电梯管理与物业管理的关系探讨/服务中心

　　
    电梯运行的安全性、可靠性和舒适性有赖于电梯管理及物业管理的参与，探讨电梯管理与物业管理之间的关系，将有助于提高电梯行业、物业管理行业对乘客、业主的服务，本人借此抛砖引玉。
    1 目前物业管理公司与电梯保养公司之间的关系
    目前物业管理公司在电梯管理、维保工作中有着几种不同的操作形式：(1) 电梯管理维保工作全部委托电梯专业保养公司去操作，且签订的电梯保养合同形式是全面保养合同即大包。(2) 电梯的管理工作由物业管理公司管理，电梯维保工作则委托电梯保养公司，一般签订的电梯保养合同有全面保养合同，有标准保养合同(清包)。(3) 电梯的管理、维保都由物业管理公司自己负责，委派专人专职管理，专职上岗维修工负责维保，有些物业管理公司与电梯专业维保公司签订技术支持、配件销售合同。以上几种形式各有利弊，但投入到电梯管理、维保上的费用则高低相差极大，高则每月约10 000元/台，低则每月约1 000元/台。对电梯的管理、维保、使用效果也大不一样，乘客(业主)的投诉，电梯的故障率更是不一样。
    2 物业管理公司、电梯保养公司与乘客、业主之间存在的矛盾
    一般来讲物业管理公司只是在电梯出故障时与电梯保养公司联系进行修理。电梯的故障原因由电梯维保人员进行判断、处理。这其中最大的问题就是从电梯出故障到修理完毕恢复使用的时间长(通常需1～2h到场进行修理)，不符合目前物业管理公司对业主的承诺(通常承诺10～15min到现场)。而且当电梯运行上出现问题时，业主投诉是冲着物业管理公司的，电梯专业维保公司得到的讯息、投诉是间接的。这样电梯保养公司就无法得到很完整的电梯运行情况(少数大公司电梯运行监控联网除外)，故业主投诉得到的答复是物业管理人员从电梯维保人员听来的答复，一般业主总会感到不是十分满意。所以物业管理人员碰到业主投诉电梯问题会向业主推诿，不是物业管理的问题，而是电梯保养公司的责任，但业主的管理费是缴给物业管理公司的，而不是直接缴给电梯维保公司的，理所当然要投诉物业管理公司。就目前来讲此类矛盾相当突出，对物业管理公司在大楼管理上是一个难题。这里还有请专业电梯维保公司的电梯保养费用与物业管理费的平衡问题。物业管理公司要生存，要参与市场的竞争，首先要得到大楼的业委会认可、续聘，如电梯管理更不上，电梯使用故障率高，物业管理公司与业主、业委会有矛盾，产生分歧，自己的生存都有问题，更谈不上参与市场竞争了。
    3 在电梯管理、维保工作上的运作和心得体会
    上海卓越物业管理有限公司是一家经市房管系统考核，取得物业管理二级资质的企业(暂无一级)，所管辖的楼盘总面积超过20万m2。有罗马花园、新世纪广场、凯旋门大厦、爵士大厦、梧桐花园、和平花苑等。都属外销高档豪宅、高级商务楼。业主来自世界各地，所使用的电梯绝大部分是高档的全进口电梯，全部24h服务。在物业管理中如何管理好电梯？如何使业主安全正确使用电梯？如何使业主在使用电梯中感到满意？如何在电梯日常维保工作中不影响业主的正常使用？电梯有了故障或困人，如何及时修理，解救并向业主解释致歉等，都是我们日常管理的工作范围。我司根据物业管理与业委会要求，参照上海市地方标准DB31/193-1997，引用电梯专业维保公司对电梯运行使用的要求制定了《电梯安全运行制度》、《电梯保养技术规范》等，并制定了《乘客须知》、《装修使用电梯须知》（中英文）发给业主，张贴大堂，并由本人与物业管理员与业主口头宣传讲解，以及在每月发给业主的征询表上划出一栏“业主对电梯使用的意见”等。例如：在梧桐花园的电梯管理保养中，当初的发展商在电梯设置上每幢(14层)为单台梯，给电梯的管理保养带来不少的麻烦。白天不能停梯保养,如遇故障更要在短时间内解决,停梯的时间不能长,晚上11:00以后才能停梯保养。但每星期的例行保养时间要让每位业主知道，星期几、时段，让业主有所准备。时间长了业主也就有了概念，知道自己住的楼会在什么时候停梯保养。在梧桐花园我们安排了2位电梯保养工做白天值班，有故障报修及时应召，10min赶到现场，晚上其它楼盘的电梯保养工到梧桐轮流做值班。在规定的日期里，晚上11:30开始做保养，每星期每台电梯做一次常规保养、检查。本人负责不定期抽查，以及每月每台电梯安全部分检查。月、季、年度的保养、注油、调整，我们都严格按照电梯厂家的技术要求去做。每年政府部门的安全检查的菜单都及时整改，得到政府部门的好评。
    4 结语
    在电梯管理、维保工作中我们严格遵守政府在电梯方面的政策和要求，执行专业电梯维保公司对电梯运行的技术要求，符合物业管理上的严格要求。投诉率、故障率都比专业电梯维保单位低，电梯故障修复及时，重复故障低。作为专业电梯管理人员在物业管理中首先要有专业的技术理论，更要有精业的动手能力，一方面要学习物业管理、学习专业管理理论、学习专业技术，更要培训维保人员的专业技术，提高电梯管理与物业管理的水平。