宁波市董阿能手机电话:房产经纪培训手册，房产中介培训手册（3）

第七章  常用制度

一中介部收放款制度

一、收据管理规定

1．只有加盖财务部印章的中原收据才是有效的收款凭据，其他任何形式的收据都不是合法有效的且我公司概不承认。

2．收据由秘书保管，秘书在收到现金后填开收据，收据应三联一并填写，不得分开填写，如发现有三联分开填写的情况，必严肃处理。在秘书休息时间，收据由中介部总监授权交由其他人保管，确保在上班时间收据有人掌管。

3．如代收客户楼款，请在备注中注明“我司代为转交给业主”的字样。

4．如意向金转佣金，则将原意向金收据收回并在上面注明意向金转佣金，再开出佣金收据，并将发票复印件粘贴于佣金收据第一联后。客户凭分店开出的佣金收据到财务部换取发票。如客户未拿回意向金收据，分店秘书不得开具佣金收据，财务部开出发票后将发票复印件粘贴于原意向金收据第一联后，客户可直接凭意向金收据换取发票。

5．每星期规定时间（将按照分店不同情况安排），分行秘书持收据到财务部对帐，财务部检查收据开具情况。收据的合计金额与财务部总账、存折相对，如不符将追究有关人员的责任。

二、中介部收款制度

中介部秘书、分店经理或其他指定人员掌管中原收据，此收据用来收取意向金、代办手续费、佣金。收取佣金时，在收据上加盖“请凭此收据换取发票”章。

1．所有款项必须存入公司指定账户，不得存放分店或存入其他账户。

2．所有款项必须开具加盖财务部印章的正式收据，不得填开任何其他形式的收据。各分行必须在显要处悬挂告示，告知顾客只有公司规定形式并加盖财务部印章的收据才是唯一有效的收据。

3．收款地点如在地铺，由中介部秘书开出收据并收妥款项，当天17：00

前存入公司账户。

4．收款地点如在地铺以外，由秘书按照收款金额开好收据，由员工在

收据薄上签字领用，并由分行经理签字确认。地铺以外的收款必须在8个工作日

内交到公司账户，如未能收到款项，则必须将收据在8个工作时内交还给秘书。

公司的宗旨是：尽可能在地铺收款。

三、中介部放款制度

（一）在各分行操作的放款及补款

1．意向金的退还

向客户退还意向金时，由物业顾问填写“放款申请书”。签字顺序为申请人---分行主管----秘书，秘书在查核代收款账户确认该账户确实有款时，由秘书从备用金账户中支付。支付时，由客户退回原开出的意向金收据。如果客户意向金收据已遗失，则由客户向公司开收据。

2．转交定金

如果为代客户交定金给业主，则物业顾问填写“放款申请表”，其确认和签字程序同以上1点。支付时，由业主向公司开具收据。

3．秘书在备用金不足时，将“已退款而收回作废的收据”或“业主收定金收据”和“放款申请表”传真给财务部，财务部审查有关单据后补款。

（二）在总部操作的放款

1．退楼款的处理

  因为放楼款手续要求复杂，而且数额都比较大，所以在总部执行。具体操作流程如下：

1）分行物业顾问填写放款申请书。签字顺序为：申请人---分行主管----秘书。并提前一天向财务部预约放款（遇到星期六、星期天顺延）。

2）楼款原则上必须由业主亲自前来领取.

放款时，由业主出示身份证原件及房屋购销合同，并签收收据，财务部直接支付楼款给业主。其他业主特殊情况见第5点所述。

3） 如果业主因故不能亲自前来领取楼款，应出示委托收款书、业主身份证原件、代收楼款人身份证原件，财务部直接付款给代收楼款人。如被委托人为浙江中原员工，则此委托书必须经过分店经理以上级别同事的签字同意，方可代收楼款。如提供的身份证为复印件须在复印件上加印指模，此指模必须与委托收款书上的指模一致。

4）如果业主是两个人，放款时需双方签收收据。如一方不能前来签收，则另一方要出示公正委托书或当分行经理面手写的委托书。（分行经理签字确认）

5）如果业主是公司，放款时款项需打入其法定代表人账户的，需提供公司法人证明复印件、法人身份证复印件及公司委托书原件，复印件上全部加盖公章。

四、分行员工代客户收取意向金的规定

如客户愿意让物业顾问或分行经理代为收取退还的意向金，由客户签署委托收款书，委托物业顾问或分行经理代为收取退还的意向金，并代客户签署收款收据。人民币壹万元以下的代取由物业顾问执行，由分行经理签字同意；人民币壹万元以上（含壹万元）的代取必须由分行经理以上级别的员工执行，由中介部总监签字同意。分行经理和中介总监同意后有责任跟踪，确保客户已收到所退还的款项。

第八章 关于房屋租赁、买卖中涉及的法律知识

一．房屋租赁

1、      租赁主体的审查：

（1）  承租方：要求租赁房屋的一方.

对该主体的审查上要注意：①年龄上应为18周岁以上，符合法律上完全民事行为能力人的条件，对于16周岁以上的未成年人，要有自己的收入来源，收入水平达到当地平均生活水平；②精神智力状况上：需精神正常，能理解自己的行为并能独立承担自己行为所产生的法律后果；③对于受其他人委托的：需出具委托人出具的授权委托书

（2）  出租方：提供房屋,要求将该房屋出租的一方

对于出租方本人的审查上：同上承租方年龄、精神智力状况、委托身份等情况的审查；

2、      租赁客体的审查：

（1）  房产三证：房屋所有权证、契证、土地证齐全是出租方合法出租，与承租方建立房屋租赁关系的法律基础，无法提供出租房屋的房产三证无法证明其对该房屋拥有合法的处分、收益的权利；

（2）  是否转租：出租方并无房产三证，其房屋来源为从房东处承租而来，故其本人在这里成为转租人的身份，对待房屋转租的情况，要仔细审查了解该转租人与房东的租赁合同，查明合同中是否订立有关于房屋转租情况处理的条款。原则上房屋转租需要房东提供同意转租的书面声明，否则未经房东允许擅自转租，转租合同无效。

（3）  是否抵押：除了仔细审查房产三证，房屋抵押的情况也要了解。根据法律

规定，未经抵押权人同意擅自出租房屋的，无效。

（4） 是否共有：根据房屋所有权证上产权人的名字并不一定就能判断该房屋独属该人所有，根据婚姻法的规定，除非夫妻双方有其他约定，婚后购买的财产为夫妻双方共有，因此在了解房屋产权情况时同时要了解该房屋是否共有，如为共有，该房屋的出租要取得全体共有人的书面声明表示同意。

3、      租赁关系中应注意的问题：

（1）  不得出租的几种情况：

①未经综合验收的新建房屋：有的开发商或房屋所有人急功近利，甚至未经过综合验收部门验收的房屋出租给承租者，这样做一违反国家有关法规，二对承租方的安全造成威胁；

②没有产权证的房屋：产权证是房屋的权属证件，没有产权证就无法证明房屋的权属关系，从而没有租赁的法律基础；

③未经原出租人同意，承租人擅自转租：由此会引起原出租方起诉原承租人侵权，追究法律责任；

④违章建筑的房屋：对于这类房屋不但规划部门要罚款，强令限期拆除，而且房管部门也会因其无产权证和租赁证进行处罚；

⑤产权共有，未经全体共有人一致同意的房屋；

⑥已经抵押的房屋未经抵押权人同意的房屋：已经抵押的所有权人在行使权利时在法律上已经受到限制，将其房屋出租必须征得抵押权人的同意；

（2）  租赁期限：《合同法》第214条：租赁期限不得超过20年，超过20年，超过部分的无效。

4、买卖不破租赁、承租人的优先购买权问题（案例分析）：

二、房屋买卖

1、      买卖主体的审查：

（1）  买受方：可能会碰到的情况：

a．      买方是未成年人：

根据我国现行法律规定：对于买房人来说，无民事行为能力人和限制民事行为能力人不能订立房屋买卖合同，只有具有完全民事行为能力的人，订立的合同才能生效。如果想为未成年人买房，应当由其法定代理人代理或者征得其法定代理人的同意后方能进行。

注：我国《民法通则》将公民的民事行为能力人分为三种：（1）无民事行为能力人：指不满10周岁的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人（2）限制民事行为能力人：指10周岁以上的未成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人；（3）完全行为能力人：指满18周岁的公民。16周岁以上不满18周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的。

b.如果买房人本人委托其他人买房：应出具本人授权于代理人的《授权委托书》

（2）  对于出卖方的审查：

a.出卖方需出具房产证、契证、土地证，表明对该房产拥有合法产权，该房产属于出卖方所有。

b.出卖方的房产如为夫妻婚后购买，除非双方有其他约定，该房产为共有房产。需要夫妻双方取得一致意见同意出售。

c.房产如为按份共有财产，必须取得其他共有人的书面同意。

d.如该房屋为租赁状况，则出卖方需提前三个月通知承租方，在相同条件下，承租人有优先购买权。若承租方放弃优先购买权的，则需要取得承租人放弃优先购买权的书面声明。

e. 若该房屋为继承取得，则需要了解该房屋产权人的情况，确定是否为遗嘱继承、法定继承或其他遗赠的情况。

（3）不得转让的房地产：

根据《城市房地产管理法》规定，下列房地产不得转让：

1、      以出让方式从土地交易一级市场取得土地使用权，但未按出让合同约定支付全部土地使用权出让金，未取得土地使用权证的；

2、      属于房屋建设工程的，未完成开发投资总得的25%以上；

3、      属于成片开发土地，未形成工业用地或其他建设用地条件的；

4、      以划拨方式取得土地使用权，未经有关部门批准的；

5、      因设计诉讼或违法行为等原因，被司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制权利的房地产；

6、      共有房产，未经其他共有人书面同意的；

7、      因连续闲置两年以上或土地使用权限届满被国家收回土地使用权的房地产；

8、      权属有争议的；

9、      未依法登记领取权属证明的；

10、行政法规、规章禁止转让的其他情形。

三、关于法律文书的使用说明

在中介业务中物业顾问要对外使用的文书，主要有如下几种：

1、      房屋租赁类：    《房地产求租居间协议》

                   《房地产出租居间协议》

                   《房地产租赁居间协议》

2、房屋买卖类：    《房地产出售居间协议》

                   《房地产求购居间协议》

                   《房地产买卖居间协议》

2、      最后签订的正式合同为：《房屋租赁合同》 （公司自拟）

                        《杭州市房屋转让合同》 （杭州市统一示范文本）

《房地产出售居间协议》的使用：

1、      委托人的填写：此处应填写需要售房本人的名字，如产权所有人（一人或几个）不能亲自来签约的，一定要有委托书，方可由受托人代签。

2、      序言部分：主要表述根据法律法规的规定及当事人的真实意思表示所制订本协议的。

3、      第一条：甲方的真实意思表示。

4、      第二条：甲方需要出售房地产的具体情况，一定要属实。特别要写明：该房屋是否设置了抵押、租赁。建筑面积以产权证为准。

5、      第三条、第四条：总房款及支付方式

6、      第五条：佣金支付：

5.1 确认佣金

5.2 佣金的收取时间为买卖双方签约并收到定金或首付款时。

5.3 甲方逾期付佣，加收滞纳金为佣金的万分之二点一（每日）。

5.4 防范甲方跳单的条款。当我方介绍的求购方看过甲方的房屋后的六个月内，与甲方完成买卖交易或利用了我方提供的信息、机会等但未通过我方完成买卖交易的，都应向我方支付佣金。

7、第六条：协议的履行

6.1 6.2 6.3 我方应尽的义务及可以委托另一方合作完成其事务

6.4 6.5 6.6 甲方应保证有权出售该房屋，并按约定交房。否则造成损失应负责赔偿。

6.8 指明定金由我方保管。

6.9 在甲方与我方所介绍的买受方签订《房地产买卖居间协议》后，如果买受方违约，则甲方同意将不予返还的定金的一半支付给我方，作为居间费用。

6.10 甲方与我方签订了本协议后，因需要又签订补充协议的，该补充协议与原协议具有同等法律效力。

8、第七条：争议解决的方式，向法院诉讼。

9、合同尾部：签字：委托人亲自签字，地址、日期要写明。

《房地产求购居间协议》的使用：（略 参见《房地产出售居间协议》）

《房地产买卖居间协议》的使用：

1、第一条：注意意向金与定金的不同之处。意向金可以退还。