
床上用品、软性家居用品
 
4.93
 
注
 
1.首层街铺为主力店包含快餐，例如麦当劳；
2.市场内每层根据铺位分割增加服务型产品业态，增强市场整体综合性与休闲娱乐功能，如：美甲、足疗、美容、美发、休闲吧、明星贴纸、纹身、艺术造型等， 租金为3元/平米/天（使用面积）；
3.铺位面积具体到实测会略有大小差异；
4.6层尽可能做大食档。
各楼层在主流摊位面积的基础上，局部有较大面积摊位。
 
2、位置差
位置差：如同住宅的视野差朝向差，则相乘以系数，在住宅中系数使用广泛，而市场中，系数价差很大，具体在招商中还可以利用系数进行租控或销控调整。在基价的系统中，由于摊位布局的优劣，会出现“金角银边”。参量就是位置差，在电梯口、主通道等人流量大，标识性明显的位置，其价值就大，要相应的乘以系数，类似住宅的系数标准，在同质的情况下，电梯口的价位是普通的2倍，即乘以2，主通道把角为1.5，其余的设定为1，但决不可以出现小于1，系数的底价为1。在一个直线的市场中，两头把角为优，因展示面关系，另一个就是黄金点，即0.618位置的摊位，是比较好的。
不同的业态，其行业利润不同，对市场租金的承受力不同，如鞋包的行业利润大于服装，服装中男装大于女装，（但男装的总量小于女装）；例如小百货业态的行业利润中（饰品、化妆品的行业利润最高，但化妆品其行业进程最短，在二级城市中它已完成进程，只有人均收入600元/月左右城市才会生存，）文化用品也高，而工艺礼品，袜子，等行业利润较低。
行业利润的差别使之承受力不同，一般是将行业利润高的放在好位置，如大厦首层，各平面中的主通道位置。
业态的行业利润是变化的，不是一成不变，如通讯行业的手机，从暴利到低利润，也不过5年左右光景。如图3楼定价4.8元，而4楼定价4.5元，因为4楼为男装，按楼层差应在4元左右，由于业态差关系则为4.5元/m2.天。
3、面积差
面积差与住宅同样，在产权商铺或十年使用权中，考虑到总价与面积之间的配比关系，以锁定投资者的总款要求，所以销控中要对面积差进行系数调整，此系数波动比较小，一般不超过1.5。
4、层差
如果出现多楼层，在同质的情况下，阶差即楼层为1/2二层是一层的一半，如果垂直运输，良好，则阶差小。如果市场的规模，业态和各层不同，阶差也相应调整，不可死按1/2。
如果楼面越小，垂直运输越差，则层差越大，如果楼大，垂直运输差，楼越大，层差越大，如果垂直运输好，楼大则层差相应大些，如楼小，层差小。
在层差中1楼最好，地下一层可与三层相当（抛去业态差）。也有因地域历史渊源，其它楼层较好，例如山西大同市东关商圈认为服装在２层比１层更好。
5、业态差
由于各楼层业态的有所区别，则单位利润率大的业态，其业态可以弥补因楼层的阶差。
押金及入市门槛
除了价格外，在市场中押金及入市门槛对价格的定位也很重要，某些市场为了解决建设资金压力，其定价中对基价及价差等不做过多要求，或只是一个基价，而且较低，但其在入市门槛中设置条件，即收押金、保证金或入场费（赞助费、好处费、建设费等名目繁多）归根而言为入市门槛费。
押金及保证金费为可退的，在合同期内无息的，在财务上为应付款。
而入场费、赞助费等直接划为利润，例如北京秀水街招商中，除了租金外，其收10万押金，5万入场费，则押金可退，入场费直接为利润，15万元就是其入市门槛。
例如北京天意市场，其8万元租金，5万元为赞助费也是入场门槛，其每摊位收5万入场费，天雅市场收押金8万元为入场门槛。
入市门槛的设定是由2个方面制定；押金或赞助费（入场费）。总体而言一个小市场摊位，什么样的风险需要10万、8万押金，这是一种变相收费。
通过对入市门槛的设定，可实现除了租金外的收益，但在投资核算中，对于回收成本，性质却一致。
入市门槛设定一般都在市场认同度高的市场中产生的，而且，都是受市场热棒的市场商厦。入场门槛参照的值，除了租金外，以及区域传统，另外一个就是转让费，通过对典型性商业分析，针对典型性商业的摊位转让费，考虑规模及放大量就可以设定入场门槛。
虽然押金与赞助费都是入市门槛，其收益财务处理截然不同，应尽可能的多设置赞助费等直接利润，而少押金，如秀水街的押金10万元就过高，赞助费5万过低，应押金少，赞助费多点。如雅宝路天雅大厦押金8万过高，应拆分一些为赞助费、建设费等。
交租方式：
做住宅的人都明白，住宅中的总款设定很重要。在商业中也是，租金加押金（或入场费）这时有一个就是交付方式，租金的交付方式（月付、季付、半年付、年付、二年付）都对总款的要求提出条件。
商户是以总款为承受入场条件的，不同的交租方式对总款的值要求不同，交付方式越方便对于商户而言，承受力越小，反之越大。
但并非是越小就好，因为涉及投资回收，尤其是资金链紧张的项目，在开业时要偿还工程款等，资金压力较大，需要年付或二年付等解决难题。
但在市场养市中，如果租金交付方式短，则养市期风险大，在招商、开业、二次收租这三个节点中，二次收租就会使问题因时间短而爆发，商户不会和市场同甘苦的度过养市期，因此建议初期最好用半年制，某种意义上讲就是套住商户，使之与市场共度难关，度过养市期。
6．市场发展各阶断建筑介绍
初级阶断——大蓬、简易平房，
中级阶断——普通大楼
中高级阶断——现代化商厦
各阶段混合式：市场集合群
大蓬、简易平房式的结构
在任何一个城市都可见到，它几乎是早期市场的代名词。
其市场形态常如，农副产品批发市场，粮油市场，建材市场这类需要大面积展示和仓储。方便集合于一体的市场。
也有许多其它如服装、日用品等市场也是大蓬和简易平房组成，主要是因其发展初级阶断，或当地的支撑力薄弱，只有大蓬和简易平房这种建筑模式可以满足其支撑力，因大蓬和平房的建安费用也就300元/m2左右，建筑成本和租金回收能成正比例。但在许多地方，土地为划拔和免费使用，多采用这种结构，临建也多采用这种结构，所以不尽然全是初级阶断。
特殊的大蓬如潘家园旧货市场、因仿古建筑的设计而采用仿古式大蓬，这是产品特性决定与市场发展阶断性无关。
大蓬市场主要为集贸市场，高度5米、4.5米甚至6米，净空大，顶部是弧形，地面道路宽度为3米、4米，大车混杂，摊位多是两旁为简易平房，中间为铁皮柜台形式，环境差，垃圾乱扔，照明不足，无空调，人声噪杂，显的很热闹。也有如快倒闭的，则灰尘厚厚，阴深可怕。属于生意红火的，如兰州东部市场，海南三亚春园餐饮市场等，这里不用弊述。
简易平房，则往往与大蓬组合在一起，在大蓬两侧，遍布全国的劝业场就是大多采用这种设计，两边简易房，小二层楼或平房，中间一个大蓬柜台模式，容量在100多户，多是区域性社区服务中心。
也有全是简易平房组成的，平房结构一般为砖混，也有石膏板，彩板搭建，造价不超过500元/m2，由于某些行业特性。如蔬菜水果，建材需要净空大面积，车辆出入方便，所以多采用平房式，但它容积率极低，如新疆华凌大市场，其铝材，板材，木材，石材，等都是平房，便于作业和销售。北京通县八里桥市场也是采用平房和大蓬组合，或平房组合，其共同点都是土地使用率低，容积率低，往往在城郊，土地获得价低。多为划拔土地，或集体土地，街道办事处，占用市政用地等。
平房往往是仓储与产品销售集于一体。或是加工与仓储，展示于一体（石材、板材、木材市场一般是这样）瓜果蔬菜，粮油市场多为仓储